房地产管理办法细则

房地产管理办法细则一、总则（一）目的本细则旨在加强房地产市场管理，规范房地产开发、经营、交易等行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，依据国家相关法律法规及行业标准制定本细则。（二）适用范围本细则适用于在本行政区域内从事房地产开发、经营、中介服务、物业管理以及相关活动的单位和个人。（三）基本原则1.依法管理原则严格遵循国家法律法规，确保房地产管理活动有法可依、依法进行。2.公平公正原则保障房地产市场主体的合法权益，维护市场公平竞争环境，公正处理各类房地产纠纷和问题。3.高效便民原则简化办事流程，提高管理效率，为房地产市场主体提供优质、便捷的服务。4.动态监管原则对房地产市场进行实时动态监测，及时发现和解决市场运行中出现的问题，不断完善管理措施。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.设立条件房地产开发企业应当有自己的名称和组织机构，有固定的经营场所，有符合国务院规定的注册资本，有足够的专业技术人员，法律、行政法规规定的其他条件。2.资质等级划分房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四级和暂定资质。不同等级的企业承担不同规模和类型的房地产开发项目。3.资质申请与审批新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件到房地产开发主管部门备案，申请暂定资质。申请不同等级资质的企业，需满足相应的业绩、人员、资金等条件，并按照规定提交申请材料。房地产开发主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的企业核发资质证书；对不符合条件的，不予核发资质证书，并书面说明理由。（二）项目开发建设管理1.项目立项与规划房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、年度建设用地计划和城市规划、房地产开发年度计划的要求。开发企业应当按照规定办理项目立项、规划许可等手续，确保项目建设符合规划要求。2.土地使用开发企业应当按照土地出让合同约定的用途、动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。3.工程建设管理开发企业应当依法通过招标、拍卖等方式选择具有相应资质等级的勘察、设计、施工、监理等单位，并签订书面合同。工程建设应当严格按照国家有关工程建设标准和规范进行，确保工程质量和安全。开发企业应当在施工现场设置明显的工程质量责任公示牌，公示勘察、设计、施工、监理等单位的名称和主要责任人姓名。4.项目竣工验收房地产开发项目竣工后，开发企业应当向项目所在地的县级以上地方人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。主管部门应当自收到申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。经验收合格的，方可交付使用。三、房地产经营管理（一）商品房销售管理1.销售条件商品房现售，应当符合以下条件：（1）现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；（2）取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（3）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（4）已通过竣工验收；（5）拆迁安置已经落实；（6）供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；（7）物业管理方案已经落实。商品房预售，应当符合以下条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2.销售合同商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋的基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.销售价格管理商品房销售价格由当事人协商议定，但不得违反国家有关价格管理的规定。房地产开发企业应当在商品房销售场所醒目位置明码标价，公布商品房价格、相关收费标准及物业服务内容等。（二）房屋租赁管理1.租赁合同房屋租赁，当事人应当签订书面租赁合同。租赁合同应当具备以下条款：（1）当事人姓名或者名称及住所；（2）房屋的坐落、面积、装修及设施状况；（3）租赁用途；（4）租赁期限；（5）租金及交付方式；（6）房屋修缮责任；（7）转租的约定；（8）变更和解除合同的条件；（9）违约责任；（10）当事人约定的其他条款。2.租赁登记备案房屋租赁合同订立后三十日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁登记备案证明应当载明出租人的姓名或者名称、承租人的姓名或者名称、有效身份证件种类和号码、出租房屋的坐落、租赁用途、租金数额、租赁期限等内容。（三）房地产中介服务管理1.中介机构设立设立房地产中介服务机构，应当向当地工商行政管理部门申请设立登记。房地产中介服务机构在领取营业执照后的一个月内，应当到登记机关所在地的县级以上人民政府房地产管理部门备案。2.从业人员资格房地产中介服务人员应当具有相应的职业资格证书。房地产经纪人应当经过考试、注册，取得房地产经纪人资格证书。未取得房地产中介服务资格证书的人员，不得从事房地产中介服务业务。3.服务规范房地产中介服务机构应当按照核准的业务范围从事经营活动，不得擅自超越核准范围经营。房地产中介服务机构应当如实向委托人提供有关房屋的真实情况和资料，不得隐瞒或者虚构事实。房地产中介服务机构接受委托代理销售房屋时，应当如实向买受人介绍房屋的有关情况，不得故意隐瞒房屋的瑕疵或者其他不利因素。四、房地产交易管理（一）交易程序1.申请房地产权利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不得瞒报或者作不实的申报。房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。2.受理与审核相关部门收到申请后，应当对申报材料进行审核。审核内容包括房地产权属证书、当事人的身份证明、转让合同等。对符合条件的，予以受理；对不符合条件的，不予受理，并书面说明理由。3.登记发证经审核符合条件的，房地产管理部门应当在规定的时间内办理房地产权属登记手续，核发房地产权属证书。（二）交易税费1.税费种类房地产交易涉及的税费主要包括契税、印花税、土地增值税、个人所得税、营业税等。具体税费标准按照国家和地方有关规定执行。2.税费缴纳房地产交易当事人应当按照规定缴纳相关税费。房地产转让方应当依法缴纳土地增值税、个人所得税等；受让方应当依法缴纳契税等。房地产中介服务机构应当按照规定代扣代缴相关税费。五、物业管理（一）物业服务企业资质管理1.资质等级划分物业服务企业资质等级分为一、二、三级。不同等级的企业承担不同规模和类型的物业管理项目。2.资质申请与审批新设立的物业服务企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件向工商注册所在地直辖市、设区的市的人民政府房地产主管部门申请资质。申请不同等级资质的企业，需满足相应的业绩、人员、资金等条件，并按照规定提交申请材料。房地产主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的企业核发资质证书；对不符合条件的，不予核发资质证书，并书面说明理由。（二）物业服务合同1.合同内容物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。2.合同签订与履行建设单位依法与物业服务人订立的前期物业服务合同，对业主具有法律约束力。业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务人订立的物业服务合同，对业主具有法律约束力。物业服务人应当按照合同约定提供服务，业主应当按照合同约定支付物业服务费用。（三）物业专项维修资金管理1.资金交存业主应当按照国家和地方有关规定交存物业专项维修资金。物业专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。2.资金使用物业专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或者相关业主应当提出使用方案，经业主大会依法通过后实施。六、房地产权属登记管理（一）登记种类房地产权属登记分为初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记等。（二）登记程序1.申请房地产权利人应当向房屋所在地的县级以上地方人民政府房地产管理部门提出房地产权属登记申请，并提交相关材料。2.受理与审核房地产管理部门收到申请后，应当对申报材料进行审核。审核内容包括房地产权属证书、当事人的身份证明、相关合同等。对符合条件的，予以受理；对不符合条件的，不予受理，并书面说明理由。3.公告（必要时）对可能有争议的房地产权属登记申请，房地产管理部门应当进行公告，公告期为30日。公告期满无异议的，予以登记发证。4.登记发证经审核符合条件的，房地产管理部门应当在规定的时间内办理房地产权属登记手续，核发房地产权属证书。七、法律责任（一）开发企业违法行为责任1.未取得资质证书从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由工商行政管理部门吊销营业执照。2.超越资质等级从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。3.擅自转让房地产开发项目的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。（二）经营企业违法行为责任1.未取得营业执照擅自从事房地产开发经营的，由县级以上人民政府工商行政管理部门责令停止房地产开发经营活动，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。2.未取得商品房预售许可证明，擅自预售商品房的，由县级以上人民政府房地产开发主管部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。3.房地产开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。（三）中介机构违法行为责任1.违反本细则规定，未取得房地产中介服务资格擅自从事房地产中介服务业务的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令停止房地产中介服务业务，没收违法所得，可以并处违法所得5倍以下的罚款。2.房地产中介服务机构在代理销售商品房时，未向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书的，由县级以上人民政府房地产管理部门责令改正，没收违法所得，可以并处2万元以下的罚款。（四）其他违法行为责任1.违反本细则规