房地产开发经营与管理《房地产市场与市场运行试题》考试题含答案

房地产开发经营与管理《房地产市场与市场运行试题》考试题含答案一、单项选择题（每题1分，共30分）1.下列房地产市场指标中，属于供给指标的是（）。A.房屋施工面积B.城市家庭人口规模C.销售量D.房地产价格答案：A解析：供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。城市家庭人口规模属于需求指标，销售量和房地产价格是市场交易指标。2.房地产市场自然周期中，在需求增长率由大于变为小于供给增长率的转折点上，空置率由（）。A.上升到下降B.下降到上升C.高于合理空置率到低于合理空置率D.低于合理空置率到高于合理空置率答案：B解析：在自然周期的第二阶段，需求增长率大于供给增长率，空置率不断下降；当需求增长率由大于变为小于供给增长率时，空置率开始上升。3.下列关于房地产市场特性的表述中，错误的是（）。A.房地产市场是一个产品差异化的市场B.房地产市场是一个地区性市场C.广泛需要房地产经纪人提供服务是房地产市场的重要特性之一D.房地产价格走势在各地区基本相同答案：D解析：房地产市场具有产品差异化、地区性等特性，不同地区的房地产市场受当地经济、政策、人口等多种因素影响，价格走势差异较大，且广泛需要房地产经纪人提供服务。4.下列关于房地产泡沫的表述中，错误的是（）。A.市场参与者的投机需求是房地产泡沫产生的直接诱因B.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫C.房地产泡沫产生的基础是土地稀缺性D.金融机构压缩房地产信贷会加剧房地产价格上涨和泡沫形成答案：D解析：金融机构压缩房地产信贷会减少市场上的资金供给，抑制房地产需求，从而缓解房地产价格上涨和泡沫形成，而不是加剧。5.反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数为（）。A.房地产平均价格B.房地产中位数价格C.房地产价格指数D.房地产同质价格答案：C解析：房地产价格指数是反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度的相对数。6.下列市场监测与预警指标中，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展总体状况的是（）。A.开发强度系数B.土地转化率C.住房可支付性指数D.住房价格合理性指数答案：A解析：开发强度系数是指房地产开发投资与GDP的比值，反映房地产开发投资与宏观经济协调发展的总体状况。7.下列房地产市场预警指标中，属于考察房地产价格是否过度偏离其价值的是（）。A.住房可支付性指数B.住房价格合理性指数C.房价租金比D.量价弹性答案：C解析：房价租金比是指住房价格与租金的比值，可用于考察房地产价格是否过度偏离其价值。8.某城市2015年商品房销售量的预测值为500万m²，实际销售量为450万m²，如果平滑指数为0.7，则用指数平滑法预测该城市2016年商品房销售量为（）万m²。A.465B.485C.665D.915答案：A解析：指数平滑法的计算公式为：$F_{t+1}=\alphaY_{t}+(1\alpha)F_{t}$，其中$F_{t+1}$为下一期的预测值，$\alpha$为平滑指数，$Y_{t}$为本期实际值，$F_{t}$为本期预测值。代入数据可得：$F_{2016}=0.7×450+(10.7)×500=465$（万m²）。9.下列房地产市场调查的抽样方法中，属于非概率抽样的是（）。A.整群抽样B.分层随机抽样C.简单随机抽样D.定额抽样答案：D解析：非概率抽样包括随意抽样、判断抽样、定额抽样等。整群抽样、分层随机抽样和简单随机抽样属于概率抽样。10.下列房地产市场趋势分析方法中，不属于时间序列分析法的是（）。A.市场因子推演法B.加权移动平均法C.简单平均法D.指数平滑法答案：A解析：时间序列分析法包括简单平均法、加权移动平均法、指数平滑法等。市场因子推演法不属于时间序列分析法。11.对某种特定商品有兴趣的消费者的集合是（）。A.服务市场B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场答案：D解析：潜在市场是对某种特定商品有兴趣的消费者的集合。12.某城市的居民对高层住宅经历了一个从较为抗拒到较普遍接受的过程，这一现象反映了消费者市场的（）。A.替代性B.发展性C.地区性D.复杂性答案：B解析：消费者市场具有发展性，消费者的消费观念、消费需求等会随着时间和社会环境的变化而发展。13.甲、乙两个可供比较的房地产投资方案中，甲方案的开发经营期为4年，乙方案的开发经营期为3年，两方案比选宜采用的方法是（）。A.净现值法B.等额年值法C.差额投资内部收益率法D.费用现值比较法答案：B解析：当不同方案的开发经营期不同时，宜采用等额年值法进行比选。14.下列目标市场选择模式中，能有效分散企业风险的是（）。A.市场集中化模式B.选择专业化模式C.产品专业化模式D.市场专业化模式答案：B解析：选择专业化模式是指企业有选择地进入几个不同的细分市场，每个细分市场都具有吸引力且符合企业的目标和资源条件，这种模式可以有效分散企业风险。15.某房地产企业同时有两个房地产项目的投资机会，每个项目又有若干个投资方案可供选择。在资金有限的情况下，该企业方案选择的类型属于（）方案选择。A.独立B.互斥C.互补D.混合答案：D解析：混合方案是指独立方案与互斥方案的混合。该企业有两个独立的房地产项目，每个项目又有互斥的投资方案，所以属于混合方案选择。16.认为利率水平是由货币的供给与需求决定的代表性理论是（）。A.马克思的利率决定理论B.可贷资金利率理论C.ISLM曲线模型利率理论D.流动性偏好利率理论答案：D解析：流动性偏好利率理论认为利率水平是由货币的供给与需求决定的。17.下列影响消费者行为的因素中，属于个人因素的是（）。A.学习B.经济状况C.对渠道的信赖度D.购买动机答案：B解析：个人因素包括年龄、职业、经济状况、生活方式等。学习属于心理因素，对渠道的信赖度属于社会因素，购买动机属于心理因素。18.下列房地产市场调查的内容中，属于房地产市场需求调查的是（）。A.房地产开发企业土地储备量B.房地产项目销售率C.房地产开发商的从业年限D.居民的居住要求答案：D解析：房地产市场需求调查主要包括消费者的购买能力、购买动机、居住要求等。房地产开发企业土地储备量属于供给调查，房地产项目销售率属于市场交易调查，房地产开发商的从业年限与市场需求无关。19.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的是（）。A.空置率B.竣工房屋价值C.房屋施工面积D.吸纳率答案：D解析：市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。空置率属于供给指标，竣工房屋价值和房屋施工面积属于供给指标。20.下列关于房地产市场周期循环的表述中，错误的是（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率答案：D解析：在房地产周期循环的最高点，供给增长率大于需求增长率，市场开始供过于求。21.从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，通常应分析（）。A.物理结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.总量结构答案：BCDE解析：从宏观上说，房地产市场结构分析包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。22.房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有（）。A.竞争性B.垄断性C.外部性D.均衡性E.信息不对称性答案：BCE解析：房地产市场区别于一般商品市场的特性主要有垄断性、外部性、信息不对称性、供给的滞后性、需求的多样性等。23.下列房地产市场价格指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.灭失量E.房地产价格答案：ACE解析：市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。新竣工量和灭失量属于供给指标。24.下列房地产市场指标中，属于供给指标的有（）。A.空置率B.房地产价格指数C.平均建设周期D.吸纳率E.房屋施工面积答案：ACE解析：供给指标包括新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。房地产价格指数属于市场交易指标，吸纳率属于市场交易指标。25.影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括（）。A.金融业的发展B.信息、通信技术水平的提高C.生产方式和工作方式D.自然环境的变化E.政治制度的变迁答案：ABCDE解析：影响房地产市场转变的主要社会经济力量包括金融业的发展、信息通信技术水平的提高、生产方式和工作方式、自然环境的变化、政治制度的变迁等。26.房地产市场的特性有（）。A.可以配置存量房地产资源和利益B.市场交易的复杂性C.市场供给的垄断性D.存在广泛的经济外部性E.显示房地产市场需求变化答案：BCD解析：房地产市场的特性包括市场交易的复杂性、市场供给的垄断性、存在广泛的经济外部性、信息不对称性等。选项A和E是房地产市场的功能。27.下列关于房地产市场周期循环的表述中，正确的有（）。A.房地产周期循环是指房地产业活动或其投入与产出有相当的波动现象，且此现象重复发生B.在房地产周期循环的最低点，空置率最高C.房地产周期循环的供求平衡点是长期平均空置率D.在房地产周期循环的最高点，供给增长率等于需求增长率E.在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是同向变动的答案：ABC解析：在房地产周期循环的最高点，供给增长率大于需求增长率，选项D错误；在房地产周期循环中，价格（租金）和空置率通常是反向变动的，选项E错误。28.房地产市场结构包括（）。A.总量结构B.区域结构C.产品结构D.供求结构E.资金结构答案：ABCD解析：房地产市场结构包括总量结构、区域结构、产品结构、供求结构和投资结构。29.按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场，这是因为不同用途的房地产在（）等方面存在差异。A.投资决策B.规划设计C.工程建设D.地域范围E.产品功能答案：ABCE解析：不同用途的房地产在投资决策、规划设计、工程建设、产品功能等方面存在差异，因此按房地产用途可将房地产市场细分为若干子市场。地域范围是按空间范围对房地产市场进行细分的依据。30.下列房地产市场指标中，属于市场交易指标的有（）。A.吸纳量B.新竣工量C.预售面积D.可供租售量E.房地产价格答案：ACE解析：市场交易指标包括销售量、出租量、吸纳量、吸纳率、吸纳周期、预售面积、房地产价格、房地产租金、房地产价格指数等。新竣工量和可供租售量属于供给指标。三、判断题（每题1分，共10分）1.房地产空间市场决定房地产价格，资产市场决定房地产租金。（）答案：错误解析：房地产空间市场决定房地产租金，资产市场决定房地产价格。2.房地产市场自然周期的第三阶段，此时供给增长速度高于需求增长速度。（）答案：正确解析：在房地产市场自然周期的第三阶段，供给增长速度高于需求增长速度，空置率开始上升。3.当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者将迅速增加。（）答案：错误解析：当房地产市场自然周期处在谷底并开始向第一阶段运动时，市场上的投资者通常还比较谨慎，不会迅速增加，随着市场的逐渐复苏，投资者才会逐渐增多。4.房地产市场的供给增长率高于需求增长率时，空置率上升。（）答案：正确解析：当供给增长率高于需求增长率时，市场上的房地产供给量增加速度快于需求量增加速度，空置率会上升。5.房地产市场分析中的区域分析，主要考虑区域内房地产市场的供求关系、价格水平等因素。（）答案：正确解析：房地产市场分析中的区域分析主要是对特定区域内的房地产市场供求关系、价格水平、市场趋势等因素进行分析。6.一般来说，房地产价格指数越高，说明房地产价格上涨越快。（）答案：正确解析：房地产价格指数反映一定时期内房地产价格变动趋势和程度，指数越高，说明价格上涨越快。7.市场趋势分析方法中，相关分析法是用相关分析的理论判断销售量与其他因素相关的性质和强度，从而预测其未来的发展趋势。（）答案：正确解析：相关分析法就是通过分析销售量与其他因素之间的相关性，来预测销售量的未来发展趋势。8.房地产市场调查中，一般来说，随着项目进展不需要更新和补充调查资料。（）答案：错误解析：随着项目进展，市场情况可能会发生变化，需要不断更新和补充调查资料，以保证市场分析的准确性和及时性。9.目标市场选择中，选择专业化模式可以分散企业风险。（）答案：正确解析：选择专业化模式是选择若干个有吸引力且符合企业目标和资源的细分市场，通过进入不同的细分市场可以分散企业风险。10.房地产市场的垄断性，使得房地产市场具有区域性。（）答案：错误解析：房地产的不可移动性使得房地产市场具有区域性，而不是垄断性。垄断性是房地产市场的另一个特性。四、简答题（每题10分，共20分）1.简述房地产市场的特性。答案：（1）垄断性：土地的有限性和不可再生性导致房地产供给在一定程度上具有垄断性。（2）外部性：房地产的开发和使用会对周边环境和社会产生影响，如正外部性（改善周边基础设施）和负外部性（噪音污染）。（3）信息不对称性：房地产市场中买卖双方掌握的信息往往不均衡，购房者可能对房屋质量、产权情况等了解不足。（4）供给的滞后性：房地产开发建设需要一定的时间周期，导致供给不能及时响应需求的变化。（5）需求的多样性：不同消费者对房地产的需求在区位、面积、户型、价格等方面存在差异。（6）交易的复杂性：房地产交易涉及产权转移、合同签订、资金支付、税费缴纳等多个环节，手续复杂。（7）与金融的关联性：房地产开发和购买通常需要大量资金，依赖金融机构的信贷支持，金融政策对房地产市场影响较大。（8）受政策影响大：政府的土地政策、税收政策、信贷政策等都会对房地产市场产生重要影响。2.简述房地产市场周期循环的阶段及特点。答案：（1）复苏与增长阶段：特点：需求开始增加，空置率下降，租金和