长沙城市中心写字楼专题研究

上海鉴略地产综合效劳机构|战略咨询中心长沙城市中心写字楼专题研究长沙写字楼开展历程背景随着城市经济的开展，长沙已进入专业写字楼阶段初级阶段发展阶段商住阶段专业写字楼阶段时间1993-1997年1998-2000年2001-2003年2004年-至今阶段特征企业数量快速增长，高新技术业大力发展，对写字楼的需求量增加；市场初步启动；97年受宏观经济影响，经历了一次更替与淘汰的过程网络的普及使得居家办公概念得及推行；“宜商宜住”满足了消费者对产品的需求中国入世成功，大量国内外企业进驻长沙；高档专业化成为了写字楼的主流发展方向；产品特征硬件设施及服务得以较好体现配置较低；商务形象不突出；距真正的写字楼产品仍有距离商住结合，功能综合；面积较小，总价低，投资性强；硬件配置以及物业管理方面的水平明显提高，“5A”智能化出现代表性写字楼银华大厦平和堂商务大厦华侨大厦华联大厦顺天城SOHO和府酒店公寓顺天国际财富中心运达国际广场中天广场麓谷板块市府板块中心板块城南板块产业政府地段政府●中心板块——传统的城市中心腹部区域，全市写字楼最集中区域，占全市写字楼90%以上份额●城南板块——依托省政府新址南迁形成●市府板块——依托市政府新址西迁、岳麓区政府形成●麓谷板块——依托麓谷科技园区的逐渐成形长沙写字楼受传统区域开展模式影响，主要集中于中心板块由于长沙在写字楼开展的根底——产业经济支持方面的薄弱性造成写字楼区域板块分布具有较强的行政中心依附性写字楼区域分布图-主要分布于中心区，地域集中性强，行政中心依附性强长沙规划的CBD区域芙蓉路韶山路人民路劳动路五一广场商务圈：五一广场为核心，五一大道为主轴，以商业带动商务发展芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈则以金融证券等金融行业为鲜明特性文艺路文化商务圈：文艺路口为核心的文化商务圈则以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色五一路五一广场为核心、五一路和芙蓉路为经纬的写字楼核心区；“三横两纵〞的写字楼集中分布区，三个核心商务圈；号称长沙“金融大道〞的芙蓉路以金融商务圈创造出鲜明的特性，沿途数十家银行证券公司参差林立，形成了长沙传统的商务气氛街区中心区域写字楼现状-中心区写字楼集中于“日字型区域〞，沿城市主干道分布商住混合办公中小型企业，对价格较低、面积小的商住楼需求较旺盛存在问题：档次低，商务配套不全，物管差，功能混杂，难适应现代商务发展的要求，销售情况理想，但出租空置率高商务公寓商住楼与专业写字楼过渡产品，受注重企业形象但实力有限，无法进入写字楼门槛的中小型企业追捧；存在问题：形象相对于专业写字楼仍显较低酒店办公与酒店伴生、酒店级服务、优质的办公环境，接受度高。被注重形象的大公司视为企业实力地位的体现；存在问题：管理费极高。会议室虽租用方便，但租金昂贵，极少对外销售产权写字楼从05年亚大时代、顺天财富中心面市开始，长沙写字楼真正进入专业化时代。而随着长沙经济发展，专业化市场需求越来越大，越来越多5A甲级甚至超白金级写字楼出现在市场上。酒店办公专业写字楼商住混合商务公寓长沙商务市场市场占比市场占比市场占比市场占比写字楼产品现状-市场专业化程度较低，专业写字楼份额有限！长沙主要高档写字楼分布图五一广场商务圈：五一广场为核心、以商业结合的写字楼为主文艺路文化商务圈：文艺路为核心的文化商务圈那么以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体，形成了韶山路商务圈中心地带地价高昂和商务活动频繁的特色芙蓉路金融商务圈：芙蓉路为轴线的金融商务圈那么以金融证券等金融行业为鲜明特性凯旋门型玻璃外形中空LOW-E玻璃幕墙双层玻璃幕墙

双层玻璃幕墙高档专业写字楼-外观设计有限：建筑立面及造型相对常规，地标感不强!项目入市时间层数层高大堂空调物业楼层情况电梯品牌电梯数量华侨国际06年前263.6300中央京电纯写字楼西子奥的斯5/13人定王大厦06年后303.3300中央富达1-3商场3-12商业日立7/13人顺天国际06年前363.3900中央顺天1-5商业32-34酒店中航南光9/18人平和堂06年前283.3200中央平和堂1-7商业菱电7/13人中隆国际06年后283.3300分装威盛纯写字楼三菱5/13人中天广场06年后273.6800中央绿城纯写字楼奥的斯6/13人第一大道06年前203.3400中央绿城1-3商业奥的斯5/13人华美欧大厦06年后213.3200中央中航1-4商业三菱7/14人亚大时代06年前283500中央均和1-4商业讯达5/13人湖南文化大厦06年前283.61500中央保利1-4银行三菱7/15人高档专业写字楼-产品品质研究——主要工程内部配置扫描!指标主流水平点评建筑高度100米以内目前长沙没有超高层写字楼建筑面积4-5万平米体量普遍中型单层面积1200-1500平米/层偏小的甲级写字楼平面标准层层高3.3-3.6米层高偏低，净高难以满足2.8米的舒适度标准产权单位面积划分主力面积60-120平米受客户购买力限制影响，面积划分较小大堂高度多为单层高度（少数2层通高、个别3层通高）普遍尺度局促，中天广场一枝独秀，高度达15米（3层通高）大堂面积多为300平米以内普遍狭小，多数仅满足出入基本功能，不能彰显写字楼品质及形象高档专业写字楼-品质有限,指标偏中低：未出现超高层、体量中型,大堂普遍偏小!硬件配置主流水平点评电梯品牌品牌电梯（国产较多，大部分数据项达不到沿海顶级写字楼电梯标准）电梯品牌成为长沙写字楼档次区分的显要标志之一载重量1150KG载重量仍未达到1350KG的基本舒适度标准单梯服务面积5000-7000平米基本达到舒适度要求空调多为整体风机盘管中央空调（少数分户中央空调）处于中央高空调初级阶段，市场未见VRV、VAV空调幕墙普遍采用中空LOW-E玻璃幕墙玻璃幕墙材质已达较高水平，但大面积采用玻璃幕墙案例较少网络地板仅有个别高端项目采用表明长沙写字楼已具前瞻性高档专业写字楼-硬件配置初级,国产电梯居多、13人中量居多、分户中央空调!项目配套新世纪大厦商业裙楼、酒店定王大厦商业裙楼、中兴银行、酒店顺天国际商业裙楼、锦绣红楼餐厅平和堂商业裙楼、商场百货中天广场商业裙楼、服饰第一大道商业裙楼、服饰商场[你好漂亮]华美欧大厦商业裙楼、商铺招租中亚大时代商业裙楼、中兴银行、酒楼湖南文化大厦商业裙楼、湖南大剧院、餐厅维一星城国际商业裙楼、中西餐厅高档专业写字楼配套及物业●配套以商业裙楼为主，主要以餐饮为主，大多配备中西餐厅!●使用本钱不高，元/月·平，但能够提供的效劳种类较少2元1.2万●高档写字楼售价1.2万/平●高档写字楼均租金约为2.0元/平·天高档专业写字楼-当前价格上限1.6万/平米，租金平均2.5！

除运达国际广场因商务配套齐全，入驻率较高外，其他入驻率较高的写字楼均是06年以前建成并进入市场。入市时机选择对于写字楼的销售有较大影响高档专业写字楼入驻率研究双子塔外形●占地面积:

17870.70㎡●建筑面积:

31545㎡●主力面积：260平米●层高：30层，3.6米层高●配置：中央空调、三菱电梯、5A智能平安防护系统●租金：4元/平·天●物管：水木清华物业公司●物业费：4元/平·月●停车场：停车场共502位，其中地下49位，地下453位●大堂：97平，10米挑高●入驻率：95%最高端硬件配置以及顶级商业配套使其成为长沙最具档次写字楼运达国际广场-长沙当前最高端专业写字楼！精装电梯间单位办公间分割较大这里一直是我们的首选，在得到有空办公间转让的消息后，我们立马拿下。运达的形象符合我们这种大型企业的身份。

——某大型外资企业驻长办事处业态数量比例金融1629%投资/咨询1018%贸易/流通47%电子/科技35%机电/设备23%装饰/装修24%广告/文化12%建材/矿产12%合计56100%网络地板走道玻璃隔断TOTO洁具透明玻璃中空外墙●占地面积:

18741.4平方米●建筑面积:

230000.0平方米●主力面积：200-400平米●层高：26层，3.6米层高●配置：中央空调、日立电梯、5A智能平安防护系统、24小时热水〔单梯效劳面积仅5000平方米〕●租金：中天广场3.5元/平·天行政公馆元/平·天●物管：浙江绿城3.4元/平·月●停车场：地下停车场688位●大堂：800平，15米挑高●入驻率：45%优越地理位置、独特外立面造型、全市最高端硬件配置使其成为最耀眼写字楼明星中天广场-长沙当前在售专业写字楼最高端产品！●这里地理位置好、我们一直想在这一块建自己的办公楼，但是一直没找到，正好中天这个形象和物管都比较到位，符合目前我们的需求，就是价格贵了点、不过还可以接受。——招商银行股份长沙分行中天广场-入驻企业以大型企业为主，以金融、贸易行业为主！●芙蓉中路核心地段、低单梯效劳面积、国际酒店管理公司物管是其核心竞争力立面竖向线条过多造成视野狭小公共空间装修粗糙定王大厦

东海期货湖南卡斯特酒业联想长沙分公司金拓天油茶科技有限公司雅寇国际湖南分公司澳大利亚国家会计事务所雷升信息技术创想伟业科技发展公司天娱广告长沙分公司中致集成家居中致家购新里程咨询管理有限公司上海中智国际教育咨询公司如果营销咨询有限公司真才教育湖南分公司华夏大地教育网欧信通讯器材长沙市芙蓉区都正街街道金沙里社区居委会湖南强泰锰制品有限公司湖南万源科技有限公司合众人寿保险永一会计师事务所维财投资管理有限公司捷特人力资源开发有限公司位置很好、租金也还可以，正好有适合我们要租的面积段，就是配套差了点现在——招商银行股份长沙分行定王大厦-入驻以中小型咨询培训、知名企业分公司、信息科技类居多！

优越地理位置、良好昭示性、不规那么外立面是其成功关键平面布局●原名〞恒隆国际大厦“●占地面积:

3975.000平米●建筑面积:

49841.000平米●主力面积：150-250平●层高：28层，3.3米层高●配置：分户中央空调、三菱电梯、中空LOW-E玻璃幕墙、地面玉晶石、高级磁砖●租金：1.7-2元/平·天●物管：威盛，2.8元/平·月●停车场：9163平约400位●大堂：50平●入驻率：90%中隆国际-五一大道标志性写字楼●形象不错、比较高档、物管效劳也可以、位置好、价格不贵，适合代表我们现在企业目前的形象——利郎商务男装总经理中隆国际-入驻以规模房地产公司、咨询培训及知名企业分公司为主要类型！

外立面现代挺拔入口气派内装用材讲究、品质感强●占地面积:

7917平●建筑面积:78568平米●主力面积：150-300平●层高：36层3.3米●配置：中央空调、中航南光电梯、中空LOW-E玻璃幕墙●租金：元/㎡*天●物管：深圳中航物业公司2.8元/月·平●停车场：地下停车场400位●大堂：1500平有较多商业●入驻率：95%顺天国际财富-长沙当年标志性甲级写字楼！

●在当时顺天算是比较高档体面的写字楼，符合我们大公司的形象要求，大堂、电梯很豪华，还有高级餐管和酒店配套，很方便。——金网络置业长沙分公司总经理顺天国际财富-中大型以咨询培训类、知名企业分公司、信息科技类为主要类型！

●占地面积:

6073.59平米●建筑面积:

45786.29平米●主力面积：100-400平●层高：28层3.6米●配置：中央空调、日立●梯、中空LOW-E玻璃幕墙●租金：1.5-2元/㎡*天●物管：保利物业3元/月·平●停车场：地下加地上临时约500位●大堂：900平8.1米挑高●入驻率：95%湖南首座全钢结构写字楼、保利物管、与文化产业结合是其独有亮点写字楼入口与剧院入口混杂内装高档、科勒洁具湖南文化大厦-结构创新，韶山路当年标志性写字楼！

湖南文化大厦-大型知名企业分公司或办事处、信息科技为主要类型！

●注：客户分析以亚大时代广场、定王大厦、华侨国际、中天广场恒隆国际、第一大道、顺天国际财富中心、华美欧国际大厦、湖南文化大厦、平和堂为调查样本●客户群档次较酒店写字楼较低，中小企业占到7成比例，行业以第三产业为主，集中在金融、咨询培训、房地产、IT四大行业种高档专业写字楼客户关注度：●形象20%、价格15%、配套14%、地段13%，对价格和地段的关注上升客户特征-更多的关注写字楼的形象、配套、性价比！●长沙高档写字楼和一线城市相比，名不副实，产品配置与效劳都有很大的提升空间，客户对享受品质的不满将是产品进一步提升的推动力●“长沙写字楼现在不断的出现高档专业写字楼，未来会形成四个商务区，但是现在这些写字楼配套还是很不到位，大堂和普通，电梯和很普通，和一般写字楼差距拉不开，性价比没有在酒店里办公方便舒服●“像中天广场这样高形象的写字楼，虽然很显身份但是租金比在华天酒店里租还贵，但是配套和物管都不如华天〞；——用友软件湖南分公司总经理●“现在很多企业都想找形象高、配套好、有适合自己面积段的高写字楼，但是目前还是比较少”；●“现在高档专业写字楼大堂、电梯、其他配套还是没有达到高档的水平、没有根据入驻企业类型提供些相对应的服务，没有享受高档的感觉”——长沙邦友置业顾问有限公司副总经理客户特征小结-以中小企业为主，对性价比关注提升，对品质现状满足程度不高1、近年发展快速。自06年起，长沙高档专业写字楼成为新增供应项目的主流方向。2、品质提升空间大。当前该类供应档次名不副实，供应集中位于甲级写字楼的中低层次。3、价值实现相对高。甲级写字楼售价在1.2万/平米，租金在2-3元/天。4、客户群风险存在。中小企业占到7成，关注性价比，虽有品质提升需求但不会贸然支付成本。5、未来竞争激烈。未来潜在高端专业写字楼供应庞大，近期超高层陆续启动，竞争趋向白热化高端专业写字楼——仍有品质提升空间，但客户群存在一定风险总体小结-仍有很大的品质提升空间，但客户群存在一定风险！●五一广场为核心、五一路、芙蓉路、韶山路为经纬的写字楼核心区〔芙蓉CBD所在区域〕，目前商务气氛浓厚，高档写字楼集聚●新河三角洲。工程占地面积约110万平方米，总建筑规模达500万平方米，其中，黄海标高39米架空平台上住宅面积300万平方米，酒店、商业、写字楼、公寓等综合公共建筑80万平方米；平台下社区商业配套和停车库等建筑面积约120万平方米。规划建设的一栋高约260米标志性建筑，将成为中南地区的新地标。●滨江新城：总用地面积721.5公顷，定位为长沙的城市核心区，即集观光休闲、商业、贸易、商务楼宇、金融证券、酒店餐饮、高档住宅等六项功能为一体的多功能城市核心区。●南湖新城南湖新城将构筑成“两园一带四区〞的格局，四区即滨江山水居住区、滨江商务区●南城省府商务区：省政府，高校、企业科技园为依托的新兴商务中心！新河三角洲3文艺路商务圈文艺路口为核心的文化商务圈那么以五星级酒店为配套支撑，高档写字楼为载体五一广场商务圈五一广场为圆心，五一大道为轴，以商业带动商务芙蓉路商务圈以金融证券等金融行业为鲜明特性2滨江新城：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区1新河三角洲：根据政府的规划导向，未来将形成新兴的商务办公聚集区45南城省府商务圈以省府政务为中心打造新南城商务区。企业办公基地5写字楼开展趋势-写字楼进入快速开展期，规划商务区中的供给将逐步落实！3洋湖垸片区：总部基地集中区，未来本案最大竞争对手。根据政府的规划导向，洋湖垸片区将形成以总部基地功能为核心的商务区南湖新城：酒店金融区及滨江商务区。根据政府的规划导向，沿江形成具有景观特色的新兴的商务办公聚集区在建写字楼分布地图项目综合特征北辰三角洲1栋300米+4栋200米写字楼,总建约50万㎡天健芙蓉盛世占地5.6万㎡建筑30万㎡泊富国际1栋218M超过5A写字楼，1栋150M公寓尚都财富中心——开福万达第三代城市综合体长沙恒隆广场长沙新地标奢侈的高地泰贞国际中心1、4号地铁线的交汇口新地标。华远金外滩“山水洲城”式的园林景观保利南湖中式结构地产中建长沙中心——汇金国际中心下沉式台地园林通用时代中心东南亚式园林，百年乔木绿化凯通国际中心后现代建筑设计、外墙外保温系统运达国际广场独创水景，架空花园顺天金融中心主城与新城的“黄金走廊”，中心枢纽万博汇连接东塘和红星商圈的第六都18万㎡的成品地产帕克水岸亲水而居，水景园林鑫远城市广场高档写字楼、风情商业街为一体华盛世纪广场总面积52.3万㎡的高档人文社区德思勤广场融城核心、长沙最大的综合商业体奥园综合体——心星国际——中信城市广场七大区域分布彰显城市功能万博汇保利南湖广场运达国际广场北辰三角洲天健芙蓉盛世泊富国际中心泰贞国际中心凯通国际中心德思勤广场奥园综合体顺天国际中心汇金国际开福万达国际中建长沙中心中信城市广场世茂国际奥克斯国际尚都财富中心第六都通用时代心星国际鑫远城市广场华盛世纪广场帕克水岸华晨国际写字楼开展趋势-未来供给！项目名称建筑面积商业面积写字楼备注北辰﹒三角洲537237住宅2010上市，价格8000元，二期启动中万达广场100403.9住宅销售已启动泊富国际广场303010营销中心已开放，销售未启动，228米高，近60层德思勤城市广场145销售未启动保利国际广场80住宅销售已启动，写字楼待定第六都51住宅销售已启动，写字楼待定运达国际新城5218住宅销售已启动，写字楼待定喜盈门城市广场45165销售未启动兴汝金城50住宅销售已启动，写字楼待定嘉斯茂购物广场2525中信新城2258