天津力高阳光海岸上半年工作总结 下半年推广计划90p

2021力高阳光海岸上半年工作总结&下半年推广方案目录二、上半年市场分析三、上半年现场总结四、下半年工作思路限购持续发力；地方微调被停；纵观国内市场；求稳仍是关键。温家宝4次讲话、住建部5次表态坚持房地产调控不动摇深化限购新政撤回救市叫停央行降准、降息天津减税微调舌尖上的天津地产市场二、上半年市场分析2021年5月，天津商品房新增供给量为230.68万平米，环比上升59.66%，同比上升50.04%。5月份开发企业推盘意愿强烈，推货量比4月份高出近60个百分点；伴随着供给量的大幅增长，存量持续增长，目前整体商品房存量已经高达3109.87万平米，出清周期攀升至接近40个月，市场销售压力较大。滨海新区由于2021年成交低迷，上一年剩余货量较大，2021年上半年又有新增工程亮相开盘，因此供给依然是天津市主要供给区域，由于去化能力有限，滨海新区供求矛盾突出，预期下半年竞争更为剧烈。供多需少成交低迷舌尖上的天津别墅市场别墅类房地产首次进入限制禁止用地目录根据国土资源部、国家开展改革委日前联合印发的通知，?限制用地工程目录(2021年本)?和?禁止用地工程目录(2021年本)?即日公布实施。与同时废止的2006年目录和2021年增补目录相比，新的限制、禁止用地工程目录增加了住宅工程容积率不得低于1.0(含1.0)的限定。首次列出住宅工程容积率不得低于1.0的标准与国土资源部近两年为标准房地产用地供给管理，对用地容积率控制标准作出的限定保持一致。这对于目前的别墅市场是个利好吗？时下这个市场，别墅能卖的动吗？典型工程2021年成交：那叫一个惨淡从2021年1月1日起至6月30日，天津别墅市场未有一个工程成交量超过50套！项目套数总面积销售额均价万科朗润园213363.237130382421201艾维诺森林1188.4316843508939中惠团泊湾144157.9344789858292至道庄园6605.156226009292金地紫乐府41450.134042000027873万科东丽湖南岛226029.227630202412655领世郡普霖别墅62091.053884327618576团泊湖光耀城4910637.81986398689273松江梅江南别墅4号院51799.795551472130845国耀紫溪别墅185181.7460776646117292021年上半年，主要竞品别墅成交10套，成交低迷，水木清华于5月18日二期开盘，但是成交2套。由于别墅市场同质化严重、存量较大、亮点缺乏，购置别墅客群有限，新亮相别墅工程均受到不同程度的冲击。滨海6个月仅成交10套别墅项目套数面积金额(万元)均价水木清华92127306114390滨海湖1252.1241916657弘泽制造0000清谷0000别墅合计102379.12348015523.5我们可以理解为：力高阳光海岸碧桂园滨海城中澳皇家游艇城东海岸瞰海轩芦花庄园蓄客严重缺乏，开盘普遍延期中澳皇家游艇城工程工程竞争关系：中澳皇家游艇城对外预计9月份开盘，但是由于产品重新整合、因此延期开盘，目前没有其他推广动态。产品形式：高层、联排、双拼、独栋首期总建筑面积约17万㎡容积率为0.9绿化率为35%别墅面积区间在600㎡-1500㎡。〔现调整为200-300㎡户型区间〕原定9月开盘，根本无法实现产品形式：双拼、联排、小高层双拼面积：257-275平米联排面积：190平米小高层面积：77—110平米建筑面积：11.8万平方米占地面积：9.9万平方米容积率：1.2绿化率：40%总户数：1052户工程动态：四个外展同时蓄客，售楼处6月底开放，由于蓄客严重缺乏，开盘时间由7月份推迟到9、10月份。但是目前产品手册、户型图还没有出街、工程动作缓慢。〔可能采取暗销或者推迟到明年销售〕碧桂园滨海城工程推进缓慢，开盘时间频频拖延芦花庄园3期平面图动态：目前由于滨海整体市场低迷、其延长蓄水期，具体开盘时间待定。开盘时间现已推迟东疆港板块蓄客严重缺乏，开盘遥遥无期东海岸工程动态：东海岸外展场2021年7月开放进行蓄客。售楼处、样板间2021年10月对外开放，现会员招募已开始。7月21日工程开盘，首推56套房源，排卡验资44组，最终认购25套，在蓄客将近一年的情况下，成交不是很理想。产品形式：高层面积区间：60-150平米总占地面积：25.5万平米总建筑面积：38万平米容积率：1.5瞰海轩工程动态：瞰海轩工程将开盘8栋楼座，为18、22、27层到顶的高层，2梯4户和2梯6户。现正在进行会员招募〔免费入会，并可享受购房98折优惠〕。该工程于2021年7月外展场开放，原定于2021年4月份开盘，目前由于排卡客户较少，工程将延长开盘时间。产品形式：高层面积区间：58-137平米总占地面积：13.58万平米总建筑面积：30万平米容积率：2.48三、上半年现场总结推广时时跟进，现场逐渐发力2012年1-6月竞品来电、来访、成交分析表

本案滨海在售别墅待售

力高阳光海岸(待售)滨海湖贻成水木清华碧桂园滨海城2012年来电来访成交来电来访月成交来电来访成交来电来访成交1月4007619800002月10015110171010003月112026120191420004月58190542603511335905月652103113036212455506月56200241102513148540合计1956201577911417791281180备注碧桂园滨海城，5月份在开发区高端低端启动4个外展进行蓄客、来访效果较好；但是意向客户不多，目前项目蓄客严重不足，已经延期至8月底至9月开盘；市场冷淡、目标客户关注持续低迷截止到2021年6月30日，力高·阳光海岸工程累计到访62组〔含6组电转访〕，累计咨询195组，累计CALL客意向95组。客户年龄统计分析A25以下B26-30C31-35D36-40E41-50F51-60G60以上合计到访数量0815192062来电数量444744826195CALL客数量0925421995客户年龄统计分析从图表上看，到访客户多以35-50岁左右的人士为主要意向群体,这局部人群相对事业与家庭较稳定，具有一定的经济根底和实力，购房也多以改善为购置目的。年龄稍微年轻的客户群体也是较多的关注工程的高层产品，应该可以确定为刚需客户。

A市内六区B开发区C塘沽区D保税区E大港区F汉沽区G新四区H津郊四县I外省市J外国合计到访数量62719100009062来电数量5776632157670195CALL客数量122847014111095客户居住区域统计分析阳光海岸客户来电客户关注度分析2021年11月-2021年6月来电客户客户关注度分析图2021年11月-2021年6月来访客户客户关注度分析图蓄客时间短，目前客户量缺乏，需要利用下半年时间进行有效蓄客。截止到2021年6月30日，阳光海岸通过媒体推广、筛选后累计有效来电195组，来访62组，合计243组，客户蓄客量较低。月份来电来访合计2012年1月4042012年2月1012012年3月112132012年4月5819772012年5月6521862012年6月562076合计19562257因此，我们发现。。。我们该怎么做？四、下半年工作思路线上塑形象

线下挖渠道线上形象塑造拓客启动期7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月开盘快速收客期蓄客冲刺期〔认筹〕开盘筹备期〔含开盘〕根据开盘节点调整线上推广策略：变群众媒体轰炸为活动事件渗透广告推广遵循3原那么：1、工程的新闻性：以纯海居住创造新闻点2、工程的公信力：以旅游区首发身份赢口碑3、工程的价值感：以体验价值来塑造核心力官方渠道做影响力策略核心:借力政府，以事造势资源渠道做客户策略核心:锁定圈层，围拢客户自创渠道做口碑策略核心:选定目标，炒作话题活动——事件营销话题营销嫁接资源强势炒作快速引起社会关注本工程将聚合高端的跨界平台全国首家社区慈善机构·整合资源担负社会责任·与知名慈善机构挂钩慈善晚宴慈善拍卖助养天津SOS儿童村孤儿大爱无言·用爱心演绎人生奢华『阳光海岸商学院』企业家提升·交流平台To

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everything名牌商学院定点授课课堂·企业成长课堂·世界经济系列论坛企业家交流平台·企业精英联谊·商机创造·人脉资源建立力高阳光海岸滨海旅游季巅峰人生，奢享生活活动时间：8月-9月充分利用一年中最好的季节展示旅游区3大亮点最大化活动吸引力“三板斧〞活动推进“五个一〞一周的事件前宣，最大化引发焦点关注一次多方〔政府、媒体、工程〕活动预热一天滨海旅游区全景游一次〔工程特质，码头、海景等〕海生活体验一个〔网络、纸媒、电视播送〕多媒体联动的话题炒作提前一周进行事件前期炒作软宣前置，引发震撼以旅游区、妈祖文化园亮相为噱头全媒体同时发力，广度铺面一次政府、媒体、工程的空前联动扎根海生活感受海风情一天滨海旅游区全景游一次完美的海生活体验全程照片，视频，展示于销售中心文化墙品牌观摩，客户维系客户升级，初步摸底2021年11月-2021年1月客户升级，形象提升蓄客400组天津妈祖文化节活动时间：9月1.政府：官方口吻，强调公信力2.信众：群众传播，增强影响力3.工程：主观推介，传播美誉度三方互动，推介工程工程植入之一：协办方力高阳光海岸将作为全球最高的妈祖圣像的建造者出现。赢得信众的支持。工程植入之二：借势官方媒体在事件的官方媒体传播通路中，始终贯穿力高阳光海岸作为活动的协办方出现，增强知名度。工程植入之三：软宣为事件正名软文和线上的推广传播中，紧抓住“建造妈祖圣像，协办文化节〞两大关键点进行传播，增强官方性。力高品牌中国行活动时间：11月力高品牌中国行客群：原有客户积累形式：组织重点客户及媒体参观力高开发工程活动诠释：1、丰富销售说辞，加强客户保温2、培养客户忠诚度，让媒体发力福建·瑞士花园合肥·柏林春天福建·阳光曼哈顿【大型活动】阳光海岸工程推介会天津海居顶峰论坛活动时间：12月〔客户排卡活动〕1.开发商2.规划设计、园林设计单位等3.媒体4.政府5.专家五方视角圆桌会议规划天津海居格局四大活动目的：1.政府口吻增强兑现信心2.官方活动增强工程影响力3.论坛话题促进公益形象4.客户排卡筛选议题：展望滨海旅游区未来格局媒体支持：多方报道，盘活板块人气视角：以承办方出现，强化公益形象话题：名博互动，炒作天津海居排卡、收取诚意金：以现金优惠、优先选房权，会所会员资格为噱头，收取诚意金，夯实蓄水客户。线下挖渠道拓客蓄水期期7月8月9月10月11月12月1月2月3月4月客户夯实期蓄客冲刺期〔认筹〕开盘筹备期〔含开盘〕线下挖渠道拓客蓄水期期外展蓄客企业、社区拓展全民营销8月航母游外展蓄客之打造精英团队销售技巧培训产品设计培训区域版块培训增值培训阳光海岸培训体系开展商品牌培训序号星期时间培训课题负责人员1每周周五9：30-10：30奢侈品培训（名车）诸葛满昌2建筑风格解析李程3房地产二手市场买卖知识张蕾4奢侈品培训（名表、珠宝）窦芳菲5别墅豪宅销售技巧、销售心理窦芳菲6贵族运动（高球、马球、马术、游艇）诸葛满昌7奢侈品培训（手袋、服饰）窦芳菲8专业化妆技巧窦芳菲9养生知识（安利）张蕾10顶级烟、酒、茶文化诸葛满昌销售人员是豪宅营销中非常重要的一个环节，工程的卖点在筹划同事的提炼及广告公司演绎后，最终都需要转化为销售口径由销售同事传达给客户。勤修内功-攘外必先安内提升销售人员整体质素：因为只有了解目标客户生活，才能真正了解其需求。销售培训是整个营销筹划思路实施最后最重要一环知己知彼-狭路相逢勇者胜提升销售人员对竞品的了解及市场的是制度：因为只有了解竞品产品、了解市场，才能运用自己产品的优势来刺激客户的购置欲。外展蓄客之CALL客call客方向：滨海新区地源高端客户资源；建议：建议购置重点竞品来电来访资源，有效分流竞品客户对竞品精准客户进行电开，并提前制定好针对性打击说辞，直观分流竞品客户例如：9-10月份碧桂园滨海城如果价格出街，我们那么根据其价格也适当释放出自己海景一期价格，运用产品品质打压竞品产品。外展蓄客之DM收客DM派发是工程宣传最直接、有效的收客途径。地点：金元宝滨海国际购物中心友谊名都财富星座等时间：周末及商场节点活动，由案场经理排班、轮值进行DM单派发工作周完成DM派发数量：500份根据竞品工程重要节点进行针对性客户拦截根据重点竞品销售节点，针对性进行拓展工作，设置小蜜蜂进行客户拦截，针对性派单直销分流竞品客户建议：如果9-10月份碧桂园滨海城有节点、开盘活动、可聘请派单公司沿着〔中央大道与海博路交口〕主干道进行客户拦截及工程的宣传工作。外展蓄客之短信轰炸居住形态消费形态工作形态高端社区和周边社区塘沽、滨海新区高端居住社区华纳豪园、伴景湾、万通新城、御景园……高端消费场所单客消费4位数：友谊名都、金元宝国际商城单客消费3位数：周记海鲜、大富豪名车保时捷、法拉利、悍马、宝马、奔驰、雷克萨斯奥迪、沃尔沃银行存款500-1000万以上：中行私行、招行私行存款500万以上：各银行VIP客户企业法人特定行业：注册资金200万以上的企业法人：银行、教育、电力、钢铁、医院、报社等短信——点对点精准客户营销，高频次、多渠道资源覆盖企业、社区拓展拓展企业示意渤海石油交通部北海校助局天津基地和泰集团（中国）投资有限公司港务局天津市塘沽区交通部天津水运工程科学研究院天津登发实业有限公司中海油田服务股份有限公司北京大旺食品有限公司天津分公司中冶天工集团\渤海石油通讯公司天津安必森生物技术有限公司法国国际检验局汉沽电厂天津双源电力设备制造有限公司中海营集团的照明事业丰田汽车罗姆半导体（中国）有限公司三荣装饰工程有限公司汇丰能源天津丰星电子有限公司金雄（天津）彩印有限公司天津汇洋石油储运有限公司德勤会计师事务所天津分所塘高法门制造有限公司滨海新区局部重点企业分布上述企业随着拓展的跟进会时时更新通过练习企业“关键人〞进行产品的宣传；在有规模的企业可以进行小型的产品推介赞助知名企业年会及其他节点活动起到工程宣传作用；释放工程信息、释放全名营销及其他奖励措施方案；获得直接有效的客户资源，便于后期产品推介等活动；渠道拓展小组〔合富特种兵〕拓展工具:IPAD数字化、工程手册、拓展礼品等目标蓄客130组社区拓展资源所属社区社区名称社区数量华纳社区华纳豪园、御景园邸、阳光新园、博美园、格林园、5雅园社区康隆苑、鲲鹏苑、、动检公寓、商检公寓、南江小区、中盈小区6康翠社区嘉德园、阳光新干线、金色阳光、青海园、华馨园5泰丰社区泰丰家园、泰丰二期、枫景园、桐景园、傲景苑、伴景湾6芳林社区芳林泰达园、鸿泰花园别墅、泰达新天地、泰达时代、云锦蓝庭5通过对高端社区的渠道宣传，扩大本案在滨海新区的影响力和知名度，并且搜集本案目标群体；8-11月渠道拓展小组通过社区的宣传，搜集75组高端目标客户群体；全民营销团购：通过拓展针对周边企业及政府官员，口碑营销把握大客户资源针对客群：附近的机关、企业的中高管；高尔夫俱乐部会员；当地实力客户；团购原那么：有针对性向如上客群释放工程信息，5人以上团购给予一定点位的优惠，在小圈层内持续制造话题，进行口碑传播；请进来-全民营销。。全民营销。“老带新〞：运用全名营销给予老业主1万元现金奖励之外，额外赠送老业主1年物业费用，是老业主真正得到实惠。客户维系：“老带新〞，购房可专享工程会所、高尔夫、游艇俱乐部会籍“专享会籍〞：但凡购置本工程的客户，均享用临近的高尔夫球场\游艇俱乐部的会籍一年，或视工程会所的经营状态，以会所效劳作为附加值进行赠送，促进成交。请进来-圈层老带新。。全民营销工作方式：选择银行、地产及与高端客户有接触行业的工作人员开展为特种兵；采用工程推介会、私家宴方式与其接触，并保持定期沟通，传递联动成功案例，鼓励推介。执行建议：与特种兵的推介，直