1115-四川省罗江县金山楼市调查报告

罗江县金山镇房地产市场调查报告2021年11月第一局部：宏观市场环境分析城市区位交通网络金山镇与罗江县、德阳市、绵阳位置关系图绵阳市区罗江县城德阳城区金山镇金山镇行政辖区面积77.15平方公里，有17个行政村，一个社区居委会；全镇人口约4万人。08年地震后，随着金山镇工业园区工程的启动，以及建设步伐的加快，带动了房地产业的迅速开展，使得城镇常驻人口逐年增多，预计金山镇现有城镇常驻人口近1万人。按罗江县“十二五〞开展目标规划，罗江县政府要把金山镇打造成绵阳后花园、罗江县县城附中心、城区面积5平方公里、10万人口的重要城镇。因此，金山镇的城镇规模、城镇人口、根底设施建设都将不断扩大，这将极大拉动金山房地产市场快速向前。镇域规模随着金山镇城市化的加快，使得城镇常驻人口逐年增多，但由于外来人口少导致了人口增长速度较慢；但是，金山镇农业人口占全镇人口的绝大局部，随着城市化进程的不断加快，人口的自然增长等必然将增加房地产市场的市场需求量。人口状况城镇配套由罗江经济看金山经济实力由上表可见，2007至2021年罗江县各年GDP保持平稳快速增长，到2021年末已超过50亿元，经济开展保持良好的势头，而作为区域经济支柱产业的房地产业在宏观经济的影响下整体快速开展；同时，罗江县正在逐步完善以塑胶、电子、食品、机械等行业为重点的工业框架，将培育形成一批有较强市场竞争力的亿元以上骨干企业，而金山工业园区的建设正是这一框架内的重要举措，将为罗江经济增长作出巨大奉献，也带了金山房地产业的快速开展。从GDP的增长看由上表可见，2007至2021年罗江县各项主要经济指标保持平稳快速增长。可见，近年来罗江经济状况良好，房地产有较大开展空间，城镇民民人均可支配收入在万元以上，市场消费能力十分强劲。从人均GDP的增长看加快金山由农业镇向工业镇的转变，统筹城乡开展。全力打造“白〔白马关〕——金〔金山〕〞走廊、“南接北扩〞的工业强县罗江县政府针对金山镇开展的战略思路罗江县对金山城镇规划开展方向工业开展现况按罗江县政府战略开展规划目标，2021年金山工业园区正式启动。预计到2021年末，将建成区到达8平方公里，新入驻企业30余家，总产值到达20亿元。未来几年，金山工业园区将逐步以“中国西部RFID产业园〞、“LED绿色照明产业园〞和“建材产业园〞等园中园为龙头，形成以电子材料、绿色新材料为主导产业，以建筑材料、机械加工、食品加工为辅助产业的产业结构。逐步建成功能健全、效劳配套、竞争力强的高新产业园区。到“十二五〞末，建成区域将到达15平方公里，规模以上企业到达200户以上，年产值到达150亿元以上，年创税收6亿元以上。金山工业开展目标为配合城市化建设步伐和金山工业园区建设同步的旅游根底设施建设快速开展，香山鹭岛主题酒店温泉大酒店〔四星级〕主体全部竣工，进入全面装修阶段。香山鹭岛所报三AAA景区建设已分阶段开始开工，香山鹭岛在2021年上半年接待游客4余万人，销售收入220余万元。以农家乐农业观光和休闲度假为主的休闲旅游业也正在兴起，并得以稳步增长。休闲旅游城市规划从金山镇最新的“城市规划图〞不难看出金山镇的城市规划布局方向：以国道108线为界，西面主要规划为工业园区及相关配套用地，东面为居住区用地，而工业园区的主导产业是电子材料和绿色新材料，这正符合德阳市总体规划思路。由此可见，金山将依托德阳市和罗江县的整体开展思路，全力开展现代化工业产业；另一方面，为加快城市化进程，使之与工业园区的开展配套，规划了大体量的居住用地，从图形上看与首期体量与工业园区用地面积相当，预计总量在5－8平方公里，可供出让的土地十分充裕。按?2021-2021德阳城市开展规划纲要?的总体思路，到2021年，罗江将打造成四川省级历史文化名城，德阳市域北部门户，以弘扬三国文化为重点的历史文化旅游城市，以开展塑胶原料、电子材料为主导的山水园林城市；城市人口达12万人，城市建设用地12平方公里。小结：银行首套房二套房商业备注中国银行基准利率，首付30%，最长贷款年限20年。利率上浮1.1倍，首付60%以上，最长贷款年限20年。暂停受理

农行基准利率，首付30%，最长贷款年限20年。利率上浮1.1倍，首付60%以上，最长贷款年限20年。利率上浮1.2倍，首付50%以上，最长贷款年限10年。

信用社暂停受理暂停受理暂停受理保险德阳银行暂停受理暂停受理暂停受理

工行利率上浮10%，首付30%以上，最长贷款20年。利率上浮20%，首付60%以上，最长贷款20年。利率上浮60%，首付50%以上，最长贷款10年。保险，U盾，融资顾问费第三局部：土地市场分析土地交易概况从2007年7月至2021年9月，金山镇累计供地41宗〔含工业用地9宗〕，总955.5亩，〔含工业用地380.6亩〕，其中商住用地出让情况为：2021年出让商住用地21宗，共229.5亩，实现土地收入2271万元，2021年出让商住用地10宗，共321.3亩〔含199.1亩经适房用地〕，实现土地收入4438万元；2021年出让商住用地2宗，共18.1亩，实现土地收入886.5万元。主要商住用地成交分析成交时间用途容积率地块面积（亩）成交金额(万元)成交单价（万/亩）2009-4-16商住1.85.799.79217.52009-5-22商住2.46.4116.84418.32009-7-28商住2469.317.32009-9-1商住2.40.47.418.52009-9-10商住26.5113.7517.52009-9-21商住1.21.739.06232009-9-23商住256.31125202009-9-25商住2.411.4233.904820.52010-9-20商住2.840.91303.75331.92010-9-20商住2.837.31188.59431.92011-7-15商住314.6728.549.92011-9-5商住2.43.5157.9545.1土地位置土地面积

（亩）容积率建筑密度绿地率土地性质罗江县金山镇中发村10组17-2号地块40≤2.2≤40%≥25%居住罗江县金山镇土桥村一组土桥村4号地块53≤2.3≤40%≥25%居住罗江县金山镇土桥村一组土桥村一组3号地块51≤2.3≤40%≥25%居住近期拟出让土地根本情况用地简析控规：由前表可见，2021年即将出让的居住用地的容积率均在2.3以上，建筑密度控在40%以内，绿地率均在25%以上，可见三宗土地未来的物业形态是以多层或小高层面市。宗地面积：从出让宗地地块面积来看，三宗土地面积均在40亩以上，这样的供给特点在前两年的土地供给中较少。由此可见，为提升金山房地产开发的品质，金山政府有意识地提供面积较大的土地进行出让，以便开发企业更好的工程规划建设，提升房地产开发品质，提升城市形象。小结：在2021年金山镇工业园区正式启动后，以及金山镇城市化进程的加快、国家经济面以及2021－2021年房地产市场的整体向好，开发商对房地市场的信心十足，表现在土地市场的供需两旺。现已有较多新工程入市，提供了庞大在供给量；2021年起，随着宏观调控的影响，金山土地供量应有所减少，实际成交得以回落。但近期又有140多亩土地挂牌出让，加之尚未入市的工程，未来1－3年竞争将非常剧烈。第四局部：房地产市场分析08年地震过后，按罗江县灾后重建整体开展规划，金山镇全面启动了工业园区的建设，此利好消息吸引了众多嗅觉灵敏的本地和外地的房地产开发企业纷纷到金山拿地从事房地产工程的开发，为罗江县辖区内房地市场最为活泼的乡镇。目前入市工程已达8个以上，最大规模在22万平米左右，产品类型有多层、小高层和高层产品，但目前市场主推多层产品。总体态势版块分析金山镇因目前城镇规模较小，房地产市场板块无明显划分，工程主要集中于新政府办公大楼附近、场镇商业中心位置以及108国道旁和工业园区附近在个区域。新政府办公大楼附近、场镇商业中心地域将属于金山核心区域，属金山较早的建成区，配套成熟，站位优势十清楚显，但所开发的工程体量均较小，工程档次和产品品质均不高，以多层和小高层为主，如金福公寓、怡和园工程。工业园区附近为目前金山房地产最为活泼的区域，工程比较集中，规模较大，品质较高，以多层、高层产品为主，如金山国际、金鑫家园等。产品价格金山整体房价呈上涨趋势，目前状况为：多层：2300元/平米一层商业：5500元/平米二层商业：3500元/平米支撑金山房价上涨因素市场供、需分析从09年底第一个商品房工程锦绣金山入市到2021年10月，累计住宅市场量供给超过78.6万平米，实际释放量11.2万平米，即每年平均释放量在5.6万平米左右；商业供给量在6.53万平米，实际释放量1.45万平米左右。入市工程住宅剩余量67.4万平米，商业剩余量5.08万平米；近期将有144亩土地拍出，容积累按2.3计算，供给量将新增22万平米。产品形态项目数量多层金福公寓、天街壹号、阳晨·锦绣金山、阳晨·金鑫家园、金山名城、长桥郡6高层怡和园1综合形态金山国际1产品形态以上表可见：多层产品形态为市场产品规划的主流方式；高层产品虽有规划，但均未开始对外销售，消费者能否接受或愿意接受还需佐证。置业户分析——由入市工程导入的客源分析交通导入——外地和周边乡镇客源主要为外地和金山周边宝林、塔水、清泉、河边、大井、慧觉等乡镇的置业客户产业导入——金山工业园区客源产业客源是一个伴随区域发展而不断升级的客群，目前还没有得以体现。机关事业导入——行政事业客源金山镇的行政单位和事业编制人员，或长驻金山，但在周边乡镇任职的行政、事业人员。本地导入——改善居住客群主要是金山城镇和周边乡村的本地居民。差价导入——差价客源罗江的趋高房价，促使部分人群将金山作为第二置业选择地。金山小结：第五局部：结论结论：假设地价和控规合理，可考虑竞拍！W〔劣势〕离场镇核心区较远，相关配套在一定时间内难以跟上，交通、生活不便，影响工程聚客能力；离工业园区近，有一定噪音和工业污染，影响工程定位和居住品质。O〔时机〕农村人口选择在城区居家置业的意识增加，生活方式在发生变化；德阳、罗江两级政府打造金山工业园区的方向和力度，为房地产业的开展提供了支撑；“成—德—绵〞复线“成—绵—乐〞城际铁路的连线贯穿，金山的地理和交通优势将更加得以显现。目标块块SWOT分析附：各工程根本情况阳晨·锦绣金山2021年启动的，金山第一个纯多层商品房工程。以全封闭式生态花园居住区与独立商业步行街互为融合的现代城市综合体；工程占地近80亩，容积率1.7，绿化率35%；工程由两局部组成，一局部是通透式金山新商业中心，包含一条250米的商业步行街，占地30亩；另一局部是封闭式生态花园居住社区，纯多层建筑，至少19米的楼间距，占地50亩；住房总约600余套，销售均价1900元/㎡左右，以小三室为主力户型；商业面积约6000㎡，销售均价5000元/㎡左右；已交房入驻。金山名城09年年底入市；规划住房200套左右，商业约1000平米；住房销售均价约2100元/平米，商业销售均价约4000平米；已交房入驻。阳晨·金鑫家园09年年底入市；工程分两期开发，一期推出多层住宅150套，二期住宅100套左右，商业约5000平米；住宅销售均价约2180元/平米左右，商业销售均价约4500平米；正在办理交房入驻手续。金福公寓2021年初入市，11月5日开盘销售，目前销售情况较差；工程位于金山镇新政府办公大楼旁，工程总占地1053平米，规划总建面7000余平米，1－3层为纯商业，4－7层为住宅，容积率2.4，绿地率25%；规划总套数67套，住房6套，面积为120平米左右；酒店式公寓小户型产品61套，面积为32－70平米左右；住宅销售均价2500元/平米〔精装后3100元/平米〕，最高8%左右的优惠。商铺销售均价3000－6000元/平米。金山国际2021年初入市，10月14日开盘销售，销售情况相对较好；位于108国道旁,占地116亩,总建面22万平米共22幢(14幢多层+8幢18F),其中商业共计4万平米.总户数：2000多套,车位1300多个(其中地下300余个)。工程分为三期开发，目前为一期(1-10幢多层),11年10月14日开出一期一批次1-3号楼共80套,面积区间70-120平米；住宅销售价格220