信和集团漳州项目市场调查与开发建议书

宏观背景分析目录

第一局部漳州房地产市场分析工程开展建议第二局部第三局部宏观背景分析宏观背景我国1月到4月，居民储蓄从16万亿元增加到20万亿元漳州房地产市场概述2007年为漳州楼市供需的转折点，供大于求2004～2007年漳州市商品房供销比照情况72.94118.23120.15225.070501001502002502004200520062007单位：万平方米批准预售量销售量2021漳州市区房地产市场销售情况预售项目所属板块预售住宅面积（㎡）预售住宅价格（元/㎡）预售项目所属板块预售住宅面积（㎡）预售住宅价格（元/㎡）延安广场老城24075.414400绿佳园新城19460.464177永大星城城东49926.014600君临天下新城22227.664930毅达新城城东118708.682800东卫楼新城4587.286000锦绣一方城东39122.254200志诚广场新城38954.495300新城国际城东69087.284800新元城市花园新城11145.984234上层55（多层）上层55（别墅）城东6285.125432.4456578800九龙城新城47561.184000新城·悦景豪庭江滨104405.84600永鸿国际公馆2金峰32679.634200鑫荣花苑江滨47988.935200绿洲富城金峰4761.153800龙江明珠江滨32296.984200合计691081.122021年1—6月漳州市区批准预售工程2007年漳州市区商品房〔住宅〕存量约为27万平方米2021年1—6月23日，漳州市区批准预售住宅面积为69.11万平方米2021年1—6月23日，漳州市区商品房住宅销售量〔合同备案〕约为53.69万平方米■进入2021年后漳州前五月销售均价3311元/㎡,值得注意的是销售均价与去年全年的均价3354元/㎡相比，几乎没有改变，也说明近年漳州价格没有实质性的增长，但交易量与去年最大交易量相比，降幅较大，出现交易量萎缩现象。2021年1～5月去化量和均价走势单位：㎡7710012560010220085900519001855003368318828533755339302000040000600008000010000012000014000016000018000020000007年最顶峰2021.12021.22021.32021.42021.505001000150020002500300035004000柱形图1折线图2余量72.72万㎡余量72.37万㎡预计供应量已知供应量2009年预计将至少222万平米商品房上市按上图看，2009年将至少有222万平米的供应量，漳州市商品房供给量与成交量走势比照城西板块城东板块城北板块滨江板块本地块老城板块属性：工业区/中档住宅,以满足人口密度大的工业区客户为主代表楼盘：香江国际、鑫荣嘉园、绿洲富城、永鸿三江城均价：3200-3500元/m2开展趋势：伴随工业区的开发和开展，形成产业居住组团属性：老城市中心区，功能配套完善，以本区域客户为主代表楼盘：钱隆首府、延安广场、华元小区、福海阳光、香榭花都等。均价：4000-4300元/㎡开展趋势：北面有大片平地，有拓展空间。属性：商业中心/中高档住宅，热点区域，以老城和芗城客户为主。代表楼盘：九龙官邸、丽园君悦、香格里拉、九龙城、东方明珠。均价：4200-5000元/m2开展趋势：商圈带动区域开发与升值，实现芗城区与龙文区过渡。属性：城市功能东移/中端住宅，以周边县城和本地客户为主代表楼盘：锦绣一方、天利仁和、悦华星座、荣昌花园、上层55均价：3500-4200元/m2开展趋势：未来的开发热点，区域规划配套的到位，认可度提升2021漳州市区房地产市场产品分析老城板块城北板块城西板块城东板块江滨板块产品小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主高层为主主力户型面积三房：70—90两房：120—130一房：50两房：70—90三房：120—140一房：30—50两房：70—120两房：70—100三房：120—140三房：120—160户型附加值凸窗、入户花园、多阳台凸窗、入户花园、露台、多阳台凸窗、入户花园、多阳台凸窗、转角窗、多阳台凸窗、入户花园、多阳台园林主题欧式园林东南亚风情东南亚风情东南亚风情东南亚风情园林细节水景、休闲设施水景、休闲设施水景、树种、休闲设施水景、树种、休闲、运动设施水景、休闲设施、运动设施城北板块的楼盘分布城北板块周边楼盘众多，比较密集。局部楼盘，如龙门天下、新城财富广场、阳光雅苑均已售罄。楼盘名称楼盘体量总套数销售率剩余体量开盘时间预测售完时间万象星城广场6.4万平米45090%6400平米2007.6.92008.12绿佳园2.0883平米25113%1.8万平米2008.52009.10东方钻石城4万平米40480%5000平米2007.102009.6福海阳光20万平米1100020万平米未定未知丹霞名城14.9万平米860014.9万平米未定未知钱隆首府20万平米190019%16.2万平米2006.102010香榭花都18.2万1560018万平米未定未知合计652572.04万平米城北板块的楼盘现有供给量:项目名称地段配套地块外观户型景观开发商实力文化背景发展前景工程进度钱隆首府--★★★-★--★东方钻石城★---★★★---万象星城★★★------★绿家园★★★-★-----福海阳光--★★---★★★丹霞名城★★★★-----★各工程优劣势比照〉〉漳州市场目前楼盘竞争同质化明显，急需有实力的开发商带着先进的住宅文化，建设具有优秀软硬件配套的优秀住宅社区。★具备优势–不具备未来对本案构成竞争的商业物业（已知）商业项目商业体量商业规划目前现状开业时间备注新城·财富广场0.6底商形式，1F为58间沿街店铺，面积在30-150㎡，2F为2000㎡的新华都超市。即将交房未来1年内均价1.0-1.2万元/㎡，目前部分业主开始招租，租金在50-60元/㎡·月万象星城广场0.8底商形式，1F为20间沿街店铺，带挑高，底层面积在80㎡左右，2F为5000㎡的商场。在建未来1-2年均价1.2-1.3万元/㎡，2F统一招商经营，具体业主未定。夏商·香榭花都0.6商业步行街形式，具体面积、业态尚在规划未建不详——夏商·阳光雅苑0.5底商形式，共105间沿街店铺，带挑高，底层面积在40-70㎡。即将交房未来1年内均价7500元/㎡，业主自营，周边店铺租金在30-40元/㎡·月。怡群商业中心0.41-3F为商场，4F以上为写字楼，目前正在招商，可能引进大型家电卖场。即将交房未来1年内开发商只租不售，统一招商经营，租金平均为90元/㎡·月。锦绣一方4.0综合型购物广场，1-3F已被深圳人人乐商业集团订下，4F为娱乐场所。在建未来2-3年开发商只租不售，统一招商经营。悦华城市广场3.0综合型购物广场，1-4F具体业态尚未规划在建未来2-3年开发商只租不售，招商尚未启动。悦华都市阳光0.8家电卖场和美食城，1-2F为可能引进苏宁卖场，3F为美食城。即将交房未来1年内开发商只租不售，统一招商经营。天下广场2.2底商形式，带挑高，底层面积在40-100㎡，一期、二期规划为综合型餐饮店铺，三期规划为名品专卖店铺。在建未来2-3年部分街区业主自营，餐饮街区采用返租形式，前三年统一招商经营并承诺返租，之后业主自己经营。合计12.9万㎡注：以上仅统计商业体量在0.4万㎡以上的物业工程地点业态租金价格店面价格丹霞路餐饮、家电、银行、医药、摩托车行50-60元/平米15000-35000元/平米南昌路SHOPPINGMALL、餐饮、名品服装50-100元/平米20000-40000元/平米漳响路汽配、摩托车行、建材、五金、机械配件30-40元/平米8000-20000元/平米漳华路杂货、管材25-35元/平米7000-12000元/平米当前商业租金、售价状况漳州购置商铺的消费群体本章小结：未来市场及竞争具体特点未来市场走势未来漳州市区住宅市场供给将继续放量，中长期看市场需求较为强劲，但短期受新政策调控影响市场需求不能迅速释放，因此国家对楼市宏观调控的政策风险是本案需着重考虑的关键因素，同时也应该看到，倘若未来市场成交持续低迷，开发商将面临更大的降价压力。从客群方面看，未来购房者仍以三房为主力需求，其中110㎡以的舒适型三房依然是市场青睐产品，特别随着90㎡以下户型供给的逐步放量，未来三房户型将成市场紧俏产品。未来住宅竞争未来本案周边住宅竞争项目多达9个，目前已知供应量高达76.9万㎡，其中与本案临近的项目多为中大盘，无疑将分流本案未来潜在可群，而对本案构成直接竞争威胁；同时未来住宅竞争的层次将不断提高，特别是围绕开发协作团队、社区规划、建筑品质等领域展开激烈竞争。未来商业竞争漳州市区商业发展格局将由两足鼎立逐步转向四足鼎立的局势，沃尔玛商圈凭借其区位优势和商业集聚效应在未来发展中将不断赶超新华商圈而成为市区第一大核心商圈；本案处在沃尔玛商圈和未来城东商圈的辐射边缘处，目前来看，本案区域经济发展滞后，产业支撑薄弱，人口集聚度不高，且人口素质一般，导致区域消费总量极为有限，因此沿街商业店铺的租金水平低下，经营情况不容乐观，未来商业氛围有待随居住人口的提高而进一步培养。圈层老城板块城板块城东板块金峰板块滨江板块客户性质自住为主自住为主，少量投资投资、自住比例相当自住、投资比例相当自住为主，投资较少区域来源漳州市区客户为主，以及漳州周边县城客群芗城区本地客户为主，兼有老城区客户，以及少量的厦门投资客户龙文区本地客户（开发区和工业区为主）为主，加上漳州周边县城，及部分厦门投资客以本片区客户为主，还有不少老市区的居民，另外还有不少来自厦门、泉州以及平和、漳浦等市县的投资客资源优势，客户来源广、辐射整个漳州市区、厦门或泉州少量客户职业公务员以及改善居住条件的当地居民为主商圈附近白领、公司管理层、事业单位管理人员、私企老板、公务员小私营业主、开发区及工业区技术及管理人员、改善居住条件的当地居民为主当地公务员、高校教师、园区企业中高层管理人员私企老板、公司高层、高级公务员为主家庭年收入5万以上7万以上5万以上5万以上15万以上，高端收入群年龄2房25-30岁为主，3、4房30-45岁为主30-35岁为主2房25-30岁为主，3、4房30-45岁为主1、2房25-30岁为主，3、4房30-45岁为主35-50岁为主家庭结构2房2口之家多，3房3口以上居多3口以上居多，部分携父母居住，公寓以单身为主2房2口之家多，3房3口以上居多2房2口之家多，3房3口以上居多2口、3口之家居多置业需求自用以2、3房为主，投资以一房和单身公寓为主120—150平米以上3房、4房为主，部分配有楼中楼，配以少量单身公寓使用2、3房为主，4房和单身公寓也有一定比例投资以1房为主，居家以2、3房为主160-220平米3房、4房及楼中楼为主关注因素配套、环境、位置和区域情结的综合引导依次为价格、升值潜力、户型（附加值如赠送面积）依次为升值潜力、配套、产品依次为价格、升值潜力、户型（附加值如赠送面积）景观资源、环境、产品（整体舒适度）2021漳州市区房地产市场客户分析客群来源分析〉〉从2007年的数据分析来看，周边县城是漳州购房的主要群体，但这其中主要来自云霄、平和、长泰等经济较好城镇居多。漳州客户来源区域分布市区32%周边乡镇43%周边城市5%其他20%市区周边乡镇周边城市其他目标客户群比例漳州市区：40%漳州各县城：45%其它地区：10%职业：漳州市成功的私营企业主、本市大公司〔或外企〕的经理层、或政府部门隐性高收入阶层、高级教师、闽南金三角富裕阶层、各县城私营企业主等。年龄层次：30--45岁之间，有相当的经济能力，年家庭收入达10万元以上。主要需求特点：十分注重生活品质及社区环境、崇尚生活享受、讲究居住品质，愿意为高品质的生活付出一定代价。看重社区品质，对价格相对不是很敏感，价格弹性较大。客户考虑因素：◎产品形象力〔开发商资信、楼盘知名度，能否彰显业主的身份、地位〕；◎产品功能〔小区配套、住宅功能、产品外延功能〕；◎生活品质〔私密性、物业效劳、社会地位〕◎产品质量〔工程进度、质量、开发商资信〕。购房目的：购置本案的目标客户群一般已拥有自住的居所，根本属二次置业，但由于住房档次相对偏低、区位和环境也不太好，按现时的身份和工作需要都不能满足高品位的需求，因此他们特别注重社区居住品质。目标客户群分析、客户群金字塔分析小高层客户群

花园洋房客户群双拼别墅客户群别墅客户群35-45岁，私营业主、政府领导或企业中高层领导，屡次置业者，实力购置阶层，摆脱简单功能型置业需求，对生活品质有一定的要求。40岁以上，屡次置业，私企老板、政府高层领导以及外企领导等社会塔尖人士，对物业的品质及居住环境，以及社区效劳管理等软环境有很高的要求，总价承受能力较强。35-45岁，洋房升级版置业群体，政府领导、私营老板、企业高层领导以及漳州籍在外人士，对总价的承受能力较强，屡次置业者，实力购置阶层，对生活品质有较高的要求。工程总体规划建议工程产品开展建议工程外立面造型工程户型设计工程增值点构建工程智能化配套工程软性效劳价值提升工程园林景观设计地块价值分析地块价值分析用地分析—经济指标项目数据备注项目用地139.94亩93293.23㎡建筑密度≤38%建筑高度≤77M86-9.4=77M容积率≤5.5%绿化率≥35%本地块地块地理位置〉〉地块位于漳州东北部的市尾村。三面临路。北临漳华路，南临漳响路，均为漳州市主要交通干道。东面为新修的零号路，西面为一成熟的社区，周边没有景观资源，所以小区无法借景，只能造景。1、周边楼盘带动板块居住气氛提升；2、县城购房人群增多；3、商业改善空间较大；4、北面有大面积可扩张的平地；1、周边配套素质较差；2、区域板块优势形象相对较弱，旧民房较多；3、商业气氛缺乏,且档次低；4、周边生活配套设施比较一般；5、周边都是道路民房无景观资源。1、开发商实力；2、地块方正，便于布局；3、地块大，可分期开发，丰富产品;4、地块保存许多原生态树木,可作为未来景观树木;5、地块的便利交通概念及其远景规划使其具有相当的升值预期。S优势W劣势O机遇T威胁依据工程所处的区位和周边环境状况，本工程不适合建造高端楼盘，而适合建造中高端精品住宅社区，消费对象瞄准漳州市中高端以上收入的人群和为提高生活环境质素的二次以上置业人士，因此居住区规划由始至终都围绕人们居住的舒适性、平安性、环境优美等因素来考虑，无论建筑单体、居住环境、物业管理均按高标准的生活和环境素质来进行设计，以满足该层次消费者的各项功能配套需要，同时要表达住户的高尚、尊贵的定位形象。工程定位分析工程总体规划建议总体规划建议—总体思路主入口拟设于地块南面，考虑到漳响路行车出入的方便性，而次入口那么安排于东面和北面。主入口空间设计注意控制高度与体量，适度控制由大门进入小区的空间距离。这样做，可以反衬出内景的魅力，同时给予外界适度的神秘感，保证小区居住空间的幽寂宁谧，和与众不同的高雅风格。主入口空间建议于恰当位置设计出较为新颖、具特色的照壁，展现出产品外观形象，触动空间层次感。主入口空间设计建议运用高科技手法，突出小区的高尚品味与现代感，而材料运用及空间造型力争追袭现代居住文化的意象。同时主入口两侧建筑物层高必须合理控制。总体规划建议—主入口空间处理建议根据地块具体尺寸特征及采光、通风、间距的需要，因此，建议采用“南低北高〞布局，以形成小区的立体空间层次感，并确保中心拥有较佳的视觉感受〔小于45度仰视角〕，减弱压抑感。住宅单体的层递型设计，顺应了“南低北高〞的设计思路，同时保证空间层次之间有一个合理的衔接过渡，符合审美取向。〔二〕住宅单体处理建议总体上，配套公建工程布局将接受“边角原那么〞的指导，尤其是配电房，垃圾处理站、等设备用房干扰居住品质的公建工程，而物业管理、文化、娱乐、商业配套公建适当考虑安排到裙楼或架空层恰当位置〔三〕公建配套处理建议人车分流，车行道采取沿地界线环状布置，或直接从临街的车入口处进入地下停车场，不与人行道发生平面/立体交叉。〔四〕交通组织建议总体规划建议总体规划布局建议幼儿园后门高层18F高层18F高层18F中庭景观小高层12F小高层12F正门侧门花园洋房5.5F小高层12F社区MALL会所骑楼式商业步行街枫丹白露公园高层18F高层18F骑楼式商业步行街工程外立面造型建议外立面造型建议——案例借鉴2.现代简欧风格

现代简欧风格的建筑外观吸取了类似“欧陆风格〞的一些元素处理手法，但加以简化或局部适用，配以大面积墙及玻璃或简单线脚构架，在色彩上以大面积线色为主，装饰味相对简化，追求一种轻松、清新、典雅的气氛，可算是“后欧陆式〞较之前者那么又进一步理性。目前国内这种建筑风格较多，属于主导型的建筑风格。外立面造型建议——案例借鉴外立面造型建议——案例借鉴3.现代简约风格几何线条修饰，色彩明跳跃，外立面简洁流畅，以波浪、架廊式挑板或装饰线、带、块等异型屋顶为特征，立面立体层次感较强，外飘窗台外挑阳台或内置阳台，合理运用色块色带处理。

欧式风格现代简欧风格现代简约风格人群市场差异化营销推广√√√√外立面造型建议工程户型建议一房户型区间设置在30-60㎡；二房户型区间设置在75-95㎡；三房户型区间设置两个范围100-130㎡及135-160㎡；四房复式户型区间设置在150-185㎡；楼中楼户型区间设置在200-280㎡；结论：选取设置相对集中的畅销面积区间段，并据此初步建议本工程片区一房二房三房四房楼中楼金峰片区51-63㎡68-90㎡113-135150-169㎡－－老城片区35-53㎡75-95㎡115-140㎡－－220-300㎡江滨片区30-50㎡86-99㎡130-165㎡160-185㎡200-300㎡城东片区30-60㎡76-95㎡88-115㎡153-161㎡180-260㎡可类比片区主要户型面积区间分析户型定位(容积率=3.0) 通过对可类比工程及片区市场的分析与判断，结合将工程打造成漳州高尚精品住宅产品的工程定位，确定本工程户型定位如下：180-260左右150-165100—130、130-14575-9530-605％5％55%30％5%套数比例〔％〕四房户型楼中楼三房

二房一房面积范围〔m2〕园林景观建议通过对漳州市现有社区园林主题设计和配套的比较分析，我们可以看出：1、漳州房地产工程多走高尚化、人性化、生态化的路子。比较注重小区园林建设。同时园林景观也为其展示社区形象、提升社区品质起到了重要的作用。2、在已售工程中，园林的主题多偏向于异域热带风情或是原生植被的栽种区。3、功能分区上，多以运动、休闲为主题。如：泳池、亲子乐园、跑道等。工程园林景观建议——思路〔一〕市场的选择老城板块新城板块金峰板块城东板块江滨板块产品小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主小高层、高层为主高层为主主力户型面积三房：70——90两房：120—130一房：50两房：70—90三房：120—140一房：30—50两房：70—120两房：70—100三房：120—140三房：120—160户型附加值凸窗、入户花园、多阳台凸窗、入户花园、露台、多阳台凸窗、入户花园、多阳台凸窗、转角窗、多阳台凸窗、入户花园、多阳台园林主题欧式园林东南亚风情东南亚风情东南亚风情东南亚风情园林细节水景、休闲设施水景、休闲设施水景、树种、休闲设施水景、树种、休闲、运动设施水景、休闲设施、运动设施工程园林景观建议—思路可以利用原由树木的创造宽大的共用绿地广场，结合会所泳池等配套设施规划超万平方米的中心公园，使一些追求更高生活享受的居民有了理想的选择。枫丹白露广场（1万平方米原生态树林公园）树林、艺术家广场、