张家口桥东区房地产项目营销策划报告73p

张家口房地产市场分析当前在售工程概况及分析本案SWOT分析本案定位张家口市概况目录本案开发周期与销售周期本案经济效益分析张家口市概况张家口市概况张家口市地处河北省西北部，三面环山。

五区——桥东、桥西、高新、宣化和下花园区；十三个县——康保县、沽源县、尚义县、张北县、崇礼县、赤城县、怀安县、万全县、宣化县、阳原县、蔚县、涿鹿县、怀来县康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区张家口市概况康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区23万人26万人29万人7万人30万人33万人34万人28万人23万人28万人12万人28万人19万人37万人28万人22万人25万人张家口市概况主城区面积范围及南北、东西跨度总面积36873平方公里.南北最大距离300公里东西最大距离228公里张家口市概况城市经济开展2021年张家口社会经济开展经受了严禁的挑战与考验，国内经济形式变化快，市场需求波动大。在这种特殊的市场背景条件下，张家口市全市的生产总值为720.4亿元，人均GDP2286美元〔按1/7计算〕，增长11.9%，低于方案增速0.1个百分点08年张家口市经济增速为11.9%，经济速度有所放缓，是自04年以来最为不理想的一年，这主要是受到当前国内、国际不景气经济形式的影响张家口市概况08年张家口年财政收入为114.6亿元，较07年91.87亿元有较大幅度的增长，增长24.8%，高于方案增速4.8个百分点。其中地方一般预算收入完成41.6亿元，增长20.7%。08年在国内外经济不景气的背景下，张家口财政收入让仍保证了一定幅度的增长，这说明金融还小并未对张家口外乡企业造成较大的影响张家口市概况08年张家口市城市居民人均可支配收入12054元，增长19.9%，高于方案增速9.9个百分点；农民人均纯收入3286元，增长15.1%，高于方案增速5.1个百分点；从02年至08年的数据分析，张家口城乡居民收入相差较大，且城市居民的增长幅度明显高于农村人口，张家口市人均可支配收入总体水平不是很高张家口市概况自2002年以来，张家口社会消费品总额每年都会有一定程度的增长，可以说明张家口市居民的生活水平和可支配收入逐年都在提高，人均购置力逐年增强08年张家口市社会消费品零售总额为232.6亿元，较07年增长42.38亿元，说明经济低迷期并未对张家口当地居民的消费习惯造成较大的影响张家口市概况从以上数据表可以看出，02年至07年，张家口市的对外贸易都一直保持着较为稳定的增长速度，07年到达顶峰，07年以后，由于全球经济的不景气，张家口的外贸值开始有一定程度的下滑由于受全球经济危机的影响，08年张家口全市对外贸易值为37782万美元，较07年有较大幅度的下降张家口市概况张家口市概况发展次序第一阶段第二阶段第三阶段第四阶段发展阶段初步城市化低速发展期高速增长期稳定发展期城市化水平30%30%-50%50%-90%90%以上城市发展特征工农业生产水平较低，工业提供的就业机会有限，农业人口缓慢释放工业基础比较雄厚，经济实力明显增强，工业产业快速扩大，工业吸收大批农业人口工业产业成为城市的绝对经济支柱，城市经济的乘数效应迅速刺激第三产业的发展，城市经济进入高速曾长期城市经济高度发达，农村人口的绝对数量已经不大，城市发展表现为内部人口由第二产业向第三产业转移张家口市目前的城市化开展特征张家口市概况张家口市目前所处的房地产开展阶段发展阶段启动阶段快速发展阶段平稳发展阶段减缓发展阶段人均GDP（美元）800-3,0003,000-4,0004,000-8,0008,000以上需求特征生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主发展特征超速发展政府主导快速发展市场调节增强政府干预减弱平稳发展市场主导政府宏观调控缓慢发展市场主导人均GDP与房地产开展阶段关系表：08年张家口市人均GDP为2286美元，可以判定张家口市目前房地产市场正处于启动阶段，主要以生存需求为主，开展特征为政府主导、超速开展型张家口市概况一主三副：以五个区为为主，辐射万全县。以怀安、张北和蔚县为三个副中心，辐射周边其他县两轴四区：依托交通走廊，形成东西和南北两轴。根据自然、生态、经济条件划分为北部坝上次区域，东部次区域，中部次区域和南部次区域城市开展战略张家口市概况城市主要道路景观环境治理以大清河两旁主干道、五一大道、胜利路和建国路为主要主要治理对象，包括公厕、市场、绿地和停车厂的修建和政治张家口市概况2021年张家口市主要实施了主城区“三纵十横十四路〞的道路建设改造工程，长度110公里。完成了胜利中路，滨河路，清水河路三条城市纵向主干道的改造拓宽，实现南北向道路的畅通；完成了城市快速路南北环线、赐儿山大街、东兴街、建设街、工业西街、盛华大街、市府大街、朝阳大街、站前大街十条城市横向道路的拓宽改造工程，打通了城区道路与城市快速路的连线；对工业南横街等局部断头路以及路况较差的十四条支路实施了拓宽改造；张家口市概况2021年——2021年三年时间，张家口市要完成主城区73家工业企业外迁工作，提供城市建设用地5200亩。其中：桥东区23家，占地3000亩；桥西区17家，占地500亩；高新区33家，占地1700亩；全市经济的断增长城区土地资源的有限性迫使城区工业企业外迁城区工业开展受限因素加大城区工业扰民污染造成的社会因素张家口市概况三个产业聚集区开展规划东山产业聚集区南山产业聚集区西山产业聚集区张家口市概况住房建设用地其他建设用地中心城区住房用地规划张家口市概况中心城区住房用地布局张家口市概况中心城区住房用地规划住房建设用地其他建设用地张家口市概况张家口房地产市场分析当前在售工程概况及分析本案SWOT分析本案定位张家口市概况目录本案开发周期与销售周期本案经济效益分析当前张家口市房地产主要分为三大板块——桥东、桥西和高新区板块；桥东和桥西板块是张家口的老城区，老旧建筑较多，且规划凌乱，但市政设施和各项商业配套完善；高新区是张家口市的新城区，人口稀少，市政设施缺乏，商业配套还有待进一步的完善桥西区桥东区高新区张家口房地产市场分析当前张家口市房地产住宅类型多层住宅是张家口房地产市场的主流建筑形式，也是中、低端客户市场最受青睐的产品。现在张家口房地产市场有近70%的需求来自中低端客户，面积在80-100平方米；高层住宅在张家口的走势平缓。张市最早出现的小高层在博杨小区，但是其销售状况一直不是很理想。主要是当时小高层作为新的产品形式，张家口人接受还需要一定的时间。后来随着世纪豪园和金鼎工程的开发，以及08年远大·盛和苑项目的热销，小高层的销售情况才逐渐表现良好，现在已经开始被许多当地市民接受；高端住宅在张家口市表现的参差不齐，主要是由于张家口市地段的分布和周边消费群体的结构不同所引致，但总体来说，高端产品市场还缺乏以满足现状需求；张家口房地产市场分析康保县尚义县怀安县沽源县赤城县崇礼县张北县怀来县涿鹿县蔚县阳原县桥东区桥西区高新区万全县宣化县宣化区下花园区张家口房地产市场分析张家口市主城区普通商品住房建设方案项目名称占地规模（亩）建筑面积（万㎡）建设地址总投资（万元）施工现状桥西美新区旧城改造8014桥西区新华后街28000南口改造303.8南口（建设东街）7000西泽园小区419桥西区建设西街6号10000同人创业园三期工程2110桥西区西苑中路5号20000容辰花园13421.3探机小学、食品公司、石油机械75000荔模公寓及附属小区192平门路4号3000综合楼6.011.02张家口市桥东区纬一中路700京都花园小区（二期）305桥东区陵园路18号7600华新园三期97.558.44桥西区通顺街白家沟街交岔路口西北侧23294.4玻璃厂项目466纬三路20000天宝花园B8、B21、B22203桥西白山街2号3000“绿景康城”住宅小区二期719.09桥西区瓦盆窑村22700张家口房地产市场分析张家口市主城区普通商品住房建设方案项目名称占地规模（亩）建筑面积（万㎡）建设地址总投资（万元）施工现状“绿景园”住宅小区6811桥西区白山路27500“金赛锦园”住宅小区252.1桥西区印台沟5200美居小区二、三期工程16820桥西区南瓦大街19号、副235号、副19号18436南瓦盆窑西山项目16221桥西区南瓦盆窑46000北瓦盆窑西山项目37430桥西区北瓦盆窑66000住宅352.3沈家屯村4000盛隆家园202桥西区四方台沟15号6000天秀花园三期（东园）608高新区沈家屯镇高家屯村12000怡园小区101桥西印台沟9号2000大境门平安小区二期工程58.210市社会福利院20000商住楼6012纬一东路16800时尚家园71.2纬一路3600张家口房地产市场分析张家口市主城区普通商品住房建设方案项目名称占地规模（亩）建筑面积（万㎡）建设地址总投资（万元）施工现状时尚家园71.2纬一路3600张垣新城小区8013桥东区胜利南路2号20000欣盛家园三期24.372.4桥东区杨家坟北路17号2400桥东区胜利南路三仓库马路西院内204胜利南路马路西15000东方苑六期5310桥东区陵园南路7号12000电池厂改造455桥东区钻石路10000总计1865.13247.65507230.4张家口房地产市场分析张家口市购房客群分析根据客户对一居室、二居室、三居室和四居室四类户型的置业倾向，我们将客户进行如下比照分析研究通过对张家口市当地居民的调查，我们发现当前张家口市对一居室、二居室、三居室和四居室的需求比率分别为8%、38%、51%和3%，可以看出二居室和三居室仍然市主流户型；张家口房地产市场分析从被访的客户数据说明，倾向一居室、三居室和四居室类的客户多为二次置业，比率分别为58.82%、57.14%和66.67%，其中一居室类客户有35.29%是一次置业，也占有较大的比重。二居室类客户第一次置业的比重较大，占55.56%，二次置业的比重占38.89%。置业比率（一居客户）置业比率（二居客户）置业比率（三居客户）置业比率（四居客户）张家口房地产市场分析置业次数购房用途（一居客户）购房用途（二居客户）购房用途（三居客户）购房用途（四居客户）张家口房地产市场分析购房用途从图表数据显示，张家口目前购置一居和二居的客户多倾向于多层建筑形态，其次是小高层建筑形态。三居类客户那么对多层、小高层和跃层产品均能接受，四居类的客户那么对跃层和复式产品更加情有独钟。高层产品无论对于哪个层次的购房客群都相比照较排斥，这主要与张家口市居民的生活习惯和传统观念有很大的联系。建筑类型（一居客户）建筑类型（二居客户）建筑类型（三居客户）建筑类型（四居客户）张家口房地产市场分析建筑类型一居室类客户购房考虑因素主要是价格、交通其次市物业管理，对周边配套、自然环境及户型设计和社区规模要求不是很高张家口房地产市场分析购房考虑因素二居室类客户购房考虑因素主要是交通、价格和物业管理，对社区品牌和区域开展前景的要求不是很高购房考虑因素张家口房地产市场分析三居室类客户购房主要考虑因素市交通、价格和物业管理，其次市户型设计、社区配套、周边自然环境和区域开展前景购房考虑因素张家口房地产市场分析四居室类客户购房考虑主要因素是交通、建筑户型设计、周边自然环境，其次才是价格和物业管理购房考虑因素张家口房地产市场分析需求面积（一居客户）需求面积（二居客户）面积需求（三居客户）面积需求（四居客户）根据图表显示，一居、二居类客户，需求面积主要在70-90㎡之间，其中一居类客户对70㎡以下户型的的钟爱也占有23.53%的比率，二居类客户对91-120㎡之间的户型的认同率占29.73%；三居类客户对面积的需求主要集中在91-120㎡，比率为53.06%，四居类客户对面积的需求集中在121-140㎡，比率占66.67%，其中三居和四居类客户对140㎡以上的超大户型的钟爱也占有较高的比率，比率分别为24.49%和33.33%需求面积张家口房地产市场分析车位需求〔一居客户〕车位需求〔二居客户〕车位需求〔三居客户〕车位需求〔四居客户〕张家口市目前对车位的需求不是很强烈，从购置各类户型的客户来看，一居类客户对车位的需求为7.14%，二居类客户对车位的需求为10.81%，三居类客户对车位的需求为12.24%，四居类客户对车位的需求为16.67%。车位需求张家口房地产市场分析交房要求（一居客户）交房要求（二居客户）交房要求（三居客户）交房要求（四居客户）目前张家口市一居室类客户对住房的交房条件偏爱厨卫精装修，其次是毛坯房；二居室、三居室和四居室类的客户在交房标准上更喜欢毛坯房00交房标准张家口房地产市场分析一居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸，其次市户外和熟人介绍信息渠道张家口房地产市场分析二居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和熟人介绍信息渠道张家口房地产市场分析三居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心、报纸和报纸信息渠道张家口房地产市场分析四居室类客户获取楼盘信息途径主要是售楼中心和户外广告牌，其次杂志、报纸和熟人介绍也占有较大的比率信息渠道张家口房地产市场分析张家口房地产市场分析当前在售工程概况本案SWOT分析本案定位张家口市概况目录本案开发周期与销售周期本案经济效益分析各在售楼盘根本指标案名占地建筑面积起价均价户型客源成分可销户数新东亚时代广场147亩23.8万㎡3400元/㎡3700元/㎡两居：60—86㎡个体经营者，公务员，事业单位，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多三居：110—137㎡奥林星城90亩20万㎡2880元/㎡3300元/㎡一居：34.7—53㎡客户群较杂，以中等收入人群为主两居：72—93㎡三居：93.15—125.25㎡府街庭院160亩18万㎡3280元/㎡3760元/㎡两居：84㎡以中高端人群为主，周边人群相对较少三居：133㎡金华怡园57亩10万㎡2680元/㎡3200元/㎡两居：90—110㎡周边的拆迁户，本地改善生活的换房客200多户三居：110—130㎡远大盛和苑83亩17.8万㎡2860元/㎡3300元/㎡一居：32—70㎡主要以中高收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群两居：70—100㎡三居：100—130㎡四居：130㎡以上香江名城200亩24万㎡3000元/㎡3600元/㎡两居：66—90㎡县里的客户，个体，事业单位，公务员三期开了90户剩余40户三居：125—149㎡天河骏层178亩21万㎡2800元/㎡协议价一居：60㎡县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体1074户两居：51.92—120㎡三居：97—170㎡案名占地建筑面积起价均价户型客户群体可销户数龙兴国际花园10亩10万㎡2880元/㎡3300元/㎡两居：104/109㎡医生，县里（张北，宣化）有钱的，个体，事业单位75户剩余40余户三居：128/135㎡首府香格里拉102亩15万㎡3000元/㎡3400元/㎡两居：98.75—103.51㎡军分区，各事业单位，公务员居多700户三居：129.65—138.25㎡美居丽景园2988元/㎡3300元/㎡一居：70㎡周边地区与县城人群较多两居：90—111㎡三居：118—153㎡沁馨园100亩10万㎡2360元/㎡3000元/㎡两居：70—90㎡周边居民与周边县城的客户，以中低收入人群为主1600户剩余1300户三居：80—150㎡龙兴润城88亩12.92万㎡2900元/㎡3200元/㎡两居：98.82—117㎡散户居多，以中低收入人群为主三居：126—136㎡四居：161—228㎡佳境天城200余亩2650元/㎡3100元/㎡两居：66.31—94.8㎡二五一医院，部队，事业单位的人群较多，散户很少三居：114—123.92㎡山语华庭94亩16万㎡2800元/㎡3250元/㎡两居：77—110㎡普通工薪家庭居多，中的低收入者三居：100—130㎡汇嘉花园2650元/㎡3200元/㎡两居：112㎡供电区，事业单位等中高端客户为主75户三居：135/155㎡各在售楼盘根本指标案名占地建筑面积起价均价户型客户群体可销户数新城名座1.5公顷3.1万㎡3280元/㎡3700元/㎡一居：36—55㎡以中高端客户为主，公务员，事业单位人群居多270户两居：71—94㎡三居：107—147㎡京都花园65亩11万㎡3080元/㎡3600元/㎡两居：80—98㎡主要附近居住人群或附近上班人群897户三居：118㎡绿林紫庭8.3公顷20.13万㎡3380元/㎡东山彩橘4.76公顷9.46万㎡3600元/㎡3700元/㎡多层为财政局团购，高层为18层塔楼违背市场需求嘉苑郦景24000㎡67900㎡3400元/㎡两居—三居：90——160㎡未开盘未定天秀花园200亩22万㎡2530元/㎡3300元/㎡一居：50㎡以工薪阶层人群为主，周边人群相对较多两居：70—90㎡三居：100—150㎡各在售楼盘根本指标容辰庄园案名容辰庄园销售电话2131888板块桥东区项目位置胜利北街交工业东街占地面积15公倾开发商张家口市方正房地产开发有限公司建筑面积24.5万建筑楼层多层6F-11F,高层30F建筑间距16米交房日期09年底建筑结构框架建筑类型多层、高层销售起价多层5000元/㎡销售均价多层5500元/㎡高层4800元/㎡高层5000元/㎡房型面积二居90㎡-110㎡三居110㎡-160㎡产品分析以中大面积户型为主，户型偏大；哥特式建筑；客源分析中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主广告策略以主流媒体为主，大型的户外广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）项目优势市区内单价最高楼盘,地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，拥有小区独立的商业区项目劣势紧邻铁路，噪音嘈杂，设计落后，楼宇过于紧凑。已无发展空间。主要楼盘概况及详细分析新东亚时代广场案名新东亚时代广场销售电话5900000板块高新区项目位置纬一路烟草专卖局占地面积147亩开发商新东亚房地产开发有限公司建筑面积23.8万建筑楼层多层6F,高层11F建筑间距28米交房日期09年底建筑结构框架建筑类型多层、高层销售起价多层3080元/㎡销售均价多层3300元/㎡高层3400元/㎡高层3700元/㎡房型面积二居60㎡、86㎡三居110㎡-137㎡产品分析以中大面积户型为主，户型偏大；外立面浅色调，现代感较强；客源分析中高收入人群为主，个体经营者与政府机关事业单位人群，周边人群为主，烟草专卖局成交客户较多广告策略以主流媒体为主，大型的户外中心低端广告牌，与媒体广告（报纸，车体广告等）项目优势地段较为优越，交通较为便利，小区规模相对较大，开完完成后拥有小区独立的商业区项目劣势户型偏大，价位偏高主要楼盘概况及详细分析奥林星城案名奥林星城销售电话4037888板块高新区项目位置长城乳业院内占地面积90多亩开发商张家口新天地房地产开发有限公司建筑面积20万平米建筑楼层6.5F，11F，17F建筑间距33-50米交房日期部分已交房建筑结构砖混，剪力墙建筑类型多层，小高层，高层销售起价2700元/㎡销售均价3400元/㎡房型面积一局34.37—53㎡二居72—93㎡三居93.15—125.25㎡产品分析户型从小到大都有，相对较全，对于客户的选择性较广：外立面一、二层贴砖、三层以上涂料，现代感较强客源分析以中等收入人群为主，购买客群区域较广广告策略以大型户外广告，与邮政直投为主项目优势户型齐全，多层，高层小高层都有给客户的选择空间较大，现在为现房准现房，广告覆盖面较广吸引客户的看点较多项目劣势本项目处于开发阶段，周边配套还不完善主要楼盘概况及详细分析府街庭院案名府街庭院销售电话4108888板块高新区项目位置高新区纬二路与张宣公路交汇处占地面积160亩开发商长江房开金鑫地产恒达地产建筑面积18万平方米建筑楼层7F、12F、15F建筑间距38m—44m交房日期09年底全部交房建筑结构砖混，剪力墙建筑类型多层，高层，小高层销售起价多层2726销售均价多层3260高层3280高层3760房型面积二居84㎡三居133㎡产品分析产品实用性强；外立面浅灰色，清新自然客源分析以中高端人群为主，购房客户范围较广，周边人群相对较少只占2%广告策略以主流媒体广告为主项目优势开发商实力雄厚，小区内配套高档，是高新区核心位置项目劣势价格略贵，户型单一，且不是很好，面积浪费严重主要楼盘概况及详细分析金华怡园案名金华怡园销售电话8205555板块桥西区项目位置张市二医院西行300米占地面积57亩开发商张家口金华鼎房地产开发有限公司建筑面积10万㎡建筑楼层6F，18F建筑间距30m;40m交房日期2010年年底建筑结构框架建筑类型多层；高层销售起价2600元/㎡销售均价3200元/㎡房型面积二居90—110㎡三居110—130㎡产品分析外立面简洁现代，颜色为浅灰色，缺乏时尚气息客源分析周边的拆迁户，本地改善生活的换房客广告策略目前只打了户外围挡广告项目优势周边交通体系完善生活配套齐全，全框架结构，质量较高，抗震性好。项目劣势外立面缺乏时尚感，不大气，地块形状不规则，产品分布较散，缺乏凝聚力主要楼盘概况及详细分析远大·盛和苑案名远大·盛和苑销售电话40355554065555板块桥西区项目位置西苑中路21号占地面积83亩开发商远大集团建筑面积178000㎡建筑楼层11F,17F,18F建筑间距50m交房日期09年8月底/09年底建筑结构框架、剪力墙建筑类型小高层；高层销售起价2700元/㎡销售均价3320元/㎡房型面积一居30㎡-70㎡二居70㎡-100㎡三居100㎡-130㎡四居130㎡以上产品分析南北通透、干湿分离卫生间、双层中空玻璃、半弧形观景阳台；外立面以咖啡色为主简洁大方客源分析主要以中低收入人群为主，多为改善居住环境，婚房，拆迁人群广告策略以大型户外广告，媒体广告，各种活动为主项目优势南低北高的山台地形，高新区、桥西区与桥东区的重要节点项目劣势坡地形式，地势不够平坦，出行不够方便，周边配套尚未齐全，且户型相对周边竞争项目缺乏竞争力主要楼盘概况及详细分析天河骏层案名天河骏层销售电话8086666板块桥西区项目位置赐儿山与西环交汇处占地面积178亩开发商张家口市小环球房地产开发公司建筑面积21万㎡建筑楼层6F，11F建筑间距28.5m交房日期2009.12.31建筑结构砖混，框架建筑类型多层，小高层销售起价2800起销售均价协议价房型面积一居60㎡二居51.92—120㎡三居97—170㎡产品分析项目地块较大，易形成品牌效应，户型齐全客户选择面大，外立面清新淡雅，现代感强客源分析县里人（有钱的），公务员，事业单位，个体等广告策略以大型户外广告，报广，DM单页为主项目优势规模大，开发商实力雄厚，有大部分的多层适合市场需求项目劣势位置较偏，价格略高主要楼盘概况及详细分析龙兴润城案名龙兴润城销售电话5912345板块高新项目位置南站东面原特陶厂占地面积88亩开发商龙兴宏基房地产开发有限公司建筑面积12.92万㎡建筑楼层11F，12F，14F建筑间距37—50m交房日期一期09年底建筑结构剪力墙建筑类型小高层销售起价2760元/㎡销售均价3260元/㎡房型面积二居98.82—117㎡三居126——136㎡四居161—228㎡产品分析客源分析散户居多，以中低收