石家庄裕西公园项目提报演示稿63p

裕西公园工程营销推广方案河北达隆行房地产经纪2021.5总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、GDP走势、市场走势、高级市场动态区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议宏观市场宏观市场GDP走势07年GDP增长率08年GDP增长率09年GDP增长率10年GDP第一季度13.0%9.0%10%11.9%宏观市场摘自国家统计局宏观市场市场走势2006-2009全国房地产开发情况走势图

2006-2009年全国房地产价格走势全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率宏观市场图为全国房地产开发情况走势图宏观市场2006-2009年全国房地产价格走势宏观市场全国房地产开发投资及商品房开竣工面积增长率宏观市场高级市场动态变化之大，令人难以想象。而本地石家庄市场来看，就本公司掌握的信息，整体市场呈现疲软，市场客户观望心态占主流。因石家庄地方细那么尚未出台，开发商与消费者之间正在‘扯皮’，不出意外的话，本公司预计在年底将有大局部开发商考虑或开始‘暗降’。总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、GDP走势、房价走势、高级市场动态区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议区域市场暂时的“认贷〞不“认房〞我省银行仍以“认贷〞为主，经燕赵都市报得知，我省多家银行，中行、农行、建行、工行都表示，目前只能实现认贷不认房，也就是说，只要人行征信系统里没有记录，不管贷款人名下是否有房，都可以认定为首套房房贷。三套房大局部银行仍可房贷我省在三套房贷方面，除农行明确表示停办三套房贷外，其他银行根本都可正常办理，中行、工行都表示三套参照二套执行，交行表示，三套在首付和利率方面会比二房房贷更为严格一些。

据了解，我省各银行根本都把三套房贷认定与执行权交给省级银行，所以短期内不会悉数停止三套房贷。区域市场房价走势2021年同比：相比2007年同月区域市场2021年环比：相比上月区域市场2021年石家庄房价4—10月份环比增长走势区域市场土地供给量住房建设用地供应量（公顷）年度总计（公顷）用于套型建筑面积小于90㎡住房用地供应量（公顷）用于套型建筑面积90㎡以上住房用地供应量（公顷）2008178134.643.42009175.513243.52010175.5122.852.72011175.5122.852.72012175.5122.852.7合计8806352452021-2021年石家庄市住房用地供给总量指引既：880公顷合计88000公亩，13200亩地。区域市场2021-2021年石家庄市住房建设总量指引年度商品住房（万㎡）经济适用住房（万㎡）廉租住房（万㎡）合计（万㎡）2008283554.22342.22200928342.454.25329.7201028542.754.28332.03201128542.754.28332.03201228542.754.27332.02合计1421225.721.31668区域市场2021-2021年石家庄市商品住房建设年度方案年度套数（万套）建筑面积（万平方米）总计套型建筑面积小于90㎡商品住房套数总计套型建筑面积小于90㎡商品住房建筑面积20082.912.2528320120092.912.2528320120102.932.2528520220112.932.2528520220122.932.25285202合计14.6111.2514211008区域市场2021-2021年石家庄市经济适用住房、廉租住房建设年度方案年度经济适用住房廉租住房套数（套）建筑面积（万平方米）套数（套）建筑面积（万平方米）20089100558444.222009707542.458504.252010712542.758564.282011712542.758564.282012712542.758544.28合计37550225.7426021.31总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、GDP走势、市场走势、高级市场动态区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议竞争市场香木林销售均价3200销售进度20%开发公司河北宏杨开盘时间2009-09-26交房时间2011-10优惠幅度无优惠建筑风格现代式园林风格田园风主力户型二居三居容积率2.06绿化率42%建筑面积170000车位信息地下所属商圈鹿泉销售情况解析本项目有十余栋楼目前已经销售两栋。信息来源网络项目地段中山西路与获铜路交口北100米路西周边竞争楼盘分析竞争市场西山岭秀销售价格3000销售进度90%开发公司河北诚基开盘时间2009-10-18

交房时间2011-10优惠幅度无优惠建筑风格现代式园林风格围合式主力户型二居三居容积率1.90绿化率40%建筑面积120000车位信息地下所属商圈西南高校区销售情况解析仅剩3套（5室239平米），受市区房价上涨影响，部分客户选择在郊区购房，因此该项目楼盘销售速度较快，信息来源网络项目地段桥西区石家庄桥西上庄镇政府北行200米竞争市场潜在竞争楼盘分析绿荫锦江销售价格3500销售进度咨询开发公司河北通润开盘时间08年底交房时间10年底优惠幅度咨询建筑风格简欧式园林风格未知主力户型二居三居容积率3绿化率41%建筑面积70000车位信息地下所属商圈裕西公园销售情况解析现正在咨询阶段，无销售，售楼部正在建设中。信息来源网络项目地段桥西中山西路（北国新兴超市）西行1000米竞争市场百年华府销售价格4400销售进度未知开发公司河北茂林开盘时间2009-5-1交房时间2011-04-30优惠幅度无建筑风格中式现代园林风格水系园林主力户型二居三居容积率3.31绿化率38%建筑面积210000

车位信息地下地下两层所属商圈槐安西路新火车站附属商圈

销售情况解析现售3室两厅两卫信息来源网络项目地段桥西槐安西路与西二环交叉口西南二环周边竞争楼盘竞争市场熙园销售价格5300销售进度未知开发公司河北茂林开盘时间2009-11交房时间2012年底优惠幅度一次性减350元/米建筑风格现代式园林风格中心花园主力户型二居三居容积率无绿化率45.7%建筑面积80000车位信息地下所属商圈西南高校区销售情况解析一期基本售完，二期为规划信息来源网络项目地段桥西裕华路城角街交口的西北角总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、高级市场动态、GDP走势、房价走势区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议项目分析工程地块描述本案位于中山路南侧、大谈村北部。接近石家庄西三环。工程根底设施配套及生活气氛优越,交通、购物、金融、休闲、娱乐等各方面均具备良好优势。工程北侧是北国超市,为居民的的购物带来了方便，东侧为裕西公园，周边生活配套充足，环境良好。本工程由于紧邻石家庄主干道中山路，使得交通极其便利，公交路线有8条之多，其中1路公交车可直达本案，为居民的出行带来了极大方便。北国超市裕西公园1000M裕西公园嘉年华陆军指挥学院石家庄大学地质职工大学北国超市张营村西兴小区西王村大谈村吉恒小区200M本案工厂空地客运站超市公交网点胡同0M地块方正场地平整临近主干道胡同较窄西部紧邻厂区二期开发未定项目分析工程SWOT分析优势1.交通优势，紧邻城市主干道中山路，西王公交枢纽，充分满足出行要求，地利优势明显.2.配套优势，金融、餐饮、休闲、娱乐、购物等综合配套充分满足日常生活需求.3.公园优势，裕西公园，作为区域内最大的城市公园，同时做为钢筋水泥居住区中稀缺的景观场所，为本案核心价值构成提供最大的理念诉求。4.工程周边楼盘较少，相对竞争力减少。劣势1.体量较小，户型偏大。2.本案无法形成规模优势，内部景观资源有限。3.工程临近石太铁路，货运列车过往频繁，工程路段未安装隔音设施与防护网，噪音污染、平安隐患、震动等问题严重。4.工程地段较为偏远，临近三环。威胁1.户型设计偏大将抑制局部低收入客群购置2.工程地段远离市区，相对会影响客户的购置意向。3.前期销售房源较多，后期可能出现‘倒房’现象，影响整体销售速度和节奏，进而影响工程总体利润。4.潜在竞争工程预期价格较低，竞争环境难以评估。5.新政的出台，导致局部购置人群处于观望状态。机遇1.本工程在石家庄市区，在周边如鹿泉等郊县，可能产生局部客群。2.工程周边人群有强烈的归属感，对本工程购置期望会很高。3.工程离军区较近，会引来局部军官购置本工程。4.1#线开工后，工程交通更加便捷，会引来局部上班人群的购置。5.临近裕西公园，容易引来局部养老人群的购置。总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、高级市场动态、GDP走势、房价走势区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议项目定位结合工程SWOT分析可以得出本工程大体定位为高端住宅，结合本工程周边优质成熟的生活配套，因此建议本工程定位为：定位建议石家庄西部优秀公园地产释义西部：工程位于石家庄市区最西部。优：产品优质、配套优质、居住人群优质，优质社区的表现。秀：工程体量小，可通过小品、台地绿化等进行美化，结合建筑外立面凸显工程‘秀美’的特点。公园：紧邻400亩苏州园林风格的裕西公园，园林景观秀美，生态宜居。地产：或称之为社区，优质地产工程。石家庄西部优秀公园地产工程客群定位白领：未来的层峰人士，小有薄财，在快节奏的都市生活中渴望拥有高效但舒适的居所便于开展事业；富二代：可能没有显赫的社会地位，但有财富根底并懂得享受、有知识有品味，军官：收入稳定，地位特殊，渴望家庭生活和谐，既要解决两地分居问题也渴求更好的生活环境。工程均价预期修整因素本案（x）绿荫锦江（a)西山岭秀(b)香木林（c)熙园（d)百年华府（e)位置可15一般8差3差3优30良20园林环境优30良10可18可20可15可20户型较好20较好20均衡22均衡22均衡22较好20发展商品牌一般10一般10良13优17一般12良15社区成熟度一般5一般5优20可15可10优20生活配套优20差8一般15一般15优30优25总分f100619192119120实现均价PPx=42003000320053004400参考权重W———0.40.20.20.10.1工程均价预期通过市场比较法进行比较，而后通过函数运算获得本工程均价为：4850元/平方米通过本公司专业化运作以及专业的市场销售团队、筹划团队、推广团队，本公司有信心在市场平稳的情况下将销售均价突破和超过：5000元/平方米总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、高级市场动态、GDP走势、房价走势区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议工程产品建议针对目标客群，以及本工程先天条件，设计产品及园林。建议兼顾立面柔美与空间实用的设计原那么，进行设计。产品建议总述建筑外立面建议地中海建筑普罗旺斯风格1、地中海建筑的特点主要在楼顶造型，主要以西班牙地中海为主要表现形式，通过尖屋顶和具有质感的外立面色调，强调工程品质感；2、地中海园林与水系景观的结合性极强，本身能够融入到景观之中，绝无一般现代风格建筑与园林结合时的突兀感。建筑细节亮点徽派建筑风格1、一般情况下，具有水墨质感的中国建筑，更适合多层或别墅建筑，但徽派建筑那么是其中比较例外的一种；2、徽派外立面讲究线条与几何的组合，尤其在顶部造型上独具特色，与地中海风格有异曲同工之妙；3、徽派作为中国传统建筑形式，较为容易受到消费者喜爱，同时干净的灰白色外立面，实际上几乎全部由涂料构成，因此外立面本钱较低。园林建议景观的规划要与建筑风格相协调，做到美观实用。植被的栽植对缓解噪音有一定的成效。创新点：注重树木的景观、休憩、隔音等多重成效。雕塑多以线条简单为主，追求创意写真。小品与生活气氛的融合园林风格园林风格以台地、果岭风格为主，并以渐变的方式布局展开。果岭园林本钱低，考虑本工程地块特点，以台地坡地为主，栽种树木和小的水系、水景点缀形成果岭园林风格。在园林设计中应当注意与建筑外立面切合，建议采用徽派建筑外立面，利用中国园林元素对园林进行点缀，与400亩公园相照应。园林建议整体景观应当错落有致、水景、栈道、廊道、绿植的整体布局富有空间节奏感，同时有小品点缀其中。风格应当与建筑外立面保持一致。空间节奏感较强的异域水乡景观空间节奏感较强的台地景观并不突兀的突泉体系，减少水资源消耗并达到水景效果小品与景观的和谐统一园林建议雕塑多以生活写真为主题，给人以恬静感觉。园林盆景可采用特殊材质并设计成具有创意的外观。园林小品的点缀注意符合风格的整体性。细节提升园林品质空间的错层营造宁静的气氛简单的线条勾勒时代的印痕细节提升园林品质活动休闲场所增添生活情趣，表达园林设施的人性化。细节局部要注意处理，防止影响园林整体风格，通过细节处理表达工程档次。总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、高级市场动态、GDP走势、房价走势区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议前期销售成果一，销售情况：裕西公园工程组，自4月13日入场销售开始至今已接近一个月。销售房源17套，实现销售额7724797.4万元人民币、销售面积1913.27平方米。到达甲方任务要求。二，来电情况及成交情况：就数据而言，来电、来访情况较为乐观。但就实际成交率而言相对较差，来访成交率约为8.6%。就成交情况来看，在销售前期成交状况良好。头一天销售达成任务的50%以上。前期销售出现的问题前期销售出现的问题在销售过程中遇到的问题还包括：1，销售周期较短，没有客户积累周期；2，全款销售，影响客户诚意度，进而限制了口碑传递的速率；3，销售产品较为单一，客户选择面变窄；4，宣传受到影响，没有完全展开，对诚意客户的收集十分不利；5，售楼部过于隐蔽，前期有局部客户找不到售楼部，影响到访成交；6，政府部门检查影响销售人员士气，并令销售难以放开心态接待客户；7，受工程进度影响，销售物料〔沙盘、展板等〕准备不到位；总体目录PART.1宏观市场PART.2区域市场PART.3竞争市场PART.4工程分析PART.5工程定位PART.6产品建议PART.7前期总结政策法规、高级市场动态、GDP走势、房价走势区域政策法规、房价走势、土地供给量周边竞争楼盘分析、潜在竞争楼盘分析项目地块描述、项目SWOT分析项目总体定位、项目客群定位、项目均价预期项目产品建议、建筑外立面建议、园林建议前期销售成果、前期销售出现的问题PART.8营销思路推广思路、营销思路、案名建议推广思路a〕确定媒体推广节奏： 需确定媒体推广的总体节奏，既根据甘特表及工程进度、工程进度、销售进度，对媒体推广的节奏进行把握。在何时进行何类及何种规模的推广。达隆行根据市场操作建议：1，建议在工程接收咨询前，采用相对适中的推广强度，以引起市场关注为目的；2，开售前采用大规模推广，促进市场反响，并树立工程形象，促进当日到场客户数量，挤压销售；3，持销期进行适度的媒体推广，推广主要应当结合SP活动或优惠活动进行，防止为推广而推广；4，推广应当注意节奏，节奏不宜过缓也不能过快。过缓会造成市场遗忘，过快那么可能引起市场忽略。

推广思路b〕确定媒体推广节点1，明确媒体推广节点，推广应当根据销售情况随时进行调整，应当尽量防止单一媒体长时间投放，造成受众客群重复；2，可根据工程情况、工程动态进行媒体推广，丰富推广内容，并且引起市场的长期关注。c〕确定媒体组合1，优秀的媒体组合可令推广更具有效用，从而减少媒体投入、间接增加产出；2，考虑到本工程体量，建议整体媒体组合以围挡、网络为主，报广、电台、短信、户外等媒体为辅，穿插活动引起关注；3，前期推广中，建议以围挡、网络及短信为主，向市场渗透信息，并利用外展点等活动派发符合工程形象的物料；4，售前〔预售许可证到位〕刊登报广、电台、短信广告，作为辅助手段使用；5，如条件允许，建议考虑夹报推广。

售楼部建议完善销售环境寻找适合做销售部使用的售楼部，对售楼部内部进行合理的分区并装修使用。整体分区应当包括：外立面：与工程整体风格契合并能够吸引目光，门头制作大气美观；接访区：接待台、背景墙、工程LOGO、Slogan、音响等；洽谈区：最少4张最多10张洽谈桌及配套椅，饮水机或咖啡机一台，工程展板一套；展示区：工程沙盘、户型沙盘、设备展示、交房标准等展示；签约区：可与洽谈区重合使用，但如条件允许可考虑单独设置；影音展示区：如工程二期可以确定，建议做整体的3D动画设计，并在售楼部安排区域用于展示；办公室：销售经理日常办公场所，配有办公桌椅、文件柜、电脑、复印打印机等；财务办公室：收款场所，需有POS机、电脑、文件柜、办公桌椅等。图示如下：售楼部建议1324561：沙盘区及展示区2：影音展示区3：形象墙及接待台4：售楼部外观5：洽谈区6:导引牌物料建议完善销售物料完善工程销售物料，为销售提供足够的助力，并促进口碑传递的途径。沙盘：用于展示工程整体规划，便于销售讲解；户型模型：制作户型模型，进行立体展示，在未配备样板间之前具有更加直观的弧形展示效果；户型单页：户型单页便于客户携带，并具有房款计算信息；宣传单页：工程优势信息及交房标准等内容；楼书：工程优势信息及生活描述等，根据风格及使用要求不同内容要求也不同；展板：分为工程信息展示板、工程形象展板、卖场装点展板等；名片：销售人员所使用的名片；纸杯或瓷杯：建议采用压LOGO的瓷杯，纸杯本钱高且含铅；手提袋：用于形象展示及客户使用；工牌：展示员工形象及姓名，便于监督管理；工装：表达工程形象，且利于接待团体客户时客户寻找销售人员；

节点预期6月7月10月9月8月11月12月前期准备期客户积累期收筹洗筹期持续销售期1、售楼部装修交付2、工程案名及物料3、设计工作根本完成4、工程组组建完毕5、销售入场前准备6、其他工作1、售楼部交付使用2、物料交付使用3、开始客户积累工作4、摸底客户价格预期5、推广工作开始展开6、其他工作1、根据情况收筹销售2、确定认购均价3、价格体系制作4、价格单制作并使用5、第二阶段推广工作6、其他工作1、认购工作继续2、维护老客户诚意3、推售节奏确定4、面市均价确定5、第三阶段推广工作6、其他工作本节点仅为预期，具体应当以市场情况及工程进度、客户积累量、甲方需求为导向。本时间节点较为紧凑，与实际所需时间必然存在差异。案名建议案名是工程的标签，一个表现力强且利于记忆的案名，有利于工程的推广，并在某种程度上减少推广本钱，加速销售速率。案名：林语花庭