2025年物业管理制度

2025年物业管理制度总则制定目的为适应2025年物业管理行业发展需求，规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本物业管理制度。适用范围本制度适用于本地区内各类物业的管理活动，包括但不限于住宅小区、商业物业、写字楼、工业厂房等。基本原则物业管理活动应当遵循业主自治、专业服务、公开透明、公平公正的原则，以提高物业服务质量和效率，实现物业的保值增值。业主及业主大会业主权利与义务业主是指房屋的所有权人。业主在物业管理活动中，享有以下权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，应当履行以下义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体办法由省、自治区、直辖市制定。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1.房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之五十以上的；2.首套房屋出售并交付使用已满两年，且房屋出售并交付使用的建筑面积达到物业管理区域建筑物总面积百分之三十以上的。业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开。经百分之二十以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，履行以下职责：1.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；2.代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；3.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；4.监督管理规约的实施；5.业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。业主委员会主任、副主任在业主委员会成员中推选产生。物业服务企业资质管理物业服务企业应当具有独立的法人资格，并按照国家有关规定取得相应的资质证书。从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。物业服务企业资质等级分为一、二、三级。国务院建设行政主管部门负责一级物业服务企业资质证书的颁发和管理。省、自治区人民政府建设行政主管部门负责二级物业服务企业资质证书的颁发和管理，直辖市人民政府房地产行政主管部门负责二级和三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受国务院建设行政主管部门的指导和监督。设区的市的人民政府房地产行政主管部门负责三级物业服务企业资质证书的颁发和管理，并接受省、自治区人民政府建设行政主管部门的指导和监督。服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。物业服务企业提供的服务包括但不限于以下内容：1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；2.物业管理区域内环境卫生的清扫保洁和垃圾的收集、清运；3.物业管理区域内绿化养护管理；4.物业管理区域内公共秩序的维护和安全防范；5.车辆停放管理；6.物业装饰装修管理服务；7.其他委托服务事项。物业服务企业应当按照国家和地方有关标准，制定具体的服务标准和操作规范，并向业主公开。服务费用物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，定期将物业服务费用的收支情况向业主公布，并接受业主的监督。物业的使用与维护物业使用业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业。确需改变物业规划用途的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施，不得改变用途。业主依法确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当在依法办理有关手续后告知物业服务企业；物业服务企业确需改变公共建筑和共用设施用途的，应当提请业主大会讨论决定同意后，由业主依法办理有关手续。物业维护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行定期检查和维护，及时排除安全隐患。物业共用部位、共用设施设备出现损坏时，物业服务企业应当及时组织修复。因维修不及时造成业主、物业使用人损失的，物业服务企业应当承担相应的赔偿责任。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的筹集、使用和管理，按照国家有关规定执行。监督管理政府部门职责房地产行政主管部门负责本地区物业管理活动的监督管理工作，履行以下职责：1.贯彻执行国家和地方有关物业管理的法律法规和政策；2.负责物业服务企业的资质管理；3.指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作；4.监督物业服务合同的履行；5.负责专项维修资金的管理和监督；6.处理业主、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉和纠纷；7.其他监督管理职责。街道办事处、乡镇人民政府负责指导、协助本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举工作，监督业主大会、业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。行业协会作用物业管理行业协会应当加强行业自律管理，制定行业规范和服务标准，开展行业培训和交流活动，维护物业服务企业的合法权益，促进行业健康发展。法律责任业主、物业使用人责任业主、物业使用人违反本制度规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处理：1.违反管理规约、业主大会议事规则的；2.违反物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度的；3.拒不交纳物业服务费用的；4.其他违反法律法规和本制度规定的行为。物业服务企业责任物业服务企业违反本制度规定，有下列行为之一的，由房地产行政主管部门依法予以处罚：1.未取得资质证书从事物业管理的；2.超越资质等