济宁住宅收费管理办法

济宁住宅收费管理办法一、总则（一）目的为加强济宁住宅收费管理，规范收费行为，维护业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于济宁市行政区域内各类住宅的物业服务收费及相关管理活动。（三）基本原则1.合法合规原则：住宅收费应当符合国家法律法规和相关政策规定，不得违反法律、法规的强制性规定。2.合理公平原则：收费标准应当合理反映物业服务成本，兼顾业主承受能力和物业服务质量，实现公平合理定价。3.质价相符原则：物业服务企业应当按照合同约定提供质价相符的服务，业主应当按照规定按时足额交纳物业服务费用。4.公开透明原则：物业服务收费应当遵循公开、公平、透明的原则，收费项目、标准、依据等应当向业主公开，接受业主监督。二、收费项目与标准（一）物业服务收费项目物业服务收费包括以下项目：1.物业公共服务费：用于保障物业管理区域内的房屋建筑及其配套设施设备的正常运行、环境卫生维护、绿化养护、公共秩序维护、车辆停放管理等基本物业服务事项。2.物业共用部位、共用设施设备维修资金：专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。3.车位场地使用费：业主或使用人使用物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库所交纳的费用。4.其他费用：经业主大会同意，物业服务企业可以收取的其他合理费用，如装修垃圾清运费、特约服务费等。（二）物业服务收费标准1.普通住宅物业服务收费实行政府指导价。具体收费标准由市、县（市、区）价格主管部门会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素制定，并向社会公布。2.非普通住宅以及业主大会成立后的普通住宅物业服务收费实行市场调节价，由业主大会与物业服务企业通过合同约定。3.物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。三、物业服务收费的确定与调整（一）物业服务收费的确定1.新建住宅项目前期物业服务收费标准应当在房屋买卖合同中约定，并在销售场所显著位置公示。2.业主大会成立前，普通住宅物业服务收费标准由建设单位通过公开招投标方式选聘物业服务企业，并与其签订前期物业服务合同，约定物业服务收费标准。建设单位应当将前期物业服务合同约定的收费标准报价格主管部门备案。3.业主大会成立后，业主大会应当通过公开招投标或者协议方式选聘物业服务企业，并与其签订物业服务合同，约定物业服务收费标准。物业服务合同应当报价格主管部门备案。（二）物业服务收费的调整1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定提供服务。物业服务企业确需调整物业服务收费标准的，应当按照以下程序进行：物业服务企业应当提前6个月书面告知业主，并在物业管理区域内显著位置公示拟调整的收费标准、服务内容和服务标准等相关信息。业主大会应当对物业服务企业提出的调整收费标准事项进行表决。经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意，方可调整物业服务收费标准。物业服务企业应当将调整后的物业服务收费标准报价格主管部门备案。2.因物业服务成本变动需要调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当提供相关成本变动的有效证明材料，并经业主大会同意。业主大会可以委托第三方专业机构对物业服务成本进行审计。四、物业服务收费的收取与缴纳（一）物业服务收费的收取1.物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费标准和计费方式收取物业服务费用。2.物业服务企业可以根据物业服务合同的约定，预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。3.物业服务企业应当向业主提供合法有效的收费票据。（二）物业服务费用的缴纳1.业主应当按照物业服务合同约定的时间和方式按时足额交纳物业服务费用。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.业主或者物业使用人无正当理由逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴，并按照合同约定收取违约金。五、物业共用部位、共用设施设备维修资金管理（一）维修资金的交存1.业主应当按照国家和地方有关规定交存物业共用部位、共用设施设备维修资金。2.新建商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期维修资金存入维修资金专户。3.维修资金的交存标准按照国家和地方有关规定执行。（二）维修资金的使用1.物业共用部位、共用设施设备保修期满后，需要使用维修资金的，按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出维修、更新和改造方案。维修、更新和改造方案应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。物业服务企业或者相关业主组织实施维修、更新和改造。维修、更新和改造费用从维修资金中列支。2.维修资金的使用应当遵循公开、公平、公正的原则，接受业主监督。（三）维修资金的管理1.维修资金应当存入专户管理银行，设立专户，专款专用。2.维修资金管理机构应当定期公布维修资金的收支情况，接受业主监督。3.维修资金的利息收入应当计入维修资金滚存使用。六、车位场地使用费管理（一）车位场地使用费的收取1.物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当首先满足业主的需要。2.业主或使用人使用物业管理区域内规划用于停放汽车的车位、车库，应当按照规定交纳车位场地使用费。3.车位场地使用费的收取标准由业主大会与物业服务企业通过合同约定，并报价格主管部门备案。（二）车位场地使用费的使用1.车位场地使用费应当专项用于车位、车库的维护、管理等费用支出。2.物业服务企业应当定期公布车位场地使用费的收支情况，接受业主监督。七、其他费用管理（一）装修垃圾清运费1.业主进行住宅装修时，物业服务企业可以按照规定收取装修垃圾清运费。2.装修垃圾清运费的收取标准由业主大会与物业服务企业通过合同约定，并报价格主管部门备案。3.物业服务企业应当负责将装修垃圾运至指定的垃圾处理场所。（二）特约服务费1.物业服务企业可以根据业主的需求提供特约服务，并按照合同约定收取特约服务费。2.特约服务费的收费标准由业主与物业服务企业协商确定，并报价格主管部门备案。八、监督管理（一）价格主管部门的监督管理1.价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。2.价格主管部门应当建立物业服务收费投诉举报制度，及时受理和处理业主的投诉举报。（二）房地产行政主管部门的监督管理1.房地产行政主管部门应当加强对物业服务企业的资质管理和服务质量监督，规范物业服务企业的经营行为。2.房地产行政主管部门应当建立物业服务企业信用档案制度，对物业服务企业的服务质量、收费情况等进行记录和公示。（三）业主大会和业主委员会的监督1.业主大会和业主委员会应当履行职责，监督物业服务企业的服务质量和收费情况，维护业主的合法权益。2.业主大会和业主委员会可以对物业服务企业的服务质量进行评估，并根据评估结果决定是否调整物业服务收费标准。九、法律责任（一）物业服务企业的法律责任1.物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由价格主管部门责令改正，并处以罚款：不按照规定公示物业服务收费项目、标准、依据等相关信息的；擅自提高物业服务收费标准的；重复收费或者分解收费项目收费的；不按照规定提供服务或者降低服务标准的。2.物业服务企业违反本办法规定，未按照物业服务合同约定提供服务，导致业主合法权益受到损害的，应当依法承担赔偿责任。（二）业主的法律责任业主违反本办法规定，无正当理由逾期不交纳物业服务费用的，应当按照合同约定支付违约金，并承担相应的法律责任。（三）其他法律责任违反本办法规定，构成违反治安管理行为的，由公安机关依法给予治安管