力高赏筑咸阳项目全程策划提报77p

赏筑机构荣誉出品力高·御景湾工程提案核心思路：前期定位之产品线战略后期营销之开展线战略区域极核下的资源社区营造体系高点占位下的集合营销圣战Part1：区域极核下的资源社区营造体系品牌优势区域价值地块价值产品分析力高地产，必须充分发挥自己的品牌话语权、号召力、以及领导力，企业才能立于不败之地，工程才能立于不败之地。力高地产的品牌优势：1、中国地产百强，是一家实力雄厚的大型综合性房地产公司。2、精工品质，配套完善。正如力高所倡导的“精端著造，传世荣耀〞区域规划：关中—天水经济区地处亚欧大陆桥中心，处于承东启西、连接南北的战略要地咸阳：重点开展装备制造、能源化工、新材料、电子信息、建材、物流、旅游产业咸阳市关中—天水经济区包括：陕西省西安、铜川、宝鸡、咸阳、渭南、杨凌、商洛〔局部〕和甘肃省天水所辖行政区域，面积7.98万平方公里，区域总人口近3000万。城市开展定位：咸阳是“关中天水经济区〞内核心城市两个成员之一，客观上成了西安的配角，同时也因为配角成了经济区的“龙头〞。按照?关中—天水经济区开展规划?，咸阳以先进制造、能源化工、物流等为重点的产业开展调整方向和产业布局，以及与西安、宝鸡等城市的产业分工和合作，建设西咸国际化大都市。咸阳城市定位西咸一体的国际化大都市关中天水经济带核心城市城北板块：北城地段上相对偏僻，配套资源较少，但其依托丰富的教育资源使得发地产开发开展迅速，其定位为北部大学城。城西板块：配套相对较少，但是随着高新区的后势开展，因此本区未来的开展前景之日可观。城东板块：城东为传统的第一产业聚集区域，并非楼市的热点板块，配套欠缺，房地产开发工程相对较少。城北板块新兴热点区域稳定开展区域开展成熟区域城东板块世纪大道板块城西板块城中板块咸阳开展格局：城中区为中部商贸区域，城北区开展为大学城区，城西、世

纪大道逐渐成为开发热点；城东区为产业集中区域承载人文，经济，生态于一体地块价值研判：12都市生态区兼具经济、生态、人文三大属性，以高起点的规划优势，必将成为咸阳最宜居的生态新城。城西板块SWT交通优势：紧邻快速干道，区域大交通路网完善o城市配套欠缺，居住氛围差。地块优势：稀缺型千亩大盘品牌优势：力高地产，百强地产品牌区位优势：国家级高新技术产业开发区、两寺渡千亩生态公园千亩大盘，有利于实现力高品牌落地跃升千亩生态公园，潜力无限国家级高新技术产业开发区，前景看好市场空白，升值潜力大，区域内竞争项目少，可塑性强大盘运营有风险。政策及市场的不可预见与不可控性。周边中小型项目及城中村带来价格威胁。大盘引擎有限，对快速去化支持不足。地块SWOT分析竞争产品研判：竞比工程区域分布丽彩潮流港湖滨壹号壹品峰境荣城西苑华泰世纪华苑国润翠湖聆水居旭光光明城中华世纪城城投时代丽彩·溪悦城书香河畔枫景苑中华馨园丽彩怡和润源西西安小镇丽彩·珠泉华府御园怡和花园启迪书香逸居亿龙金河湾金泰丝路花城先河国际社区宏宇健康花城奥林匹克花园八水清和坊世纪优盘柏林春天明清二十三坊亨星锦绣城项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价大秦御港城秦皇路与滨河西路交汇处高层532580-140㎡290㎡（复式）两房、三房、四房7000元/㎡塞纳绿洲民生路43号高层1183285-140㎡两房、三房待定国润翠湖渭阳中路高层，小高层802289-370㎡两房、三房6300元/㎡紫裕兰亭毕源路西段高层40--94-128㎡两房三房待定凤凰世家北门口高层803645-120㎡一房、两房、三房5500元/㎡城内板块楼盘分布示意图城中板块：最为成熟的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘聚集，客户来源广泛，区域认同度高人民路秦皇路渭阳路东风路大秦御港城塞纳绿洲紫裕兰亭凤凰世家国润翠湖板块特征：近几年咸阳市重点开展的综合性板块，开展速度快，城市面貌、环境较好、根底设施较完善。楼盘特征：中等规模楼盘居多，小高层、高层为主，产品随楼盘梯次不同差异较大。价格水平：集中在5500-6500元/m2，洋房产品多在7000元/㎡以上。客户情况：本市的公务员、企事业单位员工、企业主为主，局部西安客户。城南板块楼盘分布示意图项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价奥林匹克花园世纪大道东段小高层、高层82810088-110㎡两房、三房、四房5700元/㎡金泰丝路花城世纪大道中段洋房、小高层高层11832143-243㎡（洋房）47-52㎡（复式）一房、两房、四房、五房6800元/㎡（洋房）7200元/㎡（复式）先河国际社区世纪大道西段高层，小高层1503050-133㎡一房、两房、三房5500元/㎡西西安小镇世纪大道东段别墅、洋房52525240-390㎡四房、五房18000元/㎡亿龙金河湾一号桥南多层，小高层高层33331125-169㎡三房5900元/㎡世纪大道西西安小镇奥林匹克花园亿龙金河湾金泰丝路花城先河国际社区世纪大道板块：开展速度最快的城市综合功能新区，区域价值高，中高端楼盘聚集，客户来源广泛，区域认同度高板块特征：传统的高校聚集地，生活、市政配套较为成熟，交通便利，教育配套更是区域的核心价值点；咸阳房地产市场开展较早的区域，一直受到消费者追捧。楼盘特征：工程不多且多数规模小，高层为主，少量小高层，产品以两房、三房为主。价格水平：均价集中在4500-5500元/m2。客户情况：依托教育资源，吸引全市以及外来的中端客户。城北板块楼盘分布示意图项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价四季阳光文林路中段高层16--78-121㎡两房、三房4600元/㎡丽彩怡和润源玉泉路9号高层882244-126㎡两房、三房5300元/㎡日月星城文林路东高层，小高层5507089-370㎡两房、三房、四房、五房5100元/㎡文林路日月星城丽彩怡和润源秦皇路四季阳光城北板块：人文气氛浓厚，配套较为成熟，吸引了来自全市甚至外来的追求学府气氛的客群板块特征：传统老工业区，城市形象落后；由于渭河、沣河的影响，在城东环境的改造正在逐步推进；在地热城的开发中，城东东部的环境也在逐步改善。楼盘特征：工程较少，中大规模居多，中端物业为主，多为高层、小高物业，产品多以舒适型两房、紧凑型三房为供给主力，两房面积在90-100㎡之间，三房多为110-120㎡之间。价格水平：均价集中在5000元/㎡左右。客户情况：城东企业职工，周边县市居民为主，随着未来区域开展及形象提升，市内客户逐渐增多。城东板块楼盘分布示意图城东板块：传统老工业区，工业能源集中地，板块虽靠近西安但整体开展具有一定的局限性项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价锦绣城东风路与朝阳路交汇小高层、高层1162591-120㎡两房、三房、四房5500元/㎡博尚新都朝阳2路中段高层5011.540-119㎡一房、两房、三房5000元/㎡紫韵东城化纤路1号小高层、高层5005090-113㎡两房、三房4900东风路金旭路朝阳路锦绣城博尚新都紫韵东城城西板块：受制于区域落后的形象，区域开展缓慢，房地产开展水平相对滞后，供给少，规模小，客户以区域内部为主板块特征：城中村较多，形象不佳，开展速度缓慢；受旧城改造进程的限制，高新区的规划利好对区域的提升作用短期内较难充分表达，居住型板块，房地产市场开展相对滞后。楼盘特征：多为中等规模楼盘，高层为主，中端品质价格水平：主要集中在3700-4500元/m2。客户情况：城西客户为主，低价吸引大局部周边县市客户。城西板块楼盘分布示意图项目名称地址物业类型占地面积（亩）建筑面积（万㎡）面积区间主力户型均价梧桐花园西阳村十字西南角高层，小高层40590-156㎡两房、三房、四房4550元/㎡地中海花园宝泉路与咸平路十字东南高层，小高层，多层62.8913.282-147㎡两房、三房4300元/㎡晨光雅居宝泉路小高层、高层501485-128㎡两房、三房4600元/㎡宝泉路地中海花园晨光雅居梧桐花园咸阳住宅市场开展格局小结：以城内板块为分界，形成中“熟〞南“热〞的开展格局，城东、城南板块受西咸新区规划的影响目前全市最热的区域，城西板块目前还处于价值洼地，随着高新区的开展，未来市场开展潜力大。从物业类型来看，全市在售以普通住宅为主，别墅物业少，市场初步出现大量的花园洋房，集中在西咸新区板块。从价格来看，形成以城中板块以及城南板块为首的高价区，价格依次排布：城西板块、城北板块、城东板块。从客户来看，本市是以城市及周边县市首置和改善型客户为主，性价比、开展潜力依然是客户最为关注的价值点。工程自身产品分析工程整体具有大规模，内部配套齐全的特点产品优势：1.户型方正、动静别离2.户型紧凑、最大程度满足各区域功能需求3.户型布局舒适度较高、能满足南北通透就目前已规划产品来看，工程主要以两房、小三房的刚需产品为主工程一期占地104亩，总建面积21万平米左右群众型产品，市场接纳度、受众面广本案竞争的突破口在于工程综合素质的取胜工程素质我们有什么？区域价值社区规模产品品质企业品牌利用企业品牌实现工程品牌的启动区域将成为未来城市开展重点，新兴区域开发大规模成熟国际社区，打造成为区域内标杆性产品注重工程品质以较高性价比姿态亮相我们该如何竞争区域规划开展的充分放大规模效益，工程综合配套带来的生活便捷性产品自身品质和高附加值、高性价比表达企业品牌的嫁接基于以上结论，本案的核心发力点如下：1、放大产品附加值，继而提升工程整体的高性价比价值！2、强化区域未来开展前景，提升工程区域附加值！3、通过企业品牌嫁接，优化工程品质，打造一流的规模国际社区！Part2：高点占位下的集合营销圣战品牌实现价值体系客群定位产品提升品牌战略一——借势利用高新区开展改变咸阳格局热点树立企业、工程品牌力高御景湾一旦面世，必然耀世璀璨。因此，我们更应该将御景湾做的更深邃、更深刻，让力高文化在高新区不止是噱头、口号、而成为真正能与沣东、沣渭板块抗衡的标杆，成为咸阳的又一重要区域符号。品牌战略二——升华品牌升华：用“力高·御景湾〞统御全盘

承载新型城市生活运营商的品牌高度，

故此，工程应该冠之以“力高·御景湾〞来聚散成团，联动聚势，整合全盘案名释义：1、力高：开发商企业名称，在市场传播多年，名称本身具有朗朗上口、易读易懂，且富有文化韵意，通过冠名，更有利于树立企业品牌形象。2、御景：“御〞统率，率领，以及对帝王所作所为及所用物的敬称。?旧唐书?——皇帝亲御六师,即离三蜀,霜戈万队,铁马千群。用于本案案名既契合工程定位，又可在推广中作为工程与众不同的形象识别，利于传播推广，树立形象。3、湾：“水流弯曲的地方〞延展深入，也指景致秀美，用于本案一来展现工程的景观特点，二来表达开发商的胸怀，如一湾江水，连绵不绝。力高·御景湾案名释义：给工程一个故事品牌战略三——传承籍借充分的土地资源和地脉资源，通过高新区版块整体运作，成为力高挺进西北市场的引擎。

致力于奠定力高地产中国最有价值的地产集团企业的品牌形象以及咸阳地产新领袖地位。

“精端著造，传世荣耀〞传承企业价值理念价值体系区域+环境+规模的综合素质来表达工程的整体价值环境优势：两寺渡公园，咸阳宜居宜业新城区的重点工程，渭河百里湿地公园的重要组成局部规模优势：1400亩占地面积，280万㎡建筑面积，集居住、商业办公等多功能为一的体综合工程客群定位基于工程特性---郊区新区域，我们的客群必然来源于市区内有郊区化置业趋向的人群，以及咸阳周边县、市的外来人口。1、区域差异客群2、收入阶层客群3、购置目的客群主动郊区化的三大类客户客户定位在本工程置业客户必然存在消费行为的共性，在工程初期，主要表现为对如下因素对工程距离没有明显抗性对区域配套现状能承受一定时间对渭河湿地公园资源有强烈喜好有郊区化置业倾向对高新区开展前景看好周边县市的外来人口有车一族或有购车意向者咸阳泛高收入人群多数为首次置业，局部有换房需求，追求舒适生活，强调居住的生活品质对高新区开展有信心或未来可能在高新区工作我们的首期客户必然是受不同因素驱动的、有郊区化倾向的客群资源驱动型客户产品驱动型客户区域驱动型客户特征：对于城区所不具备的稀缺资源的占有，领袖型客户兴趣点：稀缺景观资源、稀缺产品资源（产品形式）特征：对于城区所不具备的规模社区产品形式的占有，主力客户兴趣点：看重细节与品质，中意舒适的生活方式特征：认可区域现状，看好区域发展前景及其带来的未来生活环境兴趣点：高性价比产品，讲求实用收入差异化的客户类型客户定位白领阶层小资阶层中产阶层富贵阶层年收入15—20万，对价格较为敏感，随意性较大，对工程生活要求高。客户阶层划分收入与消费特征置业类型洋房或顶复大面积户型年收入30—40万，对价格根本不在乎，喜欢个性化产品，最喜欢标新立异，乐于接受突破常规思维的新产品，购置随意性较强。以享乐为主年收入45万以上，对区域、价格不敏感，对舒适度和生态景观及交通配套要求高，主要以享受安度晚年、财富传承为主。工薪阶层年收入8—12万，对价格最为敏感，影响购置因素最多，对生活根本配套依赖性高板式小高层或高层三房四房精装修公寓或中档精装住宅高层或小高层两房三房户型普通多层或小高层紧凑两房三房享受实用注重家庭注重个人享受型发展型家庭型横轴：目前生活中对于家人和自己的关注程度的多寡纵轴：目前对于实用和享受的倾向生活丰富，喜欢新鲜事物，不循规蹈矩注重家庭每个成员，满足个人的居住功能需求满足自我需求、注重个性化的功能事业刚起步，资金实力比较差，理性和现实实用性第一，喜欢紧凑空间休闲型实用型置业目的客户类型客户定位客户素描客户定位财富等级：中高收入人群年龄范围：28-38岁主流职业：企业骨干力量/个体经营者群体特征：有一定的经济根底对于生活充满激情，事业正在上升期，家庭生活相对稳定对生活有一定的要求，想法比较多，敢于尝试置业特征：追求优越的环境，注重区域性的开展，高附加值的产品对于产品，区域价值都要具有有一定的认可才会购置总价的承受能力一般，对满意的房源经考虑，计算后会执意购置除了总价过高的房源，会在相对资源较好，价格适中的房源中挑选客户特征素描客户素描客户定位财富等级：中产阶层年龄范围：30-45岁主流职业：商人/私营小老板/企业高层群体特征：有一定的财富积累，开始追求生活品质，改善生活配套，容易追风比较注重细节，在乎物有所值，喜好别人的赞同与认可比较注重圈层生活置业特征：追求舒适住区，讲求配套齐全，环境优越，并且大家都认可的地方总价的承受能力较好，需要比照，权衡，挑选合理价位中资源最好的产品；对开发商，承建商的资质比较在意对于三房平层是他们的首选客户特征素描典型客户语录：“现在住的地方在市区，没有小区环境，这儿的话，我上班开车就20多分钟，不过目前这里还需要几年才会好〞“三口之家，以后还有老人来，最好是三房“我比较喜欢住高层，这样空气好，景观也好，小区内的风景一览无余〞客户素描客户定位客户特征素描男主人：58岁，务农；女主人：52岁，家庭主妇；儿子：27岁，某私企上班，现在城区租房住，谈恋爱中；意向房型：两房〔80平米左右〕。置业特点：重视房屋居住功能，注重区域交通配套、生活配套、医疗配套因财力有限，因此重视房屋价格。

客户心理感知：儿子大学毕业后，就在城里上班，目前谈了个媳妇，给儿子在城里买套房，把婚一结。我和老伴就没什么顾虑了。周边县城较高收入客户素描客户定位客户特征素描男主人：60岁，某县城退休干部，爱好品茶、下棋，经常与老同事切磋象棋技艺；女主人：56岁，某企业休职工，喜好不明；儿子：33岁，某私企白领儿媳：31岁，私企白领孙子：7岁，小学意向房型：三房〔90-110平米〕。置业特点：注重小区环境，区域交通配套、生活配套、医疗配套同时重视房屋的保值和增值等理财功能，因此重视房屋的地段和物业，保证财富传承。

客户心理感知：打拼了一辈子，现在退休了，儿子也事业稳定，不用操心，我们老2口想在城里享几年清福，买个环境好的，不要太贵，儿子有空来也能住，以后给儿子留下，也算为他们的将来创造更好的生活空间。县城中老年家庭五口之家客户素描客户定位客户特征素描1、工程随着各分期开发量的逐步增大，工程整体对客户辐射的区域也会逐步放大。2、随着各分期滚动开发辅助居住、商业、办公等根底配套功能会更加的完善，需求目标将会逐渐放大。3、日益完善的根底配套支撑着产品的快速升级，丰富的产品线将会更大程度放大目标客户阶层。客群定位总结针对客户因素与需求对工程产品的定位资源型产品标签化产品高质素低密产品需求对位产品产品类别产品敏感点生态环境舒适型物业高端住宅稀缺资源占有稀缺产品形式占有创新产品高舒适度细节及品质取胜高性价比产品高附加值高层大型居住社区高附加值产品潜力开展区域后期具有标签化的群众类高性价比产品在一期产品规划确定的前提下

我们要放大产品的性价比，我们该如何做？在目前规划确定的前提下为社区产品提出开展方向产品价值提升建议：高层的市场现状及竞争趋势：长时间内依旧是主流供给一线资源的高层刚需产品供给相对丰富区域产品同质化严重，创新缺乏，附加值依然是常用的性价比提升手段优化方向：利用物业效劳以及高科技手段提升附加值在园林景观上做足文章产品精装修营销展示区的打造做到区域领先isuo星级会所打造后期产品规划方向：引入类别墅产品作为社区未来二期以后工程品质提升的标杆，并且在后期的规划中参加商业配套，教育配套，医疗配套，商务办公配套等。做足附加值，营销中放大社区配套价值及区域价值通过高标准的物业效劳，有效提高客群的置业感受物业管理物业效劳销售期内的提前进入高起点、差异化的物业效劳标准力高物业品牌的传承与升华随着生活步伐的加快和生活水平的提高，更多的人开始注重生活品质提供小区业主更丰富的休闲生活乐趣星级会所闲暇游乐更丰富小区业主生活之余的闲暇生活，打造星级会所，囊括健身房、瑜伽室、棋牌室、羽毛球馆，风格餐厅、咖啡馆。满足工程业主的运动、休闲、健身、餐饮、娱乐等根本生活需求对小区内部使用可采用半开放式，局部项可按会员制收费标准序号系统名称作用备注1闭路电视监控子系统安全防范—2周界防范报警子系统安全防范—3楼宇可视对讲子系统安全防范—4家庭安全防范子系统安全防范—5电子巡更子系统安全防范—6车库管理子系统安全防范做基本的车辆出入户控制7宽带信息系统信息通信—8有线电视系统信息通信—9家居信息系统（综合布线）信息通信—10一卡通系统消费、停车、发卡—11背景音响及紧急广播子系统物业管理—12公共显示系统物业管理—13小区导询系统物业管理—14物业管理系统物业管理—15远程抄表系统物业管理—16建筑设备监控系统设备控制—17小区控制中心系统系统控制、物业管理只保留系统控制系统智能化不作为主力买点，但可拉开本案与竞争工程的距离，树立高端形象提高物业科技含量，“智能〞化管理高科技配套景观小品设计，提供最亲密接触园林景观的场所景观打造强调景与周边休闲功能的互动；处理多样化，有些以原生态植被覆盖、有些以木栈道相连，交叉掩映；景与休闲步道、广场、凉亭等相搭配，成为社区邻里交往的公共空间；结合木材、植物、石块等元素形成亲水平台、浅水坡岸设计，增强人与自然的交流。在社区内部设置酒吧、咖啡吧、茶馆等效劳设施，满足人们的休闲需求；在景观节点处设置小型广场、雕塑小品等设施，增加景观的娱乐性、情趣性。露天酒吧、茶座、休憩场所等效劳设施，为交流提供参与空间景观打造选择不同的生活情调多种装修风格选择混搭风格时尚、古朴、浪漫、休闲等感觉搭配，营造随意舒心的感觉。一些最能表达中国传统家居文化的元素与欧式风格的东西放在一起，虽然风格迥异，但巧妙融合，形成一种表达一定文化韵味的城市休闲时尚风格。浪漫情调风格现代时尚，线条明快，大量采用玻璃、镜面等装饰，使其空间变化无穷，充满温馨、浪漫遐想，承载梦想。有效提升产品的竞争力精装修产品

通过对物业、会所、智能化社区、园林打造、后期工程规划配套的完善、精装修产品、前期示范区的展示，到达工程产品价值的进一步升华通过工程产品价值与企业品牌、工程规模、区域开展的集合进一步确立工程的市场地位打造咸阳乃至西北市场的国际化都会生活样板城最终实现工程价值的落地国家级高新区•千亩湿地公园·百万平米国际社区鉴证区域高速开展感受国际社区物业70年揽尽最美丽的渭河河滨水岸线尽享千亩湿地公园的生态家园Part3：营销策略价格策略推盘策略体验营销策略渠道拓展策略销售策略1、以力高地产品牌形象，建立市场高度及轰动效应，强势冲击市场。通过对品牌、区域、产品的整合，来完成工程营销策略2、打造高新区形象，勾画未来开展蓝图，建立区域市场信心。3、打造工程高品质，完善社区景观以及生活配套，以高性价比最终工程品牌落地。首期开发工程思考一期工程那么承载着太多的使命，首先需要为整体工程提供现金流，能够为整体1400亩工程的快速启动带来资金，其次也需要确立整体运作工程的形象标杆；另外，高新区域的市场目前并非非常成熟，需要逐渐培育。因此，在这样的运作背景下，我们对首期工程的思考是：1、改善现金流：工程一期快速占领市场，急速爆发，为工程后期运营提供现金流；2、确立形象标杆：启开工程，以企业品牌切入，确立工程的高端形象定位；作为大盘的第一期地块为达成以上两个目的，通常做法是追求速度和去化量，不过分追求溢价。而大盘工程为达成以上两个目的，通常做法是追求速度和去化量，不过分追求溢价。从咸阳目前大区域市场来看，销售价格主要集中在4500-5000左右，但从工程分布来看，主要还是分布于城中心，城东，世纪大道比较成熟区域而相比于城西板块为数不多的所售工程，其销售价格在3700左右价格策略通过之前咸阳区域板块篇对周边工程的分析，我们不难看出低价入市，引爆市场，中后期逐渐拉大价差，形成比照，到达困难产品均匀去化先推出沿街房源，低价入市；在推出观景楼王，树立价格标杆；顺势挤压地块周边房源，形成价格比照。中心地带观景楼王局部推出时推高价格，建立价格标杆，通过树立观景局部价格标杆，最大化实现景观资源价值的同时，压迫非观景局部销售。分批推出，逐步提升价格分批推盘，在造势同时，形成客户争抢，利于迅速去化，同时易产生热销口碑，便于后期逐渐提升价格，利于到达利润最大化。工程一期销售均价：4000元/平米左右工程首批认购价格：3800元/平米左右价风格整建议：根据各批次开发产品的物业形态、物业档次、景观园林、产品户型定位调整各批次入市价格、开盘价格、热销阶段价格、尾盘销售价格建议：分批次推量，拉大价差形成比照，到达困难产品均匀去化由边向内，再向边的推盘思路先推出沿街房源，低价入市；在推出观景楼王，树立价格标杆；顺势挤压后期地块周边房源，形成价格比照。中心地带观景楼王局部推出时推高价格，建立价格标杆，通过树立观景局部价格标杆，最大化实现景观资源价值的同时，压迫非观景局部销售。少量多推，小步快跑小量推盘，形成客户争抢，利于迅速去化；同时易产生热销口碑；可以逐渐提升价格，利于到达利润最大化。推盘策略推盘策略及阶段划分一批次：销售时间：约5个月阶段价格:3800元/平米(含精装〕二批次：销售时间：6个月阶段价格：4000元/平米〔含精装〕三批次：销售时间：5个月阶段价格：4300元/平米〔含精装〕四批次：销售时间：6个月阶段价格：4800元/平米〔含精装〕第一阶段第二阶段第三阶段营销节点划分12月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月1月2月2013年区域炒作遍地开花高点占位撬动市场现场为王事件频发多路出击造势迎势异地增员围城打援品质兑现新老共荣地上正负零销售中心+样板间+景观体验中心完成高层主体封顶高层主体15层以上封顶销售现场开放首批推售二次集中推售高档社区灯箱广告银行大客户推介高尔夫俱乐部推介

DM直邮高端商场联动巡展，外展场布点机场返乡截留高档消费场所拓客全市输送现场为王高端竞品截留高档汽车4S联销酒店植入式营销工程节点营销节点营销主题价格策略拓客渠道低价入市，实现首期快速跑量优势产品标杆价格带动劣势产品销售高价位，多层次折扣，形成高销售势能2014年真正解决工程首期形象和标杆问题，还需要借助“会所生活样板体验区〞来支撑同时，为了最大可能的达成高溢价的根底上，快速去化，精装修样板间必不可少。会所、生活样板体验区立形象，确概念做配套，减抗性预造势，树品牌体验营销策略内部设置乒乓房、健身、桌球、壁球、瑜伽等运动休闲工程。同时可考虑设置餐厅、咖啡馆。满足工程业主的运动、休闲、健身、餐饮、娱乐等根本需要。购置客户第一时间体验会所的超值享受，增强对工程品质生活的信心感受会所开放销售同时会所针对业主开放购置客户现场感受户型，装修效果，增强对工程产品品质的信心感受样板间开放销售同时开放装修样板间如何在工程前期，短时间快速蓄客，保证开盘热销？解决之道渠道拓展策略策略一：外部营销布局抢占先机1、市内外展场：锁定城内、市