武汉玫瑰馨苑产品物业发展建议及经济测算47p

玫瑰馨苑

物业开展建议及经济测算武汉浦江筑城房地产参谋2021年6月17日商业调整建议立面建议目录小品建议自然的人流动线——商业街“硬〞件内部街道设计需符合人们逛街行走的习惯，无“死角〞、“偏角“出现。内街中心区域构建“广场〞模式，用来举行各种活动，以此吸引外街人流进入内街，盘活内街商铺。具有吸引力的业态组合——商业街“软〞件业态要较为丰富，以吸引周边各类消费群体。各业态之间互动性要强，利用合理的业态规划来提高较偏区域的商业气氛。内街模式成功的关键——人气商业调整建议“硬件〞：商业布局优化建议“软件〞：商业业态规划建议商业布局优化建议8M8M8M4M4M4M一层优化方式：两条人流主动线，四个主出入口，通过各通道将其连通构成一个整体。主出入口调整为8米左右，加强两侧商业互动性。次通道调整为4米左右。主出入口处商铺设计为梯形商铺，以使主街道口更加开阔，提升内街商铺价值。一层商铺层高不小于5米。商业布局优化建议玫瑰广场8M8M8M4M4M4M一层优化方式：内庭楼梯取消，以换取大空间，用于打造“玫瑰广场〞，成为玫瑰大社区居民的日常休闲娱乐、聚会用途。商业布局优化建议玫瑰广场8M8M8M4M4M4M一层优化方式：临街商铺面积控制在400方左右，面积划小，后期可灵活组合，利于销售。在可能的情况下，商铺要设计为前后开门，起引流作用。126435露台露台露台露台露台露台露台二层优化方式：二层商业分为六个岛，每个二层铺四面临街。二层每个商铺面积较大，需预留上下水、卫生间管道等。二层商铺空高在4米左右即可。为了保证商铺价值，吸引人流进入内街，楼梯设置需在内外街两侧都可上去。商业布局优化建议126435露台露台露台露台露台露台露台二层优化方式：每个二层商铺在内街设计露台，增加商铺昭示性，提高一二楼互动性，并制造卖点。商业布局优化建议小户型还建住宅2露台1露台三～四层优化方式：三四层布局为小户型〔商业〕、还建住宅，其中三层布置1、2号商铺。一二号商铺在临街位置设置露台，增加昭示性，并起到引流作用，制造销售卖点。商铺空高在4米左右即可，有电梯直达，预备上下水、排污、排烟、充足电量。商业布局优化建议商业调整建议工程经济测算商业业态规划建议商业布局优化建议玫瑰广场8M8M8M4M4M4M主力店主力店品牌商业食街配套服饰居生活美主力店：特点：需求面积大，代表街区形象。业态：银行、超市、药店、知名餐饮等；服饰家一层业态规划建议玫瑰广场8M8M8M4M4M4M主力店主力店品牌商业食街配套服饰居生活美服饰家□美食街：特点：利用餐饮业所具有的高人气来盘活此“街道〞，并以此造势进行销售；解决与楼上住宅的冲突，提前预留排烟、排污、上下水、电量等；业态：美食、小吃、水吧等；一层业态规划建议玫瑰广场8M8M8M4M4M4M主力店主力店品牌商业食街配套服饰居生活美服饰家品牌商业：特点：新型品牌商业，填补玫瑰大社区商业空白，满足社区居民高端精致生活所需。业态：品牌蛋糕房、知名美发机构等家居服饰区：特点：有特色，形象好。业态：男女装、童装、家居店生活配套：特点：满足社区居民日常生活所需。业态：便利店、干洗店、水果店、小型诊所一层业态规划建议126435露台露台露台露台露台露台露台主力店美食娱乐品牌会所休闲养生主力店：特点:业态不受限制，但需形象好，人气旺。业态规划可与一楼整体考虑。业态：餐饮类、会所类品牌会所：特点：知名度高，能提高工程知名度。业态：美容、美发、咖啡厅、茶座、棋牌等。二层业态规划建议126435露台露台露台露台露台露台露台主力店美食娱乐品牌会所休闲养生美食娱乐：特点：中型餐饮、娱乐，与一楼小吃美食结合，以营造该“人造街道〞的商业气氛；解决与楼上住宅的冲突，提前预留排烟、排污、上下水、电量等。业态：中西餐、休闲会所、棋牌室、网吧等二层业态规划建议126435露台露台露台露台露台露台露台主力店美食娱乐品牌会所休闲养生休闲养生：特点：老居民区的必备业态，以不影响住宅品质为前提。业态：保健、按摩、诊所等二层业态规划建议小户型还建住宅2露台1露台业态规划——1、2号商铺：特点：临街，昭示性好；上方无住宅布局，业态选择不受限制。楼层高，价值表达难度大；业态：培训机构、办公、休闲娱乐、西餐厅等三层业态规划建议如何增加两条“新街〞的人流量？8M8M8M4M4M4M新街一区把最能够聚集人气的餐饮业布置在该区域，以盘活此街道。玫瑰广场内街区域12新街1区新街2区业态的合理布置带动人气在一区楼上安排住宅，强制性导入人流小户型还建住宅2露台1露台新街1区新街2区入口8M8M8M4M4M4M新街一区新街一区商铺对面为玫瑰西苑小区护栏，商业气氛差。建议可设置桌椅、太阳伞、雕塑等小品，把商业活动引到户外，增加商业气氛。玫瑰广场内街区域12新街1区新街2区休闲小品摆放增加参与性8M8M8M4M4M4M新街二区多个通道与内街连接，形成互动。新街2区北边的住宅工程建议通过新街2区与本工程做连通，把新街2区打造成居民区中的开放街道，成为真正的临街商铺。玫瑰广场内街区域12新街1区新街2区与临街社区进行连通8M8M8M4M4M4M在内街区域打造“玫瑰广场〞，成为玫瑰大社区居民休闲、活动的首选去处。可考虑搭建顶棚以打造“全天候的商业体〞。玫瑰广场内街区域12打造人气广场商业调整建议商业布局优化建议工程经济测算商业成功条件分析8M8M8M4M4M4M11223332工程经济测算注：四区位置较偏，人流动线较差，但通过所选业态〔餐饮娱乐〕的价值提升，并通过上层住宅带动，致使该区价值得到表达，所以拉小与三区的价值差距。一层内街均价〔3区和2区局部〕：1.453万元一层市值测算：33区域

售价体系

面积（㎡）

售价（万）

总价(万）

第一区

100%803.72.41929第二区

90%476.62.161029第三区

60%669.62751.44964总值

1949.9

3923126435露台露台露台露台露台露台露台AABBCC二层内街均价〔C区和B区局部〕：0.83万元二层市值测算：工程经济测算区域

售价体系

面积（㎡）

售价（万）

总价(万）

一临街区

100%

2.4

A区

45%837.11.08904B区

41%662.90.972644C区

32%450.10.756340总值

1950

1889小户型还建住宅2露台1露台工程经济测算三～四层市值测算：区域

售价体系

面积（㎡）

售价（万）

总价

临街一层

100%

2.4

3层第一区

35%644.40.84541.296第三层商业市值公寓市值区域

面积

单价（万）

总价（万）

小户型37150.752786.25工程经济测算工程整体经济测算：销售收入：18090万元净利润：3915万元净利润率：27.62％商业局部均价〔含小公寓〕：1.1万元/平商铺局部均价：1.4万元/平商业市值〔含小公寓〕：9090万元区域面积(㎡)市值(万元)各层铺均价一层1949.9283922.59962.01二层1950.11888.68240.97三层644.4541.2960.84小户型37152786.250.75合计8259.4289138.8281.106序号项

目金额（万元）1销售收入18089.52开发成本10491.33销售费用452.24开发税费1197.55财务费用728.56利润总额52207所得税13058净利润39159毛利润率36.83%10项目净利润率27.62%立面建议造型颜色用材商业调整建议小品建议立面选取的原那么多种色彩搭配，建筑立面沉稳而不失活泼工程自身两大特质本案为居家型住宅〔不同于王＋ONE、顶琇广场〕本案有商业，应该运用一定的暖色来增加气氛住宅多采用多种颜色搭配，以增加活泼感一线城市优秀工程立面颜色特点高档工程都会采用一些深色点缀，增加工程沉稳感多采用冷暖色系搭配冷暖色系搭配使用，整体采用偏暖色系结合以上两方面因素，本案立面色彩颜色采用原那么如下：华远·九都汇浅菊黄色深灰色浅红色三种颜色组合冷、暖色系互补运用一定深色系，使建筑显得沉稳主荐颜色赭〔红褐色〕深黑色浅灰色华润·MO+赭,赤土也。——?说文?浅菊黄色深黑色浅灰色万科·金域蓝湾深黑色两种颜色组合冷、暖色系互补深色系使建筑显得更加沉稳龙湖·春森此岸赭〔红褐色〕灰白色灰黑色空调机位采用橘红色档灰板优品道外立面建议造型用材颜色商业外立面用材干挂石材〔深灰色、赭色〕玻璃门住宅外立面用材四层以下