郑州郑东新区高铁站前商务区市场定位报告

郑东新区——高铁站前商务区区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位城市角度开展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现在分析城市的思路中理解工程地块的价值区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位城市角度开展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现郑州经济技术开发区龙子湖高校园区科技物流园区商住物流区高铁商务区中央商务区（CBD）中央政务区（CGD）市政办公区郑州高新技术开发区项目地块地块价值的理解角度工程地块位于金水东路以南，心怡路以东，现状用地为平地，总用地面积170亩。对于本工程的规划，我们将基于价值视角下，充分理解地块价值，从而做出符合城市，符合市场的规划建议。我们分别将从城市视角，开展趋势，地产市场，区域背景四个角度来审视工程的地块价值，寻找地块的开展与定位方向。新一轮的开展进程：中原城市的崛起武汉济南合肥西安太原中原地区位于中国中部，是核心区域之一中原城市有着悠久的历史和广阔的开展前景中原地区的开展地位有着承上启下的作用中原地区的崛起是中国经济持续开展的有利支撑区位：郑州为中原地区城市群的核心交通：郑州为中原地区的交通枢纽中心城市：中原六省的省会城市为核心组成中心：郑州为中原各城市的聚焦中心城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市地位在区域开展中凸显郑州的核心地理优势使其成为中原地区乃至全国的交通枢纽中心。郑州处于中原地区的核心地理位置为其带来了较大开展时机。郑州处于多条铁路和国道的交汇处，城市战略价值大。陇海、京广铁路在这里交汇，107、310国道，京珠、连霍高速公路穿境而过，被命名为全国文明机场的新郑国际机场与国内外30多个城市通航。拥有亚洲最大的列车编组站和全国最大的零担货物转运站，一类航空、铁路口岸和公路二类口岸各1个省会城市地位优势明显城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景经济的开展推动新一轮的需求扩张

郑州产业结构发展状况（亿元）2003200420052006200720082009城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景私营企业增长迅速，郑州已吸引越来越多的私营企业和外资企业。郑州从第一、二产业主导的城市向现代都市开展，领导性城市已逐步形成图1：郑州私营企业年注册量（2005-2007）200520062007图2：郑州外资企业年注册量（2005-2007）200520062007城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景

传统产业带动第三产业的突飞猛进第一产业的素质实力与比重规模相对缺乏。2021年，在第二产业中，增长最大的几个行业分别是非金属矿产加工业和煤炭开采业等。可以看出对郑州经济增长奉献最大的还是传统优势工业。第三产业在传统优势工业的带动下增长势头明显。工业、贸易、物流、建筑业是郑州市的主要行业，商贸效劳行业比重高，工业开展相对薄弱。2004-2008郑州产业结构200420052006200720082004200520062007城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景

产业的转变带动城市定位的变更重工业城市以第一产业为主的城市，如长春效劳性城市多为旅游城市或后花园城市，如泰山、深圳领导性城市以第三产业为主导，大力开展城市效劳业，如上海、北京产业型城市以生产型产业为主的城市，如东莞郑州作为中原地区的核心郑州作为全国性的交通枢纽中心郑州作为经济迅猛开展的省会城市郑州作为第三产业高速开展的城市郑州的城市目标必定是引领中原地区开展的核心城市郑州的城市功能必定是以开展效劳、办公、核心商业为主的城市郑州城市定位：领导性城市城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值时机的实现区位：核心的地理位置使其成为中原地区核心城市：中原区域核心地位推动城市的快速崛起经济：快速崛起的势头带动了整个城市的经济开展产业：产业的转变催生城市功能的转变城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市定位对本地块的启示区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位城市角度开展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现中心组团东移北扩城市规划格局——北扩东移的开展战略，西向、南向开展相对受到工业区及铁路制约。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市的开展需求格局的转变东移和高铁带来的城市变化——新商务CBD和高铁商务区的形成郑东新区郑州向东开展郑东新区已成城市开展定局，而高铁站的建设大大推动了城市向东的开展，格局新区未来开展必定向好！也许在04、05年郑州人还对高铁商务区的开展保持疑心的时候，到09年高铁的建设已使得人们对区域的开展充满信心！但目前郑东新区由于缺乏产业人口支撑，生活娱乐配套缺乏，现最大问题是人气严重缺乏，这也是政府致力解决的问题，但这是城市新区开展的通病和必经阶段！范围：西起107国道，东至京珠高速公路，北起连霍高速公路，南至机场快速路，规划面积约150平方公里，人口260万，在20~30年建完；截止08年底，完成固定资产投入约400亿元，在建和建成房屋面积1500多万平方米，城市配套日趋完善；CBD3.45平方公里范围建设根本完成，已实现10通标准，根本满足入住需求。截止07年底，东区入住人口到达20万人；高铁站的开工建设，大大推进了郑汴一体化的进程，进一步加快郑东新区开展进程；高铁商务区城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑州正由单核城市中心向多核模式开展旧中心大型居住区新中心城市中心由单核模式向双核模式转变，扩大了城市范围政府的导向让城市新中心的形成趋势：问题：城市老中心功能陈旧，辐射范围有限城市新中心人气缺乏，整体成熟尚需时日模式的转变使得城市的辐射范围扩大，影响力进一步加强，为今后城市快速的扩张和开展打下了好的根底城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景北扩东移城市中心位于开展轴上，享受城市开展的最大红利城市的东移成为郑州开展的主轴之一：工程所在的区域为城市高铁新城，是未来城市开展的核心区域。工程所在的区域为城市新中心的CBD商务区辐射区域，区域的地位优势明显。工程所在区域的城市地位处于上升期，未来有较好的开展前景。工程位置高铁站的建成，真正的开启了郑州的另一扇“城市之门〞，未来城市的集成中心，一切将蜂拥而至。而工程位于城市新中心高铁商务区核心，成为连接城市新CBD区的枢纽，城市战略位置明显。高铁站城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值时机的实现城市：城市的扩张和高铁站的建成将带来新的城市中心的形成以及中原核心辐射范围的扩大土地：中心城区的土地稀缺，土地价值不断上升中心：中心核心区域在开展中扩大价值：价值表达出开展的重要性和必然性城市开展带来的探讨：城市开展趋势决定了地块崛起的必然性城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市开展对本地块的启示区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位城市角度开展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现

郑东新区郑东新区市场主要由两大版块组成：郑东中央商务区、郑州高铁站前商务区，本地块位于高铁站前商务区内，是位于郑州未来新的经济核心区，地块价值有很大程度的提升潜力。郑东中央商务区郑州高铁站前商务区二七商圈〔市中心〕建材物流商圈城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景城市模式转变中的飞速开展CBD区高铁商务区CBD板块城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场最大热点板块，主要规划集中高端办公，以投资需求为主要特征中州大道以东，金水东路以北板块板块房地产特征区域范围迅猛开展下郑东新区房产板块分化出不同的特性高铁商务区城市主要发展方向，依托高起点的规划、政府投入以及外地品牌开发商进入，形成市场热点板块之一，规划为大量住宅及高铁站前配套，以商务居住为主要特征金水东路以南，郑汴路以北，中州大道以东城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑东新区板块分析：标杆的CBD板块和热点的高铁商务区CBD板块高铁商务区依托资源城市新核心地段/优美的环境/浓厚的商务氛围/通达的交通条件/大型品牌开发商托市城市规划、交通通达、政府投入、大型品牌开发商托市。产品形式受规划限定的影响，产品基本为商务办公，项目规划高端，产品形式已达到国内先进水平，价格较高。本区域产品领先优势明显，总价较高，产品形式多样，以高层产品和商务住宅综合体为主，住宅主力面积区间在140平方米左右。客户特征客户来源于全市各区域及市外。经济实力强，投资及自用需求为主，生意人及知名企业为主。客户来自于全市及市外，层次较高，多数属于中高端、非首次置业客户，以改善型需求为主。价格平台市场价格处于全市最高水平，办公价格普遍达到了10000元/平米以上，住宅价格也达到了8000元/平米以上。市场价格水平达到6500~7500元/平米。代表楼盘绿地·天玺广场、绿城百合公寓绿地·原盛国际、高速·奥兰花园城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景站前商务区已经成为郑东新区开展的标志性热点之一，随着政府部门的搬迁、市政设施的日益完善，各个品牌工程纷纷落户于此，该区域工程已经成为郑东新区房地产价格走向的风向标之一。随着区域工程纷纷开工建设，地段的生活成熟度及价值潜力也大大提升，该区域显然已成为郑东新区最重要的精英人士聚集区。绿地·新客码站前广场中豪·汇景湾SOHO新干线正商东方港湾城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景特点：规划前景好、区域潜力大、价格上升速度快、客层购置力强随着区域价值的跃升，工程地块的稀缺性渐显东区北区南区西区中区坐拥巨大腹地——城市的东扩使得郑东新区形成了众多大型的中高端房地产工程开发，大量的住宅楼在此板块新建，将成为本工程的巨大腹地城市开展主方向——工程位于郑州新中心的核心位置，属于城市开展的主方向，高铁及CBD的崛起必然将带动区域的商业升级与消费升级。城市土地稀缺——城市中心土地资源的紧缺，使得本工程地块更显弥足珍贵，同时由于地块紧临高铁站，独一的区位条件更显示了地块的稀缺性。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值时机的实现开展的理解：城市开展趋势决定了城市崛起的必然性板块开展带来的探讨：板块：郑东新区带动高铁区域的开展成交量：核心区域带动次级区域开展：板块之间的开展不平衡趋势：中心区域的土地减少，使得未来的开发区域移向城市外围房产板块的开展凸显未来中心地块的核心价值城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景区域房地产市场的开展对本地块的启示区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位城市角度开展趋势区域市场区域背景典型项目启示区域市场分析重点个案分析前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现工程所在的城市行政区为城市新核心郑东新区郑东新区中原区金水区管城区二七区郑东新区为郑州城市未来行政中心，新城核心的聚集区。郑东新区开发力度处于城市领头羊的地位郑东新区在房地产板块的划分中拥有核心的CBD板块和高铁商务区板块。郑东新区的城市地位是其他区域所无法比喻的。城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景跨越式开展表达出价值变迁郑东新区是未来郑州市乃至中原六省的商务核心城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景郑东新区二七区管城区中原区依托省机关，市委区域配套成熟，商务气氛浓交通便利，是政治、经济中心商业、办公、居住气氛最浓厚的区域定位区域多为老城区，规划功能落后；品质不高，硬件设施和软件条件较差区域开展都较为滞后以工业区和老的住宅区为主，改变可能性较低区域价值划分：郑东新区位于郑州城市顶端区域现状城市核心城区未来城市中心城市老城区金水区城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景房产板块的开展凸显未来中心地块的核心价值定位的思考：城市定位的转变催生新一轮价值时机的实现开展的理解：城市开展趋势决定了城市崛起的必然性区域探索带来的思考：区域：城市未来核心区域作用：城市开展的领头羊价值：城市核心价值的凸显开展：核心规划推动开展板块的价值：区域的价值地位决定了工程升级的必然性城市角度发展趋势区域市场地块价值的战略理解区域背景区域开展对本地块的启示城市视角：郑州的经济处于高速的开展阶段，为工程带来机遇开展趋势：地块位于城市开展主方向决定了地块崛起的必然性地产市场：地块对城市土地资源的占有愈显地块的稀缺性区域背景：郑东新区的开展要求工程地块的升级与功能重新定位居住形态商务形态消费形态+工程地块分析工程的战略开展方向规划的使命——种种的理由让我们不得不认真地对待工程地块，我们将通过对区域居住形态，商务形态与消费形态的研究，结合地块自身条件来寻找适合我们的战略开展方向颂唐观点——对本地块价值的理解在区域房地产现状中寻找工程地块的价值区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位典型项目启示区域市场分析供需分析价格走势品牌升级市场潜力重点个案分析个案分析推广手段客群分析生活习性项目体量（㎡）容积率建筑形态开发商开盘时间项目进度绿地·原盛国际38万2.5写字楼商业、酒店老街坊2008.3.15尾盘美盛中心16万写字楼商业、酒店美盛地产未定奠基绿地·新客码站前广场37万7.2办公、SOHO酒店、商业绿地集团未定售楼处在建中豪·汇景湾33万3.5高层住宅中豪置业未定前期预约高速·奥兰花园45.6万3.2小高层多层、高层办公、商业高速地产2009.12.19热销SOHO新干线3.6万3.48小高层住宅商业百利地产2009.12.27尾盘中央特区70万3.33高层客属地产2009.4.18热销东方鼎盛时代23.6万2.36小高层高层东方鼎盛未定前期预约聚龙城德国印象10万3.58高层多层聚龙置业2008.4.26热销区域房地产市场呈现供需两旺，居住形态升级加速区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析供需分析区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析价格走势2021年郑东新区商品房整体成交均价长期稳定在5000—6000元/㎡区间，市场长期呈供不应求关系，销售量波动较小，除年初1、2月份销量偏低外，全年大局部月份销售量在12.5万㎡以上。量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区〞的形成，同时也引领了郑州高端消费的方向！土地供应紧缩、地价上涨、片区区域价值提升；市场需求旺盛，供应仍显不足；人口大省的单核城市对周边地市的“首位”效应吸引；以前房价基数不高；房地产水平高速发展；预计这一增长势头会持续发展！房价持续走高的原因：区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析品牌升级大量外地开发商进驻郑州也从另一方面说明郑州房地产市场开展向好；郑州未来随城市扩张进程的加快，城市的吸聚力将进一步加强，外地客户置业趋势仍将持续加强。随着郑东新区建设展开，外地的国内知名开发商如“天津顺驰〞、“浙江绿城〞、“上海绿地〞、“奥园〞、“上海中凯〞、“升龙〞等陆续进入郑州市场外地客户受郑州省会城市良好城市配套的吸引，外地购置构成郑州房地产购置力的半壁江山，占到5成以上购房人群渐趋年轻化，购房观念开始转变。外地一流开发商的进驻拉高郑州市场的整体水平，带来新的开发理念，奠定郑东房地产开发在郑州的整体地位。品牌开发商的进入大大提升人们对居住环境的要求郑东新区富人区转移老城区区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析市场潜力居住形态的转移与富人区的形成随着郑州城市的东扩，郑州的居住形态发生变化，人口正在转移，其中郑东新区正利用其价格的门槛逐渐向高端居住区开展。工程向住宅与商务开展具备可行性工程地块假设以普通住宅和商业为主要开展方向，可行性较高但对区域奉献度低，考虑到地块的稀缺性，我们认为更应以高端住宅和特色商务为主要开展方向，从而最大程度提高土地价值。郑州居住形态的转移与富人片区的形成区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析区域房地产市场的开展对于本地块的启示地块倾向于以高端住宅和特色商务为主的开展方向，但必须进一步对特色商务的可行性及开展提升形式进行近一步探讨！目前国家新政对于郑州房地产市场的影响并不是那么明显，作为中原经济核心的郑州有着充足的房地产客群，而楼市的价格也是上涨的较为理性，房地产工程主要依靠良好的地段和产品来迎合市场需求，而在潜力十足的郑东新区高铁商务区受到了市场的热捧现象将会继续呈现，给本地块成功运作提供了有力的信心支撑。高铁商务区呈现出供需两旺，居住形态升级加速的特点住宅市场的巨大潜力凸显升级的持久性量价持续上升的杠杆效应将促成“富人区”的形成郑东新区引领高端消费方向品牌开发商的进入将提升对居住环境的需求郑州居住形态的转移与富人片区的形成区域市场特征区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位典型项目启示区域市场分析供需分析价格走势品牌升级市场潜力重点个案分析个案分析推广手段客群分析生活习性★本案132456789101112131、绿地·原盛国际；2、美盛中心；3、正商东方港湾；4、飞马国际地块；5、龙升地块；6、绿地·新客码站前广场；7、中央特区；8、中豪·汇景湾；9、高速·奥兰花园；10、东方鼎盛时代；11、旭日龙园；12、SOHO新干线；13、聚龙城德国印象区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析区域呈现群雄逐鹿，百花齐放态势绿地·原盛国际占地面积（平方米）160080区域位置金水东路、东风东路交界处总建筑面积(平方米)380000总户数1456容积率3.28开盘时间2008.3.15绿化率40%物业形态办公、酒店、商业开发商河南老街坊置业有限公司物业管理科瑞物业管理有限公司产品户型76-3000㎡销售情况现均价为7243元/㎡销售已接近90%区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析该工程为高铁商务区内较早进行开发的纯商务办公工程，但产品面规划的十分丰富，从5A办公到创业型办公，从国际星级酒店到酒店式公寓，从娱乐休闲到主流精品餐饮商业，充分表达了优越的整体功能，产品面也是适合于不同阶层的需求，加之抓住了先前的市场空白点，成功的完成了销售。绿地·原盛国际办公户型MONO户型户型点评：主力户型为150平米户型区间在230-300平米办公面积区间适合中小型企业购置，很好的控制了总价，把客源层范围扩大。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析工程集“商业、办公、酒店〞于一体，由8座写字楼总计30万㎡，1座2万㎡国际星级酒店〔由绿地集团与喜达屋〔STARWOOD〕联合打造国际星级酒店——雅乐轩酒店〕，以及6万㎡大型高端餐饮娱乐商业中心组成。办公+酒店+商业，多种业态科学规划，互利共生，写字楼入驻公司为商业和酒店带来强大消费力，商业〔名流餐饮区〕为商务款待提供饕餮之地，星级酒店既提供商务洽谈场地，又便于接待商务伙伴，表达商务诚意，三大业态形成强大产业合力，缔造郑州新城市核心区纯商神话。工程规划特色工程营销策略分析工程综合分析该工程与CBD工程而言档次略逊一筹，因此在价格上也表达出其相对优势〔7243元/㎡〕。工程作为38万方的大型城市综合体，以办公、星级酒店、美食和商业完美结合，在短短2年内根本去化完毕，且区位与金水东路地块相邻，在前期的定位和操作上有着相当大的参考价值。绿地·原盛国际区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析中豪·汇景湾占地面积（平方米）94285.7区域位置金水东路、心怡路交界处总建筑面积(平方米)330000总户数777容积率3.5开盘时间未定绿化率54%物业形态高层住宅开发商河南中豪置业有限公司物业管理绿城物业产品户型90㎡二房变三房120㎡三房变四房最高赠送达40㎡销售情况均价7000元/㎡区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析该工程依靠自然河道打造水岸居住生活，而大面积的赠送让其产品竞争力十足，该工程是区域内少数几个品质楼盘之一，加之靠近绿地·原盛国际商业配套，获得了区域行政机关等高收入人群的热捧。中豪·汇景湾工程户型分析特点：多赠送：90—170㎡多样户型，创新90㎡两房变三房，120㎡两房变四房，赠送面积达40㎡。大面宽、多采光户型功能齐全、灵活多变区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析工程规划特色工程综合分析该工程与本案地块相邻，为大型住宅为主的工程，其主要针对区域内公务员等高收入人群进行定向投放，居称该工程一期已被预订完毕。该工程住宅体量属于大型，且户型具有很强的市场竞争力，赠送面积较大，性价比很高，将来势必和本案产品有直接的竞争，但其产品对本案而言有很大的参考价值。中豪·汇景湾区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析个案分析项目项目推广定位广告诉求点绿地·原盛国际高铁商圈核心综合体高铁、地铁商务、投资美盛中心地铁口·政务区·五星级商务联邦高铁、地铁商务、投资绿地·新客码站前广场世界级商务综合体高铁商务、投资中豪·汇景湾33万平米世界级湾岸建筑群高铁、地铁、河湾景观高速·奥兰花园郑东新门户精工建筑群

高铁、汽车站、配套、建筑品质SOHO新干线地铁口SOHO一族地铁、投资中央特区郑东新区中央核心生活区生活氛围、配套正商东方港湾郑东新区·CBD之上·国际主张·私享领域CBD生活配套聚龙城德国印象CBD·地铁口·精适生活地铁、CBD、生活氛围、配套区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析推广手段项目主要项目客群组成绿地·原盛国际市区客源+企事业单位+私营业主中豪·汇景湾市区客源+企事业单位+私营业主高速·奥兰花园市区客源+周边原住居民+企事业单位+私营业主+县镇居民SOHO新干线市区客源+企事业单位+私营业主中央特区市区客源+周边原住居民+企事业单位+私营业主正商东方港湾市区客源+周边原住居民+县镇居民+私营业主聚龙城德国印象市区客源+周边原住居民+企事业单位+私营业主区域客源特征：区域现阶段表达出的客源较为丰富，质量较高的企事业单位行政人员和周边外来私营业主在购置过程中充分表达出了较强的购置力和对于高品质产品的需求度，他们成为了该区域购房的主体，而这些也是本工程未来的目标客源。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析客群分析有着较强购置力的客群相对应的就是对高品质产品的需求度区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析客群分析生活习性的变化带动商务形态的提升生活消费形态正逐渐由购置经济向体验经济升级第一代第二代第三代第四代第五代第六代马路店铺大棚时代独立店铺大百货商场超市大卖场时代Shoppingmallshoppingcenter开展历程经营模式生活消费形态露天为市、沿街为场，摆地摊、以临时摊位以“大棚〞根本设施加上粗放式的管理手扶梯升堂入室围绕某一区域，自然集中形成独立店面大型室内市场，完备设施的商场式环境和完善效劳，统一管理构筑产业综合效劳平台，内部主要以精品店形式构成，档次、环境和平台均升级良好的购物环境，先进的购物理念和综合的购物效劳，使平台进一步升级高品质体验式消费，满足精神层面上的需求百货购物时代，满足生活需求为目的自主购物时代，满足购物消费的需求简单的物流平台竞争剧烈简单的物品交换消费时代生活必需消费为主区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析生活习性小结：区域房地产市场的供销较为旺盛，而知名开发商大量进入，也说明物业形态将长期处于不断升级状态；量价的持续上升，充分表达该区域高消费能力和房地产市场的巨大潜力，也进一步促进郑东“富人区〞的逐渐形成；从客源而言，高铁商务区的客户总量非常丰富，大大支撑了区域市场房地产的供销平稳开展；生活消费习性由消费经济向体验经济的升级印证了开展高品质物业的必然性和时效性。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析颂唐观点：高铁商务区市场开展前景和潜力是相对看好，但同时也面临着规划高品质物业超越现有物业的必然性。而国家新政对于房地产的调控，对于区域市场而言影响相对较小，我们认为区域房地产市场在未来1-2年内将呈现缓慢增长态势。本地块有着明显的后开发优势，可以很好的获取市场时机点，吸取成功经验，总结失败教训，抓住市场空白点，迎合客群的需求，通过差异化的产品规划，对区域功能进行完善和补充，最大程度的提升工程价值，从而争取利润最大化。区域重点个案的不同开展经验给本地块的启示区域房地产现状理解地块价值的战略理解工程开展市场定位典型项目启示区域市场分析供需分析价格走势品牌升级市场潜力重点个案分析个案分析推广手段客群分析生活习性著名的升龙·曼哈顿的成功，让颂唐进一步把握到了市场未来的开展趋势，并看到了启示与方向。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析升龙·曼哈顿占地面积（平方米）113390区域位置金水路、未来大道交汇处总建筑面积(平方米)860000总户数3087容积率6.5开盘时间2009.8.8绿化率35%物业形态高层住宅、办公、酒店、商业开发商升龙置业物业管理河南升龙物业管理有限公司产品户型住宅：一房30-60㎡两房100㎡三房140㎡四房以上140㎡以上办公：1300㎡/层，80-260㎡1900㎡/层，104-300㎡硬装酒店式公寓：39-62㎡销售情况住宅7400元/㎡办公12000元/㎡硬装酒店式公寓11000元/㎡区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析物业形态的多样化和高端化大大提升了工程的品质度和价值，也丰富了工程的客层，同时通过良好的市场口碑促进各个物业形态的销售。升龙·曼哈顿规划设计该工程为燕庄村改造工程，位置较好，位于内环线内或挨近内环线，交通便利，周边配套齐全，有着较多潜在客户；工程体量较大，总建面积均在86万㎡，开发之初，即引起社会广泛关注。工程集住宅、公寓、商业、酒店、办公于一体的大型城市综合体工程。建成后为该区域集高档居住、智能办公、主题商业街区为一体的复合性建筑群。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析该工程把住宅、公寓、商业、办公及酒店从高起点进行规划设计，通过各个物业形态的高品质标准进行打造，加之商业成功的进行精品化运营，形成了区域乃至郑州市场标杆性的综合体工程，而工程整体也成为了所在区域商圈核心。升龙·曼哈顿景观设计大体量高层现代简洁形式建筑，为升龙的主流，以现代简洁为主，并不追求多样的变化，而在于客户的接受度及本钱控制。容积率较高、绿化率较低是该楼盘面临的共同问题，楼盘建筑设计中引入“住宅双地面〞的概念，住宅双地面指的是住宅及酒店式公寓住户可以通过地面大堂及位于商业裙楼上的空中花园层进入每栋楼的门厅，即建设屋顶花园，增大绿化面积，提升宜居性。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析丰富的景观特色可以提升工程居住品质，给客群心理增加好感升龙·曼哈顿户型设计两房104.23㎡三房130㎡四房150㎡户型设计多遵从市场主流热销户型设计，户型面积主要居于30-160㎡，一房到四房俱全，户型较为中规中矩，且多有赠送面积，易被客户接受。户型功能区间分布上，力求保证通风与采光的需要，并且通过露台与飘窗等提高性价比。该工程户型中60㎡以下的一房占据了相当大的比例，这是因为郑州市城中村改造工程强制性开发60㎡以下的户型30%。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析具有竞争力的产品将大大提升工程的竞争优势而升龙·曼哈顿的成功让颂唐看到了本案的市场时机：对产品细节的合理提升获得了市场很好的认同；商业的精品化运作，大大提升利润空间；主流户型的设计，客户认可度高。让颂唐看到本案作为郑东新区新兴的城市综合体工程未来如何产生高价值的开展方向。颂唐观点：

城市综合体受到市场的热捧是现代房地产市场开展的一个趋势，客户对于综合型社区的需求也越来越高，如何在未来几年内市场竞争中大幅度的提升城市综合体的价值将是我们现在所要预先考虑的，我们必须用开展的眼光提前做好准备；

城市中、高端客源购房需求是引领市场开展的动力，想要让工程获得更好的开展，就必须将目光放在中、高端客源上，他们具有很强的超前性、可塑性和购置潜力，我们需要对其深度挖掘；

城市综合体的优势就是能够同时规划多种类型的物业形态，可以充分丰富工程的产品线，而同时拥有区域最高品质的住宅，最具档次的商务办公，及最具特色的商业，将势必能够成为区域最具有影响力和竞争力的工程，然后利用其影响力大力吸引人流，影响区域人群的居住及消费习惯，力争成为区域的核心商圈。启示：如何把地块价值充分提升和争取利润最大化是我们将要重点思考的问题。而提高工程整体定位，提高产品综合竞争力，是本工程领先未来市场的根底。区域房地产现状理解典型项目启示区域市场分析重点个案分析升龙·曼哈顿的成功给本地块的启示综合分析结论给予工程地块一个正确的标签区域房地产现状理解前期定位策略思考地块价值的战略理解工程开展市场定位工程整体开展战略地块价值分析地块价值研究地块价值定位地块价值表达地块形象表达地块形象定位地块全新形象地块全新模式典型项目启示区域市场分析重点个案分析城市角度发展趋势区域市场区域背景时间正在改变着一切，郑东新区的开展颠覆了传统的城市新城开展轨迹，而区域内各工程也一遍遍刷新着地产销售记录。我们不断的问自己，寄予对这块土地的厚望，我们将如何创造新的奇迹？高铁站的规划建造，政府机关的逐步东迁，由此产生了一个新的商业居住聚集区，新涌现的地铁轨道、外环线重新定位着区域特性，新的高铁商圈已然闪现，我们也有能力成为下一个高铁新城地产的代言。项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现整体策略：从工程规划条件、利润目标出发，占位区域市场的主流中高端，超越绿地·原盛国际，以应对绿地站前工程及美盛中心工程，住宅产品设计优于中豪·汇景湾，针对区域改善型客户群体，在城市未来价值和区域开展核心价值引领下，通过自身产品创造工程核心竞争力，树立区域形象新高度。项目发展市场定位前期定位策略思考项目整体发展战略地块价值分析地块价值研究地块价值体现地块形象体现可行产品类型：高档酒店写字楼〔高度受到限制〕酒店式公寓精品商业可行产品类型：32层高层主流产品面积90-150㎡小公寓30-50㎡高铁站政府机关所在地站前广场站前广场居住区地铁站商务配套商务配套居住区