泰州房屋拆迁管理办法

泰州房屋拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强泰州房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地上房屋征收与补偿条例》等有关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围在本市行政区域内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。（三）基本原则房屋拆迁应当遵循依法、公正、公平、公开的原则，保障被拆迁人的合法权益，兼顾公共利益和社会稳定。拆迁人应当依照本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当在规定的期限内完成搬迁。（四）管理部门职责市住房和城乡建设局是本市房屋拆迁管理的行政主管部门，负责本办法的组织实施和监督管理。市房屋拆迁管理机构具体负责房屋拆迁管理的日常工作。区人民政府负责本辖区内房屋拆迁的相关工作，其所属的房屋拆迁管理部门负责本辖区内房屋拆迁的具体管理工作。发展改革、规划、国土资源、财政、公安、工商、税务等部门按照各自职责，协同做好房屋拆迁管理工作。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁计划拆迁人应当根据城市建设需要和批准的拆迁范围，制定年度拆迁计划，并报市房屋拆迁管理部门备案。年度拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁户数、拆迁面积、拆迁补偿资金、安置房源等内容。2.拆迁方案拆迁人应当根据拆迁计划，制定拆迁方案。拆迁方案应当包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施单位、拆迁补偿安置方式、补偿安置标准、产权调换房源、拆迁补偿资金预算等内容。拆迁方案应当报市房屋拆迁管理部门审核。（二）拆迁公告市房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。（三）拆迁实施单位拆迁人应当委托具有相应资质等级的拆迁实施单位进行拆迁，并与拆迁实施单位签订拆迁委托合同。拆迁实施单位不得转让拆迁业务。拆迁实施单位应当按照拆迁委托合同的约定，完成拆迁任务，并不得擅自扩大或者缩小拆迁范围。（四）拆迁工作人员培训拆迁工作人员应当经过业务培训，取得房屋拆迁管理部门颁发的拆迁工作上岗证后，方可从事拆迁工作。拆迁实施单位应当加强对拆迁工作人员的管理和培训，提高拆迁工作人员的业务素质和职业道德水平。（五）暂停办理相关手续房屋拆迁管理部门应当就拆迁范围内的相关事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。被拆迁人可以选择拆迁补偿方式。（二）货币补偿1.补偿标准货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定。房地产市场评估价格由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房地产估价规范和有关规定进行评估。2.评估机构选择拆迁人与被拆迁人应当在规定的时间内协商选定房地产价格评估机构；协商不成的，由房屋拆迁管理部门组织被拆迁人投票决定，或者采取摇号、抽签等随机方式确定。评估机构确定后，由房屋拆迁管理部门公布。（三）房屋产权调换1.安置房源拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于产权调换。拆迁人提供的安置房源应当符合规划要求，并具备相应的配套设施。2.产权调换差价结算实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照本办法规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。（四）特殊情况补偿1.住宅房屋被拆迁人选择货币补偿的，除按照本办法规定给予补偿外，拆迁人还应当按照被拆迁房屋评估价格的一定比例给予奖励。被拆迁人选择房屋产权调换的，拆迁人应当提供不低于被拆迁房屋建筑面积的安置房屋，并按照本办法规定结算差价。2.非住宅房屋对因拆迁造成停产、停业的非住宅房屋，拆迁人应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格给予适当补偿。对因拆迁造成停产、停业的非住宅房屋，拆迁人还应当根据停产、停业期限，按照下列标准给予停产、停业损失补偿：（1）实行货币补偿的，按照被拆迁房屋评估价格的一定比例计算；（2）实行房屋产权调换的，按照过渡期限计算。过渡期限超过18个月的，自逾期之月起按照原标准的1.5倍计算。（五）搬迁补助费与临时安置补助费1.搬迁补助费拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。搬迁补助费的标准由市物价部门会同市财政部门制定。2.临时安置补助费在过渡期限内，拆迁人应当对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人支付临时安置补助费。临时安置补助费的标准由市物价部门会同市财政部门制定。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。（六）停产停业损失补偿对因拆迁造成停产、停业的非住宅房屋，拆迁人应当根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格给予适当补偿。对因拆迁造成停产、停业的非住宅房屋，拆迁人还应当根据停产、停业期限，按照下列标准给予停产、停业损失补偿：1.实行货币补偿的，按照被拆迁房屋评估价格的一定比例计算；2.实行房屋产权调换的，按照过渡期限计算。过渡期限超过18个月的，自逾期之月起按照原标准的1.5倍计算。四、拆迁评估（一）评估机构资质从事房屋拆迁评估的机构，应当具有省级以上建设行政主管部门核发的三级以上房地产评估资质，并按照资质等级承担相应的评估业务。（二）评估程序1.评估委托拆迁人应当委托具有相应资质的房地产价格评估机构进行评估。评估机构应当与拆迁人签订评估委托合同，并按照合同约定开展评估工作。2.实地查勘评估机构应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并拍摄反映被拆迁房屋外观和内部状况的照片。实地查勘记录由实地查勘的评估人员、拆迁人、被拆迁人签字认可。因被拆迁人原因不能对被拆迁房屋进行实地查勘、拍摄影像资料或者被拆迁人不同意在实地查勘记录上签字的，应当由除拆迁人和评估机构以外的无利害关系的第三人见证，并在评估报告中作出说明。3.评估报告出具评估机构应当按照房地产估价规范和有关规定，在规定的时间内出具评估报告。评估报告应当由注册房地产估价师签字，并加盖评估机构公章。（三）评估异议处理被拆迁人或者拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5个工作日内，向原评估机构书面申请复核评估。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5个工作日内对评估结果进行复核。复核后，改变原评估结果的，应当重新出具评估报告；评估结果没有改变的，应当书面告知复核评估申请人。被拆迁人或者拆迁人对原评估机构的复核结果有异议的，可以自收到复核结果之日起5个工作日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10个工作日内，对申请鉴定评估报告的评估程序、评估依据、评估假设、评估技术路线、评估方法选用、参数选取、评估结果确定方式等评估技术问题进行审核，出具书面鉴定意见。经鉴定，评估报告不存在技术问题的，应当维持评估报告；评估报告存在技术问题的，出具评估报告的评估机构应当改正错误，重新出具评估报告。五、拆迁补偿安置协议（一）协议签订拆迁人与被拆迁人应当依照本办法的规定，就补偿方式、补偿金额、安置用房面积、安置地点、搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限等事项，订立拆迁补偿安置协议。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。（二）协议内容拆迁补偿安置协议应当包括以下内容：1.拆迁人与被拆迁人的姓名或者名称、地址；2.被拆迁房屋的地点、面积、用途；3.拆迁补偿方式、补偿金额、支付期限；4.安置用房的地点、面积、用途；5.搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；6.违约责任和争议解决方式；7.当事人约定的其他条款。（三）协议履行拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以依法向仲裁委员会申请仲裁，也可以依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。六、拆迁纠纷处理（一）行政裁决拆迁人与被拆迁人或者拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成拆迁补偿安置协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人依照本办法规定已对被拆迁人给予货币补偿或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。（二）强制拆迁被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。七、法律责任（一）拆迁人违法责任拆迁人有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：1.未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；2.委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；3.擅自延长拆迁期限的。（二）拆迁实施单位违法责任拆迁实施单位有下列行为之一的，由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销其拆迁资格证书：1.未按拆迁委托合同约定实施拆迁的；2.转让拆迁业务的；3.擅自扩大或者缩小拆迁范围的。（三）评估机构违法责任房地产价格评估机构或者房地产估价师出具虚假评估报告的，由发证机关责令限期改正，给予警告，对房地产价格评估机构并处5万元以上20万元以下的罚款，对房地产估价师并处1万元以上3万元以下的罚款，并记入信用档案；情节严重的，吊销资质证书、注册证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他违法责任违反本办法规定，有关部门及其工作人员有下列