天津市远大紫庭名苑项目提报69p

远大集团天津工程提报北京迈驰博文商业管理2021-7工程介绍工程位于宝坻城区东南部,知识森林岛板块，工程西侧为锦绣香江工程,南侧为景瑞午后英格兰，均为在建在售。本工程东、北侧为住宅用地，待建。A地块总用地面积：8.8公顷总建筑面积：21.9万㎡B地块总用地面积：9.6公顷总建筑面积：22.4万㎡

C地块总用地面积：10.8公顷总建筑面积：25.6万㎡土地年限：70年工程占地：约10万平米总建筑面积：约25.4万平米容积率2.0建筑密度30%绿化率35%人均绿化面积≥0.5平米公共绿地面积≥5000平米产品设计满足“90-70〞要求C地块B地块A地块C地块经济指标园林景观风格：整个景观设计风格为简欧与自然的结合，和建筑风格相协调。既满足入住居民的尊贵感，又创造了生态环境，提高人们的亲切感、归属感，用精致创造人文，用疏朗创造生态.建筑规划风格：通过建筑高度变化形成丰富的城市天际线。建筑适当的开敞和围合，营造出完整且有体量感的中心景观轴线和细腻且尺度宜人的庭院景观节点。立面设计采用ARTDECO风格，外装修以石材、面砖、涂料相结合加以各种造型元素和装饰线条营造出高雅，甜美，尊贵的气氛。1号楼、7号楼标准层户型面积约为：91.75㎡-92.10㎡1号楼7号楼8号楼9号楼8号楼、9号楼标准层户型面积约为：90.23㎡-128.93㎡生态，宜居，休闲社区，满足客户“蓝印户口〞的购房要求。在满足容积率的前提下以板式高层、板式小高层为主。户型定位为80平米—160平米区间，除位于顶层的大户型可做跃层外，全部为平层套型。以两居室与小三居为主，少局部大三居、四居室。住宅产品定位：总体规划?天津市城市总体规划(2005年-2021年)?提出在“一轴两带三区〞的市域空间布局结构根底上，建立由中心城区和滨海新区核心区为主副中心外加11座新城组成的城市群落。新城将按中等城市标准建设，规划建设的新城是天津城市开展轴和开展带上的重要节点，是各区县的政治、经济、文化中心或重要的功能区，是带动区域开展的中等规模城市区域。这11座新城将承担起疏解中心城人口，聚集新产业、带动区域城镇开展的任务。11座新城包括蓟县、宝坻、武清、宁河、汉沽、西青、津南、静海、大港、周良新城及团泊湖新城。各新城功能定位明确，将分别建设成为国际港口、生态居住、休闲度假、商贸物流、观光旅游等功能性城市。其中，宝坻的定位就是在津北生态湿地，建设一座258平方公里的宜居生态新城。2021年市场形势研判天津市商品房供求量及成交价格走势市内六区商品房共成交76套环比下降28%，成交面积为9323平方米环比下降45%，成交均价为16900元/平方米环比下降20%。其中河西区的成交量涨幅最大为36%，红桥区的降幅最大为100%且没有成交。市内六区商品房成交均价最高的工程是水岸公馆，当日成交均价为28800元/平方米。环城四区商品房共成交188套环比下降29%，成交面积为18342平方米环比下降32%，成交均价为9300元/平方米环比上涨11%。其中西青区的成交量涨幅最大为18%，津南区的降幅最大为66%。环城四区商品房成交均价最高的工程是富力津门湖，当日成交均价为20500元/平方米。滨海新区商品房共成交97套环比上涨131%，成交面积为9788平方米环比上涨153%，成交均价为11100元/平方米环比上涨4%。其中塘沽区的成交量涨幅最大为213%，汉沽区的降幅最大为56%。保税区、新产业园区和空港经济区没有成交。滨海新区商品房成交均价最高的工程是紫云雅苑，当日成交均价为28500元/平方米。郊县商品房共成交177套环比上涨2%，成交面积为18575平方米环比上涨6%，成交均价为6500元/平方米环比上涨5%。其中武清区的成交量涨幅最大为45%，蓟县的降幅最大为50%，宁河县环比保持不变。郊县商品房成交均价最高的工程是保集玫瑰湾，当日成交均价为10600元/平方米。以上所有数据截止于2021年12月15日。宝坻区域商品房供求量及成交价格走势数据说明，近两月内宝坻区商品房供求量根本平稳，由于趋近年底，新盘投放量急剧减少，因此日均成交量新房为20套左右，二手房成交量为15套左右，随着传统淡季的到来，成交量有可能进一步减少。新房成交均价为6298元/平米，二手房成交均价为4115元/平米。地理位置周良新城，位于宝坻城区东南部。城区西北距北京70公里，南距天津70公里，东距唐山80公里，东南距中国北方重要的国际港口天津新港90公里，东距秦皇岛200公里，以宝坻为圆心一百公里半径范围内有3700万人口，占京、津、冀北地区总人口的60%。从宝坻出发5小时车程范围内，可涵盖华北、东北、西北、中原的47个大中型城市，辐射3亿人口，市场空间十分广阔。功能定位天津的卫星城，效劳滨海新区、效劳天津、效劳北京。建设目标以地热综合开发为特色，培育集休闲度假、国际会展、商贸物流、生态居住、高新园区、职业教育于一体的现代化效劳功能区。知识森林岛区位介绍区域竞品分析泰富橄榄树占地面积：37万平方米建筑面积：37.8万平方米建筑类型：板楼、塔楼容积率：1.02绿化率：40.5%整体规划：打造“多元化〞“个性化〞的现代高品位居住社区，在此区域中成为一座纯地中海风格的标志性建筑群落。景瑞英郡由景瑞地产开发的景瑞英郡位于本工程南侧，总建筑面积50万平方米，250000平方米(住宅),150000平方米(酒店),100000平方米(文娱康乐)。容积率1，绿化率45%。工程共四期，一期午后英格兰共8万平米。一期包括联排别墅和4、5层到顶洋房，共41栋。联排别墅户型面积区间为160-200平米，洋房户型为80-100平米。锦绣香江由香江集团开发的锦绣香江位于本工程西侧，占知识森林岛3000余亩。总建筑面积350万平方米，已修建三期。自身配套有酒店，商业街，7洞高尔夫球场等。容积率1，绿化40%。物业类别住宅项目特色豪华居住区,宜居生态地产,景观居所建筑类别板楼多层小高层装修状况毛坯环线位置外环以外

所属商圈宝坻

物业地址宝坻津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟)

交通状况驾车到宝坻津蓟高速2号出口九园站再向西开车10分钟即到。免费看房班车可到河东区南方灯开盘时间2010-04-25

入住时间2011年年底

容积率1.00

绿化率40%

户数总共20000户预售许可证津国土房售许字[2008]第249号，物业费1.80元/平米·月

物业公司广州锦绣香江物业管理有限公司（天津分公司）开发商天津市森岛置业投资有限公司

售楼地址津蓟高速2号出口(九园站西行10分钟)锦绣香江水城房价均价7000元/平方米锦绣香江水城打折优惠信息

全款9.9折锦绣香园林规划锦绣香江实景图区别锦绣香江气势／细节期房感觉培养锦绣香江以内院为主比弗利城占地面积：400万平方米建筑面积：560万平方米建筑类型：别墅、联排别墅、高层容积率：1.4绿化率：未定整体规划：影视基地、国际超七星级酒店、国际会议会展中心、总部基地、游艇俱乐部、酒店式公寓、高档低密度住宅、高档商务会所。明发国际城占地面积：133万平方米建筑面积：200万平方米建筑类型：别墅、联排别墅、高层、商业综合体容积率：1.5绿化率：未定整体规划：集休闲、娱乐、购物、餐饮、旅游、文化、运动、办公、居住等功能为一体的商业中心。天房集团占地面积：2353万平方米水利工程占地面积：1280万平方米住宅、产业基地、根底设施占地面积：1073万平方米整体规划：工程分七个功能区，包括健康产品制造区、健康效劳区、健康逸居区、养生文化村、健康农业示范区、亲水健身观光区和综合效劳区。远大集团工程初步建议区域环境东有潮白新河，紧邻黄庄洼稻区湿地，南靠引青入潮，西有青龙湾河，区内水系纵横，植被丰富，具有明显的水城特色；地下有丰富的优质地热资源。交通环境周边有津蓟高速公路、九园公路，即将建设的京唐高铁、津蓟轻轨等多条交通干道，对外交通十分便利。初步定位以休闲旅游业为主导，展现北方“水〞城特色的生态宜居之城，打造休闲娱乐之城、宜达之城、魅力水城、宜居之城、生态之城。土地现状工程位置现状本案规划区域金瑞英郡锦绣香江工程难点优势1、交通便捷。该区西侧为津蓟高速公路和轻轨交通线路，宝白公路紧邻规划区西侧，具有良好的通达性，也为该区提供了TOD—面向公共交通的开发模式。轨道公共交通开展与土地利用开发紧密结合，从而实现城市社会经济的可持续开展。2、该区紧邻宽阔的潮白河，蜿蜒的河流，纵横交错的沟渠，自然水环境极佳。周良庄地热以其温度高、水量充足、矿物质含量高居全国之首。极佳的自然水环境和优越的地热温泉资源为知识森林岛所涉及的旅游休闲度假提供了有利条件。3、辽阔平坦的土地，充裕的土地资源为该区提供了充足的开展空间。

工程优劣势工程定位思路:与周边工程差异共存差异化:与周边开发商的优势及特点区分突出工程本身的主打特点及风格突出产品整体调性的高度在细节的实施方面深入工程定位思路:与周边工程差异共存共存性:对于整体环境打造的统一档次水平保持一致区位特点的借势衬托同类卖点的统一性和完整性营销模式的借鉴和提升组织看房上的新颖开奔驰——去看房组织看房上的新颖坐游艇——去看房销售分析:购置客群范围定位:北京30%天津50%河北20%根据经验:销售目标范围要立足天津辐射京冀,销售分析:营销体系展示推广现场效劳销售接待售楼处成品园林展现示范区建筑样板间保安效劳保洁效劳物业效劳效劳推广诉求〔工程核心价值〕推广渠道客户活动及业主维系成品园林展现示范区：成品园林展示万科·霞光道5号400多株成树移植成树移植，展现成熟社区感；多层次绿化，乔木、灌木和草地、盆栽花卉，绿带多项选择用北方常绿植物大叶黄杨、金叶女贞、金边雀舌、法国梧桐、紫叶小檗等，确保四季常绿的景观效果。园林与建筑风格和谐统一。玛歌庄园建筑掩映园林之中在展示环节中，成品园林展示最为重要。建筑表达整体社区建筑风格；注重建筑与园林之间的层次关系，呈现出建筑在绿化中的掩映效果示范区：售楼处弱化销售气氛，为销售造“势〞。陶艺沙盘区域图〔羊皮制〕售楼处外部昭示明显；多数工程将社区会所作为售楼处，在给客户体验尊贵感的同时，给予客户一定压迫感；兼顾售楼处外的景观处理。洽谈区外走廊售楼处外部示范区：样板间表达室内特色符号〔如弧形窗、壁炉〕；设计增加生活化气氛，从客户角度出发，贴近客户置家梦想；可适当以女性化视角打动家庭中的女性成员；表达完整生活，包括精装私家庭院。注意光线和窗外风景女性化视角生活化居住气氛的样板间设计更能引起客户共鸣，激发购置冲动。一、从客户出发，梳理成交业主或有效到访客户，进行案例分析和客户复原；推广诉求：二、从客户关注点中，提炼工程的核心价值点，报广、户外线上集中引爆；三、利用高端客户对珍稀资源的占有欲，用直观数字和工程实景图片刺激客户。诉求准确是推广成功的根底，推广诉求＞推广渠道。针对精细化营销。推广渠道：数据库1.短信5.私家宴2.营销3.直投6.特种兵4.

活动精耕短信内容，占位高端，每次诉求一个价值点；使用同一数据资源不可过于频繁，发送周期为二个月一次。详细筛选资源，剔除缺失详细地址的资源；物料以大规模工程实景图为佳。专人负责跟进持续！“量〞积累实现“质〞飞跃。频次不宜过多，半月一次，准备充分；限制参与人数，时间不超过2小时；主题选择、气氛营造、高端效劳是活动的要点。圈层活动为现场造势，起到有效口碑宣传的作用。圈层活动葡萄酒品鉴风水讲座西洋画展名车展示试乘试驾海鲜烧烤销售接待〔沟通说辞〕说辞故事化，用客户的话去影响客户。话题、故事?天津市场格局?销售接待〔沟通技巧〕对工程深刻了解后的心理优势——做足高调姿态释放市场定位气势—沟通姿态为客户提供清晰的专业意见——传达工程信心不是在售卖，而是帮客户把握最正确置业时机果断—决策支持为客户提供友谊式的效劳——轻松应对充分了解客户需求，情感打击情感—客户经营销售经验融入销售技巧之中。销售接待〔客户管理〕客户把控力运用到客户管理之中。经验、判断?意向客户的快速落定??成交客户描摹??意向客户的甄别??客户沟通话述??有效客户的跟进?现场效劳得体的微笑与致意，让客户体验与其身份相符的高端效劳，为工程品质感加分；30秒内茶点提供,五星级酒店效劳是标准。多数人为少数人效劳，彰显客户尊贵身份。物业效劳多重保安系统，感受社区的平安性和品质感。入口处的仪仗兵敬礼车场停车引导售楼处门前的形象岗迎宾营销建议:4.产品档次及风格:根据购置客户需求,以及周边其他工程现状及未开发方案,产品仍定位要走高端路线,与环境结合以欧式风格为主.

营销建议:5.工程特点建议:工程主门的辉宏气势,强调入口处的档次和园林景观的大气风格.同时在细节处的精雕细作.

营销建议:6.渠道销售:针对目标客户群在北京\天津\唐山等地设立外展厂,加强与目标客户的面对面交流移动销售车:将环境体验与客户需求结合利用北京\天津\唐山等地工程的资源和连动开展销售活动

2021年营销策略2021年3月~5月份，准备工作期主要推广工作：2021年3月~4月份，工作准备期主要推广工作：1、人员培训2、销售文件准备：统一说辞，销售流程，销售文件3、销售道具制作：楼书、VI、宣传单页公司简介

迈驰博文地产全案机构：公司组成：美国迈驰博文公司北京迈驰博文商业管理迈驰博文商业管理〔天津〕分公司北京迈驰房地产经纪开展战略：在全国进行商业地产全案营销筹划商业经营管理效劳拥有一支实力雄厚的国际化精英团队拥有丰富的房地产全程操作经验和国际渠道资源公司简介

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