西安曲江博园山庄别墅项目可行性研究报告67P

博园山庄别墅工程可行性研究报告西安恒鑫房地产开发陕西美城地产效劳机构

前言：本报告对位于交大科技园工程地块做可行性研究。本次研究的主要内容为：1、工程所在板块的市场研究分析及工程开发初步建议；2、工程的经济分析及风险研究。报告可能有有失偏颇之处，还请董事会提出珍贵意见。注：本研究报告分析结果及经济指标仅供参考。工程研究报告思路导航Contents项目认知1市场分析2开发定位3经济分析43可行性结论51、工程认知项目基本技术指标1项目区位2项目四至关系3项目价值研判41-1.工程根本经济指标土地使用性质：综合用地土地使用年限：50年总占地面积：60.65亩总建筑面积：24260㎡容积率：0.6规模较小

控规正常1-2.工程区位工程位置工程位于曲江板块边缘属于交大科技园规划之内交大附中东南侧地理位置相对较偏，有中学、大学教育资源。工程区位图区位特征1-3.工程四至关系北至汇鑫路康桥边的院子、交大附中、交大曲江校区南至交大研究生院规划中尚未建设西临化工六院化工六院，正在建设目前处于普探阶段东至卫星测控中心项目地块1-4.工程价值研判SWOT分析：1、生活配套不完善；2、曲江板块的东边，难以借势曲江优势；1、交大科技园规划之内；2、地块方正，易于规划开发；3、周边宜居环境较好；4、独有的坡地景观；1、曲江板块的别墅项目较多；2、板块竞争处于劣势地位；优势劣势机会1、国家不再审批别墅用地；2、交大科技园的带动效应；威胁市场远景价值较好，自身具备优越的可挖掘资源Think

/思考/工程为交大科技园规划用地工程有一定的教育资源工程区位优势不太明显工程区域生活配套不完善在现有资源条件下工程开发什么产品？看看市场环境2、市场分析

市场概况1竞比项目分析2市场预测3市场开发建议42-1.市场概况〔1〕人民币贷款基准利率02年以来及存款准备金率99年以来首次双降。市场影响：此次“房补〞的力度较小，能否引起购房者的关注还有待观察。更有开发商担忧，此举会让局部工程加快上市的步伐，房产市场会进一步趋于紧张;〔12〕国土资源部停止别墅类工程供地和办理相关用地手续，并对别墅进行全面清理〔14〕明确了以借款人家庭为单位认定房贷次数〔6〕?物权法?2007年10月1日起执行〔8〕2007年十次及2021年目前五次上调存款准备金率〔7〕央行2007年度加息〔5〕“国八条〞、“国六条〞和“十五条〞〔4〕?招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定?〔10〕国发〔2007〕24号〔11〕央行规定第二套住房贷款首付不得低于40%〔9〕加强对囤地行为的打击2-1.市场概况总结：2-1.市场概况2-1.市场概况B、房地产运行经济环境研究2021年上半年CPI同比上涨7.9%2007年全年CPI上涨4.80%C、西安市房地产运行环境研究经济运行又好又快，居民收入显著增加，生活水平明显提高。1、2007年西安市经济开展快速增长全年生产总值达到1737.1亿元，同比增长14.6%3、人均可支配收入增加较多2、财政收入大幅提高这些成就，标志着西安市综合实力进一步增强，西安进入了一个城市价值的充分兑现期和开展加速提升的新阶段，朝着全面建设小康社会的目标稳步迈进。2-1.市场概况D、西安市房地产市场研究2-1.市场概况1、西安市房地产总体开展概况起步较晚，开展较慢、健康平稳、竞争加剧，前景无限。2、西安市房地产市场供需分析由左图可看出，自03年起土地供给量逐年下降；而别墅用地，政府更是一再严控供地。右图西安商品房成交情况显示，08年西安商品房销售同比呈现出量跌价滞涨的态势，销售面积较上年同比下降。销售走势窄幅动乱态势。3、各物业类型成交分析时间住宅（m2）商服（m2）写字楼（m2）别墅（m2）20066369811525626324574516482007918845353019930578113341007年开工面积较06年住宅增长了44.25%，商服用房增长了0.87%，写字楼下降了5.79%；别墅增长了158.31%；2-1.市场概况08年截至8月份西安别墅市场销售面积为78335平方米，较上年同期上涨53.66%。销售金额为21240.7万元，较上年同比上涨近一倍。别墅物业由于市场供给量小，因此价格受个案影响明显，上半年别墅物业成交价格已经接近12000元/平方米，较上年同比增幅超过20%。4、西安市商品房购置意向调查2-1.市场概况4、西安市商品房购置意向调查2-1.市场概况4、西安市商品房购置意向调查2-1.市场概况2-1.市场概况2-1.市场概况2-1.市场概况5、西安市房地产开展预测2-1.市场概况〔1〕市场供需结构开展趋势◎市场供给量加大，竞争日益剧烈；◎市场需求稳定增长的态势不会改变；〔2〕市场价格走势结合2021年推动西安房价上升及对房价下调产生影响的因素分析，我司认为西安房价08年内总体将呈窄幅震荡之势。〔3〕市场开展趋势住宅郊区化趋势将进一步推向深远，保障性住房所占比例加大。总体趋势：从长期来看，依然会保持平稳上涨，稳中有升的态势。但近期〔1～2年内〕，将呈现阶段性低谷E、区域市场分析2-1.市场概况1、曲江板块总体开展概况2、曲江板块市场供成交分析城南成交量稳定增长，放量集中在曲江区域；上半年区域别墅类产品成交均价为12175万元/㎡，同比增

长30%，环比增长28%；地震刺激了人们对别墅产品的需求；08.07成交量上涨迅猛，较上月上涨598.88%。随着曲江三大遗址公园对外开放，使得原本就具王者之气的曲江其区域价值及地位得以继续提升，环境优势得以充分彰显，同时基于别墅物业资源的稀缺性日渐显化，尽管别墅市场开发已呈回落态势，但08年上半年曲江板块的别墅市场销售较上年仍然呈增长态势，市场局面稳中有升。2-1.市场概况3、区域市场特征供给有限需求旺盛〔1〕市场供需结构开展趋势

国土资源部三令五申的叫停别墅用地，使得别墅类高端物业长线看好，供不应求的局势的问题将日益突出。〔2〕市场价格走势〔3〕市场开展趋势地震后，多层、花园洋房、别墅等低密度产品深受客户青睐。但随着土地资源的减少，曲江别墅类产品呈现容积率越来越高的特点，叠拼、洋房类产品比例不断增大。

高端物业的客群对价格的敏感度不高，结合目前市场形势，我们认为曲江板块的市场价格稳中有升，长期上涨的趋势不会改变。2-2.竞比工程分析A、容积率与产品分析项目别墅用地面积容积率产品类型曲江公馆46亩0.71期联排、独栋，2期平层中海国际社区铂宫330亩0.7双拼、联排龙湖曲江盛景52亩1.7叠拼金地曲江上林苑108亩（含小高层）0.85联排、叠拼就掌灯-----0.6双拼、联排、独栋航天御苑80亩0.78联排、独栋、双拼金地芙蓉世家210亩0.9联排、叠加、洋房别墅用地容积率一般都小于1，受限于土地供给稀缺，容积率有走高趋势；从产品形态看，大局部在售工程都有联排，且市场认可度较高，从中海的销售情况中就可以看出这一点；在容积率走高的压力下，产品密度逐渐增加，叠拼及花园洋房将占据别墅市场的大局部份额。2-2.竞比工程分析B、竞比工程户型分析项目面积区间（㎡）产品类型龙湖曲江盛景300-430联排金地尚林苑270-430双拼、联排中海国际社区330-540双拼、联排曲江公馆180-4601期联排、独栋，2期平层航天御苑230-670双拼、联排、独栋就掌灯220-560联排、独栋、叠拼金地芙蓉世家160-180洋房、220-350叠加、400-470联排

联排、叠加、洋房独栋产品面积较大，一般都在400㎡以上，近两年超过600㎡的很少；联排、叠加产品面积区间稍小。大局部集中在200-400㎡之间；从市场反响来看，户型面积逐渐变小，人们的需求在变化，同时也和当前的宏观经济形势有关；2-2.竞比工程分析B、竞比工程销售情况分析项目开盘时间销售持续时间销售率套数销售均价（元/平米）龙湖曲江盛景2008.07.19近三个月12%17212000金地尚林苑2007.06.1014个月95%1909000中海国际社区一期2008.06.29约一个半月一期铂宫82%16012000曲江公馆一期2006.12.0920个月95%769000航天御苑2006.07.1525个月90%13211000金地芙蓉世家2008.08.26积累150组客户解筹率90%1期，连100，叠9011000就掌灯2006.0626个月不详618500别墅销售周期较长，曲江公馆工程76套房几乎销售了两年时间，航天御苑估计销售周期在两年半左右的时间。综合看来，工程的最短销售周期在两年及以上；消费者对区域环境及楼盘品质的敏感性高于对价格的敏感性，所以开发商品牌好、产品品质高、环境优美的工程销售周期较快；主要竞比工程的成交均价在9000-15000平米之间，靠近曲江中心区域价格相对较高。2-3.市场预测2-4.市场开发建议以联排别墅产品为主，点缀少量叠加和花园洋房，从市场角度看是最受欢送的，独栋产品受工程地块资源限制不宜于开发；由于工程地理位置较偏，可以考虑景观先行，吸引客户，可以借鉴龙湖模式；主力产品面积在200-350平米之间；依托交大的教育及科研资源塑造工程形象。3、开发定位

目标客群分析1项目物业形态定位2项目总体规划3项目价格定位43、开发定位

一客群分析通过对曲江以及地块周边的物业进行调研考证，分析得出区域别墅和类别墅客群的根本特征如下：1.生活在西安，想要寻找与自身身份、地位项符合的高端产品；〔西安外乡〕2.追求城市生活，习惯城市生活所具有的便利性；3.认同品牌，对于品牌有一定的追求；4.希望在自己的生活中能够拥有一些带有生活趣味的景致与休闲空间；5.对于居住品质拥有较高的要求，注重品质细节；6.拥有超前的消费理念，在遇到好的产品时候愿意在超过目前消费能力的根底上进行提前消费，并且拥有相应的支付能力。7.对自己的居住环境和生活哲学的有清晰的界定。一客群分析置业经历初次置业约占到7.08%，二次置业约占到53.21%，屡次置业约占到39.71%。年龄结构30岁以下占12.5%，30-40岁占58%，40-50岁占20.5%，50岁以上占9%。分布区域高新区约占到14.52%，城东约占到10.54%，城南约占到44.65%，城西约占到10.18%，城北约占到1.78%，城内为8.08%，外地为10.25%。客户的消费特征：1、品牌消费大多数都十分关注品牌〔企业品牌、工程品牌〕，并选择性的拥有品牌；以符号价值来判断工程价值，以符号形象来判断工程、认同工程；2、文化消费消费群体有向上跃升愿望和地位忧虑，这就促使他们有较强列的学习、更新动机，通过获取新的技能、文凭等提升文化资本竞争优势；他们希望得到文化的熏陶，包括对下一代所在的文化环境非常关注；一、客群分析3、品位消费关注和学习品位。在日常生活中有意无意的流露出某种品位标志，一方面是为了突出个性特征；另一方面，那么是想显示出一种身份的“区隔〞。4、炫耀消费通过高额消费显示自己的经济实力和社会地位的变迁；并以炫耀式消费去维系和开展某种关系，营造个人开展与生存的关系网。一、客群分析一客群分析教育背景：拥有本科以上学历，爱好广泛。家庭状况：2口、3口之家或3代同住，家庭年收入80-200万；信息来源：报纸、高端杂志、介绍、口碑传播、户外、网络等；生活习惯：享受型、懂得劳逸结合。对物业的要求：注重品牌，对建筑质量要求较高，对物业的硬件配套要求严格。希望能够提供较好的文化气氛、网络及其与健身设施等充足的休闲配套设施。对物业管理要求高，认可知名物业公司。注重子女教育，对幼儿园、小学等教育硬件设施的要求较高，注重学校的品牌以及从事教育人员的自身素质。对住宅小区的平安管理效劳要求高。一、客群分析二、工程物业形态定位本区域内近期会有小规划变动。变动一：康桥边的院子和卫测住宅区之间的规划路会延伸至东南二环交汇处；变动二：交大正在和本案后面两个村子进行协商，拟再征地1000亩，用于校园规划。二、工程物业形态定位本区域交通便利：有25、45、606、48、521、游6等数条公交线路。北接西影路、西临曲江旅游度假区，道路条件较好。距离东南二环较近。良好的人文气氛+高素质人才+生态旅游环境+便捷的交通条件论证结果：适合做类别墅系列产品工程以联排为主，穿插少量花园洋房及双拼，沿汇鑫路局部做配套商业〔底商或独立商业〕；联排及双拼建议主力户型面积200—350㎡之间；花园洋房面积建议主力户型做到160----200㎡之间；二、工程物业形态定位三、工程规划定位由于地块尺寸不详，所以只是示意性的规划：沿汇鑫路开发做退层式超大露台的花园洋房；洋房后面开发联排别墅；地块东侧为平原地区的〔坡地景观〕果岭地形，果岭之上适合建筑错落有致的叠加产品。四、工程价格定位定位说明：工程入市价格定位采用市场比较法合成，考虑工程产品尚未定型，所以价格定位采用两种定位思路，一是对于工程可变量比较做最保守估计；二是对于工程可变量比较做市场最优化估计。

基于以上考虑工程入市价格定位如下：市场比较法：工程权重值打分表市场比较法：工程权重价格合成表经过计算得出，工程假设09初年入市，入市均价8494元/㎡，取整后工程均价8500元/㎡，按2年销售周期、每年10%价格增幅核算，末期最高均价10104元/㎡，加权均价为9200元/㎡。比较内容权重中海龙湖曲江公馆就掌灯上林苑芙蓉世家本案地段2018191816181912产品1514141212121312户型109988788环境1514141213101112楼盘配套109988788物业109888778品牌109998884交楼时间109899975合计10091908482788169计算内容代码中海龙湖曲江公馆就掌灯上林苑芙蓉世家本案权重值

91908482788169实际均价PI1200012000900085009000110004600权重值比例

0.760.770.820.840.880.85————权重均价PI909992007393715279629370————楼盘权重值WI0.20.20.160.130.130.18————楼盘权重价PI*WI182018401183930103516878494四、工程价格定位4、经济分析

4、经济分析

4-2.工程经济测算根本参数确定项目数值单位总占地面积60.65亩总建筑面积24260平方米容积率0.6————工程测算参数项目数值备注土地费用8820万总价企业所得税税率25%————项目开发周期2.5销售期2年，准备期0.5年销售均价（09年入市均价）8500元/㎡银行贷款利率9%7.83%，加10%--30%上浮预计板块价格年涨幅10%别墅产品4-3.取费标准及金额4.3.1前期费用估算表序号项目取费标准单位计价单位金额（万元）1前期咨询费2元/ｍ²建筑面积4.852水文、地质勘察费1元/ｍ²建筑面积2.433环境评估费5元/ｍ²建筑面积12.134规划设计费30元/ｍ²建筑面积72.785园林景观设计费15元/ｍ²建筑面积36.396图纸审查费1元/ｍ²建筑面积2.437定桩放线等测绘费1元/ｍ²建筑面积2.438招投标交易及代理服务费0.10%——建安总造价

3.529预、决算编制费1元/ｍ²建筑面积2.4310沉降观测费1元/ｍ²建筑面积2.4311临电、临水费

2元/ｍ²建筑面积4.8512其他(可行性研究，筹办费等)2%

建安总造价70.3513合计

217.014-3.取费标准及金额4.3.2报建费用估算表序号项目取费标准单位计价单位金额（万元）1市政公用设施配套费25元/ｍ²建筑面积60.652质量监督费1.8元/㎡建筑面积4.373劳保统筹基金3.55%——建安总造价124.884天然气公网初装费22元/ｍ²建筑面积53.375抗震设计审查0.2元/ｍ²建筑面积0.496定额编制管理费1.3‰建安总造价4.577新型墙体材料专项费用6元/ｍ²建筑面积14.568散装水泥保证金1.5元/ｍ²建筑面积3.649合计

266.524-3.取费标准及金额4.3.3室外配套工程工程费用估算表序号项目取费标准单位计价单位金额（万元）1市政管网碰扣费30元/ｍ²建筑面积72.782市政管网、地沟等费用50元/ｍ²建筑面积121.303园林景观、道路、围墙等350元/ｍ²建筑面积849.104合计

1043.184.3.4建安费用估算表序号项目取费标准单位计价单位金额（万元）1建安费用1450元/ｍ²建筑面积3517.702合计

3517.704-3.取费标准及金额序号项目总投资总投资单位成本(元/㎡)估算说明1开发成本15476.846379.54

1.1土地费用8820.003635.60

1.2前期费用217.0189.45前期费用估算表1.3建安费用3517.721450.00建安费用估算表1.4室外配套项目工程费1043.19430.00室外配套项目工程费估算表1.5报建费用（开发期税费）266.52109.86报建费用估算表1.6销售税金及附加1196.47493.19销售收入与经营税金及附加表1.7不可预见费415.93171.451-5项之和的3%2开发费用1459.63601.66

2.1管理费用415.93171.451-5项之和的3%2.2财务费用374.09154.20借款还本付息结算表2.3销售费用(代理、推广等)669.61276.01销售收入的3%3合计16936.476981.20

序号项目合计08--409--109--209--309--410--110--210--310--411--11项目总投资16936.479258.231271.401177.191010.961014.131017.381020.71496.45341.62328.391.1建设投资15740.009258.231271.401039.02869.67869.67869.67869.67342.01183.71166.931.1.1土地费用8820.008820.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.1.2前期费用217.01217.010.000.000.000.000.000.000.000.000.001.1.3建安费用3517.720.00703.54703.54527.66527.66527.66527.660.000.000.001.1.4室外配套项目工程费1043.190.00194.08141.52141.52141.52141.52141.52141.520.000.001.1.5报建费用266.52133.26133.260.000.000.000.000.000.000.000.001.1.6管理费用415.9341.5941.5941.5941.5941.5941.5941.5941.5941.5941.591.1.7销售费用669.610.00133.9266.9666.9666.9666.9666.9666.9666.9666.961.1.8不可预见费415.9341.5941.5941.5941.5941.5941.5941.5941.5941.5941.591.1.9贷款利息374.104.7823.4143.8150.3550.3550.3550.3550.3533.5716.781.2销售税金及附加1196.470.000.00138.17141.28144.46147.71151.04154.43157.91161.462资金筹措16936.479258.231271.401177.191010.961014.131017.381020.71496.45341.62328.392.1自有资金8820.008820.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2借款2309.63438.231271.40600.000.000.000.000.000.000.000.002.3销售收入再投入5806.840.000.00577.191010.961014.131017.381020.71496.45341.62328.394-5销售收入和销售税金及附加表经市场预测，产品入市价格为8500元/㎡，考虑到通货膨胀和市场前景，按照每年房价递增10%，季度递增2.25%，那么整盘均价为9200.36元/㎡。本工程销售总收入为22320.18万元销售税金及附加为1116.01万元土地增值税按照国家的标准计算，约占销售收入的3.44%，总计为767.81万元序号项目合计08-409-109-209-309-410-110-210--310--411--11销售收入22320.180.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.1销售价格

0.000.008500.008691.258886.809086.769291.219500.269714.029932.581.2销售比例100.00%0.00%0.00%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%12.50%2销售税金及附加1196.470.000.00138.17141.28144.46147.71151.04154.43157.91161.462.1营业税（5%）1116.010.000.00128.88131.78134.75137.78140.88144.05147.29150.602.2城市维护建设税（7%）78.120.000.009.029.229.439.649.8610.0810.3110.542.3教育附加费（3%）2.340.000.000.270.280.280.290.300.300.310.322.4防洪基金（0.08%）17.860.000.002.062.112.162.202.252.302.362.412.5印花税(0.03%)6.700.000.000.770.790.810.830.850.860.880.903土地增值税(3.44%)767.810.000.0088.6790.6792.7194.7996.9299.11101.34103.624-6财务评价4.6.1评价指标说明4-6财务评价4.6.2全部财务现金流量表评价指标数值财务净现值1431.08万元财务内部收益率（年度）21.57%投资回收期（静态）（月）25.69投资回收期（动态）（月）27.71结论序号项目08-409-109-209-309-410-110-210-310-411-11现金流入0.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.1销售收入0.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.2其他现金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出9258.231271.401410.111245.871251.091256.421261.88739.80587.20576.252.1建设投资9258.231271.401039.02869.67869.67869.67869.67342.01183.71166.932.2销售税金及附加0.000.00138.17141.28144.46147.71151.04154.43157.91161.462.3土地增值税0.000.0088.6790.6792.7194.7996.9299.11101.34103.622.4所得税0.000.00144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.253净现金流量-9258.23-1271.401167.531389.771443.851499.151555.692141.172358.592435.824累计净现金流量-9258.23-10529.63-9362.11-7972.34-6528.49-5029.34-3473.65-1332.481026.113461.925折现净现金流量-9020.10-1206.841079.741252.201267.471282.171296.311738.271865.531877.066累计折现净现金流-9020.10-10226.94-9147.21-7895.00-6627.53-5345.36-4049.05-2310.78-445.251431.804-6财务评价4.6.3自有资金现金流量表评价指标数值财务净现值462.15万元财务内部收益率（年度）15.42%投资回收期（静态）（月）26.13投资回收期（动态）（月）28.79结论序号项目08-409-109--209--309--410--110--210--310--411--11现金流入0.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.1销售收入0.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.2其他现金流入0.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002现金流出8824.7823.41992.091437.501445.901454.491463.271714.461548.561524.382.1自有资金8820.000.000.000.000.000.000.000.000.000.002.2销售收入再投入0.000.00577.191010.961014.131017.381020.71496.45341.62328.392.3偿还贷款本金0.000.000.000.000.000.000.00769.88769.88769.882.4偿还贷款利息4.7823.4143.8150.3550.3550.3550.3550.3533.5716.782.5销售税金及附加0.000.00138.17141.28144.46147.71151.04154.43157.91161.462.6土地增值税0.000.0088.6790.6792.7194.7996.9299.11101.34103.622.7所得税0.000.00144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.253净现金流量-8824.78-23.411585.541198.131249.041301.091354.311166.511397.231487.694累计净现金流量-8824.78-8848.19-7262.64-6064.51-4815.47-3514.39-2160.08-993.57403.661891.355折现净现金流量-8597.79-22.221466.321079.541096.461112.771128.50947.011105.141146.436累计折现净现金流-8597.79-8620.02-7153.70-6074.16-4977.70-3864.93-2736.43-1789.42-684.28462.154-6财务评价4.6.4损益表本工程静态评价指标与房地产同行业相应指标比较可以接受，故本工程可行。序号项目合计08--409--109--209--309--410--110--210--310--411--11销售收入22320.180.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.072总成本费用16936.479258.231271.401177.191010.961014.131017.381020.71496.45341.62328.393土地增值税767.810.000.0088.6790.6792.7194.7996.9299.11101.34103.624利润总额4615.90-9258.23-1271.401311.771534.011588.101643.401699.942285.412502.832580.065所得税1153.97

0.00

0.00144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.256税后利润3461.92-9258.23-1271.401167.531389.771443.851499.151555.692141.172358.592435.827盈余公积金346.19-925.82-127.14116.75138.98144.38149.91155.57214.12235.86243.588可分配利润3115.73-8332.41-1144.261050.781250.791299.461349.231400.121927.052122.732192.234-6财务评价4.6.5资金来源与运用表资金来源与运用表集中表达了工程自身平衡的生存能力，是财务评价的重要依据。从表中可以看出，本工程除了08年四季度和09年一季度外，每季度都有盈余资金，也就是说，每季度的资金流入大于资金流出，本工程具有较强的贷款归还能力和自身平衡能力。序号项目合计08--409--109--209--309--410--110--210--310--411--11资金来源33449.819258.231271.403177.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.1销售收入22320.180.000.002577.642635.632694.942755.572817.572880.972945.793012.071.2自有资金8820.008820.000.000.000.000.000.000.000.000.000.001.3银行贷款2309.63438.231271.40600.000.000.000.000.000.000.000.002资金运用21541.999263.011294.821453.921296.221301.441306.771312.231560.031390.651362.912.1开发建设投资15740.009258.231271.401039.02869.67869.67869.67869.67342.01183.71166.932.2销售税金及附加1196.470.000.00138.17141.28144.46147.71151.04154.43157.91161.462.3土地增值税767.810.000.0088.6790.6792.7194.7996.9299.11101.34103.622.4借款还本付息2683.734.7823.4143.8150.3550.3550.3550.35820.23803.44786.662.5所得税1153.970.000.00144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.25144.253盈余资金11907.82-4.78-23.421723.721339.421393.501448.801505.341320.941555.141649.164累计盈余资金11907.8211903.05