10月17日如皋中山东路项目前期产品定位报告74p

如皋中山东路工程前期产品定位报告致观咨询〔上海〕2021/10/17源自：

海量资源免费下载【陆】工程定位方向开发策略产品建议整体定位价格建议规划方案开发节奏市场依据：----工程位于如皋市主干道中山路和沿海高速如皋如皋交界处，本身聚集了三个方向的视线，工程本身即是占位最高的户外广告阵地。----如皋市场的主流价格将会稳定在5000元/平方米，本案相对于市区5分钟车程，单价1500元优势，总价15万优势非常显著。----东陈镇多为动迁安置房社区，本案能够在社区形象方面全面超越。策略一：强势占位策略----高端形象，占位营销，聚焦如皋整体形象必须是超越东陈镇的领袖产品必须是具有市场冲击力开发策略源自：

海量资源免费下载策略二：双启动战略—两种产品、两种客群、两个市场两种产品：洋房+公寓两种客群：高端需求+改善需求一期启动：洋房和公寓同时启动，捕捉多元化客户，确保开发平安性开发策略源自：

海量资源免费下载市场依据：----工程容积率2.0，本钱受到销售价格限制，产品必须有创新，才能确保竞争力，实现平安和速度的双重要求。----整体市场进入买方市场，大量改善客群持有安置房待时而动，只有好产品才能有效激发需求。----区域市场别墅公寓产品均有分布，但产品本身设计一般，本案具有创新时机策略三：创新策略—创造性的产品，超越现有竞争规划户型空间创新是重点综合品质研发是重中之重开发策略源自：

海量资源免费下载整体定位如皋东城风情化生活样板社区关键词：风情化----欧式风格建筑和精细化景观塑造打造区域别样风情生活生活样板----不同于东陈镇现有社区的生活方式树立区域生活标杆规划方案方案一：联排别墅+24层高层组合产品占地面积建筑面积容积率面积配比联排别墅22222155550.710%22层高层577781444452.590%合计800001600002.0100%计算根底：联排别墅销售价格按6000元/平方米计算，22层高层销售价格按3500元/平方米计算；联排别墅建安本钱按1000元/平方米计算，22层高层建安本钱按1800元/平方米计算。规划方案方案一：联排别墅+24层高层组合规划方案方案一：联排别墅+24层高层组合工程的税后利润能够到达0.18亿元，本钱利润率为3.23%。序号项目名称单价（元/㎡）工作量（㎡）成本总额一土地成本61516000098400000二前期工程费用401600006400000三设计费501600008000000四建筑安装工程1722.23160000275556800五市政配套费372.516000059600000六政府规费321600005120000七营销费用288.2716000046123200八管理费用172.9616000027673600九不可预见费115.3116000018449600总计总成本3408.27160000545323200序号项目名称计算程式总额1销售收入5988875002总开发成本

5453232003与销售相关税费

359332503.1营业税1×5%299443753.2印花税1×0.05%2994437.53.3城建税1×0.05%2994437.54销售利润1—2—3176310505税后成本利润率4÷2*100%3.23%B：经济收益分析规划方案方案一：联排别墅+24层高层组合盈亏平衡点=总本钱/总销售额=545323200/598887500=91%方案的保本平衡点约为91%，工程到达该销售率，具有一定困难性规划方案方案二：11层小高层+18层小高层产品占地面积建筑面积容积率面积配比11层小高层34286548581.634%18层小高层457141051422.366%合计800001600002.0100%计算根底：11层小高层销售价格按3900元/平方米计算，18层小高层销售价格按3700元/平方米计算；11层小高层建安本钱按1400元/平方米计算，18层小高层建安本钱按1600元/平方米计算。规划方案方案二：11层小高层+18层小高层规划方案工程的税后利润能够到达0.52亿元，本钱利润率为10.10%。序号项目名称单价（元/㎡）工作量（㎡）成本总额一土地成本61516000098400000二前期工程费用401600006400000三设计费501600008000000四建筑安装工程1531.43160000245028800五市政配套费372.516000059600000六政府规费321600005120000七营销费用288.2716000046123200八管理费用172.9616000027673600九不可预见费115.3116000018449600总计总成本3217.47160000514795200序号项目名称计算程式总额1销售收入6029716002总开发成本

5147952003与销售相关税费

361782963.1营业税1×5%301485803.2印花税1×0.05%30148583.3城建税1×0.05%30148584销售利润1—2—3519981045税后成本利润率4÷2*100%10.10%B：经济收益分析方案二：11层小高层+18层小高层规划方案盈亏平衡点=总本钱/总销售额=514795200/602971600=85%方案的保本平衡点约为85%，工程到达该销售率，同样具有一定困难性方案二：11层小高层+18层小高层规划方案方案三：8层电梯洋房+18层小高层产品占地面积建筑面积容积率面积配比8层电梯洋房24000312001.319%18层小高层560001288002.381%合计800001600002.0100%计算根底：8层电梯洋房销售价格按4500元/平方米计算，18层小高层销售价格按3700元/平方米计算；8层电梯洋房建安本钱按1200元/平方米计算，18层小高层建安本钱按1600元/平方米计算。规划方案方案三：8层电梯洋房+18层小高层规划方案工程的税后利润能够到达0.67亿元，本钱利润率为12.99%。序号项目名称单价（元/㎡）工作量（㎡）成本总额一土地成本61516000098400000二前期工程费用401600006400000三设计费501600008000000四建筑安装工程1522160000243520000五市政配套费372.516000059600000六政府规费321600005120000七营销费用288.2716000046123200八管理费用172.9616000027673600九不可预见费115.3116000018449600总计总成本3208.04160000513286400序号项目名称计算程式总额1销售收入6169600002总开发成本

5132864003与销售相关税费

370176003.1营业税1×5%308480003.2印花税1×0.05%30848003.3城建税1×0.05%30848004销售利润1—2—3666560005税后成本利润率4÷2*100%12.99%B：经济收益分析方案三：8层电梯洋房+18层小高层规划方案盈亏平衡点=总本钱/总销售额=513286400/616960000=83%方案的保本平衡点约为83%，工程到达该销售率，在三个方案里难度最低方案三：8层电梯洋房+18层小高层规划方案方案方案总成本总销售额税后利润税后利润率盈亏平衡点一别墅+24层5.45亿元5.99亿元0.18亿元3.23%91%二11层+18层5.15亿元6.03亿元0.52亿元10.10%85%三洋房+18层5.13亿元6.17亿元0.67亿元12.99%83%三个方案经济汇总比较从三个方案的经济数据比较看，第三种方案本钱最低，利润最高，且到达盈亏平衡点的难度最低。规划方案从本钱角度考虑市场依据一：工程未来销售价格预计在3500~4000元/平方米之间，这也决定工程无法依靠追加投入来提升价格，价格存在限制。市场依据二：高层产品在目前依然存在市场抗性，尤其在东陈镇区域，高层产品的接受度更低于市区。不建议规划高层产品的方案一，会导致利润空间缩小并且市场不认可的风险。规划方案从销售角度考虑市场依据一：工程启动客群依然是以区域型客群为主，但区域客群数量相对有限，在供给增大的背景下，单个工程的去化预期在每年2万方。市场依据二：东部工业园的中层及以上客群存在购房需求，但居住要求高，在东陈镇缺乏商业配套的情况下，只能依靠产品本身去吸引。不建议纯粹公寓产品的方案二，简单依靠东陈镇改善客群将降低预期的销售速度。规划方案工程主推规划方案为方案三：8层电梯洋房+18层小高层公寓。户型思考公寓思考：——面对东陈镇动迁客群，持有动迁房准备换购商品房的购房者；——总价控制，实现对市区的优势，同时保持动迁房2：1的衔接；——注重户型实用和方正，保证多人居住和南向面充足即可。户型思考洋房规划重点：——突破传统洋房5层的做法，做到8层的电梯洋房，提高容积率；——控制建筑本钱，不再规划地下室；——主力户型120~140平方米，总价控制在60万，这样的总价在市区仅能购置110平方米小三房。一层：145平米二层：138平米四层：123平米五层：122平米六层：119平米七层：104平米八层：90平米户型优点：--根本每层做到了一定赠送--横厅为主--一楼前后两个花园--顶楼附送阁楼一层户型四室两厅两卫160平方米二层户型四室两厅两卫162平方米推荐洋房户型—上海金地艺境三层户型三室两厅两卫128平方米四层户型三室两厅一卫95平方米五层户型三室两厅一卫97平方米六层户型三室两厅一卫95平方米户型思考公寓产品户型配比：户型户型面积面积面积比例套数套数比例2-2-1903864030%43038%3-2-21206440050%52046%3-2-21402576020%18016%合计128800100%1130100%90平方米户型建议——多层户型90平方米户型建议——小高层户型〔两梯三户〕90平方米户型建议——小高层户型〔两梯四户〕90平方米户型建议——小高层户型〔两梯四户〕120平方米户型建议——多层户型120平方米户型建议——小高层户型140平方米户型建议——多层户型140平方米户型建议——小高层户型户型思考公寓规划重点：单价和总价双重优势，凝聚区域改善型购房者。总价项目公寓产品市区公寓产品户型面积单价户型面积单价302-2-19037001-2-1605200403-2-212037002-2-1805200503-2-214037002-2-1905200工程优势：——东陈镇购房者多为一次性付款，更低总价保证他们出售动迁房后能够一次性付款；——东陈镇改善型购房者习惯于三房的居住结构，相同总价下，会愿意选择本案产品。立面思考思考一：立面选择必须符合控制本钱原那么，因此排除石材立面，选择涂料立面；思考二：立面要能够形成显著视觉区别，有别于约克小镇的英伦风格，同时要显著超越目前东陈镇大量动迁安置房。思考三：工程规划为洋房和小高层产品后，建筑密度高，无法形成大围合景观，更多小型精品景观，立面风格要与景观风格符合。源自：

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海量资源免费下载规划重点—小型节点景观重塑社区空间概念精致细节——景观更多胜在精致而非大开大合的空间感，通过细节提升品质感。点线布局——通过步道连接整个社区，通过步道线的节点形成不同的小型开阔空间。植被层次——植被选择重视层次感，丰富社区视线，同时形成局部社区遮挡。景观思考商业思考市场条件一：商铺价格相对住宅而言并没有形成绝对优势的利润空间，以东郊花园为例，住宅与商铺的价格关系约为1:1.5；市场条件二：东陈镇与如皋市区交通方便，目前除了根本生活需求外，购物、娱乐消费皆是前往如皋市区；市场条件三：由于东陈镇区域人口数量并不多，导致目前东陈镇的商铺客流稀少。商业思考商铺定位要求一：需要考虑商铺未来的经营状况，如果商业无人消费，对于工程后期销售以及工程品牌都会产生不利影响。商铺定位要求二：商铺本身利润并不高，需要重点考虑商铺的定位对于工程住宅产品价值的提升。商业思考方案一：中山东路沿街商铺模式商铺用地东西长约300米，进深12米，规划为两层建筑，总建筑面积为7200平方米；商铺单间开间5米，进深12米，上下层合计约120平方米，共计60间商铺。商业思考方案一：中山东路沿街商铺模式商业定位：效劳于工程本身的生活配套型商铺。经营业态：小型超市、杂货店、理发店、服装店、五金店等以沿街商铺为主的商业业态。规划优势：销售方便，通过小型商铺分割，对于东陈镇的购房者而言完全符合购置能力。规划缺点：未来经营状况无法保证，同时可能会影响工程住宅产品的品质形象。商业思考方案二：单体商业模式商铺位于地块西南角，占地面积约2500平方米，规划为三层建筑，总计7500平方米。商业思考方案二：单体商业模式商业定位：效劳于区域人群的休闲娱乐配套商业。经营业态：运动中心、美容美发、咖啡店、小型餐饮、游艺厅等符合区域年轻人娱乐的商业。规划优势：区域位于工业园区内，有大量自然的年轻消费群体，且能够形成区域的商业标杆来吸引人群聚集。规划缺点：在寻找购房者方面需要找寻外来的有经验的经营者，根本放弃东陈镇原有的商铺主。商业思考从形象考虑：单体商业更容易形成区域标杆，区别于其他社区的商铺模式，同时能够为二期地块树立一个市场关注度。从经营考虑：东陈镇已有的商铺经验决定沿街商铺模式的经营困境，要跳脱这一困境需要有全新的商业模式做突破。从销售考虑：沿街商铺的销售优势在于社区居民尚未入住时用来回笼资金，但本案回笼资金主要依靠住宅，而当社区根本成熟后，单体商业模式的销售劣势也会消失。本案建议选择单体商业模式。价格建议从与市区房源价格关系考虑市场依据一：如皋市区大盘工程的房价将维持在5000元/平方米左右，从约克小镇与市区的房价关系看，下降20%为现有价格关系；市场依据二：本案户型定位要求以在市区购置两房的总价即45万要能够在本案购置舒适三房产品。工程公寓产品销售价格建议在3700~4000元/平方米。价格建议从与东陈镇房源价格关系考虑市场依据一：东陈镇东郊花园工程二期预期售价为3000元/平方米，本案区位支撑本案定价高于东郊花园二期产品。市场依据二：从消费者访谈结果看，对于地块所在工程的普遍价格接受度在3000~3500元/平方米。工程公寓产品销售价格建议在3000~3500元/平方米。源自：

海量资源免费下载价格建议从工程本钱利润关系考虑工程公寓产品销售价格建议在3000~3500元/平方米。按前期方案对本钱测算值估算，单位本钱约在3208元/平方米左右，按一般房地产企业利润20%左右计算，那么可以得出，未来工程售价需要到达3208÷〔1-20%〕=4010元/平方米。序号项目名称单价（元/㎡）工作量（㎡）成本总额一土地成本61516000098400000二前期工程费用401600006400000三设计费501600008000000四建筑安装工程1522160000243520000五