五亭龙国际玩具礼品城四期地块产品定位报告50p

五亭龙国际玩具礼品城四期产品定位报告博思堂地产综合效劳股份2021年10月16日1宏观市场概述>>>>>>2

市场环境分析>>>>>>3工程定位建议>>>>>>目录城市概况经济开展状况宏观市场总结城市概况地理位置扬州地处江苏中部，南临长江、北接淮水、中贯京杭大运河。其南部濒临长江，北与淮阴、盐城接壤，东和盐城、泰州毗联，西与南京、淮阴交界。扬州独特的地理位置使它既能融入南京都市圈，又能接受上海经济圈的辐射，还能连接苏南经济板块和滨江近海的新兴工商城市。扬州现辖3个区,分别是广陵区、维扬区、邗江区，另辖高邮、江都、仪征3个县级市和宝应县。扬州作为承接江苏南北的枢纽点，具有明显的区位优势与开展前景。交通状况扬州区域内有南北大动脉京沪高速穿境而过，宁通高速方便扬州与南京、南通的横向联系性。铁路的建成通车强化了扬州与苏北的连通性，使得扬州承接南北的枢纽作用进一步加强按照目前的交通建设情况，从扬州到北京约花8个小时，从扬州到上海约3.5小时，从扬州到南京约花费1.5小时。扬州的大交通便利，与周边主体城市形成较强的关联互动性。城市概况城市交通从扬州最新规划分析——随着区域整体规划的完成，扬州未来将建成新型产业基地、旅游商贸区和大型居住区，同时道路的新建加强了扬州区内，扬州与外区域的联系，为房产的开展奠定坚实根底。城市规划较为合理，主干道交通布达较为通畅，随着城市交通规划的进一步开展，良好的增强了与外区域的互动。城市概况面积与人口地域面积扬州市总面积6638平方公里，市区总面积973平方公里。人口现状2021年底扬州市户籍总人口为459.25万人。市辖区总人口118万，其中外来人口比例近20%，多数从事效劳业，扬州市区目前常住人口近100万，其中外来人口近20万超过全市外来人口数量的一半；扬州行业人口分布比例建筑业占29%,运输业占24%，餐饮、娱乐、美容美发等效劳业占21%，小商品批发零售、家居装修占26%。从上述情况综合分析：扬州主要以本地人为主，由于产业开展的特性，外来人口较少，不是一个人口导入型城市，随着城市区域的开展和各产业的升级城市规模逐步扩大，市域面积逐步扩大，外来人口逐步增多。城市概况工程优势工程劣势工程时机工程威胁总体规划〔2001年-2021年〕城市布局及城市开展方向扬州市目前的城市布局为“一主三副〞。“一主〞是指原来的老城区，规划以保护为主。“三副〞分别为城西新区、广陵新区和城南瓜洲沿江副中心。扬州目前的城市开展方向主要是“产业向南，拓展东西〞。——南延扩大经济开发区，跳跃开发港口分区和瓜洲分区，作为开展第二产业的主要载体。——西进东拓城市主要居住人口向西局部区集中，充分提高根底设施和公共效劳设施的利用率。东局部区注重对现有居住用地进行整合和改造，提高居住环境质量和各类效劳设施配套水平。城市概况经济开展状况历年GDP总量和人均GDP及增幅通过近年来的经济数据说明，扬州经济保持稳定高速的开展，GDP总量及人均GDP逐步增长；扬州经济高速的增长，人均收入的增加，为房地产市场的开展创造了有利的条件。经济情况三产比例经济开展状况居民可支配收入及在岗职工收入扬州居民可支配收入增幅较快，08年到达17398元。人均可支配收入的持续增加，刺激了客源的居住需求，为区域房地产的开展奠定了根底和客源。在岗职工平均工资全省处中等水平，随着经济的开展，增幅空间较大。经济开展状况可支配收入宏观市场总结扬州以工业作为拉动经济的主体，第三产业有待加强市区人口较低，外来人口较少，人口输出型的城市性质城市综合力的提升，城市常住及外来人口将稳步增加扬州城市布局及城市未来开展方向确实定和实施经济：扬州总体经济增长较快，增速位于江苏省各城市前列；产业规划、招商引资前景看好，经济开展潜力较大；城市开展重心：扬州城市开展重心从西区→西南区→东区，中心城区优化开展，北区开展还比较缓慢，有待进一步开展；产业情况：扬州旅游业、效劳业较为兴旺，工业比重较大，城市开展水平相对较高，市场购置力相对较强。1宏观市场概述>>>>>>2

市场环境分析>>>>>>3工程定位建议>>>>>>目录市场特征概述未来走势预判市场产品分类分析年份02年03年04年05年06年07年08年09上房地产投资(亿元)26.243.816473.1483.4106.48137.753.5增长率（%）32.4667.2146.0914.314.127.7029.32/占固定资产投资比重（%）14.5617.7419.3917.8415.6424.614.5/市场特征概述扬州房地产市场相对平稳，未来呈现出持续、快速的开展态势。住宅投资额108.8（亿元）/其中：90㎡以下套型11.4（亿元）占10%90㎡以上套型97.4（亿元）占90%商品房供销情况09年来供需比相对平衡，市场目前已呈现出较大的去化压力。市场价格走势1、02年以来，扬州房价上涨趋势明显，02-08年的6年间，扬州市商品房年均增长342元/㎡。2、即使在房市遭遇寒流的08年，房价也未停止上涨的步伐。截止到09年一季度，扬州市商品房均价已达4283元/㎡。3、扬州市区住宅均价于2021年5月突破5000元大关，达5213元/㎡，此后的6、7月均保持在5000元以上。扬州楼市正式步入“5〞时代。4、房价在江苏各县市中属于中等偏上水平。城市综合价值判断，房价属于正常范畴。市场价格趋势针对扬州商品房的价格走势、市场状况等因素看，未来扬州整体房价较为平稳，预计09年底整体商品房的价格在4500元/㎡左右。随着宏观调控的影响，预计价格将会出现一定的波动。商业供销竣工面积销售面积施工面积08年07年同比增长08年07年同比增长08年07年同比增长办公5.2万9.52-45.4%6.3万5.6910.8%24.321.3313.9%商业30.652.67-41.9%26.4万30.95-14.7%126.9117.178.3%08年，商业物业销售出现萎缩，同比下滑14.7%。商业物业在建量体为100余万方，同时市场尚有一定存量，后续供给量较大，市场呈现出较大压力。市场特征总结1、政府重点开展西区，兼顾东区在扬州“西进东连〞的城市开展思想指导下，西区、西南区已成为扬州市房产开展的领军区域，区域配套日益完善，从08年来的已成交的地块及供给量来看，多数商业地块集中于西区。2、产品产品也从单一的多层转为现在的多层、小高层、高层、联排别墅、单体别墅、复式楼竞相存在的市场环境。外立面多为面砖贴面，档次较高，同时节能化做得较到位。外立面效果多为中式和现代，立面效果的同质化较严重，这与政府的控制有关。4、开发商品牌扬州房地产开发还是以外乡开发商为主，外来品牌开发商目前较少。外乡的以新能源虎豹为代表，外来的以绿地、中信泰富、吴中集团、新港为代表。扬州市场开发商的品牌战略有可发挥的空间，但需要一个合理有效的引导过程。未来市场走势预判08年土地供给量的停滞、09年房市的迅速去化，可能加大后续扬州房市供求的矛盾自住需求市场，未来三年成交量,波动起伏不大，对市场的前景较看好随着房价持续走高，总价低的小户型物业将愈发受市场青睐随着扬州客户对房产的认知度逐渐提高，品质化和品牌化将是未来客户购房考虑的重点扬州城市范围的不断外延，郊区城市化进程的加速，商业物业市场将有较大的开展空间和潜力市场产品分类分析考虑本案的地块属性、拟开发的物业类型等因素，现从扬州市房地产市场中划分出商业营业类物业、酒店式公寓〔商业性质〕、住宅类物业〔小户型、重点划分为主〕、专业市场类物业。以下市场分析也就围绕这4类物业展开。商业物业项目名称类型地址套数面积价格关注点凯运天地商业广场文昌东路106号已推148（共729）40-4208500凯运壹位商业广场共有726套、7万方体量。已推部分已售出28套，销售率19%；集娱乐、休闲、购物、美食、文化、观光于一体的多功能、多业态的复合型；万鸿城市花园商业步行街邗江区邗城大道旁近邻广润发及来鹤台广场13690-130（5.4米挑高）8000-9000销售率达95%，商业部分作为酒店用品专卖市场旺庭公馆底层沿街商铺、小户公寓/20套/17000已登记客户200组，09年10月底开盘；汇金谷以大型超市为主体的购物中心华洋西路、润扬路路口242主力面积在80-2007500-8300苏果超市（8800平米）、品牌店入驻；购买商铺给予一次性返还21%总价的优惠。已售70%明发商业广场以多主力为主的大型商业中心运河东路南侧/30-300/集餐饮、休闲、娱乐、购物、旅游、酒店、公寓功能的Shopping

Mall。旨在打造扬州人必去的“吃、喝、玩、乐、购”一站式全新体验之城。项目建成后将辐射扬州乃至整个苏中地区。汇金广场农贸市场、商业街、小商品市场、soho渡江南路与连运路交汇处144一层：30-100；二层：20-409500商业部分由农贸市场(1万方)、小商品城(1万方）、商业街（0.8万方）三部分组成。小商品城，以服饰、鞋帽、日用百货、小商品、五金工具、干货日杂等业态为主。商业街部分定位成餐饮、休闲主题商业街。目前已售出75%。瘦西湖新天地高档休闲购物街扬子江北路399号

818100-50014500整个新天地分为临街旺铺、特色景观步行街两大部分，主力商家：味道成都、麦当劳、钱柜、西湖坊大酒店等；尚有将近30%未售出。西湖丰源玩具材料城玩具辅料专业市场/约180间40-50（1-2层）租金1-2万/年出租率达95%以上，约为02年开业；经营玩具辅料，品种齐全，经营状况良好；部分商家也在五亭龙开店，对新项目进驻意向不强；商业物业小结扬州市商业逐步形成三足鼎立的开展局面，维扬区以四望亭路嘉兴商贸广场为中心的商业区域；广陵区以汶河路、文昌路为主干道——时代广场、金鹰百货、万家福商城三巨头为中心商业区，邗江区以京华城中城为中心的商业区；2、传统的文昌阁商圈是唯一能辐射到整个扬州的商业区，现有的其他商圈辐射力较弱。传统商业中心较为成熟，市场地位影响较高，以京华城中城、明发商业中心、彩虹国际为代表的一批新兴商业，呈现出较新的开展模式；标志着扬州商业地产开始向着专业化、大型化、综合化、高端化的方向开展;3、商业售价集中于8500-15000元/㎡区间，低于中国三大经济区同类型城市的商业价格水平。可推断：扬州商业市场有着相当的开展空间与潜力。项目名称类别地址已推情况关注点推盘期数面积销售价格销售情况汇金谷住宅、酒店式公寓、商业、办公华洋西路、润扬路路口酒店式公寓（120套、精装）37、504700售完大学城首席精装公寓；丽晶都市公寓酒店式公寓、街铺江阳西路、近西祥路路口2-6层精装小户型（180户左右）

35、40、652层价格:南向5770；北向5070。3-6层，每层递增50

少量剩余近西区汽车站，得房率高，MINI户型京华城中城酒店式公寓国展中心对面/50-708000//帝景蓝湾科技住宅、小户型公寓江阳中路与祥和路交汇处1栋18层的小户型公寓50、608000多（精装）预约中，未开盘地源热泵等科技元素的引用金缘国际大厦传统商住楼邗江中路、文汇西路路口SOHO（2-12层）：5、6、12层分割卖（每层35套），其余层数整层销售（毛坯）区间面积42-72，主力面积48左右五层：朝南6080，朝北5480；逐层递增减300第五层：16/35西区核心地段汇金广场农贸市场、商业街、SOHO、小商品市场渡江南路与连运路交汇处43735-70起价3200；毛坯均价3900；精装均价4500已售35%扬州市南区具影响力的综合地产；扬州市为数不多的SOHO物业；10年5月交房旺庭公馆SOHO四望亭路399号22838、58、77//位于物业稀缺的主城区润扬广场（二手房）商铺、办公、酒店式公寓邗江中路、江阳中路路口酒店式公寓59平方、六楼、朝南、简单装修租金：800-900元/月//酒店式公寓类〔商业性质〕酒店式公寓类小结小户型公寓〔住宅性质〕项目名称类别地址已推情况关注点推盘期数面积销售价格销售情况花样年华多层、小高层、商业扬子江北路959号1-11层小户型公寓（毛坯）39、434300去化50%以上扬州市北区唯一住宅性质的小户型公寓，关注度较高万豪西花苑多层、花园洋房、小高层京华城路328号（京华城中城西200米）1-6层为小户型公寓（毛坯）64.75、63.82、72.225400去化约为40%位于京华城中城西侧，属新开发区域，未来价值将提升专业市场类项目名称类型地址面积（㎡）售价（元/㎡）租金经营情况备注西湖丰源玩具材料城玩具辅料专业市场/40-50（1-2层）/租金1-2万/年良好出租率达95%以上，约为02年开业；经营玩具辅料，品种齐全，经营状况良好；部分商家也在五亭龙开店，对新项目进驻意向不强。江阳商贸城（二手）主营建材、五金、家具、装修材料的专业市场扬子江北路819号45-160700025-35元/㎡·月一般陶瓷洁具、五金水暖、家具窗帘灯饰、石材木材加工；配套：中国移动、六和春饭店等，去化率约90%。五亭龙国际玩具礼品城玩具辅料、成品毛绒玩具专业市场扬子江北路、蜀岗西路路口/一楼11000；二楼7200；三楼480010-20元/㎡·月较好项目一期、二期辅料市场计250间，营业面积约5万多平方米；三期成品玩具市场，三幢六层营业面积约3.5万平方米。玩具辅料区已入驻商家215户，成品玩具市场开门营业的店铺607个，已入驻商家538家。国际珠宝城珠宝及相关产品的专业市场江阳西路与扬瓜路交汇处/商业7500左右（2004年）//总建面积56.73万方，其中：商铺28.6万方；酒店8万方；公寓7.25万方；加工厂房12.88万方红星美凯龙家具建材类专业是虎藏江阳西路与润扬路交汇处以40-100的面积商铺为主//一般集家居智能信息、家居文化传播、家居展览演示、国际名牌展示、购物休闲于一体，引进国内国际2000余家家具建材品牌进驻经营。万都装饰城装饰材料专业市场江阳西路117号36-160一层10000；二层6000；15-40一般经营木业、五金、陶瓷、洁具、水暖、型材、布艺窗帘、整体橱柜、涂料、灯具、工艺品、家具等装饰材料。

扬州专业市场主要集中于西区。商铺价格在7000-11000元区间，租金水平在15-35元/㎡·月范围。随着工程周边区域的开展，专业市场气氛将进一步增加，将为工程4期成功的销售及运营奠定坚实的根底。其中局部专业市场如国际珠宝城，由于缺乏产业支撑、招商困难等因素，导致工程暂时搁浅。从扬州专业市场现状看，有特色、有产业支撑、有稳定需求的专业市场更易生存！需能与五亭龙市场的整体规划相符合、不能与现有玩具产业特性相背离！该类专业市场必须在扬州市乃至苏中、苏北区域没有或仅有少量的同类市场存在！最好能结合扬州市旅游业日趋兴旺的产业特征！该类专业产业在扬州已有一定的开展！礼品专业市场专业市场——礼品类礼品专业市场的支撑每年，扬州当地企业均需要相当数量的礼品公关，如琼花、宝胜、牧羊、亚星等集团公司以及发电厂、上花轿等单位均是扬州商务礼品市场的消费大户。其需要的往往是包含本企业广告创意的礼品，而这些是超市、商场无法提供的。

随着扬州旅游业日趋繁荣，具有扬州特色的漆器、剪纸等传统工艺礼品越来越受到游客青睐；扬州目前的礼品店主要分散在各个商圈、旅游景点、小商品市场内，其规模、档次、效劳、价位参差不齐，且各自分散经营，无法形成聚集效应。1、市场存在相当需求3、礼品产业分散的现状2、扬州特色礼品受青睐苏中、苏北区域尚缺销售礼品的专业市场，而特色专业市场的一大特点就是辐射范围强，假设建成规模大、效劳好的礼品市场，必将吸引到周边城市的客户。4、可辐射周边市场礼品、玩具两类产品的性质存在一定交集，礼品市场的开发将强化五亭龙的市场影响力。5、与现有市场产业相符项目名称总建面积地址物业类型面积售价租金（万/年)业态花样年华/扬子江北路959号沿街商铺底层沿街商铺（20套）50-13013500为1#、2#楼的底层商铺，目前售出2套。石油山庄//街铺/58-3600外街5000-6000内街400020-30元/㎡·月层高4.5米，不可做中餐，主要商家：石油大药房、爱文水果超市等满芳庭//街铺/50-100550020-35元/㎡·月/江阳农贸市场16442（4层）双塘路与平山北路交叉口一层街铺朝南（不临主干路）40多平米（目测约45左右）6000多1.6主力商家：上海华联超市、农贸市场、中国电信、汉堡小子、爱心门诊等服装、食品朝北（临双塘路）100左右（两层）7000-80003.5-3.8朝西（临平山北路）95（一层35+二层60）8500-90004.5二层超市外侧商铺（大部分商铺关闭）20左右0.6-0.93-4层商住小户型40-90（40-50的户型为主2500-280010-15/江阳商贸城（二手）//底层商铺临主入口内部道路110（开间在10米左右，层高4.5米）72003万多陶瓷洁具、五金水暖、家具窗帘灯饰、石材木材加工；配套：中国移动、六和春饭店等，去化率约90%底层商铺+二层公寓临主入口左手进去口的南北向道路两层1108200二层公寓约3000-4000/年四层公寓（较新装修）/853000-3200工程所在区域商业格局工程周边商业，以沿街底商为主，主力面积集中在50-100㎡区间，一层层高在米之间，销售价格水平集中在5000-14800元/㎡之间，租金水平集中在20-35元/㎡·月之间，目前经营状况一般，商业主要以餐饮、超市、药店、金融通信效劳等生活配套为主；工程以满足周边消费人群餐饮、休闲、娱乐等需求为主，可突出经营特色吸引区域内的消费群体；其次可适当提供生活配套效劳，满足工程周边居住人群需求。区域内商业营业类物业小结住宅类物业小结名称产品/档次地址体量(㎡)/户数开盘时间均价(元/㎡）入住时间去化率停车位面积(㎡）满芳庭多层、小高层/中档维扬区扬子江北路东面100米处江阳商贸城对面8万/768户2008-05-1644002008-10-26//76-130养怡花园多层/中档维扬区平山路199号6.6万/238户2009-04-2540002009-0280%6049-110花样年华小高层/中档维扬区扬子江路与双塘路交汇处15万/1074户2009-0545002009-06-30/19880、130石油山庄多层/中低档维扬经济开发区平山路38万/3900户/4000/100%112380-130江阳农贸市场小户型公寓/中档维扬开发区双塘路与平山北路交叉口0.8万/170户20082800-3200200990%/43、57江阳商贸城小户型公寓/中档维扬区扬子江北路819号/20062100-28002008//40-60工程周边住宅体量约为70万方，其中以石油山庄体量最大占38万方，目前住宅产品主要为多层、小高层，面积为80-130㎡两房三房，此类产品竞争剧烈；60㎡以下的小户型公寓体量较小；目前销售价格集中在2800-4500元/㎡之间；工程可避开面积为80-130㎡两房三房，大面积户型的竞争，利用差异化竞争优势，做挑高、小户型产品，可满足玩具城经营商家，区域内工作的企业主、中高层管理者、年轻白领、创业人士等需求。1宏观市场概述>>>>>>2

市场环境分析>>>>>>3工程定位建议>>>>>>目录工程综合分析产品定位篇客户定位篇工程周边分析工程北侧、东北侧为工厂区、规划中的汽车北站，其规模为目前汽车东站的两倍；规划中国际汽车城将会入住30多家汽车4S店，目前已有四家入住；工程东侧住宅在售把戏年华、满芳庭、养怡花园；已入住小区蜀景花园〔别墅〕，石油山庄约〔多层，3900户〕；工程周边集中的商业工程江阳商贸城、江阳农贸市场；工程周边沿街商业主要有把戏年华、满芳庭、石油山庄、江阳农贸市场底商；路况较好，交通便利，公共交通较兴旺，工程交通优势较大。目前工程周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着工程周边规划的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，工程未来增值的潜力巨大。扬溧高速荷叶西路双塘路蜀岗西路平山路扬子江北路项目江阳商贸城花样年华满芳庭蜀景花园石油山庄养怡花园江阳农贸市场园区管委会规划中的汽车北站规划中的国际汽车城工厂、4S店工厂区北工程区域开展及规划通过近年来的经济数据说明，维扬区的经济保持稳定高速的开展，城镇职工可支配收入、农民人均纯收入逐步增长；规划沿扬子江北路依托江阳商贸城、五亭龙国际玩具城，形成以玩具、玩具辅料长毛绒专业市场带；工程区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场的开展创造了有利的条件。地块价值分析工程地块红色区域局部，位于沿街面，其通达性、昭示性较好，是整个地块商业价值最高的局部；因此可将商业配套布局在红色区域位置，而蓝色区域其价值低于红色区域，因此蓝色区域位置布局专业市场。建议将地块东侧沿街局部的围墙、绿化、垃圾移除，增强工程的昭示性，提升工程形象，工程内部停车位缺乏，建议将局部绿化改造为停车场。项目1-3期项目南侧通道蜀岗西路扬子江北路专业市场配套商业工程综合分析1、工程地理位置优越，路况较好，交通便利，公共交通较兴旺，工程交通优势较大。2、目前工程周边入住人口不多，商业配套尚不完善，但是随着工程周边规划的逐步实现，居住、商服、专业市场、物流等功能将不断的完善，工程未来增值的潜力巨大。3、工程区域内经济高速的增长，人均收入的增加及市政府的布点规划都为专业市场的开展创造了有利的条件。4、工程位于扬州市北区，不属于市重点开展区域，目前开展落后于其他区域，区域内规划实现时间较长；5、工程周边商业、小户型住宅以及公寓先于本工程入市，工程面临竞争较为剧烈；可在产品上进行突破，寻求其竞争核心；6、工程1-3期专业市场，已经消耗局部客户，客源面临的竞争较大；毛绒玩具市场趋近饱和，因此增加玩具种类，拓宽经营范围，亦可增加局部礼品市场。工程总体定位根据工程根本素质、房地产市场环境等优劣势总结分析，我们将工程总体定位为：五亭龙国际商贸商务中心集专业市场、配套商业、公寓、办公为一体的大型商业中心!序号类别总建单层面积层高备注1商业部分33182.4(1-3层)11060.84.8（一层）3.0（二层）3.0（三层）其中：一层：配套商业4000+辅料市场7060.8二层：玩具市场11060.8三层：礼品市场11060.82酒店式公寓33727.6（4-11层）4215.954层平层3.25-12层4.5挑高两栋11层的公寓楼，单层建筑面积约1870合计66910/50米配套商业4000㎡、礼品市场11060.8㎡，玩具市场11060.8㎡、辅料市场7000㎡；酒店式公寓33727.6㎡；宗地根本指标：占地面积：24800㎡；总建：66910㎡；容积率：2.69；建筑密度：44.6%；建筑限高50m。产品规划建议一产品定位宗地根本指标：占地面积：24800㎡；总建：66910㎡；容积率：2.69；建筑密度：44.6%；建筑限高50m。序号类别总建单层面积层高备注1商业部分33182.4(1-3层)11060.84.5（一层）3.3（二层）其中：一层：配套商业（4000)+玩具市场7060.8二层：玩具市场6121.6+礼品市场4939.22酒店式公寓11060.8(3层）11060.83（三层）两栋11层的公寓楼，单层建筑面积约2100333727.6（4-11层）4215.954.9挑高(4-11层）合计66910/50米配套商业4000㎡、玩具市场13182.4㎡，礼品市场4939.2㎡；酒店式公寓44788.4㎡；产品规划建议二产品定位公寓体量是否过大？对第三层功能进行商业、公寓的比较选择！分析如下：对工程区域及相似物业的第三层商铺售价和小户型公寓价格进行比较；项目名称一楼价格三楼实际价格虚拟价格（三楼无商铺）按一楼价格的40%测算五亭龙国际玩具城110004500-4800/江阳商贸城7200-8200/2880-3280江阳农贸市场7000-9000/2800-36001、市场上的第三层商铺价值普遍高于第三层小户型公寓的价值；2、方案二中小户型公寓的体量到达4.4万㎡，综合区域开展情况及房地产市场情况，此方案小户型公寓去化难度较大；项目名称均价花样年华4000（毛坯）江阳商贸城3200（毛坯）汇金广场3900（毛坯）、4500（精装）小户型公寓的价格三层商铺的价格商铺规划为三层较为理想，建议采取方案一！第三层功能定位的比较选择产品定位普通毛坯小户型公寓精装酒店式公寓高档国际公寓普通商住小户型LOFTSOHO平层×1—×2×3×4√2挑高√1—×1、单套价格过低、溢价空间有限、毛坯房非小户型开展方向；×2、区域市场缺乏以支撑此类高档工程的开发；×3、区域已存在较多同类产品、且去化速度、售价均不理想；×4、LOFT对工程的结构设计、功能布局、个性打造等均有一定要求，与宗地的现状与开展方向不符。定位√1挑高精装酒店式公寓：酒店式公寓的销售现状较好，且在扬州市场方兴未已；低总价、拎包入驻、附加效劳等特性易受购房者青睐；专业市场、汽车北站的兴起，加速区域成熟。〔关于选择挑高的论证见下页〕定位√2SOHO产品：区域商业日渐兴旺，可推出一层SOHO来满足区域客户的需求。小户型公寓细分市场定位产品定位目前，扬州市的精装酒店式公寓多为平层，假设本案亦推出平层产品，势必加剧细分市场的竞争。随着小户型日渐增多，人们开始希望小户型公寓亦能实现普通住宅的全部功能，并提高居住舒适度。挑高产品在这些方面更具优势。1、避开市场竞争2、市场对小户型的多元化需求从地产市场开展相对较块的周边城市看，一层可当两层用的挑高酒店式公寓受到当地市场的欢送，挑高类占据了酒店式公寓产品的很大一局部。3、从周边城市挑高渐成主流选择挑高的动机由于房地产整体市场开展的原因，扬州市场挑高酒店式公寓稀少，对此类尚缺乏认知。4、扬州缺乏挑高的此类产品开发酒店式公寓的相对收益比较高，且回款速度也较快。5、可获得较好的开发收益率产品定位产品配比建议通过前期市场及工程综合分析，建议商业与公寓面积的比例约为1：1；工程总建筑面积6.6万㎡，商业局部3.3万㎡，公寓局部3.3万㎡；商业专业市场：玩具扩容1.1万㎡；礼品市场1.1万㎡；辅料市场0.7万㎡配套商业：0.4万㎡公寓产品定位