住房维修金管理办法

住房维修金管理办法一、总则（一）目的为加强住房专项维修资金的管理，保障住房共用部位、共用设施设备的维修和正常使用，维护住房专项维修资金所有者的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《物业管理条例》等法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本行政区域内商品住房、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督。本办法所称住房专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。（三）基本原则住房专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。（四）管理职责1.住房城乡建设部门负责本行政区域内住房专项维修资金的指导和监督工作。2.财政部门负责对本行政区域内住房专项维修资金收支财务管理和会计核算工作的监督。3.业主大会代表业主决定住房专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施。4.业主委员会具体负责管理规约、业主大会议事规则中关于住房专项维修资金使用、续筹方案的落实；定期向业主公布住房专项维修资金使用和管理情况。5.物业服务企业受业主大会或业主委员会委托，负责管理住房专项维修资金的日常工作，包括维修项目的申报、资金的划转、使用情况的公示等。二、交存（一）交存主体1.商品住房业主商品住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住房专项维修资金存入住房专项维修资金专户。2.售后公有住房业主售后公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期住房专项维修资金存入公有住房住宅专项维修资金专户或者交由售房单位存入公有住房住宅专项维修资金专户。（二）交存标准1.商品住房商品住房的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住房专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住房专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门应当根据本地区情况，合理确定、公布每平方米建筑面积交存首期住房专项维修资金的数额，并适时调整。2.售后公有住房售后公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住房专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住房专项维修资金的数额为当地房改成本价的2%。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取住宅专项维修资金。（三）交存方式1.业主自行交存业主可以直接将住房专项维修资金存入住房专项维修资金专户。2.委托代收业主可以委托房地产开发企业、物业服务企业等单位代收住房专项维修资金，并由代收单位将代收的住房专项维修资金存入住房专项维修资金专户。（四）专户设立1.专户银行选择住房专项维修资金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。业主大会应当委托所在地一家商业银行作为本物业管理区域内住房专项维修资金的专户管理银行，并在专户管理银行开立住房专项维修资金专户。2.账户管理要求专户管理银行应当定期向业主公布住房专项维修资金的交存、使用、增值收益和结存情况。住房专项维修资金自存入专户管理银行之日起，按国家规定的利率计息。住房专项维修资金利息净收益转作住房专项维修资金滚存使用和管理。三、使用（一）使用范围1.住宅共用部位住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。2.住宅共用设施设备住宅共用设施设备一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）使用程序1.提出使用建议物业服务企业根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.制定使用方案业主委员会组织实施使用方案；没有业主委员会的，由相关业主共同决定是否使用住房专项维修资金，决定使用的，由相关业主委托物业服务企业组织实施使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、发生危及房屋安全等紧急情况以及其他需临时使用住房专项维修资金的情况的处置办法等内容。3.公示与表决使用方案应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。业主对使用方案有异议的，应当在公示期内提出，业主委员会应当认真听取业主意见，并组织业主对使用方案进行表决。专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决，经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意，使用方案方可通过。4.费用列支住房专项维修资金的列支，按照下列规定分摊：（1）商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（2）售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住房专项维修资金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。（3）售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存住房专项维修资金的比例分摊。5.资金划转维修项目工程竣工后，施工单位应当向业主委员会或者相关业主出具维修和更新、改造费用结算报告；业主委员会或者相关业主应当在收到报告之日起30日内进行审核，并将审核情况书面告知专户管理银行。专户管理银行根据维修和更新、改造项目工程进度及业主委员会或者相关业主的审核意见，按照使用方案约定的时间和方式将所需住房专项维修资金划转至维修单位账户。（三）紧急使用程序发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下规定实施：1.物业服务企业或者相关业主提出应急处置方案应急处置方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围等内容。2.业主委员会或者相关业主确认业主委员会或者相关业主应当在收到应急处置方案后24小时内予以书面确认，并报所在地住房城乡建设部门备案。3.实施维修和更新、改造物业服务企业或者相关业主应当立即组织实施维修和更新、改造，维修和更新、改造费用按照前款规定分摊。4.公示与结算应急处置情况应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。维修和更新、改造费用结算后，按照本办法规定的程序进行分摊和列支。四、管理（一）账户管理住房专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、账目清晰、公开透明的原则。专户管理银行应当按照国家有关规定，定期向业主大会或者业主委员会报送住房专项维修资金对账单，并建立住房专项维修资金查询制度，接受业主、公有住房售房单位对其分户账中住房专项维修资金使用、增值收益和账面余额的查询。（二）资金核算住房专项维修资金应当按照国家统一的会计制度进行核算，设立专门的会计账簿，进行明细核算。住房专项维修资金的核算应当真实、准确、完整，不得虚列、多列、不列或者少列住房专项维修资金的收支项目。（三）档案管理住房专项维修资金管理单位应当建立健全住房专项维修资金档案管理制度，对住房专项维修资金的交存、使用、管理等资料进行分类整理，妥善保管。住房专项维修资金档案应当包括以下内容：1.业主清册记载业主姓名、房屋坐落、建筑面积、交存金额等信息。2.交存凭证记载住房专项维修资金的交存时间、金额、交存方式等信息。3.使用方案记载维修和更新、改造项目、费用预算、列支范围、表决情况等信息。4.使用申请记载使用项目、费用预算、列支范围、申请时间等信息。5.工程合同记载维修和更新、改造项目的施工单位、合同金额、合同期限等信息。6.结算报告记载维修和更新、改造项目的实际费用、费用分摊情况等信息。7.审计报告记载住房专项维修资金的审计情况。8.其他相关资料包括住房专项维修资金的管理制度、会议记录、公示资料等。（四）监督检查1.住房城乡建设部门监督住房城乡建设部门应当加强对住房专项维修资金交存、使用、管理情况的监督检查，定期对专户管理银行的专户管理情况进行检查。2.财政部门监督财政部门应当加强对住房专项维修资金收支财务管理和会计核算工作的监督。3.业主监督业主有权对住房专项维修资金的交存、使用、管理情况进行监督，有权查阅住房专项维修资金的账目。业主大会、业主委员会或者相关业主发现住房专项维修资金管理单位有违反法律、法规、规章规定或者本办法规定的行为的，有权要求其改正。4.社会监督住房专项维修资金管理情况应当向社会公开，接受社会监督。任何单位和个人对住房专项维修资金管理中的违法行为，有权向住房城乡建设部门、财政部门等有关部门举报。有关部门应当及时受理，并依法进行查处。五、增值收益（一）增值收益来源住房专项维修资金的增值收益主要来源于以下几个方面：1.银行存款利息住房专项维修资金存入专户管理银行后，按照国家规定的利率计息，产生的利息收入作为增值收益的一部分。2.购买国债收益在保证住房专项维修资金正常使用的前提下，经业主大会同意，可以将住房专项维修资金用于购买国债，取得的国债利息收入作为增值收益的一部分。3.利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的收益利用住宅共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。经营收益归业主共有，主要用于补充住房专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（二）增值收益分配住房专项维修资金的增值收益应当按照国家有关规定进行分配。增值收益扣除应当上缴财政的部分后，应当转作住房专项维修资金滚存使用和管理。六、信息公开（一）公开内容1.住房专项维修资金交存情况包括业主姓名、房屋坐落、建筑面积、交存金额、交存时间等信息。2.住房专项维修资金使用情况包括使用项目、费用预算、列支范围、表决情况、实际费用、费用分摊情况等信息。3.住房专项维修资金增值收益情况包括增值收益来源、增值收益金额、增值收益分配情况等信息。4.住房专项维修资金管理情况包括专户管理银行信息、账目情况、档案管理情况、监督检查情况等信息。（二）公开方式1.物业管理区域内公示住房专项维修资金交存、使用、增值收益和管理情况应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于7日。2.网站公开住房城乡建设部门应当建立住房专项维修资金信息公开网站，将本行政区域内住房专项维修资金交存、使用、增值收益和管理情况在网站上公开，方便业主查询。3.其他方式住房专项维修资金交存、使用、增值收益和管理情况还可以通过公告栏、电子显示屏、手机APP等方式进行公开。七、法律责任（一）业主及相关单位责任1.业主业主未按照本办法规定交存首期住房专项维修资金的，开发建设单位或者公有住房售房单位不得将房屋交付购买人。业主违反本办法规定，挪用住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.开发建设单位开发建设单位在业主按照本办法规定交存首期住房专项维修资金前，将房屋交付买受人的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。开发建设单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。3.公有住房售房单位公有住房售房单位未按本办法规定交存首期住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以3万元以下的罚款。公有住房售房单位未按本办法规定分摊维修、更新和改造费用的，由县级以上地方人民政府财政部门会同同级建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。（二）物业服务企业责任物业服务企业未按照本办法规定及时、准确、完整地公示住房专项维修资金交存、使用、增值收益和管理情况的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。物业服务企业挪用住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）专户管理银行责任专户管理银行未按照本办法规定定期向业主大会或者业主委员会报送住房专项维修资金对账单，或者未建立住房专项维修资金查询制度的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。专户管理银行挪用住房专项维修资金的，由县级以上地方人民政府建设（房地产）主管部门追回挪用的住房专项维修资金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；情节严重的，由有关部门依法取消其专户管理资格；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（四）其他责任