房地产估价师考试模拟题（含答案）

房地产估价师考试模拟题（含答案）一、单选题（共68题，每题1分，共68分）1.形成每宗房地产独有的自然地理位置和社会经济位置,使得不同房地产之间有区位优劣差别是因为房地产具有()特性。A、用途多样B、流动性差C、不可移动D、独一无二正确答案：C2.甲拥有的某宗房地产初次抵押估价价值为100万元,银行为甲提供80万元贷款担保。若甲实现再次抵押,通常情况下可以获得的再次抵押担保是()。A、不超过100万元B、不超过80万元C、不超过20万元D、在20~80万元正确答案：C3.处分共有的房地产,应当经占份额()以上的按份共有人或全体共同共有人同意,除非共有人之间另有约定。A、2/5B、2/3C、1/2D、1/3正确答案：B4.某房地产开发项目的土地使用期限为50年,项目建设期为5年,自价值时点至建成还需2.5年,建成后的建筑面积为11000m2,年净收益为350万元,若报酬率为7%,折现率为10%,建筑物经济寿命与土地使用期限同时结束,则建成后的房地产于价值时点的价值为()万元。A、3752B、3806C、4128D、4830正确答案：A答案解析：使用收益还原法,A要改成R5.重置成本的出现是技术进步的必然结果,也是“替代原理”的体现,重置成本通常()重建成本。(重置成本技术好,成本就低)A、等于B、高于或等于C、低于D、高于正确答案：C6.下列有关房地产估价产生的误差,表述正确的是()。A、估价总是在信息完全和存在一些不确定因素下作出的B、房地产估价应当使用一般物理量测量的误差标准来要求估价的误差标准C、即使都是合格的估价师,也不可能得出完全相同的评估价值D、判断一个评估价值的误差大小或准确性,实际上是将它与真实价值进行比较正确答案：C7.某宗房地产的土地使用期限为50年,土地出让合同约定不可续期且到期无偿收回地上建筑物,至今已使用10年,建筑物剩余经济寿命为55年。该宗房地产正常情况下每年可获得净收益15万元,报酬率为7.5%,该房地产的收益价值为()万元。A、188.92B、194.62C、196.25D、198.18正确答案：A答案解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。价值时点,土地剩余使用年限为50-10=40年,土地出让合同约定不可续期且到期无常收回地上建筑物,则建筑物剩余收益期为40年,年净收益为10万元,报酬率为7.5%,则:v=15/7.5%【1-1/(1+7.5%)40次方】=188.9168.根据《城市房地产管理办法》,下列有关房地产行政管理对房地产估价的需要,表述正确的是()。A、采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定所确定的最低价B、基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格根据具体情况确定并公布,不受时间的制约C、房地产权利人转让房地产,应当向省级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价D、房地产抵押合同签订后,土地上新增的房屋属于抵押财产正确答案：A9.下面不属于造成功能折旧的因素是()。A、环境污染(属于市场外部的)B、建筑设计缺陷C、建筑技术进步D、人们消费观念的改变正确答案：A10.某建筑物的建筑面积为2000m2,占地面积为3000m2,现在重新获得该土地的价格为800元/m2,建筑物重置价格为900元/m2,而市场上该类房地产正常交易价格为1800元/m2。则该建筑物的成新率为()。A、44%B、50%C、67%D、86%正确答案：C答案解析：成新率q=建筑物现值V/建筑物的重置价格C=(1800x2000-800x3000)/(900x2000)=0.6711.报酬资本化法的所有公式均假设未来各期的净收益相对于价值时点发生在()。A、期初B、期末C、任一时刻D、期中正确答案：B12.现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约,其中配套建设公共服务设施的要求属于()方面的制约。A、土地权利设置B、相邻关系C、建筑技术D、土地使用管制正确答案：D13.假设开发法中开发经营期的起点是(假设)取得估价对象(待开发房地产)的时间,即()。A、该开发项目开始销售之日B、待开发项目取得土地使用权之日C、价值时点D、待开发项目开工之日正确答案：C14.一般情况下,运用假设开发法时,评估结果最大的估价前提是()。A、业主自行开发前提(A>B>C)B、自愿转让开发前提C、被迫转让开发前提D、持续经营前提正确答案：A15.在房地产估价中,建筑物()。A、仅包括房屋,不包括构筑物B、仅仅指房屋C、包括房屋和构筑物两大类D、包括房屋、构筑物和土地正确答案：C16.下列有关房地产价值和价格,表述错误的是()。A、价格是价值的外在表现B、价值是物的真实所值C、价格是价值波动的“中心”(应该是价值是价格的波动中心)D、现实中由于定价决策、个人偏好等原因,可能造成高值低价的交易正确答案：C17.现实中的房地产价格、特别是具体一宗房地产价格,直接取决于其()。A、效用B、市场价值C、花费的成本D、投资价值正确答案：A18.某市A房地产开发公司征收B村的100亩农田,该项目涉及B村农业人口50户,180人,据查征收前,B村人均耕地面积为1亩。另外,已知B村耕地被征收前3年平均年产值约为1000元/亩。按照规定,A房地产开发公司应向B村支付的土地补偿费金额最低为()万元,最高为()万元。A、30,60B、30,80C、60,100(征收耕地的土地补偿费,为该耕地被征收前3年平均年产值的6~10倍)D、80,100正确答案：C19.建筑物自竣工日期起至其对房地产价值不再有贡献之日止的持续时间称之为()。A、经济寿命B、实际年龄C、自然寿命D、有效年龄正确答案：A20.城市规划对建筑容积率的限制,属于房地产权益中的()。A、房地产的各项权利B、受到其他房地产权利限制的房地产权利C、受房地产权利以外因素限制的房地产权利D、房地产的额外利益或收益正确答案：C21.某宗房地产交易,买卖双方合同约定成交价格为2385元/m2,买卖中涉及的税费均由买方负担。据悉,该地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价格的6.8%,应由买方缴纳的税费为正常成交价格的3.9%。若买卖双方又重新约定买卖中涉及的税费改由卖方负担,并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格,则调整后买方应付给卖方的价格约为()元/m2。A、2139B、2146C、2651D、2659正确答案：D答案解析：正常成交价格=卖方得到的实际价格/(1-应由卖方缴纳的税费比率)=2385/(1-6.8%)=2559.01(元/㎡),买方实际付出的价格=正常成交价格×(1+应由买方缴纳的税费比率)=2559.01×(1+3.9%)=2658.81(元/㎡)。22.下列有关假设开发法中,后续开发的必要支出,描述错误的是()。A、以房地产为主的整体资产,后续开发的必要支出通常还应包括家具、设备等房地产以外财产的购置费等支出B、一项费用的计息期的起点是该项费用发生的时点,终点通常是建设期的终点C、销售税费一般不计算利息D、投资利息只有在动态分析法中才需要测算(应是静态)正确答案：D23.建筑物重新购建成本的求取方法中,将建造日期时的建安工程费调整为价值时点时的建安工程费的方法称之为()。A、分部分项法B、指数调整法C、单位比较法D、工料测量法正确答案：C24.王某取得一宗面积为10000平方米的住宅用地的土地使用权,楼面地价为2000元/m2,容积率为3,受让人需按照受让价格的3%缴纳契税,则王某的土地成本为()万元。A、2000B、5820C、6000D、6180正确答案：D答案解析：土地成本=土地取得成本x(1+契税)=楼面地价x容积率x面积x(1+契税)=2000x3x10000x(1+3%)25.根据通常的房地产估价途径,产生了三种基本的房地产估价方法,下列不属于基本估价方法的是()。A、收益法B、成本法C、假设开发法D、比较法正确答案：C26.某宗“七通一平”熟地的面积为3000平方米,容积率为2.5,城市规划要求该区域房地产为金融商用为主。现在,某房地产开发商欲取得该处土地建造写字楼,取得土地后将该写字楼建成需要1.5年,预计该写字楼在建成时可全部售出,售出时的平均价格为4500元/平方米。动态分析该土地开发完成后的该写字楼现值是()万元。(折现率为10%)A、2925.4B、3375C、1170.1D、3712.5正确答案：A答案解析：现值=售出的平均价格x面积x2.5/(1+折现率)的(取得土地建成后的年份）次方27.在房地产区位状况描述中,说明有无停车场、车位数量、到停车场的距离等描述,属于()描述。A、停车方便程度B、交通收费情况C、停车位置情况D、交通管制情况正确答案：A28.区位是房地产重要的组成部分,本质上是由于房地产具有()性。A、不可移动B、价值量大C、权益特性D、体量庞大正确答案：A29.某综合楼的土地取得成本为1000万元,建设成本为800万元,管理费用为60万元,投资利息为140万元,销售税金及附加和其他销售税费分别为售价的5.6%和2%,契税税率为4%,直接成本利润率为25%。该综合楼的价值为()万元。A、2651.52B、2667.75C、2705.63D、2771.49正确答案：A答案解析：V=土地取得成本+建设成本管理费用+投资利息+(销售税金及附加+其他销售税费)+直接成本(即土地取得成本和建设成本)x直接成本利润率=1000+800+60+140+(5.6%+2%)V+(1000+800)x25%30.按照我国法律的规定,居住用地的最高使用年限为()年。A、70B、60C、40D、50正确答案：A31.已知某宗收益性房地产40年收益权利的价格为2500元/平方米,报酬率为10%,则该房地产30年收益权利的价格为()元/平方米。A、2400B、2405C、2410D、2415正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益每年不变的公式。V30=(V40/K40)×K30={[1-1/(1+10%)30]/[1-1/(1+10%)40]}×2500=2410(元/平方米)。32.下列房地产估价相关活动中,不属于房地产价值评估相关业务范畴的是()。A、房地产价值减损评估业务B、相关经济损失评估业务C、房地产价值分配业务D、房地产投资价值评估正确答案：D33.某房地产开发商开发一幢建筑面积10000m2的写字楼,开发完成后销售均价为3000元/m2,已知取得土地时楼面地价为1000元/m2,建设成本和管理费用为1200元/m2,建设成本和管理费用在开发期内均匀投入,开发完成后即开始销售,销售费用为销售价格的2%,销售税费为销售价格的5.5%,开发期为1.5年,年利率为10%。该幢写字楼的销售利润率为()。A、7.90%B、11.08%C、11.83%D、13.73%正确答案：B答案解析：一步一步计算:1.土地投资=建筑面积x楼面地价=10000x1000=1000万;2.建设成本和管理成本=费用x建筑面积=1200x10000=1200万;3.投资利息=楼面地价x【(1+年利率)的(开发期次方)-1】(减去1代表计算利息)+建设成本和管理费用x【(1+年利率)的(开发期的一半,表示均匀投入)-1】=1000x【(1+10%)的1.5次方-1】+1200x【(1+10%)的0.75次方-1】=242.61万;4.销售费用=3000x2%=60万;5.销售税费=3000x2%=165万;5.销售利润=销售总额-土地投资-建设成本和管理费-投资利息-销售费用-销售税费=3000-1000-1200-242.61-60-165=332.39(万元);6.销售利润率=销售利润/销售价格=332.39/3000=11.08%34.目前,建设用地使用权出让的方式不包括()。A、挂牌和协议B、拍卖C、自由买卖D、招标正确答案：C35.下列关于估价依据的表述中,正确的是()。A、《房地产估价规范》《房地产估价基本术语标准》是效力最低的估价标准B、估价机构不得制定严于估价标准的企业标准C、选取估价依据应具有针对性,主要是根据价值时点和估价对象来选取D、不同的估价目的和估价对象,估价依据有所不同正确答案：D36.估价当事人是指与估价活动有直接关系的单位和个人,包括房地产估价机构、注册房地产估价师和估价委托人,其中()是估价主体。A、估价报告的使用者B、房地产估价机构和注册房地产估价师C、估价服务的需求者D、估价委托人正确答案：B37.某写字楼年净收益为420万元,未来三年内仍然维持该水平,预计三年后该写字楼为现在价格的1.3倍,该房地产的报酬率为13%。该写字楼现在的价格为()万元。A、992B、3306C、10014D、12723正确答案：C答案解析：本题考查的是预知未来若干年后价格的公式。V=未来三年的折现+三年之后的折现=年净收益/报酬率x【1-1/(1+报酬率)未来n年】+未来若干年后的价格/(1+报酬率)未来n年=420/13%×[1-1/(1+13%)3]+1.3V/(1+13%)3。计算得到:V=10013.49(万元)。38.下列有关假设开发法中开发完成后价值的描述中,错误的是()。A、未来开发完成后的房地产状况并不总是纯的房地产,还可能包括房地产以外的动产、权利B、动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测它在未来开发完成之时的房地产市场状况下的价值C、静态分析法中,开发完成后的价值是未来开发完成后的房地产状况在价值时点的房地产市场状况下的价值D、开发完成后的价值对应的时间,不会是未来开发完成之前的某个时间(有三种情况,第一种预售,是未来开发完成之间的某个时间;第二种正常销售,有可能是开发完成;第三种延迟销售)正确答案：D39.下列房地产权利中,属于担保物权的是()。A、地役权B、自物权C、土地承包经营权D、抵押权正确答案：D40.收益法适用的条件是房地产的()。A、收益能够量化B、风险能够量化C、收益或风险其中之一可以量化D、收益和风险均能量化正确答案：D41.因征收房地产,房地产估价师受委托进行的停产停业损失估价,属于()业务。A、相关经济损失评估业务(如因征收房地产、房地产损害或对被损害房地产进行修复造成的搬迁费、临时安置费、停产停业损失)B、房地产减损评估业务C、房地产政策咨询业务D、房地产价值提升评估业务正确答案：A42.甲房地产的建筑物建于1993年,乙房地产的建筑物建于2000年,假定该两宗房地产的产权、建筑结构、装修、面积等各项条件相同,若采用直线法计算2010年该两建筑物的年折旧额并加以比较,则()。A、甲小于乙B、甲大于C、难以判断D、甲等于乙(直线法是最简单的一种测算折旧的办法,它假设在建筑物的经济寿命期间每年的折旧额相等)正确答案：D43.在房地产区位状况描述中,下列不属于对周围环境的描述的是()。A、自然环境B、景观C、人文环境D、施工环境正确答案：D44.某宗房地产交易的成交价格为300万元人民币,其中首期支付30%,余款在一年后一次性付清。该房地产公摊面积为建筑面积的10%,套内建筑面积为100m2,假定折现率为6%,则该房地产按照建筑面积计算的实际单价为()元/m2。A、25930B、32980C、30980D、29980正确答案：A答案解析：一年后支付的款项要折现到首付时点后,再与首付款相加,才能得出实际价格。首期支付30%,房地产实际价格=首付款+一年后一次付清的款=30×30%+30×70%/(1+6%)=28.811万元建筑面积单价=28.811/111.11=2593.018868元/平方米45.________运用假设开发法评估时,开发完成后的价值不适用()求取。A、成本法(否则表面上是假设开发法估价,实际是成本法)B、比较法C、收益法D、长期趋势法正确答案：A46.某套建筑面积为100m2的住宅,含家电家具的成交价格为50万元,首付40%,余款半年后一次付清,假设年利率为8%,家电家具价值为5万元,现将该交易实例作为可比实例,评估类似住宅不含家电家具的市场价格,可比单价为()元/m2。A、4387B、4398C、4500D、4887正确答案：B答案解析：一步步来,1.先减去家具的价格=50-5=45;2.类似住宅首付款=45x40%=18;3.类似住宅半年后付清的余款=45x60%/(1+8%)的0.5次方=25.98(0.5次方是因为有年利率且是半年付清的);4.类似住宅的总价=18+25.98=43.9(万),所以单价=43.98/100=4398元47.假设开发法用于房地产开发项目分析时,为房地产投资者提供的数值不包括()。A、测算房地产开发中可能的最高费用B、测算待开发房地产的最高价格C、测算待开发房地产的最低价格D、测算房地产开发项目的预期利润正确答案：C48.房地产的实物通常是指房地产中看得见、摸得着的部分,具体包括有形的实体、实体的质量以及()。A、立体空间B、土地的形状C、组合完成的功能D、相应配套的基础设施正确答案：C49.在建立比较基础中,下列不属于统一计价单位工作内涵的是()。A、统一面积内涵和计量单位B、统一币种和货币单位C、统一价格表示单位D、统一税费负担正确答案：D50.下列有关房地产估价的称谓及定义,表述错误的是()。A、美国通常称房地产估价为不动产鉴定评价B、中国香港地区习惯上称房地产估价为物业估值或物业估价C、国内外有关房地产估价的称谓及定义不尽相同D、中国台湾地区习惯上称房地产估价为不动产估价正确答案：A51.在动态分析法中,对于未来开发完成后的房地产适宜建成销售的,通常是预测()房地产市场状况下的价值。A、未来开发完成之时的B、购买待开发房地产时的C、建设期间的某个时间D、全部租售出去时的正确答案：A52.下列房地产估价活动中,不属于鉴证性估价的是()。A、为证券发行提供参考依据的估价B、为房屋征收补偿提供参考依据的估价C、为上市公司涉及房地产的关联交易确定交易价格提供参考D、为委托人确定要价提供参考依据的估价(属于咨询性的,因为没有第三方,ABC都有第三方)正确答案：D53.预计某宗房地产未来第一年的净收益为30万元,此后每年的净收益会在上一年的基础上减少2万元,则该宗房地产的合理经营期限为()年。A、13B、15C、16D、17正确答案：C答案解析：本题考查的是净收益按一定数额递减的公式。该宗房地产的合理经营期限为:A-(n-1)×b=0,n=30÷2+1=16(年)54.在评估房地产的市场价值时,错误的做法是()。A、模拟估价对象的潜在客户群的思维进行估价B、从某个特定房地产投资者的角度进行分析判断(应该从一般的房地产投资者的角度)C、以大多数房地产市场参与者的思维为分析判断的基础D、模拟房地产市场定价正确答案：B55.后续开发的开发成本、管理费用、销售费用通常不是集中在一个时点发生,而是分散在一段时间内不断发生,但计息时通常将其假设为在所发生的时间段内均匀发生,并具体视为集中发生在该时间段的()。A、任意阶段B、期初C、期末D、期中正确答案：D56.关于确定价值时点与得出评估价值的先后次序的说法,正确的是()。A、确定价值时点与得出评估价值应同时进行B、确定价值时点与得出评估价值没有先后关系,谁先谁后都可以C、确定价值时点在先,得出评估价值在后D、得出评估价值在先,确定价值时点在后正确答案：C57.某宗房地产的收益期限为38年,通过预测得到其未来5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元,从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右,该类房地产的报酬率为10%。则该宗房地产的收益价格为()万元。A、267.35B、287.86C、298.84D、300.86正确答案：D答案解析：本题考查的是净收益在前后两段变化规律不同的公式。V=20/1.1+22/1.12+25/1.13+28/1.14+30/1.15+35/10%×[1-1/(1+10%)33]×[1/(1+10%)3]=300.86(万元)58.在人流量很小的地方建造商场,无论谁来建造该商场,都需要花费很多成本,但该商场却不会有那么高的价值,这说明了()。A、应在实际成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整B、应结合估价委托人的要求,对成本法估价进行调整C、应在客观成本的基础上结合选址、规划设计等分析进行调整D、应在客观成本的基础上结合市场供求分析进行调整正确答案：C59.判断误差大小或者准确性,实际中是将()进行比较。A、评估价值与真实价值B、评估价值与合格的估价师的重新估价结果C、真实价值与合格的估价师的重新估价结果D、真实价值与其他估价师的重新估价结果正确答案：B60.一个估价项目中的价值类型,本质上是由()决定的。A、估价委托人B、估价目的C、估价对象D、估价师正确答案：B61.采用成本法估价时,关于投资利息的表述中,正确的是()。A、投资利息指的是借款部分的利息支出和相关手续费B、从估价的角度看,自有资金应获得的利息可以算作开发利润C、投资利息的应计息项目包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和销售税费D、投资利息计算时一般采用价值时点的房地产开发贷款的平均利率正确答案：D62.中国台湾地区《不动产估价师法》规定,领有不动产估价师证书,并具有实际从事估价业务达()年以上的估价经验者,得以申请发给开业证书。A、4B、1C、2D、3正确答案：C63.需要说明建设用地是农用地、未利用地。对房地产开发用地还要说明规划条件,这是房地产()方面的内容。A、土地使用权状况B、土地所有权状况C、土地利用现状D、土地使用管制正确答案：D64.()是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利。A、物权B、债权C、租赁权D、所有权正确答案：A65.比较法的理论依据是()。A、规模经济原理B、均衡原理C、替代原理D、预期原理正确答案：C66.房地产市场上没有大量相同的房地产供给,不同的房地产之间不能完全替代,房地产市场不是完全竞争的市场,房地产价格千差万别。这体现的房地产的特性是()。A、独一无二B、易受限制C、相互影响D、不可移动正确答案：A67.某房地产重新购建成本中,建安工程费为4000万元,专业费用为建安工程费的10%,管理费用为建安工程费与专业费用之和的3%,销售费用为重新购建成本的4%,投资利息为240万,房地产开发成本利润率为20%,销售税费为重新购建成本的6%,该房地产的重置价值为()万元。A、6280B、6365.92C、6419.73D、6817.14正确答案：C答案解析：V=建安工程费用+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+房地产开发成本(即建安工程费用+专业费用+管理费用+销售费用+投资利息)x利润率=4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240+6%V+(4000+4000x10%+4400x3%+4%V+240)x20%=6419.7368.经济学上的“完全市场”需要同时具备若干条件,下列选项中,属于“完全市场”必须具体条件的是()。A、商品可以转让,且具有不可移动性B、商品质量参差不齐,方便实现商品筛选C、销售者需要实现总效用最大化D、就成交总额而言,每个买者和卖者的购销额是无关紧要的正确答案：D二、多选题（共23题，每题1分，共23分）1.由于具有()特性,房地产是一种良好的用于担保债务履行的财产。A、寿命长久B、不可移动C、价值量大D、保值增值E、独一无二正确答案：ABCD2.引起房地产价格上涨的原因有多种,对房地产本身进行投资改良的内容包括()。A、装饰装修改造B、农用地转为建设用地C、改进物业管理D、政府进行道路建设E、更新或添加设施设备正确答案：ACE3.与非专业估价相比,专业估价的特点包括()。A、承担法律责任B、估价作业日期长C、是一种专业意见D、估计价格或价值E、实行有偿服务正确答案：ACE4.运用比较法估价,选取的可比实例应符合下列条件()。A、价格相同B、权利性质相同C、成交日期接近价值时点D、档次相当E、区位相近正确答案：BCDE5.下列房地产估价活动中,符合职业道德的行为有()。A、某估价机构承接了该机构某股东财产的司法鉴定评估B、某估价机构在承接估价业务时,涉及特殊构筑物估价,主动聘请有关专家提供专业帮助C、房地产估价师保守在执业活动中知悉的国家秘密、当事人商业机密D、估价委托人对估价结果提出了明确要求,某估价机构按其要求完成了估价E、某估价师临时接到出差任务,实际负责估价业务的估价人员以该估价师名义在估价报告上签字后提交估价报告正确答案：BC6.评估承租人权益价值时,收益法估价参数确定正确的有()。A、收益期应为租赁合同剩余租赁期B、净收益应为市场租金减去合同租金C、净收益应为市场租金减去运营费用D、收益期应为经济寿命减去租赁合同剩余租赁期(收益期应为剩余租赁期)E、净收益应为合同租金减去运营费用(净收益为市场租金减去合同租金)正确答案：AB7.下列房地产中,属于按实物形态划分的房地产有()。A、整体资产中的房地产B、未来状况下的房地产C、共有的房地产(按权益分)D、“干净”的房地产(按权益分)E、已灭失的房地产正确答案：ABE8.下列与房地产有关的税种中,属于具有普遍调节功能税种的有()。A、印花税B、企业所得税C、契税D、增值税E、个人所得税正确答案：ABDE9.下列情况,属于成交价格偏离正常价格的交易有()。A、对交易对象或市场行情缺乏了解的交易B、对交易对象有特殊偏好的交易C、被迫出售或被迫购买的交易D、相邻房地产未合并的交易(应是合并)E、人为哄抬价格的交易正确答案：ABCE10.下列选项中,属于房地产状况调整方法的有()。A、直接比较调整B、间接比较调整C、单价调整D、总价调整E、减法调整正确答案：ABCD11.下列选项中,属于房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况的有()。A、房地产使用管制B、异议登记C、设立了抵押权D、住宅带有上学指标E、被人民法院查封正确答案：ABE答案解析：房地产权利受房地产权利以外因素的限制情况。例如,房地产使用管制(如城市规划对土地用途、容积率、建筑高度、建筑密度、绿地率等的限制)、相邻关系、被人民法院查封从而其处分受到限制等。12.运用比较法估价要消除以下()方面的不同所造成的可比实例成交价格与估价对象价值的差异。A、理性和非理性购买人因素差异B、成交价格与比较价值的内涵和形式不同C、成交日期与价值时点不同D、可比实例状况与估价对象状况不同E、特殊交易情况与正常交易情况不同正确答案：BCDE13.在房地产抵押中,需要进行房地产估价的环节包括()。A、续贷抵押中的抵押价值评估B、初次抵押中的抵押价值评估C、租赁抵押中的权益价值评估D、处置抵押中的市场价值评估E、再次抵押中的抵押价值评估正确答案：ABDE14.房地产租赁包括()。A、土地租赁B、不动产租赁C、房屋租赁D、动产租赁E、土地使用权出租正确答案：ACE15.房地产需要专业估价,是下列哪些房地产特性决定的()。A、价值量大B、保值增值C、寿命长久D、供给有限E、独一无二正确答案：AE16.房地产的特性包括()。A、独一无二B、流动性好C、相互影响D、保值增值E、需求有限(供给有限)正确答案：ACD17.按经营使用方式划分,房地产的类型主要有()。A、现房B、出售C、出租D、自营E、自用正确答案：BCDE18.下列选项中属于房地产区位状况描述内容的有()。A、位置描述B、建筑结构C、周围环境描述D、外部配套设施描述E、交通描述正确答案：ACDE19.下列行为中,体现某宗房地产受到外部经济性影响的有()。(外部经济性=有利的外部性)A、在其邻近建化工厂B、调整城市发展方向C、在其邻近建垃圾站、公共厕所D、在其邻近建花园、开辟一块绿地E、改善城市格局正确答案：DE20.有关房地产的价值和价格,下列表述正确的有()。A、价值是内在的、客观的和相对稳定的B、房地产的价值是房地产真实所值C、房地产的价格围绕其价值上下波动D、现实中由于个人偏好、定价决策、无知等原因,时常发生价格背离价值的情况E、房地产的价格是相对稳定的,而价值不稳定正确答案：ABCD21.中国目前的房地产权利主要包括()。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、永租权正确答案：ABCD22.下列房地产权利中,属于物权的有()。A、所有权B、建设用地使用权C、地役权D、抵押权E、租赁权正确答案：ABCD23.估价报告中合理且有依据地说明估价假设,其主要作用在于()。A、体现估价师的专业胜任能力B、保护估价师和估价机构C、反映估价师的职业道德D、规避估价风险E、保护估价报告使用人正确答案：BDE三、判断题（共26题，每题1分，共26分）1.房地产根据用途(使用性质),首先可分为居住房地产和非居住房地产两大类,非居住房地产又可分为商业房地产、办公房地产、工业房地产、农业房地产、特殊用途房地产等。A、正确B、错误正确答案：A2.根据《合同法》的规定,以及《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》,建筑工程承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。A、正确B、错误正确答案：A3.广义的房地产,就是不动产和相关动产;狭义的房地产等同于不动产。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：广义的房地产,就是不动产4.脱钩改制未能打破行业垄断和地区市场分割的局面,故我国还未形成公平竞争的房地产估价市场。A、正确B、错误正确答案：B5.国家标准《房地产估价规范》是效力最低的估价标准,其要求是估价的底线。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：国家标准是效力最高的6.房地产的交通因素中,“通达性”,指从别的地方到该房地产——“进来”的方便程度。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：通达性指去别的地方,从别的地方到该房地产是可及性7.房地产具有用途多样特性,现实中房地产的用途可以由其拥有者随意决定。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：不能随意8.充公权,是指政府为了公共利益的需要,强制取得单位和个人的房地产,并给予合理、公平补偿的权力。A、正确B、错误正确答案：B答案解析：充公权,是政府在房地产业主死亡或失踪而无继承人的情况下,可以无偿收