深圳湾1号项目研究报告45p

深圳湾1号工程研究报告集团营销中心2021.4目录一、工程情况介绍率先进入开发建设的后海——“华润、天虹、中海油、阿里巴巴、新百丽鞋业、中国航天科技等大型企业的强势入驻，未来后海金融区将成为国际级高端财富和经济聚集地。〞金融商务区深圳湾金融商务区：总建筑规模：400万平米；商务办公：230万平米研发办公〔总部〕：50万平米；商业：120万平米办公：44万平米标志3工程区位概况深圳湾1号位于紧邻深圳湾金融商务区，未来将成为很多大型企业的总部基地，区位条件十分优越。新都会⊙财富聚集区深圳湾⊙国际的湾区关键词：新兴的/开展的/国际的/总部经济国际化大都市……特区中的特区……湾区金融中心……项目地址深圳湾1号位于后海中心区东滨路与科苑大道交汇处西北侧建筑面积358000平方米占地面积46084.47平方米容积率5.9绿化率30%停车位632个总户数85套装修标准精装修物业类型顶级豪宅公寓主力户型430平米五房三厅五卫开发商深圳市鹏瑞地产开发有限公司售价均价9万/平方米物业管理待定开盘时间待定工程定位分析属性定位：滨海CBD，地标综合体阐述：工程紧邻的后海金融商务区现有多家全球500强及大型企业的总部基地进驻，工程以优质的地段、综合的业态、高档的用材、完善的配套成为片区乃至深圳的地产工程新标杆。形象定位：世界湾●1号梦想著作阐述：深圳湾拥有无可比较的自然条件，媲美悉尼双水湾、香港维多利亚港随着后海综合商务区逐步开展完善以及大前海战略的兴起，“1号著作〞寓意为坐拥世界级湾区以顶级标准打造的精品建筑。深圳湾壹号时代地标·国际滨海中心顶级豪宅新标准制定者属于深圳自己的，豪宅颠覆之作目标客户分析工程核心价值点提炼一、工程规划工程总体规划深圳城市中心工程规划：●深圳湾1号总占地面积4.6万，总建筑面积35.8万，分为南北两个区，供包含8栋塔楼，业态包括酒店、写字楼、公寓以及高端零售商业。●工程配套包括国际奢华级酒店以及高档零售商业。●工程楼栋排布以广东鱼灯的自然流线为灵感来源，追求楼栋之间的通道流线感。●工程通过空中廊桥连接南北区域，同时也通过自建两座廊桥将工程与内湾湖进行联通，拉近了客户对工程与海岸之间的心里距离，“实现〞了湾区物业的价值。●地块中间的泄洪渠经过改造成为工程主景观带，分隔南北两个区。工程规划：一期工程一期规划：T1栋为写字楼，T2、T3、T4栋为住宅T1栋：产品面积暂未对外公布●T2栋：1~6层为商业，7~32层为住宅，其中7-25层为430㎡平层单位，26~30层为900㎡大平层单位，31~32层为1700㎡顶层复式。T3栋：1~4层商业，5~18层为住宅，户型面积195-440㎡；T4栋：1~5层为商业，商业顶层为私人会所，规划有无边际泳池和瑜伽草坪;6~18层为590m2大平层住宅；规划点评：T2局部低楼层会有遮挡。T3可欣赏城市景观，南北通透的T4拥有最正确的一线景观，但因为临路略有噪音干扰。工程二期规划工程二期规划：T5、T6、T8为商务公寓，T7为超高层综合体。T5、T6、T8为商务公寓，具体产品面积暂未对外公布。T8裙房上层为6栋4层企业会所，每层为1700平米大平层。T7为超高层综合体建筑，涵盖写字楼、国际奢华精品酒店、公寓和私属会员制空中会所等物业形态。酒店品牌仍在洽谈之中。写字楼酒店公寓酒店空中会所企业会所配套以及物业管理说明内部配套：深圳湾1号工程内部配备丰富的配套，一站式满足业主社交、商务、会客、购物、餐饮休闲需求。1、私属会员制空中会所，方案将由酒店管理公司负责经营管理，成为业主私人养生、休闲、康体的去处。2、方案引进国际奢华精品酒店，成为工程及后海金融商务区的重要商务配套。3、高档零售商业满足业务高端购物需求。物业管理：深圳湾1号将携手国际顶级物业管理公司，提供定制化效劳以提升效劳体验。物业管理公司目前尚未确定。工程规划小结工程处于深圳后海核心地段，紧邻后海金融商务区，东南向面朝内湾湖，地理位置优越，具备打造“一号著作〞的天然优势。工程规划独具匠心，不仅通过廊桥联通南北地块，巧妙的将分区建筑融为一个整体，还通过廊桥联接内湾湖，拉近了工程与海的距离，湾区景观及生态资源利用做到最优。除依托后海金融商务区及片区整体的城市公共配套，工程本体规划建设高端会所、酒店、商业，能够满足高端客户一站式消费需求。二、建筑产品注：鉴于本工程仍在施工过程中，大堂和车库未对外开放，因此无法实地调研。国际设计大师团队建筑设计单位：KPF建筑设计事务所，专注国际城市地标建筑园林设计单位：AECOM公司，世界500强园林设计机构，追求自然与美的共生室内设计单位：KellyHoppen，国际明星室内设计大师，以优雅而富有创意而闻名HID室内设计公司，欧洲顶级室内设计公司梁志天，香港顶尖设计师深圳湾1号的建筑设计、景观设计和室内设计囊括了欧美和亚洲顶尖的设计团队，通过全世界的设计智慧打造这湾区地标建筑，表达世界湾1号著作的独具匠心。外立面风格外立面风格：国际现代风格建筑轮廓大气、简洁，表达工程国际化的打造理念，并通过大面积玻璃幕墙的运用，营造超光感效果，建筑用材高档考究。外立面外立面造型：外立面造型来自于波浪纹，以此作为创意原点打造建筑外立面的波浪形条纹。外立面用材：双银Low-E中空夹胶三层超白玻璃，吸热、反射、隔音、通透性更强；玻璃幕墙采用节能型喷涂铝合金玻璃幕墙系统石材幕墙采用开放式干挂石材系统，配置进口土耳其石灰岩。建筑产品分析夹胶超白玻建筑产品分析●公寓产品层高4m，空间感受更加开阔，表达豪宅的奢华与舒适。●公寓采用2.4m极限宽幅门窗系统，以保证观景视野的最大化。●阳台设置空中泳池，户户私享。建筑产品分析其他产品优势建筑产品小结设计团队为国际级大师，材料选用在深圳豪宅中处于领先地位，表达产品打造的精细与精心，树立了深圳豪宅的标准。4m层高、2.4m极限宽幅门窗系统和空中泳池，公寓内部功能配置出众，也表达了1号著作顶级产品的与众不同。三、产品户型级别产品套数备注1T4--590㎡19无遮挡海景资源,590㎡以上超大面积T2--900㎡,1700㎡2T2/T3--440㎡22440㎡无遮挡海景资源3T3--195㎡14城市景观资源公寓T2--430㎡30海景被T4栋遮挡单位NO.1超一线海景资源,590㎡以上超大面积单位NO.2T2/3栋,超一线海景资源,440㎡大户单位NO.3195㎡城市景观公寓及海景被遮挡430㎡T313213T3T2T1T42深圳湾1号的户型，根据不同质素可以分解为三个不同档次的产品，可以根据客户的不同需求进行分级，满足不同类型客户。户型配比各级产品市场站位一线二线三线T3--195㎡城市景观资源公寓T2--430㎡海景被T4栋遮挡单位T4--590㎡一线景观标杆产品T2--900㎡,1700㎡T2/T3--440㎡无遮挡景观资源1、三线产品包括430㎡和195㎡产品，共44套，可以满足初级豪宅客户的置业需求，也有利于开发商回收资金，为现金流产品。2、二线产品22套，拥有无遮挡的景观资源，提供顶级的居住体验。3、一线产品19套，拥有一线景观，为大平层和顶层复式，是一期的标杆产品，为工程带来溢价空间。一期公寓产品分析T1：写字楼T2：1~6F商业7~25F430㎡户型26~30F900㎡户型31~32F1700㎡顶复T3：1~4F商业5~18F195—440㎡户型T4：1~5F商业6~18F590㎡户型科苑大道楼栋户型面积（㎡）数量（套）比例备注T31951416%一层2户，独立电梯厅4401416%一层2户，独立电梯厅，私家泳池T45901316%一层1户，私家泳池T24303846%一层2户，独立电梯厅90056%一层1户，私家泳池1700（复式）11%一层1户，私家泳池总体85100%一期公寓产品户型430平米五房三厅五卫优势：三梯两户设计，主佣分梯入户全套房设计，奢适的空间享受双阳台、三厅设计，保证居住空间的私密性，同步满足商务需求。阳台无边际空中泳池4m极致层高，空间尺度舒适设置避难室，保证业主平安。劣势：局部低楼层产品存在遮挡。深圳湾1号装修系统介绍项目深圳湾1号装修配置地面电梯厅/过道/客/饭厅/卫生间/厨房地面：进口石材景观阳台地面：户外木地板/进口石材卧室地面：实木复合地板户内门系统门：欧洲进口高端专业喷涂断桥铝合金提升推拉门，并集成进口专业微通风器，门玻璃采用双银LOW-E中空钢化双层超白玻璃。卫浴五金龙头：DornbrachtorHansgrohe;座厕、洗手盆：Villeroy&BochorDuravit橱柜橱柜：BulthauporSiematic水槽、水龙头：FrankeorBlancoorRodi厨房电器抽油烟机、烤箱、电磁炉、洗碗机、冷冻箱：MieleorSubzeroorGaggenau;空调户内设冷热变频多联机（家用中央空调）开关插座进口品牌深圳湾1号采用全德系进口豪华品牌精装修。深圳湾1号装修品牌介绍产品户型小结四、营销推广展示服务至上的客户接待营销必须回归价值的本质窄众而精准的渠道传播营销总体思路一个非卖场的售楼处一段影视片两本详细的价值说明书一只高素质的销售队伍一套预约制接待体系一套酒店标准效劳体系锁定高端杂志持续圈层营销活动地产业内推介售楼处——功能区域设置影音室工程规划模型洽谈休息区水吧电梯

往二层样板房VIP接待室区域规划模型〔墙体〕分户模型〔墙体〕参观动线：影视室-工程沙盘-样板房-VIP接待室售楼处——工程沙盘模型分户模型〔壁挂式〕区域规划模型〔壁挂式〕工程整体规划模型工程整体规划模型由深圳大峡谷模型公司制作，区域规划及分户壁挂式模型由香港某制作公司定制。所有模型均采用大尺度，和大开间大层高的售楼处相协调。内湾湖采用方阵波纹效果，建筑楼体灯光通透品质感较高，廊桥在模型上均有清晰展示。影视片影视片开头以一段大气磅礴的文字开场，表达工程的品质与客户的尊贵，抓住了客户的注意力。影视片从国际级设计团队出发，全面讲述了工程区位、产品规划、海湾景观资源、装修配置、居住功能亮点、物业效劳等价值体系，清晰全面。价值说明书精美的扉页品质感极高的楼书楼书均采用银色封面，楼书封面是具有雕刻感的工程Slogan和案名，触感、观感俱佳，是工程品质的佐证。楼书印刷精美，内容详实，从中国梦出发，讲述工程理念、工程规划、工程价值都有全面的解释，与1号梦想著作相互照应。中国梦，始终是工程想传递的价值理念。高素质的销售队伍深圳湾1号由世联地产和中原地产联合代理，销售团队由双方销售人员共同组成。销售人员均形象气质佳、从业经验丰富，对于销售说辞熟稔于心。预约制接待体系深圳湾1号在销售过程中充分表达高端私密性和神秘感，在客户接待方面即采取多种措施，表达世界湾区1号作品的非凡之处：1、预约看房，并对看房人数进行限制2、对看房客户的身份进行核实，会对预约看房客户进行筛选，只接待有一定级别的客户3、实体样板间验资之后才能参观，不随意接待样板房参观高端杂志投放航空杂志广告圈层营销活动圈层活动——客户私宴目的：1.以圈层活动聚集目标客户，提升客户体验感，扩大工程口碑及影响力；2.聚集客户体验工程的品质，提升客户的尊贵感地点：工程样板房业内推介业内口碑对于豪宅工程十分重要，深圳湾1号除了利用代理公司世联地产和中原地产在房地产业内的资源进行推介，邀约同行进行参观，以传递工程价值。另外，通过房地产剑客的网络和媒体资源，同步进行工程价值的渗透。营销推广展示小结1、营销回归本质，现场利用影视片、楼书、说辞等多种手段对客户进行洗脑。2、严密的预约看楼接待体系，保持豪宅的神秘感；标准效劳体系，让客户体会足够的尊贵感，并对未来的物业管理充满期待。3、窄众传播的渠道选择理念，运用高端媒体，代理机构业内推介、圈层营销活动等手段传播工程价值，形成口碑传播效应。深圳湾1号主要从以下几个方面表达工程定位：一、坐拥深圳湾核心区，地标建筑群深圳湾1号位于后海核心区，紧邻滨海CBD，