无良物业服务管理办法

无良物业服务管理办法总则目的为加强物业服务行业管理，规范物业服务企业行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住和工作环境，根据相关法律法规及行业标准，制定本办法。适用范围本办法适用于在本地区范围内从事物业服务活动的企业及相关管理部门，以及接受物业服务的各类物业项目。基本原则物业服务管理应遵循依法依规、公开公平、诚实守信、质价相符的原则，保障物业服务质量，促进物业服务行业健康有序发展。物业服务企业资质管理资质等级划分物业服务企业资质分为一、二、三级。一级资质企业可承接各种物业管理项目；二级资质企业可承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目；三级资质企业可承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目。资质申请与审批1.新设立的物业服务企业，应当自领取营业执照之日起30日内，持相关材料向当地房地产主管部门申请资质。2.房地产主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合相应资质等级条件的企业核发资质证书；对不符合相应资质等级条件的，不予核发资质证书，并书面说明理由。资质年检与动态管理1.物业服务企业资质实行年检制度。每年3月1日至6月30日，企业应向资质审批部门提交年检材料，由资质审批部门对企业资质条件进行检查。2.房地产主管部门应当加强对物业服务企业的动态管理，对违反本办法及相关法律法规的企业，视情节轻重给予警告、责令限期整改、降低资质等级、吊销资质证书等处罚。物业服务合同管理合同签订1.建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。2.业主委员会应当与业主大会依法选聘的物业服务人订立书面物业服务合同。合同应包括服务内容、服务标准、收费标准、服务期限、双方权利义务、违约责任等条款。合同履行1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。服务内容应包括物业共用部位、共用设施设备的维修、养护和管理；物业管理区域内的环境卫生和绿化管理；公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；车辆停放管理等。2.业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。合同变更与终止1.物业服务合同期限届满前，业主委员会应当组织业主决定是否续聘原物业服务企业。决定续聘的，应当与原物业服务企业续签物业服务合同；决定不再续聘的，应当及时告知原物业服务企业，并在物业服务合同期限届满前依法选聘新的物业服务企业。2.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房、相关设施设备、物业服务所必需的相关资料等交还给业主委员会。业主委员会应当与新选聘的物业服务企业做好交接工作。物业服务收费管理收费原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。收费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。1.包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。2.酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。收费标准1.物业服务收费标准应当根据物业的性质、特点、服务内容、服务标准等因素，由业主和物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行政府指导价的物业服务收费，由价格主管部门会同房地产主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。具体收费标准由业主与物业服务企业在规定的基准价及其浮动幅度内协商确定。3.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务成本、市场供求状况等因素协商确定。收费监管1.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。2.房地产主管部门应当加强对物业服务企业收费行为的监督管理，规范物业服务企业收费行为。物业共用部位、共用设施设备管理管理责任1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维修、养护和管理，确保其正常运行和使用。2.业主应当遵守物业管理区域内物业共用部位、共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，不得损害物业共用部位、共用设施设备和其他业主的合法权益。维修资金管理1.业主应当按照国家有关规定交纳住宅专项维修资金。住宅专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.住宅专项维修资金的交存、使用、管理等应当按照国家和地方有关规定执行。设施设备更新与改造1.物业共用部位、共用设施设备需要维修、更新、改造的，应当按照相关规定和程序进行。物业服务企业应当制定维修、更新、改造计划，并征求业主意见。2.维修、更新、改造费用按照规定从住宅专项维修资金中列支；没有交存住宅专项维修资金或者住宅专项维修资金余额不足的，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。物业服务质量监督与考核监督主体1.房地产主管部门负责对物业服务企业的服务质量进行监督管理。2.业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期组织业主对物业服务企业的服务质量进行满意度测评。考核内容物业服务质量考核内容包括服务标准执行情况、服务费用收支情况、共用部位共用设施设备维护情况、环境卫生管理情况、公共秩序维护情况、绿化养护情况、业主投诉处理情况等。考核方式1.房地产主管部门定期对物业服务企业进行考核，考核结果向社会公布。2.业主委员会可以委托第三方机构对物业服务企业的服务质量进行测评，测评结果作为业主大会决定是否续聘物业服务企业的重要依据。奖惩措施1.对服务质量优秀的物业服务企业，房地产主管部门给予表彰和奖励，并在物业服务项目招投标等方面给予优先考虑。2.对服务质量不达标的物业服务企业，房地产主管部门责令其限期整改；逾期仍未达到服务标准的，降低其资质等级直至吊销资质证书，并依法予以处罚。法律责任对物业服务企业的处罚1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，降低资质等级直至吊销资质证书：未按照物业服务合同约定提供服务的；擅自改变物业管理用房用途的；将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的；挪用专项维修资金的；擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；其他违反本办法及相关法律法规规定的行为。2.物业服务企业违反价格法律、法规的，由价格主管部门依法予以处罚。对业主的处罚业主违反物业服务合同约定，逾期不交纳物业服务费用的，业主委