学校物业设备设施服务方案设计

第三章设施设备服务方案

若我公司中标，我们将按以下方案实施对“某学院新校园”的物业管理。

第一节房屋维护管理服务方案

房屋建筑本体及共用部位在竣工交付使用后，由于自然和人为因素的影响,

即开始不均衡的、缓慢的自然损坏。为了保持物业的完好，延长房屋使用寿命,

我们将按以下方案进行维护、管理：

一、房屋本体和共用部分日常检查、维修养护计划及实施方案

序

项目内容计划方案

号

由于使用不当造成

结构局部受损较轻，

房屋承由维养服务中心按

1＞局部受损；每周巡查一次，

重及抗房屋修缮规定实施

12、施二质量原因造成的发现问题，立

震结构维修；如局部受损较

结构问题。即处理、维修。

部位重，应请专家“会诊”

提出方案，委托专业

公司实施。

1、外墙面起鼓脱落（玻1、由维养服务中心

每周检查一遍，

璃裂损）；按有关修缮规程实

发现问题，及

2外墙面2、外墙面局部渗漏；施；

时维修。

3、外墙面大面积渗漏；2、委托专业公司实

4、外墙面的翻新。施。

1、隔热层破损；

每月检查，出现由维养服务中心按

2、防△层破损造成屋面

公共问题，及时维相应作业指导书实

3渗漏；

屋面修。施维修。

3、避雷网脱焊、间断；

4、屋面积水。

1、公用地面的维修改

公共通造；由维养服务中心按

每周检查一次，

道厅、2、公共通道、门厅的墙、相应技术要求实施

4发现问题，及

楼梯间天棚维护；维修。

时维修。

3、楼间墙面、扶手、踏

步的维护。

中庭和1、门、窗维修；

每周检查一次，由维养服务中心按

其他公2、墙面维护；

5发现问题，及相应技术要求实施

共部位3、地面维护。

时维修。维修。

门、窗

二、房屋本体和共用部分定期维修养护计划及实施方案

序

项目内容计划方案

号

每年对房屋基

房屋承

IN局部受损；础进行一次检

重及抗

2、施工质量原因造成查，注意白蚁侵由维养服务中心负

1震结构

的结构问题。害，地基沉降，责实施。

部位

外力损坏等引

起的损害。

1、每两年对较

大面积的渗漏

1、外墙面起鼓脱落（玻外墙应局部翻

璃裂损）；新，防1卜面积继

由维养服务中心按

2外墙面2、外墙面局部渗漏；续扩大及污染

有关修缮规程实施。

3、外墙面大面积渗漏；墙面；

4、外墙面的翻新。2、每年雨季前

对窗台进行一

次密封检查，防

2

止雨水的入侵。

1、避雷网每年

油漆一次，防止

锈蚀；

1、隔热层破损；

2、每年全面修

2、防水层破损造成屋由维养服务中心按

补一次屋面隔

公共屋面渗漏；相应作业指导书实

3热层板；每半年

面3、避雷网脱焊、间断；施维修。

疏通一次屋面

4、屋面积水。

雨水口；

3、每年对屋面

防水层检修一

次。

1、每半年对公

共地面进行维

护一次；

1、公用地面的维修改2、每年维修一

公共通造；次通道门厅及由维养服务中心按

道厅、楼2、公共通道、门厅的楼梯间墙壁、扶相应技术要求实施

4

梯间墙、天棚维护；手及栏杆；维修。

3、楼间墙面、扶手、3、每年全面维

踏步的维护。护一次楼梯踏

步，对墙面地面

空鼓、开裂、破

损等进行修复。

1、每半年对地

其他公1、门、窗维修；由维养服务中心按

面进行维护一

共部位2、墙面维护；相应技术要求实施

5次；

门、窗3、地面维护。维修；或由业主单位

2、每年维修一

委托专业公司维修。

次门窗；

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1.3有完善的建筑管理和房屋维护保养制度，并有检查、考核制度。

1.4各类房屋基本保持完好。

2、房屋维护管理

2.1房屋维护周期的确定：根据房屋及设施普查完好率鉴定记录和历年维护

记录统计分析，了解各项目损坏的规律，确定一般项目的维护周期和全项目或多

项目损坏最佳综合性大修、中修周期。各类结构房屋的维护周期：

2.1.1砖木结构房屋12-15年。

2.1.2砖混结构房屋15-20年。

2.1.3钢筋混凝土框架结构20-25年。

2.2房屋维护的小修、中修、大修划分

2.2.1小修：主要是由物业公司维护人员进行的日常维护养护工作。

2.2.2中修：对整栋房屋整个单项目或多项目的维护，根据具体情况而定，

可由社会上具有资质等级的专业队伍承担。

2.2.3大修：对房屋多项目的整体维护，必须在主管部门办理相关手续，由

社会上具有资质等级的专业队伍承担。

2.3房屋维护计划的下达

及时进行小修维护，可以减少中修任务；有计划地开展中修，可以延长大修

周期，甚至可以代替大修；而大修、中修工程质量好又可以减轻小修的压力。因

此及时小修和有计划的少项目或单项目的中修与周期性全项目或多项目的大修

结合起来，形成三级维护制度，能适应房屋各部件先后损坏的规律，可以取得最

大的经济效益和社会效益。

2.3.1房屋结构、装修局部零星小修工程由维修工填写维修单，经工程维养

主管确认后，由维修工负责实施。必要时，相关工程技术人员给予技术指导和支

持。

2.3.2根据房屋的使用年限、房屋完好率鉴定记录和历年维护记录的统计分

析房屋大、中修维护周期，确定房屋是否需要大、中修。每年十二月物管处向大

学报告下一年度的大、中修计划。

2.3.4经大学同意进行的大、中修工程，要根据实际情况，委托有资质的单

位进行设计，选择有资质的施工单位进行施工。

2.4房屋维护施工管理

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2.4.1由于房屋维护工程对象的复杂性、多样性，房屋维护要因地制宜，坚

持经济性、适应性、秣学性、均衡性的原则，根据不同的维护对象，综合考虑，

确保维护工程质量，发挥房屋的正常功能，延长房屋的使用寿命。

2.4.2严格按照有关规范、规定、技术要求、施工图纸会审纪要施工。

2.4.3认真审查施工组织设计、施工进度计划、施工材料计划以及工程预决

算。

2.4.4做好与有关单位的协调工作，与物业使用人保持密切联系，确保施工

的顺利进行。

2.4.5隐蔽工程的质量应逐项、逐点检查验收。

2.4.6由于维护工程的预见性、可控性差，因此对维护工程的计量非常重要,

在施工前和施工后必须做好原始记录，以便能进行正确计量。

2.4.7及时收集、整理好竣工图纸技术资料。

七、桌椅、门窗、开水机等小水电的维修管理

（一）维修巡查

1、维修人员每日巡视开水机、公共楼道、公共卫生间的照明灯具、开关，厕所

的水阀进行检查，发现问题，及时记录，开具维修单进行维修。

2、维修人员每口在教学区域对公共教室、会议室等公用房间进行巡查。发现照

明灯具、开关、教室配套物品、玻璃等损坏，及时记录，开具维修单进行维修。

3、公共秩序维护员和保洁工在工作中发现公共物品损坏，应立即报告维修主管,

以便安排维修。

（二）报修

1、师生报修：

1.1接到报修，进行记录，安排人员在规定时间进行现场核实。属于自然原因，

则立即安排维修。

1.2非正常原因的报修，工程维护员与公共秩序维护员一道进行清查，找出责任

人，由责任人承担维修费用。无责任人时，转入维修程序。

2、物业工作人员自查报修：进行记录，安排人员在规定时间进行维修。

（三）维修

1、维修人员接到《派T通知单》后.赶到现场进行计算材料0

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2、到库房领取材料，进行维修。

3、维修完毕，做好维修点的清洁卫生，在《派工通知单》上签字。

（四）维修记录：对所有维修项目进行记录。

（五）维修统计

设备维养中心每周对E常小水电维修进行统计，每月形成统计报告提交管理处。

六、通讯、网络系统

（一）通迅网络设备管理的内容

通信网络设备管理主要是对设备的软硬件进行保养和维护，网络设备的维修需要

专门的技术，特别是一些关键设备，应请有相应资质的专业公司。作为教学楼的

物业管理，应做到：

1、熟悉通信法规，了解各种通信网络设备的使用方法，制定教学楼的通信网络

管理制作；

2、禁止擅自更改通信设备；

3、定期检查通信设备的完好情况，对全用不当等应及时改正；

4、严格执行网络管理的保密制度。

（二）通信网络系统的安全管理

安全管理是网络管理的重要内容，安全性一直是网络的重要环节之一，而且用户

对网络安全要求也相当高。网络中主要有以下几个安全问题：网络数据的私有

性、授权、访问控制。相应地，网络安全管理包括对授权机制、访问控制、加密

与解密关键字的管理等。

网络安全管理的任务主要是保护网上处理的信息不被泄漏和修改，限制没有授权

的用户或者具有破坏作用的用户对网络的访问，要能控制网上的合法用户只能访

问自己访问权限内的资源，以保护网上信息不会在传输时泄漏和修改。对数据的

保护应做到以下方而：

1、关键设备的监控：网络上关键的设备是文件服务器、数据库服务器、打印服

务器、交换机等设备。对这些设备应认真监控。

2、网络操作系统的控制

网络操作系统对逻辑访问的管理包括两个部分：一是控制用户对网络的访问；二

是保护文件不被非法用户访问，不随意被修改和删除。

3,访问的控制

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访问控制的目的是控制用户对网上文件的访问。系统对用户进行授权，根据需要

规定它可以访问哪些目录和文件，即层层设防。月户想要对文件进行操作，必须

有相应的权限。访问控制还能对非法入网的用户进行跟踪。

（三）通讯、网络常见故障及排除

设备在使用过程中经常会发生故障，必须要经常维护。故障的诊断和维护是一项

非常复杂而又细致的工作，除了应具备一定的计算机专业知识外，还必须掌握一

定的维护和维修知识和经验，特别在网络通信系统中，若工作站发生故障时，首

先要判断是所有•工作站都不能上网，还只是个别情况，然后根据具体情况，进行

不同的原因：

1、如果所有工作站都不能上网，则可能有如下原因：

1.1电缆连接有问题

这是可以用万用表测量，判断电缆是否短路、断路等；或者检查双绞线不同顼色

的线是否连接正确。

1.2网卡安装有问题

若电缆检查正常，就应详细检查服务器和师生机网卡的设置是否连接好，是否发

生资源冲突。

1.3网络协议有问题

若上面两项检查都正常，就要检查网卡驱动程序是否正确，是否绑定了正确的协

议，加载过程是否出现错误等

2、如果是个别工作站不能上网，则可能有如下原因：

2.1网卡有问题。

2.2网卡与工作站的其他硬件设备冲突。

2.3工作站与HUB或SWITCH间的双绞线有问题。

2.4网络协议配置不正确。

2.5网络设置错误，如IP地址、子网掩码、DNS、网关等。

（四）网络设备故障处理程序

1、未经允许，不得拖延对系统进行任何操作。

2、机房管理人员发现电路和设备运行不正常时，应及时进行分析关联系有关技

术人员，尽量准确地定位故障原因和相应的模块，必要时需直接通知有关领导。

3,相关专责人应立即对故障处理做出反应，必要时汇报有关领导。

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4、机房管理人员采取临时措施前，应记明情况，以便障碍消除后复原。

5、机房管理人员按有关规定、专责人及领导的意见进行处理，必要时关机。

6、机房管理人员有义务将故障时间、故障点及抢修等处理措施和效果作真实详

细的记录，同时体现现在值班日志、故障报告中。

（五）通讯网络系统设备的维护保养

网络的安全关系到网络资源保护，主要有以下三方面的问题，即物理安全、访问

控制和传输安全，网络规划者有责任对可能遇到的危险进行评估，并在网络设计

和运行时考虑相应对策。

1、物理安全

物理安全可从两方面来考虑，一是避免人为对网络的损害，二是保护人们免受网

络的危害，最常见的是施工人员由于不了解埋在地下的电缆的位置，因而弄新电

缆，最好防范措施是标明电缆位置。

办公室内的终端或工作站最安全的用网方式是用墙上的接线盒或插头，这样可避

免工作人员踩断电缆。电缆需要埋置时，应有一定的社会深度，而且外面应有可

靠的保护层，因为电缆可能因洪水、火灾等灾害而损坏，服务器不能放在太湿、

温度太高的地方，这些规划电缆及服务器位置应予以考虑。

2、访问控制

访问控制涉及用户访问资源权限的维护管理以及公有、私有资源的协调和使用。

网络的访问控制可以从几个方面进行规划：

2.1网络用户注册

网络用户注册可以认为是网络安全系统的最外层防线，只有具有网络注册权的用

户才可以通过这一层安全性检查，在注册过程中，系统会检查用户名及口令的合

法性，不合法的用户将被拒绝。

注册过程的内部依据是一个用户账号，它是用户安全性的主记录，记录了用户绝

大部分的安全性信息。用户账号中的用户号和口令将用于访问检查，用户的口令

通常是以加密方式存放的，只有超级用户或管理员才可以删除一个用户的口令。

只有通过网络访问检查才能进入网络操作方式，访问网络共享资源。值得注意的

一点是，若系统是进行分布的处理，则对网络的访问将采用程序而不是命令对话

方式，以使在程序设计中设计有关的安全性处理。

2.2,网络用户访问资源的权限

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网络管理系统可以显示用户的应用类型及所需的网络资源，为用户制定网络资源

访问权限。一般来说，网络资源包括网络服务器的文件系统、网络服务器及外部

通信设备，用户权限主要体现在用户对所有系统资源的可用程度。例如NETWEAR

对于目录和文件可以授予用户的共有八权限，即读文件、写文件、打开文件、建

立新文件、删除文件、个人权限、搜索目录、修改文件属性。

以上几种权限可能部分或全部授予时，对于用户授权时，可以利用用户的概念，

一个用户组是这样一组用户，这些用户可能同享网络上某些资源，因此，用户的

权限有时候可以简化市分组的授权。

目录权限和文件权限可以分别设置，以增加一道防线，只有用户的目录权限与文

件权限相一致才能访问文件。

2.3文件属性

对于文件属性的设置可能作为安全措施。文件属性只有“读写/只读”，这种安

全措施对保护由很多用户读的共享文件特别有用。

如果文件属性是“只读”，不论用户的访问资源的权限如何，用户对该文件只能

读，不能写、换名或删除。因此，文件属性的安全性优于用户权限。

2.4传输安全

传输安全涉及防止网.上信息的走漏和被破坏。信息的走漏指非法的从网上获取信

息，破坏指向网上加入造假信号。防止信息走漏或破坏的途径是采用密码技术，

在发送站先进行信号加密，由接收站解密，这样可防止信息的走漏，因为不掌握

解密技术就不知道信息的真正内容，同时由于伪造信息者不知道如何正确加密，

因此造假信号很容易被识别出来，如果采用密码加密，必须对密码进行很好的管

理。

（六）网络中心管理制度

网络中心包括通讯白动化系统和办公白动化系统的运行、维护管理，这样有利干

管理的专业和标准化，网络管理的0的在于提供一种计算机网络进行规划、设计、

操作运行、管理、监视、分析、控制评估和扩展等手段。因此，建立切实有效的

岗位职责及管理制度，从而以合理的代价，组织和利用系统资源，提供正常、可

靠、安全、有效、充分的服务。

1、机房管理制度

1.1机房内应经常保持清洁整洁，做到进门换鞋（外来参观人员亦应如此），地面

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清洁、设备无尘，排列正规、布线整齐、工具就位、资料齐全、备件有序使用方

便。

1.2机房内严禁烟火，不得食用及存放食品，不准抽烟、不准大声喧哗。

1.3非机房管理人员严禁进入机房，如果因工作需要进入机房，必须得到领导同

意，并登记出入时间，工作内容。

1.4机房空调恒湿器刻度应设置在24摄氏度以下。

2、机房值班管理制度

2.1机房管理人员在值班室期间对机房设备的运行及安全负责。

2.2严格执行维护标准和各项制度。

2.3认真执行维护计划。

2.4保持设备、仪器、工具清洁完整无损，性能良好，运行正常。

2.5遵从领导的指挥调度，密切与有关人员配合，不发生人为故障和人为事故。

2.6认真如实地填写设备故障报告等原始记录，各种技术资料妥善保管，妥善处

理设备出现的各种问题。

2.7定期对机房设备进行巡回检查，并根据表格作相应记录。

2.8如发现电路质量欠佳造成设备故障，应立即采取相应措施，详细记录，向部

门主管汇报。

2.9如遇电源变化、气候恶劣情况时，应加强巡叵检查，并与有关人员保持联系。

2.10机房管理人员请假情况记录。

2.11值班期间告警、系统异常情况、发生的时间及当时在场人员名单作详细记

录。

2.12系统参数及用户参数修改以及其他重要事项记录。

2.13记录好每天进入机房人员名单、目的、时间。

3、机房操作规程

3.1操作人员向机房管理人员登记后，才可由机房管理人员带领进入机房。

3.2操作人员只有自身进入机房的权利，不得擅自许可或带领人他人进入机房，

由此产生的后果由操作人员负责。

3.3操作期间要严格执行机房管理制度，有异常情况应立刻通知机房管理人员。

3.4操作员临时走，检查、确定设备正常运行。尽量做好屏幕保护、节能保护，

并在《操作记录》上做好记录.

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3.5操作员通知机房管理人员检查机房后，登记“离开时间”，方可离开机房。

4、安全、保密制度

维护人员熟悉安全维护方法，并认真执行，凡进行危险性较大、操作复杂的工作

时，必须事先拟定技术安全措施，操作前检查操作命令、操作程序，涉及的设备、

工具确实安全可靠时，方可进行操作。

4.1在维护、测试、装载、障碍处理、日常操作以及工程施工等工作中，应采取

预防措施防止造成故障和通信事故。

4.2严格遵守通信纪律保密观念，各种架构图纸、资料、文件等，应严格管理，

认真执行使用登记手续。

4.3认真执行安全保卫制度，外部人员因公进入机房，须经部门负责人批准并进

行登记后入机房。

4.4机房内禁止放置易烯易爆及腐蚀食品。

4.5机房内非特殊需要，禁止使用明火，若确属必要须经有关人员批准，并采取

相应严密措施后，方可动用明火。

4.6机房备有可靠避雷装备，配合适的消防器材，并安装电话消防告警系统，切

实做好防雷、防火、防盗、防潮、防腐等工作。机房应具备在各种紧急情况下,

能与上级部门取得联系的措施。安全保密工作应有专人负责，加强指导和定期

检查，发现问题要及时改进。检查、维修设备时，如需要关掉电源，则必须在

电器旁挂上安全标志，以防止有人误上电源，造成损失。严禁私自使用外来软盘,

不准进行与工作无关的操作。

5、机房维护规程

5.1确保安全

机房管理人员必须牢记安全条例和应急步骤，确保无任何事故隐患存在，有关部

门的应急电话号码如数据库、公安及消防部门等必须置于伸手可及的地方。

5.2供电正常

机房管理人员必须监视供电的正常。

5.3备份文件

服务器中存放在大量的数据，这些数据对一个系统管理员来说是至关重要的的，

不断地实时进行文件备份无疑是系统管理员最重要的工作之一。

5.4日常维护

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维护人员须严格按照操作步骤进行Fl常维护，并在实践中不断完善此步骤。

5.5谨防静电

维护人员在进行硬件维护时要戴上防静电用品。

5.6清洁卫生

机房、培训教室都必须保持整洁、有序，以给参观者和潜在师生一个良好的印象。

设备的摆放位置要合理，并贴上标签，便于维护，地板上的物品应尽可能的少。

6、智能物业网络管理程序

6.1网络开通程序

6.1.1、网络中心技术员去各院系班级核对信息点。

6.1.2、用户准备集线器和工作台网络线

6.1.3、网络中心通知通讯公司跳线。通知师生网络开通。

6.2网络日常管理

6.2.1网络技术员应用网络测试工具，每天上下午要对网络各巡视一次，观察网

络运行是否畅通，如果发现故障，要及时通知有关部门前来维修记录下来，填写

《网络中心系统日常记录表》。

6.2.2、计算机工程师应用相关软件每天上下午各进行一次观测，如果发现有故

障出现，要马上记录下来，填写《网络中心设备故障报告》及时通知有关部门前

来维修。

6.3为了保证机房的安全，对进出机房人员都要进行登记，填写《网络中心进出

人员登记表》。

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第二节高（低）压电配电设备管理服务方案

一、电梯运载设备

（一）电梯运行管理

1、在电梯行驶前电梯管理人员应做如下检查与准备工作：

1.1开启层门进入轿厢之前,需注意轿厢是否停在该层；

1.2开启轿内照明；

1.3每口开始工作前，将电梯上、下行驶数次，无异常现象后方可使用；

1.4层门关闭后，从层门外不能用手拨启，当层门轿门未全关闭时，电梯不

能正常启动；

1.5平层准确度无明显变化。

2、电梯运行中应注意事项：

2.1轿贿的载重量应不超过额定载重量；

2.2客梯不允许作为载货用，如必须要用亦凄得到维养主管和经理同意，并

由专人陪同监督使用；

2.3不允许装运易燃、易爆的危险物品；

2.4严禁在层门开启情况下，掀按检修按钮来开动电梯作一般行驶；不允许

掀按检修、急停按钮来作一般正常行驶的消号；

2.5提示乘客在行驶中，勿倚靠在轿厢门上；

2.6轿厢顶上部，除电梯固有设备外，不得放置它物。

3、电梯使用中出现如下情况时，应停用检修后方可使用：

3.1层、轿门全关闭后，电梯未能正常行驶时；

3.2运行速度显著变化时；

3.3轿、层门关闭前，电梯自行停驶；

3.4行驶方向与选定方向相反；

3.5内选、平层、快速、召唤和指层信号失灵、失控；

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3.6发觉有异常噪音，较大振动和冲击；

3.7轿厢在额定载重量下，如有超越端站位置而继续运行时；

3.8安全错误动作；

3.9接触到电梯的任何金属部分有麻电现象时；

3.10发觉电气部件因过热而发出焦热的臭味时。

（二）电梯维护保养管理

1、保养规定

1.1非维保人员不得擅自进行维护保养作业。维保时应遵守下列规定：

1.1.1电梯因检修或保养而停机时，必须确认轿厢内无乘客后方可停机；

1.1.2应断开相应位置的开关；

1.1.2.1在机房时应将电源总开关断开；

1.1.2.2在轿顶应合上检修开关；

1.1.2.3在底坑应将底坑检修按钮箱急停开关或用时将限速器张紧装置安

全开关断开。

1.1.3使用手灯必须带护罩并采用36V以下的安全电压；

1.1.4操作时应由主手和助手协同进行，注意工作的协调和配合，行机、停

机前必须扬声，得到店方答应后方可操作。

1.1.5严禁维修人员站在井道内或在轿厢顶或在轿厢地槛处轿厢内外各站

一只脚来进行较长时间的检修工作；

1.1.6在轿顶做维修、保养工作时，除了判别故障和调试需要外，禁止行快

车。

1.1.7严禁维修人员拉、吊井道电缆线，以防电缆线被拉断。

1.1.8维修、保养工作完工后，必须认真清理现场，清点工具和物品，切忌

遗留。

1.1.9机房、井道因工作需要动火时，必须遵守大学动火规定，指定人员监

视，作好防火措施，并事后清理火种。

1.2维护保养时,使用仪器要注意以下几点：

1.2.1万用表内阻在200KC以上；

1.2.2交流电流计量程为AC100A;

1.2.3交流电压计量程为AC300V,对于指针，输入阻抗在300KQ以上；

1.2.4高压兆欧表应使用电池式500V内阻在200KC以上，禁止使用手摇式

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兆欧表；

1.2.5转速表量程为0〜500001平川。

2、电梯日常维护保养规范

2.1电梯停驶保养时，首先要切断控制电源以确保安全。

2.2电梯机房要保持整洁，做到无积尘、无蜘蛛网，地面上无垃圾和灰尘，

电梯机房不堆放杂物和易燃物品，不准闲杂人员进入。机房窗玻璃完好无损且光

亮清晰，并配有良好的消防器材工

2.3曳引电动机全部外形要擦净，做到无油垢，无黄油、无积油。

2.4电梯控制屏用吸尘器或漆刷轻弹，做到无灰尘，接触开关无锈蚀、无油

垢，用酒精棉花擦拭，以防磁铁得电后被粘结吸住不放，造成电动机继续运转。

2.5井道底坑如有积水，必须首先切断电源，然后排除。有漏水、渗水情况,

一定要修好。同时将垃圾清除干净，不得堆放杂物，保持底坑整洁，确保电梯下

极限开关有效。

2.6轿厢内外、顶上、底下均需经常擦净，防止生锈腐蚀，保持清洁美观。

2.7各层站厅门及地坎经常清洁，以防门脚阻塞而影响厅门畅通。厅门外要

定期擦净，保持整洁卫生。

2.8电梯检修或维保时必须挂牌，确认轿厢内无人后，方可停机。

2.9在轿车厢顶维修或保养时，除了判断故障和调试外，禁止快车。

2.10井底作业时：禁止关闭厅门（厅站留有人监视时除外），厅门口必须设

警示，防止无关人员靠近。

2.11电梯凡转动矶件均需加油润滑，做到定点、定质、定量、定期定人，

确保安全运行。

2.12维修保养工作完成后，必须认真清理现场，清点工具和物品。

（三）电梯机房管理制度

1、机房内应由维护检修人员管理，其他人员不得随意进入，并在房门挂有

“机房重地，闲人免进”字样。

2、机房内应干净整洁，无尘烟及腐蚀气体，除检查维修所需简单工具外不

得放置其它物品。

3、电梯长期不使用时，应将机房电源开关断开。

4、机房顶板设置的承重梁和吊钩上应标明最大允许载荷。

5、每周对机房进行一次全面的清洁，保证机房和设备表面无明显灰尘，机

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房内不得住人、堆放杂物。

6、保证机房风口有防雨措施，机房内温度不超过40.℃

7、保证机房照明芟好,并配备应急灯，灭火器和盘车工具齐全并于显眼处。

8、消防电梯机房应做好防水、防潮工作。

9、机房门窗应完好并上锁，并注意采取措施，防止老鼠进入。

10、《电梯困人应急规程》及本规定应清晰并挂于显眼处。

11、按规定定期走机房内设施和设备进行维修保养。

12、每天巡视机房，发现达不到规定要求的及时处理。

二、供配电系统

(-)运行管理

1、配电房值班

1.1需要经常监视的高压设备，值班电工必须应有二人以上。值班人员必须

熟悉本区域电气设备，应有独立操作能力。设备不停电时的安全距离，10KY及

以下的安全距离为0.7米。

1.2高压电气设备，不论带电与否，值班人员不得单独移开或越过遮栏。如

必须移开或接近没有遮栏的高压设备时，应采取可靠的安全措施并有专人在场监

护。

1.3高压设备发生接地故障时，任何人在未使用绝缘用具前不得接近放障

点，远离故障点的距离为：室内4米，室外8米。

1.4巡视配电装置，进出配电房，必须随手将门关好。

1.5电气设备停电后，在未断开开关和做好安全措施以前应视为有电，不得

触及设备和进入遮栏，以防突然来电。

1.6电气值班人员在发生人身触电和火灾事故的紧急情况下，应立即断开有

关设备电源，以进行抡救，但事后必须向上级汇艰。

2、倒闸操作

2.1倒闸操作，必须填倒闸工作票，工作票应由发令人和操作人员共同核对

无误，方可执行。每张工作票只能填写一个操作住务。

2.2倒闸操作必须两人进行，其中一人必须是配电房的值班人员，操作者必

须了解操作的目的和程序。由一人操作一人监护。担任监护工作的应为值班负责

人，监护人必须严格按工作票内容，监护其操作的正确性。

18

2.3操作中发生疑问时，不准擅自更改工作票，必须向值班负责人报告，弄

清楚后再进行操作。

2.4停电拉闸操作必须按照开关、负荷侧刀闸，母线侧刀闸顺序依次操作，

送电合闸的顺序依与此相反的顺序操作，严禁带负荷拉刀闸。

2.5用绝缘棒拉合刀闸或经传动机构拉合刀闸，操作人员应戴绝缘手套。雷

电时，禁止进行倒闸操作。

2.6电气设备停电或事故停电后，在未拉开有关刀闸和做好安全措施以前，

值班操作人员不得触及设备或进入遮栏，以防突然来电。

2.7在发生人身触电事故时，为了解救触电人，可以不经许可，即行断开有

关设备电源，但事后必须立即报告上级。

3、避雷器、避雷针的维护保养

避雷器是用来使电气设备绝缘避免受大气过电压及操作过电压危害的保护

设备，每年对投入运行中的避雷器进行一次特性试验，并测量其接地网的接地电

阻，电阻值一般不能超过5Q。

4、继电保护及二次回路的维护保养

运行中的继电保护及自动装置不能任意投入、退出或变更整定值；需投入、

退出或变更整定值时，应接到有关的通知后执行。凡带有电压的电气设备，不允

许处于无保护的状态下运行。应每年试验自动装置的动作情况。

5、水泵房

5.1每月检修经常使用的水泵交流接触器、热继电器及控制回路。

5.2每年检杳水泵电机绝缘及轴承换油。

（三）供配电管理制度

1、对原设计电路不得擅自拆改，要维护供电设施的完整性。如确需变更应

按《装修管理规定》向业主单位申请，经同意后由物业管理公司监督实施，以维

护供电设施的可靠性，保证安全用电。

2、师生如需增加空调、热水器或特殊用电，必须向物业管理公司提出申请,

并接受监督指导，以免造成超负荷损坏电路，空调室外机安装须按指定位置安装。

3、电路出现故障时，应通知物业管理公司检查维护，不能私自触接公共配

电设施，尤其在停电时不得私自作业。如因私自作业造成公共配电设施损坏的，

责任者应负全部经济责任；造成的人身伤害事故，由责任人自己负责。

4、师生自用区域内线路发生故障时，应及时通知物业公司维护，以免扩大

19

故障范围，维护发生的费用，由该师生自行承担。

5、教学楼供电、用电、及节约用电、安全用电工作，由配电房负责管理。

6、本教学楼内技术、安全设施及新建工程项目用电，在设计前用电单位应

提出方案，经物业公司审核后，方可进行设计。设计方案送物业公司审核时，应

提供有关设计文件、说明计算书及图纸资料。运行时仍需按规定办理用电手续。

经物业公司检查合格后方可送电。

7、节约用电是节约能源的重要内容之一。师生都必需惯彻国家节约用电的

方针、政策、法令。

8、配电房应认真做好安全用电，遇事故断电，必须尽快恢复；应安排好正

常停电检修计戈人按时如期完成；如遇事故停电检修，应及时通知用电师生单位。

（四）配电房管理制度

1、配电房是大学供电系统的关键部位，设专职电工对其24小时运行值班。

未经管理处主任、维养服务中心主管的许口」，非工作人员不得入内。

2、值班电工必须持证上岗，熟悉配电设备状况、操作方法和安全注意事项。

3、值班电工必须密切注意电压表、电流表、功率因数表的指示情况：严禁

变压器、空气开关超载运行。

4、经常保持配电房地面及设备外壳表而无尘。

5、配电房设备的倒闸操作由值班电工单独进行，其他在场人员只作监护，

不得插手；严禁两人同时倒闸操作，以免发生错误u

6、因故需停部分负荷时，应提前一天向使用该部分负荷的用户发出停电通

知。对于突发性的停电事故应通过电话、口头通知向用户作出解释。

7、做好配电房的防水、防潮工作，堵塞漏洞；严防鼠、蛇等小动物进入配

电房。

8、值班电工应认真做好值班记录和巡查记录，认真执行交接班制度。

9、经常保持配电房消防设施的完好齐备，保证应急灯在停电状态下能正常

使用。

三、弱电系统

弱电系统的正常运行和维护保养，是弱电系统管理的重要环节。系统使用期

限的长短、工作效率和精度的高低，既取决于系统本身的结构和精度性能，也在

很大程度上取决于对它的使用和维护情况。正确使用设备，可以防止发生非正常

损失和避免突发性事故，能使设备保持良好的工作性能和应有的精度；而精心维

20

护设备则可以发挥设备技术状态，延缓劣化进程，消灭隐患于萌芽状态，保证设

备的安全运行，延长使用寿命，提高使用效率。

（一）弱电系统的运行管理

保证系统设备日常运行的主要措施是：1、制定系统或设备操作规程；2、

制定系统设备巡回检查制度；3、制定建筑内各设备系统操作维护规程；4、建

立系统设备使用责任制；5、建立设备维护制度。

操作规程是使系统或设备从静止状态进行到运行状态，或从运行状态回复到

静止状态的过程中应遵守的规定和操作顺序。这种规定和操作顺序对于由众多设

备组成的弱电系统和某些大型设备（如中央制冷机组、供配电设备）来说尤其重

要，因为稍有不慎就会对设备造成损害，甚至造成灾难性事故。有些控制系统设

计或配置比较好的，具有单向操作保护功能，不按规定顺序操作就进行不下去，

系统或设备就启动不了，如果不了解情况，还以为设备坏了。因此，操作规程要

根据系统和设备的类型、功能、使用条件以及结合设备制造厂家提供的技术资料

来制订，不能生搬硬套，也不能过于简单，以保证系统和设备的安全使用，达到

或超过使用寿命。

为了使系统功设备的开停过程都能安全、正常地进行，应该把相应的、规范

的操作规程简单扼要地书写清楚，并醒目地张贴在控制或操作地点，以减少人为

误操作所造成的损失和危害。

2、弱电系统设备运行管理

运行与检修记录是设备技术档案的重要组成部分之一，除此之外，它也是原

始技术资料之一。原始技术资料包括弱电系统设计、施工、安装图纸和说明书；

各种设备的安装、使用说明书；系统和设备安装竣工及验收记录等，分别由设计、

设备制造、工程安装单位提供，是在弱电系统正式投入运行前就形成的。而运行

和检修记录则是在系统投入运行后形成并不断积累起来的。通过这些记录，可以

使运行和管理人员掌握系统和设备的运行情况和现状态，一方面可以防止因为情

况不明，盲目使用而发生问题；另一方面还可以从这些记录中找出一些规律性的

东西，经过总结、提炼后，再用于工作实践中，使管理和操作检修水平不断提高。

3、交接班制度

由于弱电系统连续运行，监控室需要多人多班轮换上岗值班。通常上一班运

行的情况往往会影响到下一班的运行质量，因此做好交接班工作就显得十分重

要。为了在换人不停机的情况下，能把上一班和下一班的工作衔接好，不出现纸

21

漏、扯皮和推委现象，使责任分明，必须要有一个相关的制度来予以保证，其基

本内容应规定怎样交接班，什么情况下不能交接班等。

3.1按时接班。接班人员应提前10分钟到达工作点，首先作好接班前的准

备工作，如更换工衣，检查并佩带好应带的工具、笔和记录本等，然后准时到达

接班现场；

3.2按职责范围，交接双方共同巡视、检查主要设备，核对交班前的最后一

次记录数据；

3.3交接班时双方要同时在值班记录本上签名，注明交接班时间，接班人员

有不同意见可当场写明，未对交班人员申明而在本班发生的问题，由接班人负责;

3.4交接时间以前发生的问题或故隙未处理完不能交接班，并由交班人员负

责继续处理，接班人员配合，处理完后方可进行交接班；

3.5交接班过程中如发现问题或故障，双方应共同处理，待处理完后再办理

交接班手续；

3.6对交班人员的要求：

3.6.1认真做好交班准备工作；

3.6.2要向接班人员简要介绍本班运行情况、应注意的问题和需要继续进行

的工作，并须明确回答接班人员提出的问题，办完交接检查并在交接班记录表上

签字后，方可下班；

3.6.3接班人员未到之前不能离岗，并要及时向主管领导报告；

3.6.4发现接班人员有醉酒现象或其他不正常状况时不能交班，并立即报告

主管领导，听候处理意见；

3.7对接班人员的要求

3.7.1上班前不能饮酒，要在规定的接班时间前到达接班地点；

3.7.2要认真听取交班人员的情况介绍，进行交接检查，在交接班记录表上

签字后即开始上班；

3.7.3要的取交班人员的情况介绍，进行交接检查，在交接班记录表上签字

后即开始上班；

3.7.4发现交班人员未认真完成有关工作或交接检查中发现问题应向交班

人员提出，如交班人员不能给予明确回答或可能造成不良后果，接班人员可拒绝

接班，并立即报主管。

（二）弱电系统E常维护保养

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系统的日常运行和维护工作包括：制定设备技术状态的完好标准，提出设备

使用基础要求，制定设备操作维护规程，进行设各的日常维护和定期维护、设备

的故障诊断，对设备故障和事故进行处理等。

1、弱电系统设备巡回检查制度

办公大楼涉及到的弱电系统及设备较多，安装地点也比较分散，不仅是不同

系统设备有不同的机房，而且同一种系统设备多个机房。在管理人员配置上也不

需要每个机房都有值班人员。因此，就需要运行维护人员和检修人员定时或定期

地进行巡回检查，以预防为主，发现情况及时处理，保证系统安全正常运行。

巡回检查制度应包括巡回检查的时间、内容和要求等，对有特殊要求的还应

规定巡回检查的路线和必须做的记录内容。

1.1需要做运行记录的设备，由运行值班人员结合抄表时进行巡回检查，其

他设备一个班次巡回检查一次（对连续运行的设备，在运行中检查不了的内容则

要定期停机检查）；对新设备和修理过的设备耍酌情增加检查次数。

1.2作为经常性的检查内容主要是检查设备是否有不正常振动、噪音、过热、

泄漏等；各种阀门的位置是否正确，动作是否灵活；各种仪表、控制器连接线有

无断线；操作台、仪器、仪表等指示灯有无显示等等。

1.3运行值班人员的检查主要通过看、听、摸、嗅的形式来进行，一般不做

拆卸检查；检修人员则主要借助仪器、仪表或进行必要的拆卸来做定期检查。

1.4巡回检查中发现的问题要立即处理，不能解决的要及时向主管汇报，并

做好有关记录。

2、弱电系统的维尹保养

弱电系统维护是为了保持系统正常的技术状态，延长使用寿命所必须进行的

日常工作，也是管理人员的主要责任之一。系统维护工作做好了，可以减少停工

损失和维修费用，会带来良好的经济效益，因此必须重视和加强这方面的管理工

作。

维护保养工作是一项预防性的、有计划进行的经常性工作，其主要内容有根

据维护保养周期规定进行的加油、清洗、易损材料与零件的更换等工作，以及视

具体情况而进行的坚固、调整、小修小补等工作。

由于各种设备和装置的构造、性能、所起的作用以及工作环境不同，因此维

护保养的内容和要求也会有差别，需要根据制造厂商的使用说明书或维护保养手

册，结合使用场合的实际情况制订出各自的维护保养规程和制度。

23

（三）弱电系统的维修管理

1、定期维修

定期维修通常也称为计划检修，是按照一定周期进行检修的传统方式。这种

检修方式的优点是可以有计划地利用设备中长期停机时进行检修，人力、备件均

可以有充分的准备。

2、委托维修

设备的委托修理是本企业维修技术或能力上不具备自己修理需修设备的条

件，必须委托外企业承修。一般由企业的设备部门负责委托专业维修商、制造商

承修，并签定设备修理经济合同。目前绝大部分物业管理公司实行设备委托修理,

以便促进设备维修和管理水平的提高。

第三节给排水系统管理服务方案

一、给排水系统

（一）运行管理

1、配电房值班人员应对水泵房进行日常巡视，检查水泵、管道接头和阀门

有无渗漏水。

2、经常检查水泵左制柜的指示灯状况，观察停泵时水泵压力表指示。在正

常情况下，生活水泵、消防泵、喷淋泵的选择开关应置于自动位置。

3、生活泵规定每星期至少轮换一次，消防泵每月自动和手动操作一次，确

保消防泵在事故状态下正常起动。

4、泵房每星期五由配电房早班人员负责打扫一次，确保泵房地面和设备外

表的清洁。

5、按照水泵维修保养要求定期对其进行维修保养。

6、保证水泵房的通风、照明，以及应急灯在停电状态下的正常使用。

（二）维修保养管理

1、蓄水池（箱）的管理

根据环保和其它有关部门的要求，为确保水池水质，每半年应对水池清理一

24

次，操作要求如下：

1.1准备工作

1.1.1操作人员必须持有防疫部门核发的体检合格证。

1.1.2在计划清洗日三天前关闭进水阀门，让水池余水通过水箱向楼层供

水，避免浪费。

1.1.3在计划清洗当日告知监控中心准备清洗水池，井安排临时排风设施、

临时水源、橡皮管，打开水池出水阀。

1.2清洗操作

1.2.1当水池水位降低到1.05米时，将出水阀关闭，打开B3泵房顶部的

水池海底阀，并注意避免水池因负荷不均而造成水池壁受压变形产生裂纹。

1.2.2清洗人员从进口处沿梯下至水池底部，用清洁布将水池四壁和底部擦

洗干净，用清水反复冲洗干净。

1.2.3水池顶上要有一名监护人员，防止清三人员中毒，并控制水池水位。

1.3结束工作

清洗结束，关闭清洗水池的海底阀，打开水池进水阀开始蓄水。当水位达到

3米时，收好清洗工具，通知监控中心清洗结束，做好相关记录。

2、排水

2.1地下室深入地面3层，其污水不能以重力排除，污水集中于污水池，

然后以排水泵将污水提升至室外排水管中。

2.2化粪池是一种小型而简便的污水处理设施。池呈矩形，污水在通过化粪

池时，流速减低，水中悬浮物逐渐沉入池内成为污泥，由于厌气细菌的作用，能

在无氧的条件下分解有机物，进行消化，将污泥分解为沼气、二氧化碳及硫化氢

等气体和泥渣。化粪池集沉淀与消化作用于一池，设备简单，运行方便。

2.3污水通过化粪池的停留时间一般为8〜24小时，污泥在池中存积3-6

月的时间，以利污泥消化。

2.4化粪池每年清理一次。

（三）给排水管理制度

1、使用管理

25

1.1师生不得对设计安装的供排水管道随意改动，如确需改装应向业主单位

提出书面申请，说明理由并提交改装方案和图纸，经审核同意预交押金和施工管

理费后，由合格承包商施工。

1.2下水道内禁止倾倒易堵杂物。

1.3师生不得故意破坏水表等计量仪表及公共管道，如蓄意破坏水表或不通

过水表用水，按偷水处理。

1.4师生要按月及时缴交水费，不得拖欠；否则，业主单位有权停止供水或

采取其它有效措施。

1.5公共水路出现故障，师生应通知物业公司派人维修，不得擅自维修，如

因此造成公共设施损坏的，责任者应负全部赔偿责任。

2、维护管理

2.1供水系统上的水箱必须经常检查，蓄水量应保持满水，进出水阀应开关

灵活。

2.2供水系统上的贮水池，贮水量应保持在85%以上。

2.3消火栓及阀门管道应经常检查，如有损坏情况要及时报工程服务中心处

理。

2.4大学排水按设计规定排水，不得擅自变更或迁移，并严禁师生将废物倒

入或排入下水道内。

2.5因工作需要进入污水池、化粪池时，必须执行安全规程，严防中毒或发

生爆炸。

2.6各物业使用单位申请新增用水点时，必须要求其安装水表。

2.7给水管路上的贮水池必须定期清洗，清除的脏物不准直接排入下水道。

2.8凡因操作或检修等情况可能影响水质或水压时应事先提出措施，报上级

批准后再通知有关师生，方能动工。

第四节公共照明系统管理服务方案

一、公共照明系统

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公共照明系统包括：校区照明、楼道照明、大厅及办公室照明、应急照明。

二、公共照明系统管理要求

1.安保人员每天一次巡检，路灯、大厅、电梯厅、楼道等公共部位应保持

98%以上的亮灯率，如有缺损，应及时更换；

2.安保人员每月一次对泛光照明灯具、霓虹灯、大厅吊灯外观进行检查，

保持清洁完好，井保持98%以上的亮灯率；

3.安保人员每天一次巡检公共电器柜设备、遇有故障，应及时处置，保证

运行安全、正常。

4.工程人员应每周巡视两次学校内所有公共照明的工作情况，每半年全面检

查灯具的使用状况，及时更换损坏的灯具。

5.管理人员、秩序维护员、保洁员在日常巡视、作业中发现灯具损坏及时报

工程部维修。

6.工程部每半年统计各类灯具，灯管的使用寿命，制定合理的选材方案。

7.严格执行公司制定的不同季节路灯开关时间及供电回路要求。

8.节约用电，充分利用自然采光。

三、公共照明系统作业指导书

1.0目的

规范维修管理行为，保证学校公共照明的正常合理使用。

2.0范围

适用于各物业管理服务中心辖区内车库照明、道路照明、装饰照明、公共楼

道照明。

3.0职责

3.1工程技术部制定公共照明系统的维护保养规定及要求，并组织培训I。

3.2物业管理服务中心工程主管组织执行。

3.3物业管理服务中心工程班长具体安排工程人员开展工作。

3.4工程技术部经理或专业工程师定期组织抽查。

4.0程序

4.1各物业管理服务中心工程班长组织技术人员对本学校照明灯具进行

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统一编号，建立台帐。

4.2工程人员每周巡视一次所有公共照明的工作情况，对损坏的灯具及时

更换。

4.3工程班长每月上、中、下旬应对学校公共照明运行情况进行全面检查,

工程主管监督指导。

4.4工程技术部专业工程师每月对各学校公共照明运行情况进行抽杳1

次。

4.5工程班长组织工程人员每季度对灯具死角进行清洁工作。

4.6工程口按照规定时间开关灯光，若因天气原因或特殊情况需提前或延

期开、关灯的，须上报物业管理服务中心经理或工程技术部经理同意后可执行；

4.7节约用电，充分利用自然采光根据春、夏、秋、冬不同季节设定开、

关灯时间。

4.8应急照明，疏散标识灯实行24小时常开，发现问题及时维修、更换。

4.9对日常工作中发现的问题及时维修，维修、保养的记录要填写在《设

备设施维修保养记录表》。

第五节消防系统服务方案

一、治安、消防系统的内容

1、做好治安、消防设施设备的管理，安防设备的维修需要专门的技术，特

别是一些关键设备，应请有相应资质的专业公司。

安防自动化系统设备口常维护保养应做到：

1.1了解各种安防设备的使用方法，制定教学楼的安全防范制度；

1.2禁止擅自更改安防设备；

1.3定期检查设备的完好情况，对使用不当等应及时改正；

1.4检查电器、电线、燃气管道等有无霉坏、锈坏、溶化、堵塞等情况，防

止短路或爆炸引起火灾；

1.5检查调整现有设备的控制范围及设备功能；

1.6清洁监视器、录像机、主机、适配器、扩展器、云台控制器等监控设备;

1.7检查云台转动、镜头伸缩是否灵活，检查所有接线是否松动.

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1.8提高管理人员的安全与保密意识。

建筑物安防设备的管理主要包括：防盗报警探测器的检查、摄像机摄像头的

检查、门磁开关的检查、报警按钮的检查、闭路电视监视器的检查等等。

二、坚持安防监控值班制度

1、二十四小时严密监视大学监视区域的各种情况，发现可疑或不安全迹象,

及时通知值班保安就地处置，并及时通过对讲机向当值班长报告，且随时汇报现

场情况，直到问题处理完毕；

2、值班员必须遵守值班纪律，不得迟到、早退和离岗，上岗时必须保持清

醒的头脑，不得闲聊、吵闹、喝酒、睡觉。

3、定期检查、维修、保养好设施，使监控设施随时处正常状态。

4、发现监视设备故障要立即通知值班公共秩序维护员加强防范，并立即设

法修复；

5、记录当班的监视情况，严格执行交接班制度；

6、遵守交接班制度，做好交接班手续，无遗漏、无差错，监视设施无损坏、

无丢失，登记内容清楚、准确、及时，如实记录和反映情况；

7、保持监控室内卫生整洁，严禁无关人员进入工作室；

8、值班时精神集中，不准撤离岗位；

9、坚守岗位，保持高度的警惕性，发现可疑情况，严密监视，同时通知该

区域执勤的公共秩序维护人员或报告上级，密切配合，确保安仝。

10、发生情况时严格按照处理程序处理。

三、严格监控室的管理

监控室是整个大学物业管理的关键部位，要发挥监控室总调度、联系及协调、

控制作用，监控大学安防系统的运行状况，确保出现异常情况时能及时处理。

1、监控室管理制度

1.1监控室实行每天24小时专人值班监控；

1.2当值人员应严格执行交接制度；

1.3准确、真实、清嘶地填写值班记录；

1.4非值班人员严禁操作；

1.5谢绝与监控室无关人员入内；

.6除试听外，当值人员不得听音乐及广播；

1.7内要保持整洁，严禁吸烟；

29

1.8室内配备灭火器、充电式应急灯、防毒面具、备异常情况发生时急用。

2、监控室室值班员岗位职责

2.1负责监控消防自动化系统（FA）及闭路电视监视系统及电梯集控屏，防止

各种非法行为和意外的发生，受理用户的服务需求、投诉、建议和意见，协调公

司各部门之间的工作；

2.2要了解监控室内各系统的简单工作原理、性能和常规和维护保养工作，

熟练掌握各系统操作；

2.3监视、打印、记录各主要设备投入运行、停止时间、状