预售管理办法修订

预售管理办法修订一、总则（一）修订目的本预售管理办法的修订旨在适应房地产市场发展的新形势，进一步规范房地产预售行为，保护交易双方的合法权益，维护房地产市场的健康稳定发展。依据相关法律法规，结合房地产行业实际情况，对原办法进行全面梳理和完善。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国境内从事房地产预售活动的房地产开发企业、预售商品房的购买人以及相关管理部门。（三）基本原则1.合法合规原则：严格遵守《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，确保预售管理活动有法可依、依法进行。2.公平公正原则：保障房地产开发企业与购买人在预售交易中的平等地位，维护双方的合法权益，不偏袒任何一方。3.诚实守信原则：各方应秉持诚实守信的态度，如实提供预售信息，履行合同义务，不得隐瞒或欺诈。4.高效便民原则：简化办事流程，提高办事效率，为房地产预售活动提供便捷的服务，减少企业和群众的办事成本。二、预售条件（一）企业资质要求1.房地产开发企业应当具有独立法人资格，持有有效的营业执照和房地产开发资质证书。2.资质等级应符合当地房地产市场准入规定，不同等级资质企业可预售的房屋规模和范围有所区别。具体如下：一级资质企业：可预售各类房地产项目，不受建筑面积限制。二级资质企业：可预售建筑面积在[X]平方米以上的房地产项目。三级资质企业：可预售建筑面积在[X]平方米以上的房地产项目。四级资质企业：可预售建筑面积在[X]平方米以上的房地产项目。3.企业应在申请预售前，确保已按照规定缴纳相关税费，并具备良好的信用记录，无重大违法违规行为。（二）土地及建设条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。土地用途应符合城市规划要求，且不存在土地权属纠纷。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。建设工程规划许可证应明确项目的建设规模、规划布局、建筑设计等内容，施工许可证应注明工程的开工日期、竣工日期等信息。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的[X]%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。施工进度应与预售房屋的建设阶段相匹配，确保购买人能够按时入住。（三）其他条件1.开发项目已通过工程质量安全监督备案，符合工程质量安全标准。2.项目配套设施建设应与主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。配套设施包括但不限于供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等基础设施，以及教育、医疗、商业等公共服务设施。3.预售商品房不得分割拆零销售，不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。三、预售许可申请与受理（一）申请材料1.商品房预售许可申请表。申请表应详细填写项目基本信息、预售房屋情况、企业资质等内容，并加盖企业公章。2.开发企业的营业执照和资质证书副本复印件。复印件应清晰可辨，并注明“与原件一致”字样，加盖企业公章。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证复印件。同样需注明“与原件一致”，加盖企业公章。4.投入开发建设资金达到工程建设总投资[X]%以上的证明材料，如银行出具的资金到位证明、财务审计报告等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。合同应明确双方的权利义务、工程价款、施工期限等内容，施工进度说明应详细描述各阶段工程的完成情况和预计竣工日期。6.商品房预售方案。预售方案应包括项目基本情况、预售房屋明细表、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议、房屋交付使用时间及交付标准等内容。预售房屋明细表应注明房屋的坐落位置、楼号、房号、建筑面积、户型等信息；预售价格应合理公正，不得恶意抬高或压低价格；预售资金监管账户应确保资金专款专用，保障项目建设和交付。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（二）申请流程1.房地产开发企业向项目所在地的房地产管理部门提出预售许可申请，并提交上述申请材料。2.房地产管理部门收到申请材料后，对申请材料进行初步审查。审查内容包括申请材料的完整性、真实性、合法性等。如申请材料不齐全或不符合法定形式，应一次性告知开发企业需要补正的内容。3.经初步审查合格的，房地产管理部门予以受理，并出具受理通知书；不符合受理条件的，不予受理，并书面说明理由。四、预售许可审查与决定（一）审查内容1.对申请材料的实质内容进行审查，核实开发企业是否符合预售条件。包括企业资质、土地及建设条件、资金投入情况、预售方案等方面的审查。2.实地查看项目建设进度，对照施工进度说明和预售方案，检查工程实际进展是否与申报情况相符。重点查看基础工程、主体结构工程等关键部位的建设情况。3.审查预售方案的合理性，包括预售价格、预售资金监管等内容。预售价格应符合市场行情，不得明显偏离周边同类项目价格；预售资金监管应确保资金安全，保障项目顺利建设和交付。（二）决定程序1.房地产管理部门在受理申请后的[X]个工作日内，完成对申请事项的审查。2.经审查符合预售条件的，房地产管理部门作出准予预售许可的决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的决定，并书面说明理由。3.《商品房预售许可证》应注明预售许可的范围、有效期等内容。有效期自颁发之日起[X]年，期满后需要继续预售的，开发企业应在有效期届满前[X]个月重新申请预售许可。五、预售合同管理（一）合同签订1.房地产开发企业与购买人应当签订书面商品房预售合同。合同应采用统一的示范文本，明确双方的权利义务。示范文本应包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付条件及期限、违约责任等主要条款。2.合同签订前，开发企业应向购买人明示《商品房预售许可证》等相关证件，并如实告知购买人项目的基本情况、预售房屋情况、配套设施建设情况等信息。不得隐瞒或欺诈购买人。3.购买人应仔细阅读合同条款，在充分了解相关内容后，与开发企业签订合同。合同签订后，双方应按照合同约定履行各自的义务。（二）合同备案1.商品房预售合同签订后，开发企业应自合同签订之日起[X]日内，向房地产管理部门办理合同备案手续。2.办理合同备案时，开发企业应提交以下材料：商品房预售合同一式多份。合同应加盖开发企业公章和购买人签字（或盖章）。购买人的身份证明复印件。复印件应清晰可辨，并注明“与原件一致”字样。3.房地产管理部门对备案材料进行审查，符合备案条件的，予以备案，并在合同上加盖备案章；不符合备案条件的，不予备案，并书面说明理由。4.已备案的商品房预售合同，未经双方协商一致，不得擅自变更或解除。如需变更或解除合同，双方应签订书面协议，并到房地产管理部门办理变更或解除备案手续。六、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应在项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户。监管账户应与项目一一对应，不得多头开户。2.开发企业在申请预售许可时，应提交监管账户开户证明及监管协议。监管协议应明确监管账户的账号、监管资金的范围、拨付条件和方式、监管期限等内容。3.监管账户的资金应专款专用，只能用于本项目的建设，包括支付工程款、材料款、设备款等与项目建设相关的费用，不得挪作他用。（二）资金缴存1.开发企业应按照预售方案中确定的预售价格，将预售资金足额缴存至监管账户。缴存比例应根据项目建设进度分阶段按比例拨付。2.具体缴存比例如下：基础完工后，拨付至预售资金总额的[X]%。主体结构完工后，拨付至预售资金总额的[X]%。竣工验收合格后，拨付至预售资金总额的[X]%。房屋交付使用后，拨付至预售资金总额的[X]%。3.开发企业应在取得《商品房预售许可证》后[X]日内，将预售资金缴存至监管账户。未按规定缴存的，房地产管理部门不予办理预售许可。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应向监管银行提出用款计划，并提交相关证明材料，如工程进度报告、工程款支付凭证、材料采购发票等。2.监管银行对用款计划和证明材料进行审核，符合拨付条件的，按照监管协议约定的方式和比例拨付资金。3.房地产管理部门对预售资金的使用情况进行监督检查，发现开发企业存在违规使用资金的行为，应责令其限期整改，整改期间暂停拨付资金。情节严重的，依法予以处罚。七、预售信息公开（一）公开内容1.房地产开发企业应在售楼处显著位置公示以下信息：企业资质证书、营业执照。《商品房预售许可证》。预售房屋明细表，包括房屋的坐落位置、楼号、房号、建筑面积、户型、预售价格等信息。预售资金监管账户信息，包括账户名称、账号、监管银行等。物业服务内容及收费标准。项目建设进度、配套设施建设情况等。2.房地产管理部门应在官方网站上公开房地产预售相关信息，包括预售许可项目清单、预售资金监管情况、投诉举报渠道等内容，方便公众查询和监督。（二）公开方式1.开发企业应通过在售楼处现场设置公示栏、电子显示屏等方式，及时、准确地公示预售信息。公示内容应保持清晰、完整，不得擅自遮挡或篡改。2.房地产管理部门应通过官方网站、微信公众号、政务服务平台等多种渠道，定期更新和发布预售信息，确保信息公开透明。同时，应设立咨询电话和投诉举报邮箱，接受群众的咨询和监督。八、监督管理（一）部门职责1.房地产管理部门负责对房地产预售活动进行监督管理，依法查处违法违规行为。具体职责包括：受理和审查预售许可申请，颁发《商品房预售许可证》。监督检查开发企业的预售行为，包括合同签订、备案、预售资金监管等情况。对违法违规预售行为进行查处，如未取得预售许可擅自预售、虚假宣传、捂盘惜售、变相抬高房价等行为。2.价格主管部门负责对房地产预售价格进行监督管理，依法查处价格违法行为。对开发企业违反价格规定，哄抬房价、价格欺诈等行为进行处罚。3.建设行政主管部门负责对房地产项目的工程质量和施工安全进行监督管理。督促开发企业和施工单位严格按照工程质量安全标准进行建设，确保工程质量和施工安全。4.其他相关部门按照各自职责，协同做好房地产预售管理工作。如税务部门负责对预售环节的税费征收进行管理，金融监管部门负责对预售资金监管银行的监管等。（二）检查与处罚1.房地产管理部门应定期对房地产预售项目进行检查，检查内容包括预售条件落实情况、预售合同签订与备案情况、预售资金监管情况、预售信息公开情况等。2.对发现的违法违规行为，房地产管理部门应依法予以处罚。处罚措施包括：责令限期改正。对未取得预售许可擅自预售、未按规定签订和备案合同等行为，责令开发企业限期改正。罚款。对情节较轻的违法违规行为，处以一定金额的罚款；对情节严重的，处以较高金额的罚