招投标物业管理办法

招投标物业管理办法总则目的与依据为了规范物业管理招投标活动，保护招标投标当事人的合法权益，促进物业管理市场的公平竞争，提高物业管理服务水平，根据《中华人民共和国招标投标法》《物业管理条例》等相关法律法规和行业标准，结合本地区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在本地区行政区域内进行的各类物业管理项目的招投标活动。包括但不限于住宅物业、商业物业、工业物业、办公物业等不同类型的物业管理项目。基本原则物业管理招投标活动应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则。任何单位和个人不得非法干涉招投标活动，不得排斥潜在投标人，不得泄露招投标活动中的保密信息。招标招标主体物业管理项目的招标人可以是物业建设单位、业主大会或者其他依法有权委托物业管理服务的组织。新建物业在业主、业主大会首次选聘物业管理企业之前，由物业建设单位负责组织物业管理招投标活动；业主大会成立后，由业主大会决定是否重新组织物业管理招投标活动。招标方式招标分为公开招标和邀请招标。1.公开招标：招标人通过报纸、网站等公共媒体发布招标公告，邀请不特定的物业管理企业投标。公开招标适用于规模较大、对物业管理服务要求较高的项目。2.邀请招标：招标人向三个以上具备承担招标项目能力、资信良好的特定的物业管理企业发出投标邀请书，邀请其投标。邀请招标适用于技术复杂、有特殊要求或者受自然环境限制，只有少量潜在投标人可供选择的项目。招标程序1.成立招标组织：招标人应当成立专门的招标组织，负责招标活动的具体实施。招标组织成员应当包括招标人代表、相关专业技术人员等。2.编制招标文件：招标文件应当包括招标项目的基本情况、物业管理服务内容及标准、投标报价要求、评标标准和方法、合同主要条款等内容。招标文件应当符合法律法规和行业标准的要求，不得含有歧视性、排他性条款。3.发布招标公告或投标邀请书：采用公开招标方式的，招标人应当在公共媒体上发布招标公告；采用邀请招标方式的，招标人应当向特定的物业管理企业发出投标邀请书。招标公告和投标邀请书应当明确招标项目的基本情况、投标截止时间、开标时间和地点等信息。4.资格预审：招标人可以根据项目需要对潜在投标人进行资格预审。资格预审文件应当明确资格预审的条件、标准和方法。通过资格预审的潜在投标人方可参加投标。5.发售招标文件：招标人应当按照招标公告或投标邀请书规定的时间、地点向潜在投标人发售招标文件。招标文件发售时间不得少于5个工作日。6.组织现场踏勘和答疑：招标人可以根据需要组织潜在投标人对招标项目进行现场踏勘，并对潜在投标人提出的疑问进行解答。现场踏勘和答疑的时间、地点应当在招标文件中明确。投标投标人资格投标人应当是具有独立法人资格、具备相应物业管理资质等级的物业管理企业。投标人应当具备承担招标项目的能力，包括专业技术人员、管理经验、资金实力等方面。投标文件编制投标人应当按照招标文件的要求编制投标文件。投标文件应当包括投标函、投标报价表、物业管理服务方案、企业资质证书、业绩证明材料等内容。投标文件应当密封包装，并在投标截止时间前送达招标人指定的地点。投标文件送达与撤回投标人应当在投标截止时间前将投标文件送达招标人指定的地点。招标人收到投标文件后，应当签收保存，不得开启。在投标截止时间前，投标人可以撤回已提交的投标文件，并书面通知招标人。开标、评标和中标开标开标应当在招标文件确定的提交投标文件截止时间的同一时间公开进行；开标地点应当为招标文件中预先确定的地点。开标由招标人主持，邀请所有投标人参加。开标时，由投标人或者其推选的代表检查投标文件的密封情况，也可以由招标人委托的公证机构检查并公证；经确认无误后，由工作人员当众拆封，宣读投标人名称、投标价格和投标文件的其他主要内容。评标1.评标委员会组成：评标由招标人依法组建的评标委员会负责。评标委员会由招标人代表和有关物业管理方面的专家组成，成员人数为五人以上单数，其中专家不得少于成员总数的三分之二。评标专家应当从当地政府有关部门建立的专家库中随机抽取。2.评标标准和方法：评标委员会应当按照招标文件确定的评标标准和方法，对投标文件进行评审和比较。评标标准和方法应当客观、公正、科学，不得含有歧视性、排他性条款。3.评标程序：评标委员会应当首先对投标文件进行初步评审，剔除不符合招标文件要求的投标文件。然后对通过初步评审的投标文件进行详细评审，根据评标标准和方法进行打分、排序。评标过程中，评标委员会可以要求投标人对投标文件中含义不明确的内容进行澄清或者说明，但澄清或者说明不得超出投标文件的范围或者改变投标文件的实质性内容。中标1.中标候选人确定：评标委员会完成评标后，应当向招标人提出书面评标报告，并推荐不超过3名有排序的中标候选人。2.中标人确定：招标人应当根据评标委员会提出的书面评标报告和推荐的中标候选人确定中标人。招标人也可以授权评标委员会直接确定中标人。3.中标通知：招标人应当自确定中标人之日起15日内，向中标人发出中标通知书，并同时将中标结果通知所有未中标的投标人。4.签订合同：招标人和中标人应当自中标通知书发出之日起30日内，按照招标文件和中标人的投标文件订立书面合同。招标人和中标人不得再行订立背离合同实质性内容的其他协议。监督管理监管部门职责当地房地产行政主管部门负责对本地区物业管理招投标活动进行监督管理。其主要职责包括：1.制定物业管理招投标相关政策和规定；2.对招投标活动进行备案管理；3.查处招投标活动中的违法行为；4.建立物业管理企业信用档案，对物业管理企业的招投标行为进行信用评价。投诉处理投标人或者其他利害关系人认为招投标活动不符合法律法规和本办法规定的，有权向招标人提出异议，或者向当地房地产行政主管部门投诉。招标人应当自收到异议之日起3日内作出答复；作出答复前，应当暂停招投标活动。房地产行政主管部门应当自收到投诉之日起30日内，对投诉事项进行调查、处理，并将处理结果告知投诉人。法律责任招标人违法行为及责任招标人有下列行为之一的，由当地房地产行政主管部门责令改正，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.必须进行招标的项目而不招标的，将必须进行招标的项目化整为零或者以其他任何方式规避招标的；2.招标文件含有歧视性、排他性条款的；3.与投标人串通投标的；4.泄露标底等招投标活动中保密信息的。投标人违法行为及责任投标人有下列行为之一的，由当地房地产行政主管部门取消其投标资格，并处以罚款；情节严重的，吊销其物业管理资质证书；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.相互串通投标或者与招标人串通投标的；2.以向招标人或者评标委员会成员行贿的手段谋取中标的；3.以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，骗取中标的。评标委员会成员违法行为及责任评标委员会成员有下列行为之一的，由当地房地产行政主管部门给予警告，没收收受的财物，可以并处三千元以上五万元以下的罚款；对有所列违法行为的评标委员会成员取消担任评标委员会成员的资格，不得再参加任何依法必须进行