物业公司给业主管理制度

物业公司给业主管理制度一、总则（一）目的为加强本物业管理区域的管理，维护全体业主和物业使用人的合法权益，保障物业的安全与合理使用，营造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境，根据国家相关法律法规及本物业管理区域的实际情况，特制定本管理制度。（二）适用范围本管理制度适用于本物业管理区域内的所有业主和物业使用人，以及为本物业管理区域提供服务的物业服务企业及其工作人员。（三）基本原则1.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法履行物业管理职责，维护业主的合法权益。2.业主自治与专业服务相结合原则：充分发挥业主大会和业主委员会的作用，实行业主自治管理，同时接受专业物业服务企业的专业化管理和服务。3.公平、公正、公开原则：在物业管理活动中，遵循公平、公正、公开的原则，保障各方的合法权益，接受业主和社会的监督。4.服务第一原则：以业主的需求为导向，提供优质、高效、便捷的物业服务，不断提高业主的满意度。二、业主大会及业主委员会（一）业主大会1.业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，是本物业管理区域内物业管理的最高权力机构。2.业主大会履行下列职责：制定和修改业主大会议事规则；制定和修改管理规约；选举业主委员会或者更换业主委员会成员；选聘和解聘物业服务企业；筹集和使用专项维修资金；改建、重建建筑物及其附属设施；决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。3.业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。4.业主大会作出的决定，必须经与会业主所持投票权半数以上通过。对于筹集和使用专项维修资金、改建、重建建筑物及其附属设施的决定，必须经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。（二）业主委员会1.业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，对业主大会负责。2.业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会委员人数为[X]人，具体人数根据本物业管理区域的实际情况确定。3.业主委员会履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。4.业主委员会应当自选举产生之日起[X]日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。备案内容包括业主委员会成员的基本情况、业主大会议事规则、管理规约等。5.业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在[X]日内召开业主委员会会议。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员过半数通过。三、业主及物业使用人的权利与义务（一）权利1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督专项维修资金的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。（二）义务1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。四、物业服务费用（一）费用标准1.本物业管理区域的物业服务费用标准为[具体金额]元/月·平方米（建筑面积）。物业服务费用标准将根据本物业管理区域的实际情况和市场物价水平适时进行调整。调整方案将提前[X]个月在本物业管理区域内进行公示，并经业主大会表决通过。2.物业服务费用包含以下内容：物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；物业管理区域清洁卫生费用；物业管理区域绿化养护费用；物业管理区域秩序维护费用；物业服务企业办公费用；物业服务企业固定资产折旧；物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；经业主同意的其他费用。（二）费用交纳1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。物业服务费用自房屋交付之日起开始计算。2.业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。3.业主或物业使用人逾期交纳物业服务费用的，应当按照物业服务合同的约定承担违约责任。经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业有权依法提起诉讼。（三）费用调整1.物业服务企业应当每年向业主公布物业服务费用的收支情况。2.当出现下列情形之一时，物业服务企业可以提出物业服务费用调整方案：物业管理服务标准提升；物业服务成本上升超过[X]%；政府指导价调整等。3.物业服务费用调整方案应当提前[X]个月在本物业管理区域内进行公示，并经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。五、物业使用与维护（一）物业使用1.业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业的使用性质。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。2.业主、物业使用人在使用物业过程中，不得有下列行为：损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；占用或损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；违章搭建、私设摊点；在非指定位置倾倒或抛弃垃圾、杂物；违反有关规定堆放易燃、易爆、剧毒、放射性物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；未经批准进行装修装饰活动；法律、法规禁止的其他行为。3.业主、物业使用人需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。装饰装修管理服务协议应当包括装饰装修工程的内容、期限、禁止行为和注意事项等。（二）物业维护1.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常巡查、养护和维修，确保其正常运行和使用。2.业主应当配合物业服务企业的维护工作，不得妨碍和阻挠。3.物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造时，相关业主和物业使用人应当予以配合。因维修、更新和改造需要临时占用、挖掘道路、场地的，应当在约定的期限内恢复原状。4.专项维修资金的使用按照国家和地方有关规定执行。专项维修资金不足时，业主应当按照业主大会的决定续筹。六、公共秩序与环境卫生维护（一）公共秩序维护1.物业服务企业应当制定物业管理区域内的公共秩序维护制度，加强对物业管理区域的安全防范工作，保障业主和物业使用人的人身、财产安全。2.物业服务企业应当配备必要的秩序维护人员，设置门禁系统、监控系统等安全防范设施设备，并确保其正常运行。3.业主、物业使用人应当遵守物业管理区域内的公共秩序，不得妨碍和阻挠秩序维护人员的工作。4.严禁在物业管理区域内从事下列行为：打架斗殴、寻衅滋事；盗窃、抢劫、诈骗等违法犯罪活动；非法携带枪支、弹药、管制刀具等危险物品；其他危害公共安全和秩序的行为。（二）环境卫生维护1.物业服务企业应当制定物业管理区域内的环境卫生维护制度，定期对物业管理区域进行清扫、保洁，确保环境卫生整洁。2.物业服务企业应当按照规定设置垃圾桶、垃圾收集点等垃圾处理设施，并及时清运垃圾。3.业主、物业使用人应当爱护环境卫生，不得随地吐痰、乱扔垃圾、乱倒污水等。4.严禁在物业管理区域内焚烧垃圾、杂物等。七、绿化管理（一）绿化养护1.物业服务企业应当制定物业管理区域内的绿化养护制度，定期对绿化植物进行浇水、施肥、修剪、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好。2.物业服务企业应当合理规划绿化布局，保护绿化植物，不得擅自砍伐、移植、损坏绿化植物。3.业主、物业使用人应当爱护绿化植物，不得践踏草坪、攀折花木等。（二）绿化设施管理1.物业服务企业应当对物业管理区域内的绿化设施进行定期巡查、维护，确保其正常使用。2.绿化设施包括但不限于花坛、花架、绿篱、草坪灯等。业主、物业使用人不得擅自损坏绿化设施。八、车辆管理（一）车辆停放1.物业服务企业应当制定物业管理区域内的车辆停放管理制度，合理规划停车位，引导车辆有序停放。2.业主、物业使用人应当按照规定的地点停放车辆，不得随意停放。3.车辆停放应当遵守交通规则，不得妨碍其他车辆和行人通行。（二）车辆出入管理1.物业服务企业应当设置车辆出入门禁系统，对进出车辆进行登记和检查。2.外来车辆进入物业管理区域的，应当经业主或物业使用人同意，并按照规定进行登记。九、投诉与处理（一）投诉渠道1.业主、物业使用人对物业服务不满意的，可以通过以下方式向物业服务企业投诉：拨打物业服务企业的投诉电话：[电话号码]；向物业服务企业的客服中心进行书面投诉；在物业管理区域内设置的投诉意见箱内投递投诉信件。2.物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公布投诉渠道和投诉处理流程。（二）投诉处理1.物业服务企业接到投诉后，应当及时进行调查核实，并在[X]个工作日内给予答复。2.对于一般性投诉，物业服务企业应当在[X]个工作日内处理完毕，并将处理结果反馈给投诉人。3.对于较为复杂的投诉，物业服务企业应当在[X]个