新余物业收费管理办法

新余物业收费管理办法总则制定目的为加强新余市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《江西省物业管理条例》以及国家和地方有关价格法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于新余市行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法规定和物业服务合同约定，自主经营、自负盈亏，不得采取不正当竞争手段，不得损害业主和使用人的合法权益。管理职责新余市发展和改革委员会会同新余市住房和城乡建设局负责全市物业服务收费的监督管理工作。各县（区）发展和改革部门会同同级住房和城乡建设部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。价格主管部门依法对物业服务收费实施价格行为监督检查，查处价格违法行为。住房和城乡建设部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务。物业服务收费标准收费形式物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。1.政府指导价普通住宅（含保障性住房）前期物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由各县（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务企业可在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体收费标准。2.市场调节价非普通住宅以及业主委员会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业根据物业服务实际情况，在物业服务合同中约定具体收费标准。收费标准制定依据1.成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。2.服务等级标准物业服务等级标准由各县（区）住房和城乡建设部门会同价格主管部门根据国家和地方有关规定，结合本地实际制定，并向社会公布。物业服务企业应按照服务等级标准提供相应的服务，业主应按照服务等级对应的收费标准支付物业服务费用。物业服务等级标准应明确服务内容、服务质量要求、服务人员配备等方面的具体标准，为业主和物业服务企业在签订物业服务合同、确定服务收费标准等方面提供参考依据。物业服务收费的计费方式包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。在包干制下，物业服务企业应按照物业服务合同约定的服务标准和内容提供服务，自负盈亏。物业服务企业应定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，物业服务企业应按照约定定期向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应及时答复。物业服务收费的相关规定物业服务费的收取起始时间已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业交付后，业主应按照物业服务合同约定的起始时间交纳物业服务费用。空置房物业费规定业主办理入住手续后长期（连续六个月以上）未入住的空置物业及入驻后长期未使用的空置物业，业主应向物业服务企业书面备案，按规定或约定服务标准的70%交纳空置期间的物业服务费。具体比例由各县（区）根据实际情况确定，并向社会公布。停车收费规定1.露天停车场收费物业管理区域内露天停车场（库）收费实行政府指导价，具体收费标准由各县（区）价格主管部门会同同级住房和城乡建设部门制定。物业服务企业应在停车场显著位置公示收费标准和收费依据。2.室内停车场收费室内停车场（库）收费实行市场调节价，由物业服务企业与业主通过合同约定收费标准。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。代收费用规定物业服务企业接受委托代收水、电、气、通讯、有线电视等费用的，不得向业主收取手续费等额外费用。物业服务企业应按照与供水、供电、供气、通讯、有线电视等专业经营单位签订的代收协议，及时、准确地代收相关费用，并将代收费用明细定期向业主公布。物业服务收费的监督管理价格公示制度物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、投诉电话等信息，接受业主监督。实行明码标价的物业服务企业应按照规定的内容和方式进行明码标价，做到价目齐全、标价内容真实明确、字迹清晰、标示醒目，并标示价格管理形式。收费备案制度物业服务企业应在物业服务合同签订之日起15日内，将物业服务合同报当地价格主管部门和住房和城乡建设部门备案。物业服务企业调整物业服务收费标准的，应在调整前30日告知业主，并报当地价格主管部门和住房和城乡建设部门备案。投诉处理机制业主、业主大会、业主委员会或使用人对物业服务企业的收费行为有异议的，可以向价格主管部门或住房和城乡建设部门投诉。价格主管部门和住房和城乡建设部门应及时受理业主的投诉，并按照各自职责进行调查处理。对违反本办法规定的物业服务企业，依法予以处罚。法律责任对物业服务企业的处罚物业服务企业有下列行为之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：1.超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；2.不按照规定明码标价的；3.采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；4.强制或者变相强制服务并收费的；5.其他违反价格法律法规的行为。物业服务企业违反《江西省物业管理条例》等相关法律法规规定，不履行物业服务合同约定的服务内容和标准，或者服务质量不符合要求的，由住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，按照合同约定承担违约责任，并可处一定数额的罚款。对业主的处理业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应