上海五角场商业及办公项目提案报告

开展商的工作着重于土地价值的赋予和创造的工作着重于价值的实现和尽量不折损的实现地下一层4万㎡如何定位核心难点：？先期收益最大化不影响住宅产品档次适合地下商业经营可后续有效经营考量要素城市土地资源日益稀缺，市中心黄金地段商铺要发展，势必要进入‘立体化’时代，向上、向下进行空间的探索与开发。『』1、地下商业的形成位置：位于上海市中心人民广场西南侧，临近上海市政府大厦、上海大剧院、上海博物馆。定位：上海首家地下〞都市中心型多功能购物中心“占地面积50000平方米建筑面积49557平方米业种业态：低档服饰，小商品客源：年轻人及过路客流迪美购物中心，称得上是一座购物超市，前后两段式的分区使得这一地下商城既有only、esprit、达芙妮等品质优良的百货公司常驻品牌，也有经营各类来自广州等南方城市的时尚服饰，物美价廉的小店，可以满足各个消费层次的需要。关键词：人民广场、地铁、人流、商务、旅游单一地下广场2、典型地下商业形态多业态并联地下广场2、典型地下商业形态从美罗城大食代、游艺厅、溜冰场、茶坊、到太平洋下的购物超市、港汇广场的运动名品店，一应俱全的不同种类休闲购物场所。关键词：市级商业中心、地铁、主题商厦、规模关键词：非核心商业中心、规模化、专业化全市性批发聚集地，地下商业价值等同于地面三层铺位，营业面积的扩大而非自成一体。单一业态零售批发城2、典型地下商业形态龙之梦地下两层引入家乐福超市，超市面积2.5万㎡，其他区域包含美食广场，数码广场。中环百联地下一层引入世纪联华超市，超市面积。8万㎡，其他区域包含美食广场，娱乐中心。关键词：区域商业核心地段，利用地上百货商业互相带动客源。大型购物中心地下商业2、典型地下商业形态依靠传统市中心核心地段，连接多条地铁，高密度人流1专业型单一产品批发零售市场，定向消费人群庞大2依托区域型大型购物中心人流，地下与之形成业态互补3业种业态主要集中于品牌超市、餐饮、服饰、数码产品44、地下商业存活的几个根本因素总结市区核心+地铁专业产品市场依托大型购物中心适合地下商业的业种业态工程基地周边道路两边未有成型店铺，缺乏商业环境、人气、车流工程南侧大型商业只有4家较难吸引人气的汽车4S店，商业气氛缺失5、本案自身周边环境本案不属于或市中心核心区，人流聚集效应几乎为零。本案非地铁上盖，交通引导人流不存在可能。餐饮占地下商业较大比例，本案地下餐饮形态受局限性较大。服饰礼品数码等专业市场人流物流较密，影响地面住宅局部环境。本案四周人流车流较少，不符合一般商业选址需求，商家较难持续经营。另辟“稀〞径地下商业成功的要素交通＋人流＋业种业态本案都不具备,受到制约因素过多。本案不妨走出商业规划产品形态寻求突破口……….任何形态商业定位在本案地下无路可走，必须重新审视。市场启示杨浦区是中国近代的工业发祥地。其中有诸如上海机床厂、上海柴油机厂、上海电站辅机厂、杨树浦自来水厂、杨树浦发电厂、上海电缆厂等知名大中型企业100余家。杨浦是上海著名大学聚集地，西区规划以复旦大学、同济大学、财经大学等为核心；东区规划以上海理工大学、上海水产大学为核心；北区规划以中国人民解放军第二军医大学、上海体育学院。工业教育＋5、杨浦初印象两片：西片以知识创新区的中央社区为核心，以复旦、同济、财大等高校为支撑。东片，以上海理工、水产大学、电力学院等高校为支撑。一线：为使东、西两片高校集聚区有机结合，在中央社区与复兴岛地区建设一条创业大道。创业大道分为三大功能区：北段具有开放型休闲功能区；中段是适应创业者居住、工作的SOHO区；南段是国际性科教、经济类组织、跨国公司地区总部入驻集聚区。一带：滨江开展带开发的主题是：构筑从工业文明走向知识文明的长廊。主要规划四大景观带和五个重点区域。杨浦将以“区域性、组团式、辐射状〞的思路，形成“两片、一线、一带〞的哑铃状的产业功能模块产业结构从“工业杨浦〞转向“知识杨浦〞9、杨浦最新规划规划区域规划面积规划定位发展方向五角场城市副中心3.11平方公里东北部地区最大的商业商务中心、公共活动中心。五角场城市副中心功能定位是融商业、金融、办公、文化、体育、高科技研发以及居住为一体的综合型市级公共活动中心,以科教为特色的现代服务业集聚区,以繁荣繁华为标志的市级商业中心.开发总量309万平方米,目前已建办公设施43.5万平方米、商业设施41.9万平方米五角场城市副中心2002年-2021年总体规划图五角场开展方向“商业+办公〞的北部商业商务区9、杨浦规划方向10余所高校，7所成人高校和近百家科研院所，44位两院院士和5000余位教授、副教授，几十个国家级重点学科或重点实验室依托区域高等教育、根底教育、职业教育、远程教育和继续教育等教育资源集聚优势，重点开展教育培训、教育中介效劳、教育信息咨询效劳，逐步扩大留学生效劳规模和效劳层次，力争成为上海的品牌教育效劳集聚地充足的教育机构科教商务教育效劳对我们的启示9、五角场规划背景知识杨浦的打造将提供全新的产业开展时机，也为商务工程的重点开展，提供了可靠依据，因此：一个以效劳知识经济，效劳于创业人群的产品为目标的商业开发存在先天环境。高校资源融合知识产业导向使得杨浦成为创业者的基地9、目前高校毕业人群就业形势就业形势日趋严峻背景导致越来越多高校毕业生另寻出入9、目前高校毕业人群创业形势创业大学生比例不断上升9、目前高校毕业创业人群办公物业情况目前大学生创业较多项选择择的办公物业为普通居民楼和创意产业园。在物业面积上主要还是以50－100㎡居多。沪东金融大厦万达广场创智天地新纪元大厦财富广场怡富商务广场绿地汇创国际东上海中心12345867凯迪金融大厦〔只租不售〕910合生国际广场(未建)135872491061111蓝天大厦10、目前杨浦区写字楼开展情况目前杨浦区写字楼主要集中在五角场区域项目名称体量(万/㎡)主要租户租赁价格(RMB/㎡/天)产品物业管理费(元/㎡)月)出租率蓝天大厦5投资、钢材、机械3.6甲级1260％沪东金融大厦3.5证券,金融2-2.5甲级2265%万达广场2科研,贸易,驻沪办3-3.5甲级20B栋64%A、C栋空置创智天地3研发,教育,高科技2.5-4.5商住两用12一期76%二期15％怡富商务广场1.7咨询,广告1.5-2.2乙级1580%财富广场15钢铁,保险2-3甲级19银座80%金座空置东上海中心0.5投资,贸易,物流2－2.5乙级1884%目前杨浦区写字楼都为甲级标准，租金保持在2.5－3.5之间，出租率有一定空置率在60－80％，后期的凯迪金融大厦及合生创展中心也定位5A甲级，高档商务楼较多。11、五角场写字楼出租情况杨浦不断开发高档商务楼，开发商目标主要抢占高端市场知识型创新产业国内中高端市场和科技创新产业、长三角和全国地区科技创新企业、海内外集团、国际专业效劳机构和教育培训机构等设立区域总部或分部；其他头脑产业相关信息咨询、金融效劳、人力资源、展览、物流、法律、中介等专业效劳业；教育培训、科技研发、创意设计和文化出版等知识效劳业.创智天地创智天地高校产业园万达广场沪东金融中心蓝天大厦12、五角场办公楼入驻企业情况目前五角场入驻办公的公司多为成长型公司，这类公司已先期累计了一定财富，业务相对成熟。海上海LOFT创意产业联盟军工分部汇星(广场)创意园铭太创意产业园五角场800号五维空间创意园弘基-创邑YOUNG汇龙创意园/工业贸易滨江创意产业园MEDIA1895/媒体效劳创意联盟/贸易效劳改造型园区新建型园区设计\广告时尚\效劳贸易效劳绘画\设计工艺设计建筑设计工业/贸服建筑设计从地理位置来看，目前杨浦的创意产业园都位于非核心商务区，分散在五角场周边及滨江。12、杨浦创意产业园分布租金上下决定出租率【观察】通过对租金的比较，目前杨浦创意产业园租金在1.5元/㎡/天以下的工程出租率都在90%以上，而租金相对较高的工程出租率明显较低。13、五角场办公楼入驻企业情况创意产业园价格优势：租金通常低于一般办公楼外部环境：多数工程周边以老式居民区为主，商务环境差，相关配套缺乏。区位优势：处于市区中心地段，依附地铁，交通便利内部停车位：限于早期改造工程对规划原因，园区普遍存在停车位缺乏显现，出入困难。商务效劳缺乏：多由政府主导，商务效劳功能较弱，所承诺的诸多效劳内容根本难以实现。环境优势：园区内部通常环境较好；内部商务功能丰富，提供更充分交流的、更舒适的办公条件。企业准入较低：价格优势降低了门槛，使园区企业出现较为杂乱局面空间优势：产品通常有挑高，可自由分隔，强化了产品使用面积，提升产品的性价比。同质建设：诸多园区的客户指向根本雷同，导致了竞争的同质化。优势劣势创意产业园主要为创意设计类公司规划，形成鲜明的主题定位，但却存在较多弊病，如鲜明的个性不符合非设计公司所需，物业效劳较差，车位较少，商务配套条件缺乏等。12、创意办公市场优劣势目前杨浦主要开展高档商务物业，以万达广场为首吸引较有实力的一些公司及办公机构入驻。创意产业园主要针对设计类公司进行主题定位，以海上海LOFT为代表，而一些低档创意园区那么缺乏一定品位，档次较差，商务配套存在问题。我们发现杨浦区目前还没有专门为创业者度身定制的办公产品面积办公单元面积应灵活可分割，主要面积需求在100－200㎡之间。硬件设施大堂等公共部位具有一定品质；设立中央空调；电梯配置标准适当提高；具备某些办公智能系统；无线网络全面覆盖景观利用办公环境有一定景观资源，如花园、休憩平台软件设施物业水平有一定标准，提供商务秘书等服务功能配套要求考虑中小企业需求，配备完善商务配套功能，如标准会议会务功能、产品展示功能区等配套租金100㎡月租金控制在2500－3000元/RMB左右（0.8-1元/㎡天）扶持政策办公物业具有一定政策税收优惠及创业指导帮助12、大学创业者办公物业需求特征14、本案市场定位的立基点办公品质具有传统办公形象完善商务配套功能办公物业具有一定标准办公软硬件上符合创业者需求当代创业者办公基地量贩式创业基地的市场定位创业公司产品研发、展示、仓储、交易——当代事务综合体15、本案工程定位“量贩〞的意思是指“大量批发的超市〞，由此引申的量贩式经营，指的就是透明、自助和平价的消费方式，量贩式购置=大宗购置=省钱购置量贩式的定义以办公功能链的组合形式出现的“大学生创业基地〞量贩式办公的特征15、本案工程定位体验创业新地标量贩式办公新思路量贩式创业办公基地的商业诠释：现代情景主题式办公，通过改善办公环境塑造各类主题办公环境使工作者产生情感共鸣改变原来的办公习惯，增加创意成果的展示空间体验式产品展示特别注重与客户的情感互动给初次创业工作者好的心情、好的体验、好的感觉。15、本案工程定位工程核心内涵量贩式创业基地地面商业住宅四大件仓储、展示、交易、研发我们对于工程核心的理解混合就是力量一边是店铺，一边是工作坊一边是家，一边是工作坊15、本案工程定位为创业者度身定制玻璃是最能代表现代风格的建筑材质。而本区域采用的大量玻璃元素，最适宜新概念数码产品展示和经营。形成展示最新数码、IT类产品的展示、体验区。玻璃材质区数码概念馆木材是我国传统建筑使用最多的材质。创意文化并不是对传统文化的颠覆，是对传统文化的继承和发扬。传统文化的延续更多的是依托于书籍以及其他方式。故建议此区域以“文化〞为主题。建议引入编辑社杂志零售商。木材质区文化仓储区开放式布局，不要通过生硬建筑物与外界形成明显区隔15、工程产品加强建议——主入口设置设立独立大堂，面积在300㎡以上，挑高约5.5米(假设无法到达挑高要求，入口处必须保证挑高)，且墙地面采用石材及装饰材料营造出多元素、炫彩风格，符合整个创意办公定位。大堂必须增设，以加大产品附加值，加速客户接受。15、工程产品加强建议——独立大堂全方位效劳于企业办公所需要的场地企业产品发布展示场地，阳光会议中心，信息交流区，培训中心创意产品展示中心阳光会议室15、工程产品加强建议——全方位商务空间在基地内公共空间向上的视线范围里，屋顶的处理显得至关重要，让原本处于地下的办公环境也能有丝丝阳光。15、工程产品加强建议——阳光屋顶楼宇自动化系统（BAS）对空调、新风系统、给排水、变配电、发电机、电梯、公共照明及泛光照明等设备进行监控，对用户办公用电及空调进行自动计量，可做到运行安全、可靠、节约能源、节省人力。通讯自动化系统（CAS）综合布线系统：预留充足数据点，可高速上网。系统具有开放性、灵活性、可扩展性、实用性和安全可靠性等优点，使建筑物内外构成一个完整优良的信息传输通道。电话通讯：预留充足的IDD电话线路，用户自行申请电话安装。有线电视：在办公区预留有线电视接口，线路上的器件采用双向型消防自动化系统（FAS）火灾自动报警采用控制中心报警系统，采用分布智能型火灾报警，具有灭火、防排烟、警报及消防广播等系统的联动功能。15、工程产品加强建议——智能系统设立多个步入式下沉广场，让地下办公共享景观植被与动景的组合，让上下空间充满动感下沉广场景观15、工程产品加强建议——下沉式广场下沉广场景观下沉广场景观15、工程产品加强建议——商务效劳及商务秘书营销模式先租后售租售并举租赁期一年租金1元/㎡/天租赁期两年租金0.9元/㎡/天租赁期三年租金0.8元/㎡/天租赁期四年租金0.7元/㎡/天租赁期五年（也可作为使用权5年出售价格）租金0.6元/㎡/天经济测算租赁价格以一半体量一年租赁价格计算使用权出售以一半体量按5年租赁价格算最终收益租赁20000×1×30×127200000元办公20000×0.6×30×12×521600000元工程首期回笼资金=7200000+21600000=2880万元本案获利点率先获利：低本钱商务办公工程目前在杨浦处于供不应求态势，本案经产品包装推向市场必将引来较多需求客户，从租金上首先获利。躲避风险：地下商业的形成需要有较多的条件具备，而本案无论是自身产品形态和外部商业环境几乎没有能支撑地下商业成功的因素，而量贩式创业办公基地在知识杨浦大环境依托下，利用低本钱商务吸引创业企业，成功几率较大。产品转型：原先住宅工程地下一层往往作为地下停车使用，无论是租还是卖获利都不多，而通过对产品的适当改造及包装，成为量贩式业办公，既可以使整体工程成为复合型社区，又可以从办公运营中持续获利。历年均价：￥/㎡上海历年商品房成交均价走势·····7294887891801269313945/21.7%3.4%38.3%9.9%历年增幅指数：平均年增幅：18.2%上海住宅市场分析历年均价：历年增幅指数：￥/㎡杨浦区新江湾板块历年商品房成交均价走势平均年增幅：30.4%10002122061862121736/22%52.5%16.77%新江湾城板块住宅市场分析新江湾城由于其独特的湿地板块特性造就土地价值高于区域其他地块，在每年价格增幅上，新江湾城板块上升比例也高于上海平均水平12.2%。2021年4月1日至10月31日为确保世博会顺利举行，上海局部区域实行停工，停止施工区域涉及黄浦区、卢湾区和浦东新区，共计25平方公里。而限制施工区域包括45平方公里。世博会对住宅市场的影响世博会造成供给量降低，目前较多开发商已经开始囤房，势必影响市场供需平衡，短期供给更加严峻，预计受此影响房地产市场价格将整体增幅5%盛世新江湾住宅局部价格预测1基准价格=盛世新江湾2021年住宅成交均价=17009元/㎡2上海房价整体上涨带来增幅=18.2%3新江湾板块特有土地价值所带来增幅=30.4-18.2%=12.2%4世博会造成供给量减少所带来增幅=5%2021年盛世新江湾住宅均价=17009元/㎡+17009×〔18.2%+12.2%+5%)=23030元/㎡1座五星级酒店：麦科特金亿广场〔规划中〕

2座SHOPPINGMALL：万达商业广场与百联又一城

3座大卖场：沃尔玛、大润发、百安居

4大百货中心：华联商厦、亚繁商厦、大西洋百货、大洋百货〔规划中〕

5条特色商街：信息街、科技文化站、专卖街、卖场街、休闲美食街到2021年，仅五角场的商业面积将到达75万㎡,目前已经建成41.9万㎡，庞大的商业体量确保了庞大的消费人群,区域逐渐形成城市东北部商业中流砥柱.商业规划五角场商业现状及规划6、工程周边商业开展情况万达广场赛博数码广场百联又一城大西洋百货东方商厦合生国际广场华联商厦6、工程周边商业开展情况拥有超过50万shoppingmall体量，五角场目前及未来商业体量已经到达庞大程度，阻隔本案南、西两个方向人流。五角场商业现状及规划五角场主力目前商业涵盖零售、餐饮、娱乐、运动、休闲等五大类38个业种，共720余家商户。

各类餐饮在五角场非零售业种总量中占76%，在休闲体验经济中居于主导地位。

五角场商业业种业态5、工程周边商业开展情况业种业态足够齐全，涵盖各种商业业态五角场的商业包涵了各种业态，其中地下商业餐饮是其主力，相对交通、位置、商业气氛都远远优于本案。6、工程周边专业市场情况1.5公里半径杨浦区目前约有22个专业市场五角场1.5公里半径内有10个2个数码、5家电、2个百货、1个建材按照一个专业市场选址要求，一般辐射3公里半径范围，五角场10个专业市场体量已接近饱和，而本案离五角场商业中心距离缺乏3公里，也属于辐射范围，假设定位相同商业将在竞争中处于劣势，工程只能往区域性商业考量。集中在杨浦5条交通主干线交汇点中原板块商业开展现状7、工程周边商业开展情况中原路本案本案店铺130家主要业种业态：休闲效劳，烟酒水果专卖底商租金：3-4元/㎡/天世界路店铺160家主要业种业态：服饰，烟酒水果专卖底商租金：6-8元/㎡/天中原板块商业开展现状7、工程周边商业开展情况市光路本案本案店铺255家主要业种业态：餐饮，烟酒水果专卖底商租金：2-6元/㎡/天国和路店铺92家主要业种业态：中介，烟酒水果专卖底商租金：5-8元/㎡/天开鲁路本案本案店铺86家主要业种业态：餐饮，休闲效劳底商租金：2-4元/㎡/天民京路店铺31家主要业种业态：休闲效劳，餐饮底商租金：3元/㎡/天中原板块商业开展现状7、工程周边商业开展情况民庆路本案本案店铺10家主要业种业态：维修，便利店底商租金：1.5-2元/㎡/天店铺11家主要业种业态：娱乐，维修效劳底商租金：2-4元/㎡/天中原板块商业开展现状7、工程周边商业开展情况国京路三门路本案本案店铺2家主要业种业态：宾馆，烟酒水果专卖殷行路店铺13家主要业种业态：休闲效劳，餐饮中原板块商业开展现状7、工程周边商业开展情况本案通过对工程周边商业调查发现，目前中原板块商业主要集中在中原路、世界路、国和路、市光路中原路