9月长沙商业地产动态报告45

搜搜研究长沙商业地产9月动态〔2021年9月〕赢商网10月活动：上传好资料，速取20倍赢商币大礼包！活动时间：2021年10月11日—11月10日注：本活动每月各不同，请添加QQ：2104223640了解当月活动〔添加后可享受每日优质免币资料和2币资料实时推送〕目录1234开展背景土地市场热点工程分析推广及开盘2、规划&城建2021年9月主要规划及城建信息长沙对外交通便捷性不断提升，内部轨道及新城建设进程也逐步推动中二、土地市场9月土地上市情况9月土地成交情况9月成交商业地块根本情况9月商住地块点评小结1、9月土地上市情况2021年1-9月共上市了74幅地块，其中有34幅为商业地块〔包括商住、商业、办公地块〕。9月共上市了7幅地块约30万平米，挂牌幅数明显下滑，仅为上个月的44%，其中出让面积10万平米以上的地块只有1幅，为纯商业〔兼容商务、娱乐康体用地〕用地。2021年1-9月长沙市土地上市情况注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。土地供给本月明显下滑，共有7幅地块挂牌，环比下降44%1、9月土地上市情况2021年9月长沙上市的7幅地块主要为商业用地，5幅地块出让面积共计27万平米，占比高达90%，商业用地供给明显放量；其余的上市地块分布为工业用地和加油站用地。2021年9月长沙市上市土地用途面积占比9月集中供给商业地块，5幅地块共计出让面积27万平米注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。1、9月土地上市情况2021年9月长沙市上市土地分布区域面积占比注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。9月上市的土地集中分布于岳麓区，出让面积占比为86%，分别为2幅纯商业和1幅加油站地块；此外芙蓉区和雨花区还有3幅小型商业地块挂牌供给，出让面积不到2万平米。2021年9月长沙市上市商业土地分布区域面积占比9月供给地块集中于岳麓区，主要为商业地块，芙蓉区和雨花区以小幅商业地块为主2、9月土地成交情况2021年1-9月长沙市土地成交情况2021年1-9月共成交了68幅地块，其中有23幅为商业地块，各月成交数量波动较大。9月共成交了10幅地块约76万平米，虽然成交数量和8月一样，但成交面积增加了86.6%。此外，9月岳麓区有1幅的加油站用地终止挂牌。9月共成交了10幅地块，成交面积环比增加约87%，另有一幅加油站用地终止挂牌注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。2、9月土地成交情况2021年1-9月长沙市成交土地用途面积占比2021年9月长沙市成交的10幅地块主要为工业地块，地块规模较大，最大一幅出让面积达36万平米；商住地块仅有2幅，且出让面积均只有1.6万平米左右，预计未来将新增建筑面积约4.7万平米的商业〔包括办公物业〕。注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县。9月成交的主要为工业地块，商住地块仅2幅，预计可新增建筑面积约4.7万平米的商业2、9月土地成交情况2021年9月长沙市成交土地分布区域面积占比注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。9月成交的土地分别来自高新区和天心区，其中高新区共成交8幅地块，用途为工业和仓储用地，出让面积占比达96%，说明工业建设仍是政府的重点开展领域之一。成交的2幅商住地块均位于天心区，规模较小，出让面积占比仅为4%，主城区地块愈加稀少。9月成交地块集中分布于高新区，以工业地块为主，而商住地块那么均位于天心区内2、9月土地成交情况注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业土地包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。9月高新区地块成交金额为3.8亿元，成交土地单价约为521元/平米，成交楼面价约为338元/平米；天心区地块成交金额为2.9亿元，成交土地单价约为8799元/平米，成交楼面价约为2068元/平米，是高新区的6倍。9月工业地块成交了6幅，成交金额为3.6亿元，而2幅商住地块即有2.9亿元，成交楼面价约为2068元/平米，远高于工业地块。2021年9月长沙市商业地块成交情况9月天心区的商住地块成交金额约3亿元，楼面价约为2068元/平米，远高于其他用地3、9月成交商业地块根本情况2021年9月长沙市成交商业地块根本信息3、9月成交商业地块根本情况注：1、数据来源于长沙市国土资源网上交易系统；2、统计范围不包括望城区、长沙县、浏阳市和宁乡县；3、商业地块包括纯商业地块、商住地块、商业金融业地块和办公地块等。9月成交的商住地块主要集中于南城，沿城市主干道芙蓉南路周边分布[2021]长土网063号商住，16527.25平米，楼面价1800元/平米[2021]长土网062号商住，16679.43平米，楼面价2000.10元/平米4、9月商住地块点评1〕区位分析——[2021]长土网062号汽车南站省政府、天心区政府五一广场猴子石大桥湘府路大桥30分钟15分钟14分钟20分钟6分钟位于南城板块，紧邻省政府和天心区政府，周边有多个住宅楼盘4、9月商住地块点评2〕周边配套——[2021]长土网062号地块附近公交线路较少，且公交站台有一定距离；直线距离地铁一号线友谊路站和省政府站分别为2.2公里、1.1公里。地块周边目前已形成3个商圈，且区位条件明显优于本工程，难以与其形成竞争；其中最近的是区级商圈——红星商圈，未来红星商圈可能还将往北及东西方向扩张，可为本地块商业带来一定人气。红星商圈天虹百货商圈林科大商圈3.4km2.2km1.3km1.1km韶山南路芙蓉南路3.4km交通条件一般，临近有3个商圈，本工程商业外部条件处于劣势4、9月商住地块点评3〕地块根本信息——[2021]长土网062号地块形状较为归整，但仍为山丘，有待平整，未来住宅产品以刚需房源为主宗地现状：宗地为山丘地，土地未平整。开发要求：90平方米以下套型住宅面积占住宅总建筑面积的比例不小于60%。4、9月商住地块点评4〕未来预测——[2021]长土网062号根据地块指标及地块位置，预计临街局部将开发为沿街商业，住宅往地块深处布置。地块周边住宅楼盘较多，属于典型的住宅区，在售的工程也不少，存在一定竞争。根据地块开发要求及周边配置，工程住宅产品定位应该为刚需产品，以90平米左右及以下房源为主。商业局部受沿街位置及规模影响，只能开发为影响范围有限的居住生活配套型沿街商铺。4、9月商住地块点评1〕区位分析——[2021]长土网063号汽车南站中南大学铁道学院和中南林科大五一广场猴子石大桥湘府路大桥23分钟8分钟10分钟24分钟13分钟本地块也位于南城板块，周边主要为高校和住宅小区，可快速到达河西及主要交通中枢南湖隧道11分钟4、9月商住地块点评2〕周边配套——[2021]长土网063号地块紧邻长沙主干道芙蓉南路及地铁一号线铁道学院站，附近有约8条公交线路。地块南侧为天虹百货商圈，直线距离1.5公里左右处还有林科大商圈和新开铺商圈，但这3个商圈均为社区级商圈，影响力有限，商业气氛一般。本地块紧邻城市主干道，交通条件优越，对面即为天虹百货，但整体商业气氛一般红星商圈新开铺商圈天虹百货商圈林科大商圈1.5km4.2km1.4km韶山南路芙蓉南路4、9月商住地块点评3〕地块根本信息——[2021]长土网063号地块方正，有利于建筑规划布局，沿街边界较长，有利于商业昭示S1S24、9月商住地块点评4〕未来预测——[2021]长土网062号工程地块周边主要为居住区，商务气氛一般，临近两所高校，房屋出租市场较好，因此预计工程商业局部可能为沿街底商+40年产权公寓。地块周边在售住宅工程不多，而本地块位置较佳，紧邻主干道和地铁站入口，配套完善，但由于体量较小，预计未来产品定位以刚需产品为主。工程南侧不远处即为天虹百货，业态组成较齐全，且位置优于本工程，因此本工程商业对天虹百货商圈主要补充和延伸左右，业态预计也将以传统购物业态为主。5、小结9月上市成交的地块都主要集中于河西，岳麓区和高新区仍是城市重点开发的两大区域。由于上月上市地块以商业用地为主，因此9月成交的地块也主要为工业用地，但本月商业地块供给明显增加，出让面积最大一幅地块达16万平米〔约236亩〕，不过这种大规模的商业地块主要位于城郊区域，主城区内的地块都比较小，多数在5000平米以下，建筑面积也较少，难以形成规模，预计未来开发成住宅或写字楼配套商业可能性较大，对当地商业的进一步补充，无法形成新的商圈。三、热点工程分析写字楼工程商铺工程1、写字楼工程1〕热点工程分析——富兴世界金融中心工程概况位置：开福芙蓉中路与湘雅路交汇处东北角〔湘雅附一斜对面〕开发商：湖南富兴置业开展占地面积：13.33万平米容积率：9建筑面积：109万平米〔其中计容73万平米左右〕商业建筑面积：写字楼约33万平米、商业约15万平米第一次开盘时间：预计明年年初销售价格：待定是否有返租：待定自持物业：裙楼集中商业自持，约11万平米；T1写字楼自持，约14.6万平米车位数：6030个1、写字楼工程1〕热点工程分析——富兴世界金融中心工程由4栋写字楼、1栋公寓、6栋住宅、1个集中商业组成。其中写字楼局部最高的T1栋自持，为67层；T2-T4栋分别为44层、41层、33层。标准层面积T1栋为2180平米，T2栋2000平米，T3栋1800平米，T4栋1500平米。T2栋每层划分成了10套，T3栋为12套，T4栋为16套。商业局部沿芙蓉中路的局部自持，共有7层；销售局部沿规划道路分布，共4层。工程商业局部产品介绍1、写字楼工程1〕热点工程分析——富兴世界金融中心工程目前仍在地基建设中，将分三期开发，一期为南地块的集中商业和写字楼T2-T4栋，二期为北地块的公寓和住宅，三期为南地块的写字楼T1栋，T1栋开发商自持，不会对外销售。工程营销中心已于2021年5月开放，预计一期的商业和写字楼产品将于明年年初推出，商业将实现统一招商、经营，目前已确定入驻的有沃尔玛、保利影院、真冰场等。工程动态1、写字楼工程1〕热点工程分析——富兴世界金融中心工程点评优势：区位优势：位于金融生态区，属于政府重点打造区域，未来的长沙商务中心，开展潜力巨大；交通优势：距离地铁一号线湘雅路站不远，附近有约9-10条公交线路经过，城际铁路也在工程不远处，方便员工上下班及出差；规模优势：工程商业及写字楼体量都较大，能形成一定的规模相应，形成良好的商务气氛；物业构成优势：工程由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、公寓之间能形成客户资源互补。劣势：竞争大：金融生态区内写字楼工程较多，且体量都不小，竞争比较剧烈；工程地块是当时的地王，成交楼面价就已接近5000元/平米，因此其售价预计会高于附近的写字楼工程；入市时机：工程目前仍在地基建设中，进度较该片区其他工程比较慢，待工程产品推出时潜在客户可能已被其他工程拦截。1、写字楼工程2〕热点工程分析——华远华中心工程概况位置：天心区湘江中路与解放西路交叉处开发商：华远地产占地面积：15.67万平米容积率：10.5北区建筑面积：105万平米商业建筑面积：北区商业36万〔写字楼13.15万，酒店4.2万、商业18.55万〕；南区商业裙楼20万第一次开盘时间：写字楼预计10月开盘销售价格：22000-25000元/平米是否有返租：否自持物业：商业全部自持，写字楼除去酒店局部自持50%〔28-44层〕车位数：约3600个1、写字楼工程2〕热点工程分析——华远华中心工程写字楼一共60层，其中46-60层君悦酒店、9-44层为写字楼、8层以下为酒店和办公配套及局部商业，共配置了16套电梯，首层设置11.4米大堂。写字楼标准层面积约2480平方米，层高约4.2米，面积区间约80-350平米之间。分为低、中、高三个区，9-16层属于低区局部，18-30层属于中区局部，32-44层属于高区局部。工程写字楼局部产品介绍1、写字楼工程2〕热点工程分析——华远华中心目前工程写字楼有两栋，其中1栋已被北京一家公司整体购入，现在认筹的这栋写字楼预计10月开盘，半层起售；该栋写字楼28-44层开发商自持，将引进世界500强企业入驻；自8月28日产品发布会后开始认筹，已有约5层写字楼被认筹，其中有2层直接认购；客群主要为工程一期住宅业主及其朋友。工程动态1、写字楼工程2〕热点工程分析——华远华中心工程点评优势：区位优势：位于五一商圈附近，周边配套齐全，商业开展成熟，区位优势明显；交通优势：距离地铁二号线湘江中路站不远，附近有地铁一号线，有约15条公交线路经过，城际铁路也在工程不远处，方便员工上下班及出差；物业构成优势：工程由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、酒店之间能形成良好的互补；品牌优势：华远为品牌房企，商业综合体开发经验丰富。劣势：写字楼规模较小：工程写字楼只有两栋，商务气氛营造相对较弱；商务气氛较弱：工程附近写字楼工程相隔较远，没有形成很好的商务区，商务办公气氛较差。2、商业工程1〕热点工程分析——步步高新天地工程概况位置：长沙大河西先导区梅溪湖国际新城枫林三路与东方红路交汇处开发商：步步高置业占地面积：19.80万平米容积率：2建筑面积：70万平米商业建筑面积：商业街9万平米、购物中心17万平米、办公2万平米、酒店3万平米开盘时间：2021年9月27日销售价格：2-10万元/平米，均价8万元/平米是否有返租：返租15年返租方式：15年返租期以三年为一个阶段，回报率分别为6%、7%、8%、9%、10%开业时间：预计2021年10月开业步步高新天地2、商业工程1〕热点工程分析——步步高新天地工程这次推售的商业共有3层，层高5米，面积区间为12-500平米，主力面积段30平米左右。根据房产官网显示该栋楼共有4层，一层划分了19间铺，二层划分了386间铺，三层划分了381间铺，四层划分成了5间，预计将做办公使用。工程商铺产品介绍2、商业工程1〕热点工程分析——步步高新天地工程9月27日晚首次开盘，推出了约550套商铺，主力面积20-40平米。街铺最高售价11万元/平米，均价约8万元/平米，内铺均价3-4万元/平米。当天认购190余套商铺〔其中50套为步步高内部合作单位及公司员工购置〕，开盘当天去化率约35%。购置人群主要为私营业主、企业中高层、周边拆迁户等，大局部为长沙本地客源，还有局部周边城市如常德、株洲、湘潭等地的客源，大多是30-45岁之间、具有一定经济实力的群体。工程动态2、商业工程1〕热点工程分析——步步高新天地工程点评优势：品牌优势：工程由步步高集团打造，商业运营经验丰富；规模优势：工程体量大，尤其是纯商业就有约26万平米，能形成较高的集聚效应；物业构成优势：工程由多种物业组成，写字楼、商业、住宅、公寓、酒店之间能形成良好的互补。劣势：交通便捷性较差：工程离地铁二号线延长线终点站有一定距离，目前自有3条公交线路；区位条件一般：工程位于梅溪湖片区的西北角，处于片区边角处，距离主城区及梅溪湖住宅区都较远。周边商业气氛差：目前工程周边客流量缺乏，原著居民数量比较少，因周边地产开展所带来的新增人口数量有限。2、商业工程2〕热点工程分析——五江天街工程概况2、商业工程2〕热点工程分析——五江天街工程物业分为写字楼、商业、公寓、酒店和住宅，其中商业由底商和3栋独立商业组成。一期将推出1号栋商业，共有3层。一层层高为5.6米，划分了28间铺，面积区间为30-80平米；二、三层层