长沙三一街区定位及招商方案（含租金制定）56

三一街区招商方案2021年2月目录第一部分、项目市场环境分析碧桂园·威尼斯城项目居住功能区规划滞后，发展滞后传统成熟居住区主城商业功能区发展模式：核心主导地位，城市功能升级需依托旧城改造。城市核心扩容区主城商业功能升级区发展模式：主城区域扩张和功能升级的核心区域。松雅湖规划新区发展模式：依托全新规划，将成长为高品质的城市居住区。金鹰-月湖片区居住功能核心区发展模式：依托广电、月湖、中南汽车市场成长为高品质居住区。一星沙城市功能布局分析三一街区湖南金融技术职业大学星沙传统居住区徐特立公园湖南省大众传媒学院高尚人群居住片区好望谷郡原居里湘龙家园四季星城红树湾未来星沙最大的生态公园松雅湖区域工程商业区域占位：城市功能占位：城市品质生活功能区；区域核心北部延展带；三大成型开展区辐射夹角区；商圈格局占位：核心商圈辐射区；关键词：商圈边缘地带工程处于城市开展方向的夹角，工程商业格局受制于区域城市核心区的辐射影响，产生区域级辐射的商业市场空间有限。区域城市核心金鹰-月湖区域东拓核心区工程2-5KM2-5KM5-10KM7-10KM二工程商业格局分析商业类型服务人口辐射距离代表物业形式道路公共交通交通方式交通时间便利型1500-5000人100-500米内部会所小区内部道路无步行2-5分钟街坊型1-3万人1-2千米住宅底商、街区内部道路、支路公交站点步行5-10分钟邻里型5-10万2-5千米集中性物业支路、次干道公交分站步行、骑车、机动车10-15分钟区域型15-30万5-10千米复合型次干道、主干道公交换乘中心骑车、机动车15-30分钟城市型50-100万10-30千米商业综合体集群交叉主干道公交换乘中心、地铁、快速公交骑车、机动车30-60分钟泛城市型200万城际范围专业市场型商业中心城际道路交通枢纽中心机动车60分钟以上工程商业体量：7800平米；社区人口：14000人；人均商业面积：0.56平米；一般而言：辐射型〔外向型〕商业人均商业面积在1.0-2.5㎡之间，中间型和内向型商业人均商业面积在0.14-1㎡之间。工程商业从物理属性而言，为典型的内向型社区商业。三工程商业属性分析工程的独特位置，导致工程的商业人流主要以周边1公里范围的消费力为主，其他区域基于成熟的商业配套，难以形成对工程的消费分流。1-3KM吸附区域吸附区域名称社区户数社区人口商业形态湘龙家园8412943.5街铺四季星城12004200街铺湘瑞家园10673734.5街铺三一街区400014000街铺+集中商业好望谷15845544街铺丰源国际24388533街铺郡原居里9003150商业楼红树湾18006300临街铺月亮湾草莓街区10003500临街铺世景华庭15215323.5临街铺1635157228.5新港观点：依托工程周边的成熟居住气氛和中高端人群，社区配套商业可以做旺。四工程周边人口及商业环境分析目前工程附近商业整体气氛不浓厚，特立路沿线依托师范学院的师生消费群体，望龙路沿线主要是住宅底商。业态主要为餐饮，便利店，社区配套商业，无统一规划，不成规模且档次较低。沿街商业，约77个门面，主要业态以便利店，餐饮为主。〔思必客香锅，奶茶店等〕师范学院特立公园特立路望龙路三一街区盛地尊域四季新城筑梦星园好望谷社区街铺空置铺面社区街铺湘龙家园五工程附近主干道沿线商业环境分析特立路望龙路湘龙家园

无空置铺面社区总人口：2842人

租金区间：未确定面积区间：1000平左右

主要业态：餐饮，酒业公司盛地尊域空置率：60%社区总人口：4789人租金区间：50元/平/月左右面积区间：40—70平主要业态：社区配套草莓街区空置率：社区总人口：3500租金区间：45--60面积区间：50--80主要业态：便利店，社区配套等丰源国际：规划中花样年华社区总人口：2926人租金区间：未确定面积区间：40—300平主要业态：无筑梦星园：规划中湘瑞家园无空置铺面社区人口：39802元租金区间：30--50面积区间：20--60主要业态：建材，便利店，餐饮，社区配套等红树湾空置率：社区总人口：租金区间：30--300面积区间：40—200平主要业态：餐饮，便利店，社区配套等本案世景华庭空置率：社区总人口：4792人租金区间：45--60面积区间：30—300平主要业态：餐饮，便利店，社区配套等1租金水平：大局部在45—60元/平/月之间。2局部人流量较大或者层高较高利用率高的铺面的租金可达50-60之间。

3铺面的空置率较高。六、三一街区附近工程租金面积、业态分布特立路沿线业态分布：依托师范学院的师生消费，主要为餐饮，小超市，通信等业态。望龙路沿线业态分布：铺面因沿线小区人口入住率较低所以空置率高，业态主要为建材，社区配套，便利店等。小区人口数及入住率租金区间铺面空置率备注盛地尊域1828户，4789人入住率较低50元/平/月左右60%与三一街区毗邻，入住率与铺面结构均类似，业态主要为社区配套，铺面空置率较高。湘瑞家园1137户，约3980人，入住率大于90%30--50元/平/月无空置门面入住率高的成熟社区，业态以建材，配套等为主，租金低，档次低。七周边竞品分析工程地以居住功能为主，缺少行政区、商务等要素：将会对本工程的全天候经营带来影响，造成消费的时段不均衡；工程周边以中青年中高收入得职业人群为主：其消费特点虽其工作性质而定，即一局部人周一至周五全天在外进行商务消费，在家庭居住地的生活消费频次底；工程泛周边区域有大量中高端收入居民，工程定位应主要考虑这一客群；工程周边高档社区居住人群工程辐射区域普通社区居民特西路、西霞路过往客流周边学校的师生资源

消费客群界定：居民、学生、周边商家以及流动人群八工程消费客群定位区域商业现状——商业开展不成熟，商业气氛不浓厚，且区域商业档次较低、缺乏管理，主要为街道底商，经营情况一般。业态经营现状——业态主要是便利店，餐饮类，以满足社区配套为主，经营状况不甚理想。租金现状——大局部已经入住3年以上的小区，租金水平在50元/㎡/月左右。面积情况——区域商业面积区间跨度较大，局部商铺为一拖二，去化困难。未来供给——从现阶段的规划来看，未来工程周边的商铺供给主要以社区型住宅底商为主，类型相似，体量略小。小结：第二部分、项目产品分析工程四至情况东面：体育公园南面：待开发生活居住区西面：成熟生活居住区北面：成熟生活居住区工程商业根本数据工程总计64个临街铺面，其中一二期26个，三期38个；总面积：约7800平米；工程总户数：4000户，约容纳14000人口；工程商业人均面积为：0.56平米/人。交通环境工程东面、西面均为交通支线。临街铺面关键词：内需驱动型商业，以内需足以做旺并带动目的性消费形成。工程周边除了在完善中的体育公园外，尚没有能集聚大量进入人流的城市主干交通、市政设施或集中型商业等。一工程产品具体分析优势劣势二工程SWOT分析1、与星沙规划最大的生态体育公园毗邻；2、片区唯一的高品质临街铺面街区形态；1、周边商业气氛不浓，位置相对偏，人流量少；2、工程社区入住率不高，消费较为单一；4、工程商业所处位置相对不通畅，商业延展空间缺乏；5、半围合布局，形成楼间距，商业内部衔接性不强，整体规划性较难。1工程SWOT分析机遇区域现有商业档次低，经营状况一般，商业有升级空间；本小区居住人群素质高，消费能力强，随着入住增多，商业开展前景看好；3.区域内商业均无统一规划、管理差，为本工程招商带来利好。风险工程商业规划缺乏其他目的性消费的业态规划，对消费者吸引能力有限；已招入的商家缺乏统一规划管理，经营状况欠佳，对工程整体包装及口碑影响不利。一、二期商业招商情况租赁期面积层高17-115宝时度美容2023-6-9372.45一层3.5米，二层3.5米27-114国窖15732015-8-3171.67一层5.537-113汇米巴2016-8-3171.67一层5.547-11271.67一层5.557-11174.04一层5.567-110光大银行2016-9-2041.93一层5.577-109咿呀贝比2014-8-3180.54一层3.487-108诺亚大药房2014-8-3193.4一层3.997-107杰克体育2014-8-3159.98一层3.9107-106老磨坊2014-8-31344.06一层3.6米，二层3.6米116-110罗莎蛋糕2014-8-3163.67一层3126-109湘味2014-8-3162.27一层5.5136-108万和电气2014-8-3152.46一层5.5146-107英格莱干洗2014-8-3164.38一层5.5156-106果蔬+包包大人2016-11-3076.79一层3.11618-110281.98一层4.1米，二层3.6米1718-109生态人家2016-11-1761.54一层5.51818-1082016-11-1760.49一层5.51918-1072016-11-1760.49一层5.52018-1062016-11-1760.49一层5.52118-105276.2一层3.3米，二层2.9米2218-104213.89一层3.3米，二层2.9米2312-107白果园2016-11-1139.07一层3.52412-106253.76一层3.6米，二层2.6米2512-105263.3一层4.2米，二层2.9米2612-104186.49一层4.2米，二层2.9米注：颜色区域为尚未招商成功空置门面〔共计6个，面积一般在200平米以上〕三工程一、二期商铺产品及招租情况总结四期集中商业裙楼总计：6000平米工程进度：预计2021年开工三期临街商业面积：4445平米现阶段情况：目前工程进入到地面平整阶段。局部留作物业办公用。一、二期临街商业面积：3358平米现阶段情况：总计26个铺面，目前已成功招商20个商家，并已经开业经营。分期商业情况三一街区一、二期商业价格序号门号面积（㎡）16-10764.38218-105276.26318-104213.89三一街区三期商业价格4-101182.615-102176.286-103103.637-104181.738-105176.289-106180.910-107174.511-108101.9712-10960.8313-11092.2814-11188.1415-11291.5716-11388.1917-114100.8718-11560.8219-11693.0820-11788.1421-11891.6722-11988.223-120101.9424-121107.3225-12293.0926-12387.7627-12489.7328-12576.6929-12647.9430-12765.4731-128143.6232-129143.2833-130202.5434-131202.5435-132202.5436-133158.8937-134135.2738-135136.6339-13676.3540-13776.3541-13876.35合计

5000.52四工程三期商铺情况三期整体商业呈阶梯状分布，昭示性较差，并低于路面，被绿化所遮挡，停车不方便，这都会导致经营户的很多不便，不利于商业气氛的打造局部商铺内部结构不合理，门面不规整，导致空间利用率低，不利于商家的经营和布置，建议在租金均价上走低。此类商铺进深与面宽都比较规整，适合多种业态营业，空间利用率高，建议租金在均价上稍高。第三部分、主题定位周边商业的主导者片区商业的配套者体量适中，加上6000平米集中商业，近1.5万平米商业体量；商业街规划的纯粹性；周边生活居住的成熟和纯粹性；周边无干扰的1-3KM的商业竞争环境；周边支线交通的人流导入；处于商业开展重心的夹角，差异经营的时机明显；星沙区域“一核格局〞传统商圈开展成熟的趋势明显；商圈进入商业品质、形态加速提升过程。强化主导地位特色生活天地一工程商业主题定位思考长沙城东唯一社区风情乐活尚街二工程商业形象定位特色餐饮为主的美食文化一条街一个能满足周边生活需求的消费场所；一个真正能让片区成熟起来的符号；一个能让群众沉淀气质的场所；一个气息时尚，并具有趣味的场所。业态建议特色生活消费，注入商业活力为对面公园配套的商业，拉动人流,提升商业品质和形象符合社区居家消费者需求费用代缴点、汽车美容装饰、美容美发、水果蔬菜，早餐等

特色类餐饮小吃

休闲茶楼，咖啡茶语母婴用品、精品类生活配套类作为较好居住工程配套除考虑设置满足社区内部需求的购物、及社区效劳功能以外，更要注入一些能树立形象和引导消费的商业，为住宅和商铺增值。三业态建议213三期东面业态：汽车美容装饰。理由：两面环路，车流比较集中，斜对面是湘龙别墅区，侧面是公园，旁边是小区的入口，有利于此类业态经营，更易拉动人气。租金：一层50元/㎡/月以内业态：部分特色餐饮小吃，休闲茶楼、红酒庄等理由：靠一二期餐饮，为小区的主出入口，对面是公园，有利于拉动人气和提升品质。租金：一层45元/㎡/月以内业态规划建议小区出入口132三期北面业态：特色餐饮、精品小吃、无烟食品区。理由：位于三期商业的中间位置，与两端的商业遥相呼应，正对面是湘龙别墅区，打造餐饮集群，拉动消费。租金：一层50元/㎡/月以内，二层在20元/㎡/月以内业态规划建议132三期西面业态：美容美发、早餐店、缴费点等生活配套。理由：靠近旁边的丰源国际小区，可起到一定的辐射作用。租金：一层在40元/㎡/月左右业态规划建议小区车辆出入口针对上述业态规划，拟租面积如下：业态规划建议拟招业态拟招面积（㎡）特色餐饮小吃1600汽车装饰美容400休闲茶楼、红酒庄、音乐茶室等2000美容美发、家居家纺类、缴费点等生活配套1000合计：5000备注：在招商执行过程中，可根据实际招商情况，局部调整物业结构、拟租面积和业态配比。1、以优惠甚至以震撼租金入市，以优质优价的形象打入市场，获得市场关注，聚集人气。2、结合租金低开的策略，先以较有吸引力的租金推出位置相对较差的铺位，再随着市场的响应推出相对较好的铺位，租金亦做相应提升。3、设立一个“三年零租金〞铺位名额，吸引商家，可在意向商家累计50%左右时候推出“交铺抢占零租金〞活动，以大优惠大抽奖的方式推动商家签约。原那么：策略：四租金制定原那么及策略十年租金收益预估（一层）面积第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年3462㎡2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年租金单价45455054606672808896月租金155790155790171369188506207356228092250901275991303591333950年租金4623160693474020564282262071248827827371063010816331189836430884007396十年合计租金收益

3507.4980万租金单价按平均45元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增五工程商业租金收益预估〔1〕十年租金收益预估（二层）面积第1年第2年第3年第4年第5年第6年第7年第8年第9年第10年983㎡2014年2015年2016年2017年2018年2019年2020年2021年2022年2023年租金单价20202224272932353943月租金19660196602162623789261672878431663348293831242143年租金78640117960259512285463314010345410379952417947459741505715十年合计租金收益

316.4350万租金单价按平均20元/㎡/月计算，前两年租金不变，从第三年开始，租金按每年10%递增两层合计：十年租金总收益为：35074980+3164350=3823.9330万五工程商业租金收益预估〔2〕第四部分、招商策略分析直招+坐招相结合，做到有效招商1、统一招商、统一运营、统一物业2、有效的考虑工程情况，有针对的选择商家3、调整灵活，树立商户信心4、走出去，更多的搜集商家资源，提高招商质量一工程招商总体战略分析采取租赁方式招商，分业态集中式分段招商，并且利用一切手段对工程造势1、媒体整合1.1立体交叉组合：在住宅户外广告中加带商业招商信息，形成商业与住宅互动，扩大影响。1.2公关活动先行，以企业为依托，构筑较高的平台，与政府形成互动。2、体验式营销：通过分批组织局部商户，到我们工程现场进行实地感受，从而消除商户对我们后期市场经营的一些顾虑，强化商户信心,形成良好的口碑传播，加速商户的进驻行为。给商户一些必要适宜的感受刺激，能够加速其租赁行为。3、筹划：街区整体商业气氛营造。4.1招商DM单页：制作精美具特色且便于携带与观看；内容主题突出，除进驻背景、集团简介外，加强对商户关注问题的宣导。例：为什么好、为什么强、为什么买等。根据招商人员的反映情况，内容时常更新。版面可以特殊设计。4.2对街区进行统一包装：风格统一，情景包装，店招统一，营造浓厚的商业气氛。在小区内外设置局部的的广告，有利于为商家宣传。二招商方式与宣传三工程招商策略四工程招商对象五管理费与招商条件一招商准备1与政府洽谈工作〔内容见下表〕为商户与政府部门之间的沟通提供帮助与便利，提高商户满意度。编号

细则

完成时间

1临时停车位的划分及申报

3.15之前

2税收减免、定额税、优惠政策问题

3.30之前

3经营商户经营手续办理简化问题

3.30之前

4交通、环保、工商、税务等方面的优惠政策

3.30之前

六各阶段工作细分2、招商文本及相关资料准备〔表3〕以上这些事宜的协商最终以书面文件或文书的形式确定，以便在招商时使用。编号

细则

完成时间

1进驻商家合同复印件2.202招商地点确定及办公用品到位

2.203装修要求

2.284招商商铺平面图及面积

2.285租金价格表

2.286租赁合同范本

2.287物管及商业管理文本

2.288招商DM单页3.10之前

七工程配套存在的问题及改进建议临街铺面展示范围D、在整个工程街区内应考虑足够的广告位，并做到风格统一、情景包装、店招统一；E、临时停车位的划分。商家问卷显示，消费者购物过程中，面临停车难，会被抄牌罚款的可能，影响了一局部消费者前来消费。建议：在前坪区域划出临时停车区域，方便停车。工作内容三一街区2014年度工作计划123456789101112提交相关招商的建议报告，与开发商沟通工作细节，并修订租赁合同。

人员进场培训及熟悉项目，并提交具体工作计划。开发商提供相关图纸、资料和数据。

接触商家，并及时反馈信息，与开发商进行沟通后，进行业态和建筑结构的局部调整，开发商调整到位和确定交房标准和时间。

重点拜访商家，引入形象商家签约，收款。

完成剩余部分的商家洽谈、签约。并配合房开商做好收款及交房工作和扫尾工作。

备注：红色为执行时间，如遇特殊情况，工作计划将顺延备注：按合同约定需在2021年8月底完成50%招商，至10月底完成85%以上商业招商。八工程招商周期划分第一阶段：根底工作根据工程定位和规划租赁区域，确定商业的目标品牌，准备相关招商资料，为商业招商谈判各项工作的全面展开，做好一切准备工作。第二阶段：信息发布通过各种方式〔如网络、通讯、面谈等〕与目标品牌商业取得联系，传递本工程的相关招商信息、资料、使其了解工程的根本情况。第三阶段：初步洽谈通过、面谈等方式与品牌商业取得初步接触，争取商业厂家能作现场考察，收集商家的租赁需求，实时的调整租赁方案。第四阶段：意向谈判通过此阶段的谈判，确定各个品牌对工程是否具有初步意向。第五阶段：主攻品牌意向谈判