曲靖物业收费管理办法

曲靖物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强曲靖市物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》、《关于商品和服务实行明码标价的规定》等法律法规及相关政策规定，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于曲靖市行政区域内物业服务企业接受业主委托，按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序并收取物业服务费用的活动。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.对普通住宅（含保障性住房）物业服务收费实行政府指导价。2.政府指导价的基准价及其浮动幅度，由市、县（市、区）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定并向社会公布。3.物业服务企业应当在政府指导价规定的基准价及其浮动幅度内，与业主协商确定具体的物业服务收费标准。（二）市场调节价1.非普通住宅以及业主委员会成立之后与物业服务企业协商确定物业服务收费标准的普通住宅，物业服务收费实行市场调节价。2.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。三、物业服务收费的构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：（一）人员费用1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业服务企业项目经理的酬金。（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；2.物业管理区域内的绿化养护费用；3.物业管理区域内的清洁卫生费用；4.物业管理区域内的秩序维护费用；5.办公费用；6.物业服务企业固定资产折旧；7.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；8.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。四、物业服务收费标准的制定与调整（一）政府指导价标准的制定1.制定物业服务收费政府指导价标准，应当以物业的服务成本、法定税费和合理利润为基础，并结合本地区经济发展水平、社会承受能力以及物业服务市场情况等因素。2.物业服务等级标准由市、县（市、区）房地产行政主管部门会同价格主管部门根据物业管理服务的不同标准和要求，制定相应的等级标准，向社会公布。3.物业服务收费政府指导价标准应当根据经济社会发展状况适时进行调整。调整时，由市、县（市、区）价格主管部门会同房地产行政主管部门，按照规定的定价程序进行，并向社会公布。（二）市场调节价标准的确定与调整1.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据物业服务内容、服务标准、服务质量等因素，在物业服务合同中约定收费标准。2.物业服务合同履行期间，物业服务企业因服务成本变化、物价指数变动等原因，需要调整物业服务收费标准的，应当与业主委员会协商，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。3.业主对物业服务企业服务质量不满意或者认为物业服务收费标准过高的，可以通过业主大会或者业主委员会与物业服务企业协商解决；协商不成的，可以依法通过仲裁或者诉讼等方式解决。五、物业服务收费的计费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。（一）包干制1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制1.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。2.实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。3.物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。4.业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。六、物业服务收费的收取与缴纳（一）收取方式1.物业服务收费可以采取预收、托收、现金收取等方式。2.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费标准和收费方式收取物业服务费用，不得擅自提高收费标准或者改变收费方式。（二）缴纳义务1.业主应当按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人缴纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带缴纳责任。3.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位缴纳。（三）欠费处理1.业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期缴纳；逾期仍不缴纳的，物业服务企业可以依法追缴。2.业主不得以未享受或者无需接受相关物业服务为由拒绝缴纳物业服务费用。3.物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务进行抗辩的，人民法院不予支持。七、物业服务收费的明码标价（一）标价要求1.物业服务企业应当按照《关于商品和服务实行明码标价的规定》，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。2.物业服务企业应当在其服务区域内的显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式、物业服务企业名称及资质等级、价格举报电话等信息。3.物业服务企业应当按照规定实行明码标价，不得在标价之外加价收费，不得收取任何未予标明的费用。（二）标价内容1.物业服务收费明码标价的内容应当包括：物业管理企业名称、收费对象、服务内容、服务标准、计费方式、计费起始时间、收费项目、收费标准、价格管理形式、收费依据、价格举报电话等。2.实行政府指导价的物业服务收费，还应当同时标明基准价及其浮动幅度、实际收费标准。3.实行酬金制的物业服务企业，应当在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务资金年度预决算、物业服务资金的收支情况等进行公示。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门职责1.市、县（市、区）价格主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作，依法查处价格违法行为。2.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，建立健全物业服务收费投诉举报制度，及时受理和处理业主、物业使用人关于物业服务收费的投诉举报。（二）房地产行政主管部门职责1.市、县（市、区）房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业的行业管理工作，督促物业服务企业按照物业服务合同约定提供服务，规范物业服务企业服务行为。2.房地产行政主管部门应当会同价格主管部门，加强对物业服务收费的监督检查，对物业服务企业的收费行为进行规范和指导。（三）其他部门职责其他有关部门按照各自职责，做好物业服务收费的相关监督管理工作。九、法律责任（一）业主、物业使用人的法律责任1.业主、物业使用人违反物业服务合同约定，逾期不缴纳物业服务费用的，应当按照合同约定承担违约责任。2.业主、物业使用人以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规或者管理规约的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。（二）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；不按照规定明码标价的；采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；强制或者变相强制服务并收费的；其他价格违法行为。2.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定提供服务的，业主有权要求物业服务企业限期整改；逾期不整改或者整改后仍不符合要求的，业主有权解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担相应的违约责任。（三