义乌国际金融中心01－001－03地块前期市场调研报告116p 2

戴德梁行2021.03义乌国际金融中心01－02、01－03地块第二阶段：前期定位及规划建议报告前沿在第一阶段报告中，通过对义乌城市、经济、规划等宏观情况了解，以及商业、酒店、写字楼物业市场的研究分析，结合地块自身条件，提出了工程初步开展方向。本阶段将在先前定位研究根底上，对工程物业进行多角度立体分析思考，整合工程定位形象，进而对各个物业〔酒店、商业、写字楼〕细化定位研究，给出酒店、写字楼物业的定位规划建议，并探讨商业局部的业态甄选、档次功能、客群定位、功能定位、形象定位等。以利于工程整体得以最优化打造，为工程的开发及定位提供可行性参考建议。研究思路发展策略发展方向地块属性项目整体定位形象酒店定位规划建议酒店类型建议酒店体量建议酒店餐饮建议其他相关建议商业定位规划建议商业业态建议商业体量建议招商建议经营管理建议业态布局建议写字楼定位规划建议写字楼类型建议写字楼体量建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议项目整体布局规划建议项目经济财务分析

目录一、工程开展策略地块位置

土地面积（㎡）土地用途出让年限规划指标要求

容积率建筑密度绿地率建筑限高(m)

国际商贸城金融商务区01-02地块8312.33

住宿餐饮（五星级酒店）

40年

≥6.5≤7.0

≤30％

≥35％

140-150

国际商贸城金融商务区01-03地块

7749.50

住宿餐饮商务办公40年

≥4.5≤5.0

≤35％

≥30％80-100工程地块属性本次出让01-02地块为住宿餐饮〔五星级酒店〕用地，01-03地块为住宿餐饮、商务办公用地，产权不得分割或整体转让；酒店内只能设配套的小型精品店，不得从事其他商业零售及批发、会展活动。参照本案的国有建设用地使用权出让公告本案用地性质为酒店、餐饮、商务办公及配套商业，且只能作为长期持有物业规划。开展策略开展策略工程开展策略探讨工程最适宜开展方案工程开展方向依据上阶段研究分析，确定如下物业类型开展方向：开展策略二、项目整体形象定位项目定位模型形象定位消费群定位功能定位形象定位商业规划要点地域性前瞻性创新性多样性操作性12345鉴于：

义乌作为国际小商品贸易中心，国际化、贸易化、商务化程度不断提高，促进城市商贸、商业的提升。项目所属区域为国际商贸城－金融商务区，是城市商业升级的重点发展区块，其商贸城已逐步成型，金融商务区已经启动，极具发展潜力的前景规划，为商业发展提供了有利的发展机遇。本项目应充分利用自身优势，切实发展符合区域特征的商业模式。义乌城市性质的快速提升，良好的商贸发展，促进消费需求及消费观念正逐步发生改变，本项目发展定位必须在现有商业基础上有所提升，具有前瞻性、包容性，对现有商业消费观念进行有效引导，有限度的跨越，同时要兼顾本土化，并配以高质量的服务，以满足日益提升的消费需求。工程整体定位综上所述，本案商业规划必须着眼于全市的开展规划及消费群对商业消费环境、效劳的提高，提供符合现有商业消费要求，并适当超前、引领现代商业消费需求的商业模式。创新性：本项目在策划上要追求务实、新意相结合，在概念新、建筑主体新方面着手。只有主题概念有了新意，才能使项目有个性，才能使项目具有与众不同的内容、形式和气质。

操作性：策划方案也要易于操作、容易操作，具备可操作性；另外，在具体的实施上更应具有可操作的方法。多样性：

要选择多种方案进行权衡比较，扬长避短，选择最科学、最合理、最可靠、最具有操作性的方案。地域性前瞻性创新性多样性操作性12345商业规划要点工程整体定位义乌经济开展与消费力工程环境启示义乌相关物业市场特点当地消费需求习惯外因结合项目自身工程思考定位思维导图工程定位要点工程整体定位工程概念展示相关物业供给现状相关物业需求现状工程整体定位工程定位思考外部因素城市及区块宏观状况为本工程创造较好的开展空间和开展机遇。城市发展国际性现代化商贸名城、区域交通枢纽产业发展对外贸易、会展、博览、旅游、物流快速发展房产市场阶段性波动，整体向上发展，商业地产集中开发宏观指标经济指标快速增长，人民生活水平跨入“最富裕”行列商业环境城市商业处于提升、更新阶段，老城更新，新城完善消费需求需求多元化，对商业环境、管理、服务提出更高要求消费结构由日常生活类消费逐步向提高生活品质的服务性消费转变区块条件尚处在开发前期，定位高端，极具发展潜力区块功能作为商贸城重要组成部分，定位城市金融、商务中心工程整体定位项目体量总建筑面积约10万㎡的城市综合体项目限制以整体持有方式的长期规划发展，不得分割销售项目核心以高端酒店为核心要求，配套相关商业、商务物业物业性质以商业、商务性质的发展要求工程定位思考内部条件工程以酒店为核心的商业、商务开展前提，为本工程的物业开展方向及要求奠定了根底。工程整体定位工程思考工程定位思考相关物业供需状况市场供需对本工程开展提出较高的定位要求工程整体定位工程环境启示本项目需兼顾适应性和引领性工程定位思考工程整体定位工程启示我们可以借鉴：凸显国际商贸城－金融商务区的区域特征，首先满足于区域内商务、经商人群，尤其是入住酒店之经商人士的消费需求，其后那么逐渐扩大商业辐射，吸引更多消费者；引领新型消费观念又不脱离市场；开发创新性、前瞻性、引领性的高端物业；定位与物业形象匹配之高质量效劳团队，提升物业档次定位。工程定位思考工程整体定位工程目标客群定位部分中低端消费者低端消费者高端消费者中端消费者中高端消费者以本地〔商贸城及市域〕高端及中高端企业、行政客群为主，辅以外来中高端商务、政务潜在客群。工程整体定位工程功能定位内部因素为本工程的物业开展方向及要求奠定了根底市场供需对本工程开展提出中高端的定位要求外部因素为本工程创造较好的开展空间和开展机遇环境启示对工程提出创新性、前瞻性、引领性要求完善城市及区域商业功能提升城市及区域商业品质引导城市新型消费观念工程整体定位工程形象定位义乌CBD行政商务休闲港功能定位诠释：集酒店、商务楼、商业裙房于一体的高端城市商业综合体；规划高端酒店、办公、餐饮、休闲、娱乐、配套等功能和业态；以酒店为核心提升项目整体形象，以餐饮、娱乐为亮点，带动商业人气与氛围；是行政商务会谈、宴请首选场所，为高端行政商务客群提供一站式商务生活中心。工程整体定位我们可以：

发挥义乌城市商业综合体功能，整合国际商贸城－金融商务区核心价值，完善城市高端行政商务配套服务；

通过酒店、办公、餐饮、娱乐、休闲的功能业态组合，发挥集群、互补效应，有效留住消费客群，增加项目吸引力；引进高端品牌，提供良好行政商务环境，提升服务品质，引领新型消费观念；定位理解工程整体定位三、酒店定位规划建议酒店类型建议酒店体量建议酒店餐饮建议其他主要设施建议酒店类型确定义乌酒店市场概述经营状况低星级酒店价格竞争激烈，高星级酒店经营状况良好，入住率高。未来规划多个五星级酒店在建或规划中，竞争加剧，对差异化、特色化定位提出更高要求。相对而言本案拥有极佳的区位优势。当前高星级酒店市场有较大开展空间，但未来竞争较为剧烈，需在差异化、特色化定位根底上对潜在客群细分定位。潜在客群分析中高端酒店客群义乌第三产业支撑，及国际商贸城市场的快速发展，将进一步提升产业企业的商务商贸行为，由于本项目位于义乌国际商贸城区块，因此往来义乌国际商贸城进行商品贸易的中高端商务客群将是未来项目的潜在主力客群。更多偏向四星级精品商务型酒店，部分跨国公司高管会考虑五星级酒店。随着城市地位的进一步提升，商贸业、会展业的繁荣，政务交流增多，将为城市增加更多高端政务客群，政务会议、宴请、住宿增多，为高端酒店住宿、餐饮提供发展机遇。看重五星级酒店齐全的设施及配套，档次相符。城市购物旅游业的快速发展，境外游客及团体游客增多，为中高端酒店提供更多潜在客群。酒店类型确定高端政务、商务需求基数增大，当前酒店市场尚难以满足需求要求。酒店类型确定酒店类型确定市场方面高端酒店市场有较大发展空间客群方面高端政务、商务需求市增大项目规划两家酒店档次定位相符性；两家酒店客群定位互补性；两家酒店资源共享性档次定位高端类型定位白金五星级酒店精品四星级商务酒店白金五星级酒店档次定位：于当前及未来义乌领先的超五星级酒店，填补高端酒店市场空白，带动项目整体高端形象定位；客群定位：以当前及未来高端政务、商务客群为主，集政务接待、住宿、餐饮、会议、休闲、娱乐等多元化功能于一体，提供高端政务、商务、婚庆酒店服务。白金五星级酒店定位不仅提升工程自身形象，更是完善义乌城市高端酒店结构类型，提升城市整体形象。酒店类型确定精品四星级商务酒店档次定位：定位区别于当前一般中高端大众型酒店，提供更符合中高端商务特色的精品四星级酒店；客群定位：以当前及未来中高端商务、旅游团队客群为主，集商务住宿、休闲、娱乐、餐饮功能，相关酒店配套服务共享与白金五星级酒店配套设施。精品四星级商务酒店更精确定位中高端商务客群，提供专业的、特色的中高端纯商务住宿需求，与五星酒店酒店进行差异化互补定位，共享酒店配套资源。酒店类型确定义乌现有及规划酒店体量状况义乌现有中高端酒店体量及客房状况比较因素海洋酒店天恒国际大酒店义乌大酒店颐和大酒店总建筑面积3.05万㎡4万㎡约2万㎡约3万㎡房间数量285间套280间套246间套280间套标套间面积27-60㎡35-70㎡30-50㎡30-60㎡价格水平（标间）538480458538入住率90%50%70%70%现有酒店状况规模体量：当前四星级体量在2－4万㎡；客房数量：在250－280间；标间面积：27－35㎡为主；套间在40－60㎡左右。规划酒店状况规划体量：在5.5－6.0万㎡；客房数量：在330－500间；义乌未来高端酒店体量及客房状况项目区域体量（㎡）客房（间）进度国际会议中心会议中心810003382010年12月交付国际会展中心文化广场555933372010年12月交付世贸中心金融商务区约60000500挂牌中四星级酒店体量规划要与现有酒店规模相符，设当控制客房数，以提高入住率；白金五星级酒店应与未来规划规模相当，在未来竞争中占有一定优势。酒店体量确定建议：其他地区高端酒店体量状况香港、上海、杭州五星级酒店项目参考项目区域体量（㎡）客房（间）香港港岛香格里拉酒店香港约5.5万565上海四季酒店上海约7.7439杭州凯悦杭州约6.3万390其他高端酒店状况：规模体量：在5.5－7.7万㎡；客房数量：在390－565间；一线城市需求市场相对较大，其高端酒店体量及客房数相对较大，本案应略低于其规模。酒店体量确定综上所述，我行建议：“白金五星级酒店〞体量、规模应与义乌未来规划高端酒店相当，考虑市场实际需求，应略低于香港、上海、杭州等地高端酒店规模；“精品四星级商务酒店〞体量、规模应与现有义乌高端商务酒店相当，并与“白金五星级酒店〞适当拉开规模差距，降低规模，以提高入住率。酒店建筑体量（㎡）客房数（间）白金五星级酒店5.8万350精品四星级商务酒店2.4万230酒店体量确定本案酒店体量建议具体如下：杭州凯悦客房名称所在楼层数量（间）面积㎡）凯悦客房（大床/双床）4-6F36634-36凯悦庭院房（大床/双床）3F36凯悦湖景房（大床/双床）5-6F36嘉宾轩客房（大床/双床）7-8F36嘉宾轩湖景房（大床/双床）7-8F36嘉宾轩套房（大床/双床）7-8F1257嘉宾轩至尊客房（大床）7-8F854-57花园套房8F165.5行政套房7F289.5总统套房8F1240上海四季酒店客房名称所在楼层数量（间）面积（㎡）高级客房（大床/双床）6-11F36039豪华客房（大床/双床）13－36F39特级客房（大床/双床）6-35F61四季行政套房（大床/双床）6-36F7866中央套房（大床/双床）17-35F66豪华套房（特大床/双床）29-34F125特级套房（2张特大床）35F215总统套房（特大床）36F1450香港港岛香格里拉客房名称所在楼层数量面积（㎡）豪华客房39－48F53141－44行政套房49－501782海景套房51－521488香港套房531132香格里拉套房541132总统套房55F1170酒店客房确定其他地区高端酒店客房状况客房名称港岛香格里拉杭州凯悦上海四季酒店数量（间）面积（㎡）占比数量（间）面积（㎡）占比数量（间）面积（㎡）占比标间5314494％36834－3694％3603982％行政套房17823％254－570.5％30666.8％套房1688－1322.8％1965－904.9％4866－21511％总统套房11700.2％12400.3％14500.2％酒店客房确定小结：标间：比重约94％左右，面积约35－45㎡；套房：比重约5－7％，且套房类型、面积相对多样化；总统套房：1间，面积在170－450㎡不等，一般在200－300㎡。其他地区高端酒店客房状况鉴于：依据“白金五星级酒店标准〞普通客房标准不少于36㎡，并高于当前高端酒店客房状况标准，表达白金五星级档次；精品四星级酒店客房标准应与当前义乌高端酒店相符，并适当低于“白金五星级酒店标准〞.因此，本案酒店客房建议如下：白金五星级酒店客房房间类型面积数量占比标间45－5032994％套房60－120205.7％总统套房200－30010.3％客房体量3.20㎡精品四星级商务酒店客房房间类型面积数量占比标间35－4023895％套房55－60104％行政套房80－12021％客房体量1.73万㎡本案酒店客房建议酒店客房确定海洋酒店楼层餐厅名称餐饮种类消费档次人均消费1F爱琴海大堂吧、珊瑚海西餐厅大堂吧/西餐厅中档200-300元/人2F海逸阁、海畅阁中餐厅/包厢大型中餐中高档200-500/人16F海弘行政酒廊酒吧中档100-200元/人海洋酒店在商贸城5楼有一块大面积多功能厅，面积约600㎡，可最多容纳700人会议或宴席，有舞台，宴席价位1500元起，场地费另取。酒店内部只有一个多功能厅，面积约350㎡，按宴席规格，可容纳22桌，200多人同时用餐。此外还有8个VIP包房。酒店内餐饮均为酒店自有经营。海洋酒店由于其地理位置优势，及在义乌已建立的固定客户群，酒店承办宴会及会议较多，价格处于中等偏上。义乌酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议天恒国际大酒店楼层餐厅名称餐饮种类消费档次人均消费-1F城市温泉会所、健身中心、游泳池、棋牌室——中档——1F星空吧天逸咖啡、玉叶庭·商务中心、商店·花店·西饼屋西餐/大堂吧中高档100-200元/人2F烟雨江南中餐厅中餐厅包厢时尚餐厅天玺厅大型中餐中高档100-300元/人3F天恒厅、天鼎厅、天和厅、天仁厅大型中餐中档及中高档100-300元/人1F为西餐厅，容纳100人规模。2F有中餐厅，约400㎡，摆放20桌，最多能容纳400人。3F有五个大小不一宴会厅，最大厅面积在450㎡，最多容纳28桌，2个中等大小宴会厅，约300㎡/个，容纳20桌，2个小宴会厅，约100㎡/个，容纳3桌，宴会价位在800元/桌起，场地费另取。酒店内餐饮均为酒店自有经营。天恒国际大酒店由于地理位置较偏，人流量相对与市中商贸区同等星级酒店较少，宴会厅的上座率不高，在同等星级酒店中，宴席价格最低。义乌酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议义乌大酒店楼层餐厅名称餐饮种类消费档次人均消费1F鹅池吧商务中心商场大堂吧中档100元/人2F多功能厅义乌厅观义轩大型中餐中高档100-300元/人3F天府美食城（中餐厅）、天使西餐厅大型中餐、西餐中高档200-400元/人4F大型功能厅会议、宴席中高档1500元/桌起17F行政酒廊酒吧中高档100-200元/人义乌大酒店4F有一个大型宴会厅，700㎡，最多可摆放50桌，价位1500元/桌起，因有一专业舞台，如需演出，场地费另取，8000元/场。酒店内餐饮均由酒店自有经营。义乌大酒店由于义乌品牌较老的四星级酒店之一，因开业早，目前设施设备及酒店环境较之其他四星级酒店已显老旧，其上座率也处于中等水平，但价位比天恒国际大酒店要高。义乌酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议颐和大酒店餐厅名称餐饮种类简述消费档次人均消费风荷轩中餐厅、藕香榭食街大型中餐13个豪华贵宾厅，推广粤菜、杭帮菜、川菜的极品美食高档300-500元/人云天阁中西合璧中西合璧，自助餐及24小时客房送餐服务高档100-300元/人明月日本料理日式料理秉承日本料理的传统工艺，名厨明档中高档100-200元/人大堂茶园咖啡、西点环境高雅，氛围幽静，中西饮品、咖啡、茗茶、西点小吃中档及中高档100-200元/人1F西餐厅，容纳100人左右，提供自助晚餐，148元/位；2F和3F各一个宴会厅，2层宴会厅较大，约400㎡，能容纳26桌，但没有专业舞台；3层宴会厅略小，350㎡，容纳24桌，但有一个专业舞台，3F还有10余个豪华VIP包房。酒店餐饮均为颐和大酒店自有经营。义乌酒店个案餐饮现状酒店餐饮建议海洋酒店：200-500元/人1500元/桌起天恒国际大酒店：100-300元/人800元/桌起义乌大酒店：100-400元/人1500元/桌起颐和大酒店：100-500元/人1200元起海洋酒店：2800M2共13个各类型餐厅及包房天恒国际大酒店：3500M2共11个各类型餐厅及包房义乌大酒店：1800M2共8个各类型餐厅及包房颐和大酒店：2600M2

共20个各类型餐厅及包房海洋酒店：大型中餐、西餐、酒吧，无特色餐饮天恒国际：大型中餐、西餐、咖啡、西点，无特色餐饮义乌大酒店：大型中餐、西餐、酒吧，无特色餐饮颐和大酒店：大型中餐、西餐、咖啡、西点、日式料理餐饮类别人均消费餐饮体量对本工程启示除大型中餐、西餐等必选餐饮类别之外，可参加特色餐饮类别，与工程档次、定位相符，区别于现有同星级酒店内餐饮类别，增加工程关注点，吸引群众消费。在体量上，考虑本案以餐饮为亮点，且区域高端餐饮相对缺乏，借鉴同星级餐饮体量与客房体量比例。在档次上，对本工程两个星级酒店做差异化考虑，五星级酒店将餐饮档次定位提高，保证高档商务政务客户群体需求，四星级酒店将餐饮档次定位在中档及中高档，满足更多群众消费者需求。酒店餐饮建议餐厅/酒吧座位楼层菜式高美食店30五楼美点及小食夏宫180五楼粤菜大堂酒廊80六楼下午茶及小食龙虾吧餐厅92六楼海鲜及烧烤CaféTOO咖啡厅266七楼国际美食滩万日本料理128七楼日式料理漪畔台52八楼泰式美馔珀翠餐厅100五十六楼法式佳肴餐厅及酒吧港岛香格里拉在56F设置景观餐厅，提升用餐环境。考虑本案周边有中央公园及国际商贸城庞大景观建筑群，可考虑将局部特色餐厅设置在高楼层或顶层。酒店餐饮建议香港港岛香格里拉酒店餐饮布置餐厅/酒吧座位菜式特色咖啡厅30美点及小食设有开放式厨房，客人可以欣赏厨师烹制美食的精湛厨艺，并设有露天用餐区域湖滨28180粤菜优雅温馨的中式主题餐厅，提供最具特色的杭州风味及周边城市的特色菜式，用餐之余更可尽享西湖美景大堂酒廊80下午茶及小食是在轻松愉悦的氛围中品尝精致小食，甜点和各式饮料的理想场所晚霞酒吧92海鲜及烧烤充满现代设计的酒吧为您提供多款鸡尾酒，与各式名酒餐厅及酒吧凯悦拥有大宴会厅面积1200㎡，同时可容纳约700人；可分割为2或3个独立的宴会厅；本案可设置多个大小不等的宴会厅，根据实际需求，局部宴会厅可自由组合或分割为独立宴会厅；杭州凯悦酒店餐饮布局酒店餐饮建议每百平米客房建筑面积所配的餐饮面积（取五星级酒店配比上限）酒店名称总建（㎡）客房总数客房面积（㎡）百平方米餐饮面积配比（㎡）平均餐饮面积（㎡）海洋酒店3.05万2852万1417天恒国际大酒店4万2802.8万12.5义乌大酒店2万2461.4万12.9颐和大酒店3万2802.1万12.4香港港岛香格里拉大酒店4.5万5653.1万15.5杭州凯悦大酒店3.1万3802万17考虑本案将餐饮作为工程整体亮点，是政务、商务接待、宴请重要组成局部，建议分别如下，五星级酒店餐饮配比上限值17，精品商务酒店取下限值14，餐饮使用面积如下：本案酒店餐饮使用面积建议酒店类型酒店客房建筑面积（㎡）配比餐饮面积（㎡）白金五星级酒店3.20万175440精品四星级商务酒店1.73万142400酒店餐饮建议酒店餐饮建议白金五星级酒店餐饮业态建议鉴于“白金五星级酒店〞在政务、商务接待中，其政务、商务宴会、应酬是餐饮重要组成局部，对用餐档次、菜系风味、环境要求更高，因此在餐饮档次、菜系特色及消费水平方面应高于义乌现有高端酒店。类型使用面积（㎡）菜肴布局人均消费备注大型中餐1500以江浙菜为主打，兼具粤菜2F3000元/桌起，人均200－500元/人各类中大包间（50－200不等），可组合分割，注重灵活性西餐厅600法式高层区300－600元/人150－200座，小厅形式小型中餐600本帮菜高层区300－600元/人以小厅和VIP包间形式，注重私密性咖啡厅500咖啡、甜点1F大堂吧80－200元/人100－150座位自助餐厅600海鲜2F200－300/人150－200座合计3800－－－－大型中餐厅以适合本地口味的江浙菜系为主，并能提供粤菜，迎合大型行政、政务方面的应酬、接待要求；在高层区设置精品特色中餐厅、西餐厅，效劳于小型应酬、接待，提升用餐环境，充分利用高楼层的良好视线，俯视国际商贸城宏伟建筑群以及中央公园、义乌江等景观；适当拉开大型餐饮与高楼层餐饮的价位，区别不同消费群及定位档次，防止同质竞争；人均消费应略高于当前义乌现有高端酒店消费水平，表达定位档次和较具竞争性优势；白金五星级酒店餐饮业态建议酒店餐饮建议酒店餐饮建议精品四星级商务酒店餐饮业态建议考虑“精品四星级商务酒店〞餐饮以中高端商务客群消费为主，同时其餐饮定位应与“白金五星级酒店〞有区别，建议定位更具特色的小型时尚美食餐厅，如料理、烧烤。类型使用面积（㎡）菜肴布局人均消费日本料理600日式、韩国2F100-300元/人咖啡吧400咖啡、甜点1F50－150元/人美食城800土耳其、墨西哥2F100－400元/人合计1800－－－宴会及会议设施场地容纳人数尺寸面积楼层高度酒会式剧院式宴会式课堂式U型（米）（平方米）（米）5楼香岛殿1000700540300—43×156454.45宴会厅A200150120724513×154954.45宴会厅B2502201601005017×152554.45宴会厅C200150120724513×151954.45泰山厅80706054389×141263.23华山厅50303624168×8643.91恒山厅202012——7×3.524.53.91嵩山厅202012——7×3.524.53.91恒山厅/嵩山厅304024——14×3.5493.91天山厅503036242410×7.5753.94庐山厅503036242012×6723.94天山厅/庐山厅1008072603619.5×61173.9439楼＊天窗厅Ⅰ及Ⅱ2001801441084812×182164.2天窗厅Ⅰ1006060503012×91084.2天窗厅Ⅱ1006060503012×91084.2外省同星级酒店比较每百平米客房建筑面积所配的餐饮使用面积（取五星级酒店配比上限）酒店名称总建（㎡）客房总数客房面积（㎡）百平方米会议宴会面积配比（㎡）平均会议宴会面积（㎡）海洋酒店3.05万2852万1313天恒国际大酒店4万2802.8万7.9义乌大酒店2万2461.4万8.6颐和大酒店3万2802.1万8.6香港港岛香格里拉大酒店4.5万5653.1万8.4杭州凯悦大酒店3.1万3802万11酒店类型酒店客房建筑面积（㎡）配比餐饮使用面积（㎡）白金五星级酒店3.20万154800精品四星级商务酒店1.73万61000考虑本案白金五星级酒店将政务、商务接待、宴请作为重要功能，应最大限度规划会议宴会厅面积，建议分别取五星级酒店会议配比上限值15，精品商务酒店取下限值8，会议宴会使用面积如下：本案酒店会议宴会使用面积建议酒店会议室宴会厅建议酒店会议室宴会厅建议酒店会议宴会建议白金五星级酒店鉴于本案五星级酒店发挥着大型行政、商务接待等宴请、会议功能，因此其会议室、宴会厅不仅面积规划体量较大，其单体厅室在空间上更需表达宽敞度、舒适度，减少主宴会厅柱体。考虑酒店内部动线，会议厅、宴会厅、多功能厅布局在3层、4层。精品四星级商务酒店缩减四星级酒店其会议室、宴会厅规划体量，可共享五星级酒店会议室、宴会厅设施。每百平方米客房建筑面积所配的休闲康体使用面积酒店名称总建（㎡）客房总数客房面积（㎡）百平方米娱乐康体面积配比（㎡）平均娱乐康体面积（㎡）海洋酒店3.05万2852万14.320天恒国际大酒店4万2802.8万17.2义乌大酒店2万2461.4万18.6颐和大酒店3万2802.1万18.6香港港岛香格里拉大酒店4.5万5653.1万19.3杭州凯悦大酒店3.1万3802万13.9酒店类型酒店客房建筑面积（㎡）配比餐饮使用面积（㎡）白金五星级酒店3.20万206400精品四星级商务酒店1.73万101700本案酒店休闲康体使用面积建议考虑将休闲康体集中在白金五星级酒店，减少精品四星级商务酒店休闲康体面积配比：酒店休闲康体建议酒店休闲康体建议酒店休闲康体建议白金五星级酒店作为高端休闲康体配套，提供设施齐全的休闲、美容、健身、影音等效劳，考虑其私密性更强，建议安排在客房与配套裙房之间楼层；建议在五星级酒店顶层设置高端行政、商务俱乐部，提供高端行政、商务交流平台，是义乌高端人士提供社交、拓展的平台。精品四星级商务酒店可共享局部五星级酒店休闲康体配套设施，设置根本休闲康体配套，健身房、休闲平台区等。酒店客房建筑面积（㎡）餐饮面积（㎡）会议宴会（㎡）娱乐康体（㎡）其他（㎡）合计（㎡）白金五星级32000544048006400936058000精品四星级商务173002400100017001660039000本工程酒店体量总结本工程各业态体量含写字楼8000㎡，对外商业7000㎡四、写字楼定位规划建议写字楼类型建议写字楼体量建议写字楼户型建议写字楼装修建议写字楼管理建议区域写字楼供给市场写字楼定位规划建议分类地块数占地面积（万㎡）建筑面积（万㎡）潜在人口（万人）商务楼1313.16903.6酒店42.49150.2商业105.5312－金融保险168.8602.4居住23.87250.75合计4533.85188.56.95当前供应状况品质较低：定位档次、物业管理、建筑品质均较差；经营方式：以零散分割出售为主，无统一招商管理；规划组合：裙房规划为市场经营，上层写字楼形式；当前写字楼市场整体供应尚处在较低端的初级阶段。未来供应状况体量规划：商务金融区规划约90万㎡写字楼；供应区域：集中在国际商贸城－商务金融区；规划类型：以高端商务楼打造商务金融高地；未来区域高端写字楼供应激增，市场将相对趋于饱和。

义乌写字楼正处在更新、提升阶段，当前高品质甲级写字楼相对缺乏，未来供给相对饱和，同质竞争较为剧烈。区域写字楼需求市场当前：需求类型：以一般的贸易、物流企业办事处需求为主；需求用途：多功能用途，兼具办公、商品展示功能；租金水平：一般在1－1.5元/㎡.天，海洋达2.0元/㎡.天；入住水平：整体平均入住率相对较高，约达80％；未来趋势：外来高端企业客户群

随着义乌城市国际化程度不断提高，以及国际商贸城规模不断扩大，外来知名商贸、物流、金融中介机构数量进驻增多，其更注重对自身企业品牌、形象的树造，倾向于高端甲级写字楼；

政府机关、事业单位客户群

政府目前在海洋商务楼设有办公区域，未来随着观念的提升，对于办公环境势必将有更高要求；义乌写字楼需求也正处在提升阶段，随着城市国际化、商务化程度不断提高，对高端写字楼需求将日益增多，为高品质的甲级写字楼市场提供开展时机。写字楼定位规划建议5A甲级写字楼本案写字楼物业类型确定写字楼定位规划建议酒店、写字楼收益测算分类物业类型参考建筑面积单位数单位收益入住率年收入年收益收益酒店8000㎡96间400元/天75%约1050万约495万写字楼8000㎡2.5元/㎡.天75%约550万约550万分类物业类型参考建筑面积人力成本损耗成本单位装修年折旧费用合计成本酒店8000㎡20%10%3000元/㎡240万565万写字楼计入物业管理费用无装修--在高端酒店/写字楼建安本钱相同根底上,对各物业年收益进行测算:高端酒店的后期维护/推广费用更大,通过测算可见,5A甲级写字楼年收益不低于高端酒店。同时，高端酒店与5A甲级写字楼相结合定位：物业类型相符性：高端酒店提升写字楼定位，优化物业组合，提供多元化物业；功能上互补性：写字楼客群为酒店、商业(餐饮、娱乐)带来更多潜在消费群。写字楼定位规划建议本案写字楼体量、户型确定写字楼定位规划建议国际商贸城现有写字楼概况名称体量(万㎡)主力户型(㎡)租金(元/㎡.天)售价(万/㎡)入住率财富大厦A320－300.8-1.01.5-2.050%财富大厦B2.420－300.8-1.01.5-2.040%福田大厦A4.778,95,1251.0-1.21.5-2.090%福田大厦B1.578，1081.0－1.21.5-2.090%国贸大厦485,109,1141.0-1.51.5-2.080%海洋商务楼31001.5－2.0持有100%金茂大厦3.540-601.0-1.51.3-1.670%金福源大厦350-601.0-1.51.3-1.565%一方面，考虑进驻义乌的公司均为趋于分公司或办事处，办公人数在5－10人为主，规模较小，应设当控制户型；另一方面，考虑未来区域高端写字楼供给相对饱和，提高入住率，降低经营风险，应设当控制体量；鉴于此，我行认为：规模体量：控制在8000㎡；户型结构：控制在50－150㎡；本案写字楼经营管理建议规划局部楼层按“即时办公〞形式经营管理面积控制在20－50㎡不等；提供办公装修及根本办公设施；提供短期、长期办公租赁其余楼层提供公共局部装修，进行分割、毛坯规划面积控制在50－100㎡不等；可灵活分割、组合；Regus（精装）分割/毛坯分割/毛坯分割/毛坯写字楼写字楼定位规划建议写字楼内部经营管理、装修、配置上，采用多元化物业租赁经营模式，迎合不同需求。本案写字楼经营管理建议写字楼定位规划建议管理方面：降低管理成本，统一形象管理，建议将写字楼纳入酒店管理体系，由酒店提供统一参与物业管理。经营模式：鉴于定位客群一般规模相对较小，且存在短期性、临时性、阶段性办公特性，可将部分楼层设置成即时办公，增强灵活性、多元性。雷格斯〔REGUS〕在全球750个地点设有3,700间专业配置的会议室和会议厅，可以在专业的商务环境内满足各种音频-视频设备以及行政效劳和IT支持的会议室需求，提供配备餐饮效劳等酒店配套效劳。以小时、天租用办公室；提供办公装修、家具；提供完善的办公设施；全球联网，享受会员制效劳；可充分享受酒店配套设施。本案写字楼经营管理建议房间类型会议室办公室空间类别会议室、董事局会议室、培训室、会议厅、数据室、视频会议室、网络会议室音频会议室等专职办公室、筹备办公室、分部办公室、团队办公室、项目办公室、共享办公室、临时办公室、校园办公室等规划酒店配套服务写字楼规划REGUS客群在家办公的公司；流动办公的上午人士；小型或新兴公司；大中型公司；政府。写字楼定位规划建议本案写字楼规划布局建议写字楼整体内部布局上，采用“筒式〞布局；写字楼户型结构上，注重面积控制及灵活性，小户型，分割组合。鉴于：设置中心区域为电梯及公共空间，以环绕型布局整体办公产品，集中考虑户型的朝向及光线布局；在户型面积设置上充分考虑自由分割，满足不同客户对于工程面积的不同需求；工程评析塔式建筑空间结构灵活，宜于分割、改造；塔式建筑具备较好景观视线，户型结构好；塔式建筑可以有效防止板楼进深短，户型差；塔式建筑可以合理利用容积率，建立地标形象。写字楼定位规划建议本案写字楼规划布局建议写字楼定位规划建议鉴于：五星级酒店的高档次、精品质，建筑应表达整体性，因此，办公局部建议设于四星级酒店内；相对来说，写字楼业态对于景观要求更高，更大程度发挥写字楼租赁价值，因此建议写字楼设置于四星级酒店高楼层区，每层面积约1300㎡左右。建议：酒店与写字楼入口分开，以酒店为主，侧翼为写字楼，配备专属电梯分区；写字楼与精品四星级商务酒店结合，并“按层分区〞，写字楼布局高楼层；酒店入口写字楼入口酒店层写字楼层商业层在人流动线上，应与酒店有所分隔，不影响酒店正常经营及管理。写字楼定位规划建议写字楼相关相关建议平面空间净高上，建议本工程写字楼净高设计为3.0米。写字楼定位规划建议写字楼规划相关建议写字楼公共部位建议主入口设计建议写字楼入口应符合整体物业形象，按照一定的动线设计，具备时尚、简约、商务的气质。大堂设计建议采用简洁现代的大堂设计理念，选用高端环保装修材料，讲究线条感，表达精干、高效、智能的气质；另外可在大堂设置等候候区。电梯厅设计建议每层电梯厅统一风格装修，注入写字楼VI形象系统，表达质感和品味；在等候厅布置绿色植物、小品装饰等。过道、中庭设计建议在走廊、中庭等共享空间加以独特设计，配置温馨装饰品，增添客户的归属感；过道配置精美的抽象画和绿色小品，配以灯饰点缀其间；公共区、休息区设置书报架，供客户等待中阅览，共享空间的独特设计增添工程档次与品位。写字楼定位规划建议写字楼智能规划建议写字楼定位规划建议五、商业定位规划建议商业业态建议商业体量建议招商建议经营管理建议业态布局建议对外商业业态定位本案作为高端酒店为核心的商业物业，在裙房商业定位中，因考虑：首先符合义乌整体商业开展要求，并符合工程周边潜在客群的商业消费需求，提供便捷性和提升商业消费模式需求；其次与工程周边原有业态供给及规划业态进行差异化定位；最后必须与酒店内部商业在档次上相符，在功能上形成互补。商业定位规划建议裙房商业定位思路对外商业业态定位客群定位分析项目自身酒店客群外来高端政务客群外来高端商务客群国际商贸城客群市场经营者高级管理人员写字楼办公人员周边办公人员义务高端客群餐饮、休闲政府部门（高级行政人士）私营企业主餐饮、娱乐、休闲餐饮、配套、娱乐餐饮、娱乐、休闲餐饮、娱乐、休闲餐饮、配套、娱乐餐饮、娱乐、休闲餐饮、休闲未来潜在客群消费需求以餐饮为主，辅以娱乐、休闲，并在配套上有有一定需求。客群分类客群细化客群需求商业定位规划建议核心客群（酒店客群）重点客群（商贸城客群）辐射客群（义乌区域高端客群）本案商业裙房目标客群定位高端行政、商务、私营业主客群及周边办公人士，业态需求以中高端餐饮为主，辅以高档次休闲、娱乐需求。并会对基本的生活便捷性消费业态有所需求，如便利店、银行、糕点、鲜花礼品店、咖啡厅等，而其中部分配套酒店内部商业已经提供，避免重复定位规划。对外商业业态定位客群定位分析商业定位规划建议工程自身因素对外商业业态定位另外考虑：在餐饮业态定位上，酒店内部餐饮配套已规划高端大型、特色、休闲餐饮业态，在裙房对外商业中可考虑适当体量的中高端特色餐饮；在休闲业态方面，先前酒店内部配套已经充分考虑规划休闲业态，因此在对外休闲业态上可不予重复定位；在娱乐业态方面，由于酒店内部规划有小体量娱乐，但大型娱乐场所规划布局，更适宜独立规划布局，一方面不影响酒店的经营管理，另一方面，更利于大型娱乐业态的在人流动线及内部布局方面的要求，如大型夜总会。商业定位规划建议对外商业业态定位综上所述，结合工程自上状况要求及市场潜在客群消费特征，我行酒店裙房商业业态建议：档次定位：中高档次业态定位业态确定餐饮：中高档次的中型特色中餐厅或西餐厅娱乐：高档次的大型娱乐会所展示：高档次车行、高尔夫球、家具展示配套：银行、便利店商业定位规划建议商业定位规划建议餐饮业态规划建议中高档次的中型特色中餐厅客群定位：以自身四星级酒店及商贸城商务、经商餐饮消费客群为主，并辐射其他区域消费客群；档次定位：中至中高档次餐饮消费客群；业态功能：满足一般性就餐消费需求为主，自己就餐或家人、朋友聚餐，而非应酬性宴请餐饮；餐饮定位规划思路现有义务餐饮状况商业定位规划建议目标消费者由于工程酒店已确定定位为高端,因此工程商业局部也应与之匹配，而不应存在较大落差。工程所在区域内的商业目前均走中低端，吸引商贸城内经营人士、外来办事及务工人员，而本工程可避开现有竞争点，根据区域特点，寻求自身开展空间。本工程目标消费者首先来自于工程高星级酒店入住客群。区域内现有中高消费力客群消费观念逐渐提升，而中高端消费场所却不多，本工程恰好可满足其消费需求。这其中包括具有中高消费能力的当地居民、国际商贸城的经营人士、商务人士等。从金融商务区的规划来看，未来将带来大批中高端从业人员和商务人士，可为工程带来消费支撑。另外，随着本工程的开展，作为更多的选择性，也将势必吸引一局部传统商圈的客群。因此本项目商业部分消费群将锁定如下:项目自身酒店部分高端入住客群；区域内现有具备中高端消费能力的当地居民、市场经营人士、商务人士；未来金融区内的从业人员、商务人士；市区中高端消费者。所处区域：福田区域建筑面积：3500㎡楼层：3层包箱数量：30个最大包厢面积：80㎡停车位：200个经营特色：经营菜系丰富，包括杭帮菜、粤菜、川菜、金华菜，并以杭帮菜、粤菜为特色。客群分类：当地居民、私营企业主、政府官员人均消费：80-150元租金承受：100万元/年，即0.78元/㎡/天餐饮杭州人家大酒店评价：该餐饮与本工程距离较近，其规模和菜色成为最大竞争优势，受到欢送，经营状况较好。另外，餐馆提供婚宴、代驾、航空订票等效劳。商业定位规划建议义乌餐饮现状分析评价：义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000㎡。所处区域：宾王商贸区建筑面积：1200㎡楼层：4层包箱数量：22个最大包厢面积：60㎡停车位：50个经营特色：金华菜、杭帮菜客群分类：当地居民、私营企业主、周边城市人人均消费：70-80锦绣人家商业定位规划建议义乌餐饮现状分析树园记所处区域：宾王商贸区建筑面积：1600㎡楼层：4层包箱数量：23个〔均带有卫生间〕最大包厢面积：40㎡停车位：50个经营特色：农家菜、金华菜客群分类：当地居民居多人均消费：50评价：同样是义乌当地经营较好的特色餐馆，以经营农家菜为特色，中午、晚上生意均较好。商业定位规划建议义乌餐饮现状分析餐饮澳门豆捞评价：义乌当地经营较好的特色餐馆，装修风格富有情调，菜色口味适合本地人。现拥有三家分店，福田分店为最大规模，面积接近2000㎡。商业定位规划建议义乌餐饮现状分析雨花西餐所处区域：宾王商贸区建筑面积：1200㎡楼层：3层包箱数量：11个最大包厢面积：40㎡停车位：30个经营特色：西餐客群分类：当地居民、酒店入住客群、外国人人均消费：80-150，套餐包含138元/位、198元/位两种评价：该品牌为深圳餐饮品牌直营店，目前义乌仅有一家，其他分店均在深圳。该餐厅是义乌当地为数不多的、面向中国口味的西餐厅之一，且室内装修相对较好。餐厅位于国际大厦酒店1-3层，良好的区位带来较大人流量，餐厅夜间生意较佳。商业定位规划建议义乌餐饮现状分析商业定位规划建议义乌餐饮现状分析义乌现有餐饮小结：数量类型：数量众多，种类宽广，中西荟萃；经营状况：整体经营状况良好；区位分部：较为集中在宾王和福田商圈；中餐风味：以本地农家菜、杭州菜等江浙菜系较受欢迎；消费客群：当地人及商务经商人士，以家庭、好友聚餐、商务宴请为诉求；环境服务：在室内装修、装饰上，中小型已有一定的特色及档次，但在服务及细化客群定位上，尚有不足；大型餐饮相对豪华、大器；配套状况：当前多数餐馆在车位配套及道路便达性上，明显不足，影响长远发展；消费档次：中档次定位为主，适合大众型消费，人均消费集中在0－150元；求新：凸显用餐环境装修、装饰上求异：在餐饮特色上，尚有挖掘空间求准：在客群定位上可作细化分类杭州中高档次特色餐饮种类繁多，在风格特色及用餐环境装饰极具特色，在客群定位上更细化，经营状况极佳，且用餐口味相似，可作为本案特色餐饮借鉴，提升现有义乌特色餐饮消费环境及档次，并为完善本案在餐饮方面的多元化功能定位。特色餐饮定位思路商业定位规划建议金玲珑商业定位规划建议餐饮业态规划建议依据上述对义乌、杭州特色餐饮的比较分析，根据自身实际状况，我行认为：对外特色餐饮更注重特色化打造，是中高端客群就餐、朋友、家庭聚餐首选场所，讲究特色风格与情调；而酒店配套餐饮是注重大型政务、商务宴请、接待为主，高端商务客群消费，注重档次与环境打造，讲究豪华，气派；为防止酒店配套餐饮与裙房对外特色餐饮重复定位，形成同质竞争，我行就工程对外特色餐饮建议如下：餐饮类型：中高档次特色中餐或西餐商家建议特色中餐：彩蝶轩、金玲珑、俏江南、同乐坊西餐：蕉叶面积建议：800－1000㎡布局建议：设在1－2层，可四星级酒店内部客群定位：中至中高端客群适合类型：私人、家庭、朋友就餐或聚餐商业定位规划建议娱乐业态规划建议高档次的大型娱乐会所客群定位：义乌高端商务客群、私营业主；档次定位：高档次娱乐消费客群；业态功能：打造义乌高风格、以商务应酬为导向的顶级娱乐会所。餐饮定位规划思路现有义务娱乐状况本案高端娱乐会所概况名称人均消费（元）所属区域备注天上人间国际娱乐会所300－500宾王五星级KTV场所，投资4500万，营业面积1万多㎡，豪华包房100余间皇家至尊娱乐会所200－300宾王营业面积1万多㎡盛世豪门KTV100－200宾王营业面积8000多㎡天伦皇朝150－200宾王营业面积8000多㎡花样年华150－200江东营业面积1万㎡，拥有72间包厢本色酒吧100－200绣湖营业面积1000㎡88酒吧100－200江东营业面积2500多㎡鼎级酒吧100－150宾王营业面积2000多㎡义乌高端娱乐分布娱乐会所酒吧商业定位规划建议义乌娱乐业态状况分析分布相对较散，体量规模较大名流钻石年代娱乐会所所处区域：宾王商贸区内部结构包含：KTV、酒吧建筑面积：6000㎡楼层：3层包箱数量：50个小包厢面积：40

㎡(带卫生间,有背投)最大包厢面积：160

㎡(带卫生间,有背投)停车位：50个根据包厢大小,制定不同最低消费:588元\888元\1888元客群分类：以私营企业主居多评价：依托宾王商贸区成熟的区位,以及餐饮聚集的气氛,名流会所作为消费延展,经营状况较好。商业定位规划建议义乌娱乐业态状况分析娱乐鼎级TOP酒吧所处区域：宾王商贸区内部结构包含：KTV、迪吧、爵士吧建筑面积：2500㎡〔迪吧约1000㎡〕楼层：2层包箱数量：20个小包厢面积：50㎡最大包厢面积：120㎡停车位：30个根据包厢大小,制定不同最低消费:1000元左右客群分类：私营企业主、自由职业者居多评价：位于国际大厦酒店裙房4-5层，并在1F设电梯入口。酒吧内含多种功能，其中KTV满足商务需求，迪吧受到年轻人欢送，爵士吧吸引外国人，加上该酒吧区位较佳，人流量大，酒吧经营状况良好。但受到体育场区域新酒吧集群效应而产生的竞争，鼎级酒吧现经营状况略弱于之前。商业定位规划建议义乌娱乐业态状况分析商业定位规划建议义乌现有娱乐小结：数量类型：数量较多，分KTV娱乐会所和酒吧，KTV多偏向于商务接待；经营状况：整体经营状况良好；消费客群：KTV以当地人及商务经商人士，，酒吧以当地人及周边城市人群为主要消费者；客群要求：消费者对于娱乐场所的规模、装修风格有较高要求，向往具有特色的娱乐场所；配套要求：停车配套