房地产交易管理办法

房地产交易管理办法总则目的与依据为了加强房地产交易管理，规范房地产交易行为，保障房地产交易当事人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上的房地产交易活动。本办法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。基本原则房地产交易应当遵循自愿、公平、公正、诚实信用的原则。管理部门职责市住房和城乡建设部门是本市房地产交易的行政主管部门，负责本办法的组织实施和监督管理。区住房和城乡建设部门按照职责分工，负责本辖区内房地产交易的管理工作。发展改革、自然资源、市场监管、税务等部门按照各自职责，协同做好房地产交易管理工作。房地产转让一般规定房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。房地产转让时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让。转让条件以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：1.按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2.按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。3.转让房地产时房屋已经建成的，还应当持有房屋所有权证书。以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。转让程序1.房地产转让当事人签订书面转让合同；2.房地产转让当事人在房地产转让合同签订后90日内持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产所在地的房地产管理部门提出申请，并申报成交价格；3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在7日内作出是否受理申请的书面答复，7日内未作书面答复的，视为同意受理；4.房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估；5.房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费；6.房地产管理部门办理房屋权属登记手续，核发房地产权属证书。禁止转让的情形有下列情形之一的房地产，不得转让：1.以出让方式取得土地使用权但不符合本办法第二十一条规定的条件的；2.司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；3.依法收回土地使用权的；4.共有房地产，未经其他共有人书面同意的；5.权属有争议的；6.未依法登记领取权属证书的；7.法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。房地产抵押一般规定房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。本办法所称抵押人，是指将依法取得的房地产提供给抵押权人，作为本人或者第三人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。本办法所称抵押权人，是指接受房地产抵押作为债务人履行债务担保的公民、法人或者其他组织。抵押条件下列房地产可以设定抵押：1.抵押人所有的房屋和其他地上定着物；2.抵押人依法有权处分的国有土地使用权、房屋和其他地上定着物；3.抵押人依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的土地使用权；4.依法可以抵押的其他房地产。下列房地产不得设定抵押：1.权属有争议的房地产；2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产；3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物；4.已依法公告列入拆迁范围的房地产；5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产；6.依法不得抵押的其他房地产。抵押程序1.抵押当事人签订书面抵押合同；2.抵押双方向房地产所在地的房地产管理部门提出抵押申请，并提交下列文件：抵押当事人的身份证明或法人资格证明；抵押登记申请书；抵押合同；《国有土地使用权证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明；可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料；可以证明抵押房地产价值的资料；登记机关认为必要的其他文件。3.房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记；4.对核准抵押登记的，房地产管理部门在原《房屋所有权证》上作他项权利记载后，由抵押人收执。并向抵押权人颁发《房屋他项权证》；5.抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。房屋租赁一般规定房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。房屋租赁当事人应当依法订立租赁合同。房屋租赁合同的内容由当事人双方约定，一般应当包括以下内容：1.房屋租赁当事人的姓名（名称）和住所；2.房屋的坐落、面积、结构、附属设施，家具和家电等室内设施状况；3.租金和押金数额、支付方式；4.租赁用途和房屋使用要求；5.房屋和室内设施的安全性能；6.租赁期限；7.房屋维修责任；8.物业服务、水、电、燃气等相关费用的缴纳；9.争议解决办法和违约责任；10.其他约定。房屋租赁当事人应当在房屋租赁合同中约定房屋被征收或者拆迁时的处理办法。租赁登记备案房屋租赁合同订立后30日内，房屋租赁当事人应当到租赁房屋所在地直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门办理房屋租赁登记备案。房屋租赁当事人可以书面委托他人办理房屋租赁登记备案。办理房屋租赁登记备案，房屋租赁当事人应当提交下列材料：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁当事人身份证明；3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明；4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。对符合下列要求的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当在三个工作日内办理房屋租赁登记备案，向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明：1.申请人提交的申请材料齐全并且符合法定形式；2.出租人与房屋所有权证书或者其他合法权属证明记载的主体一致；3.不属于本办法第六条规定不得出租的房屋。申请人提交的申请材料不齐全或者不符合法定形式的，直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当告知房屋租赁当事人需要补正的内容。租赁当事人的权利和义务出租人应当按照合同约定履行房屋的维修义务并确保房屋和室内设施安全。未及时修复损坏的房屋，影响承租人正常使用的，应当按照约定承担赔偿责任或者减少租金。房屋租赁合同期内，出租人不得单方面随意提高租金水平。承租人应当按照合同约定的租赁用途和使用要求合理使用房屋，不得擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施，不得损害其他业主和使用人的合法权益。承租人因使用不当等原因造成承租房屋和设施损坏的，承租人应当负责修复或者承担赔偿责任。房地产交易资金监管监管原则房地产交易资金监管应当遵循安全、规范、透明、便民的原则。监管范围本办法所称房地产交易资金，是指房地产转让、抵押和房屋租赁等交易活动中涉及的定金、首付款、购房款、租金等资金。监管方式房地产交易资金监管实行银行专户管理。房地产交易当事人可以通过专用账户划转交易资金，也可以通过房地产经纪机构在银行开设的客户交易结算资金专用存款账户划转交易资金。房地产交易资金监管账户应当通过房地产管理部门与银行签订监管协议的方式设立。监管协议应当明确监管账户的开立、使用、资金划转条件、监管期限等内容。资金划转房地产交易当事人约定通过专用账户划转交易资金的，交易资金自存入监管账户之日起至完成房屋所有权转移登记或抵押权登记之日止，由监管账户开户银行按照监管协议进行监管。房地产交易当事人完成房屋所有权转移登记或抵押权登记后，监管银行应当按照监管协议约定，将监管账户内的资金划转至房地产开发企业、房地产经纪机构或其他相关方的账户。房地产交易当事人未约定通过专用账户划转交易资金的，房地产管理部门应当在房屋所有权转移登记或抵押权登记完成后，通知监管银行将交易资金划转至房地产开发企业、房地产经纪机构或其他相关方的账户。房地产交易服务房地产经纪服务房地产经纪机构及其从业人员从事房地产经纪活动，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定，遵循自愿、平等、公平、诚实信用的原则，恪守职业道德。房地产经纪机构应当依法设立，具有独立法人资格，并在其经营场所醒目位置公示营业执照、房地产经纪机构备案证明、服务项目、服务内容、收费标准、交易资金监管方式、信用档案查询方式等信息。房地产经纪人员应当具备相应的职业资格，并在房地产经纪机构注册后，方可从事房地产经纪活动。房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：1.捏造散布涨价信息，或者与房地产开发经营单位串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；2.对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；3.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；4.泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；5.为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；6.改变房屋内部结构分割出租；7.侵占、挪用房地产交易资金；8.承购、承租自己提供经纪服务的房屋；9.为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；10.法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产评估服务房地产评估机构从事房地产评估活动，应当遵守法律、法规、规章和本办法的规定，遵循独立、客观、公正的原则。房地产评估机构应当依法设立，具有独立法人资格，并在其经营场所醒目位置公示营业执照、资质证书、服务项目、服务内容、收费标准等信息。房地产评估人员应当具备相应的职业资格，并在房地产评估机构注册后，方可从事房地产评估活动。房地产评估机构及其从业人员不得有下列行为：1.迎合委托人的高估或者低估要求，提供虚假评估报告；2.与一方当事人串通，损害另一方当事人利益；3.以回扣等不正当竞争手段招揽业务；4.允许其他机构以本机构名义开展评估业务，或者冒用其他机构名义开展评估业务；5.涂改、倒卖、出租、出借或者以其他形式非法转让资质证书；6.利用开展业务之便，谋取不正当利益；7.法律、法规、规章禁止的其他行为。房地产交易监督管理监督检查措施房地产管理部门应当加强对房地产交易活动的监督检查，履行下列职责：1.检查房地产交易当事人和房地产经纪机构、房地产评估机构等中介服务机构的有关文件和资料；2.进入房地产交易场所、中介服务机构办公场所进行检查；3.就有关问题询问房地产交易当事人和房地产经纪机构、房地产评估机构等中介服务机构的有关人员；4.查阅、复制房地产交易当事人和房地产经纪机构、房地产评估机构等中介服务机构与房地产交易有关的合同、票据、账簿等资料；5.法律、法规规定的其他监督检查措施。房地产管理部门及其工作人员对房地产交易当事人和房地产经纪机构、房地产评估机构等中介服务机构的商业秘密和个人隐私，应当依法予以保密。投诉处理房地产交易当事人和利害关系人认为房地产交易活动违反本办法规定的，可以向房地产管理部门投诉。房地产管理部门应当自收到投诉之日起30日内，予以处理并书面答复投诉人。信用管理房地产管理部门应当建立房地产交易信用档案，记录房地产交易当事人和房地产经纪机构、房地产评估机构等中介服务机构及其从业人员的信用信息。房地产管理部门应当定期公布房地产交易信用档案信息，并将信用档案信息作为资质审查、表彰奖励、监督管理等的重要依据。对信用良好的房地产交易当事人和房地产经纪机构、房地产评估机构等中介服务机构及其从业人员，房地产管理部门可以给予表彰奖励；对信用不良的，房地产管理部门可以采取重点监管、降低资质等级、吊销资质证书等措施，并向社会公示。法律责任对房地产交易当事人的处罚房地产交易当事人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款：1.未按照本办法规定签订书面合同的；2.未按照本办法规定办理房地产转让、抵押、租赁登记备案手续的；3.转让、抵押、租赁不符合条件的房地产的；4.违反本办法规定，擅自改变房屋用途的；5.违反本办法规定，擅自提高租金水平的；6.违反本办法规定，擅自改动房屋承重结构和拆改室内设施的；7.违反本办法规定，未按照约定履行房屋维修义务的；8.违反本办法规定，未按照约定合理使用房屋的；9.违反本办法规定，未按照约定支付租金的；10.违反本办法规定，未按照约定办理房屋交接手续的。房地产交易当事人违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.以欺诈、胁迫等手段签订房地产交易合同的；2.伪造、涂改、转让房地产权属证书的；3.非法转让房地产的；4.利用房地产交易进行非法集资、诈骗等违法活动的；5.法律、法规规定的其他违法行为。对房地产经纪机构和房地产评估机构的处罚房地产经纪机构和房地产评估机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未按照本办法规定公示有关信息的；2.未按照本办法规定签订房地产经纪服务合同、房地产评估合同的；3.未按照本办法规定办理房地产经纪服务、房地产评估服务备案手续的；4.违反本办法规定，擅自提高收费标准的；5.违反本办法规定，泄露或者不当使用委托人的