房地产登记管理办法

房地产登记管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强房地产登记管理，规范房地产登记行为，保障房地产权利人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在中华人民共和国城市规划区国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权，权利人申请房地产登记的情况。（三）基本原则1.依法登记原则：房地产登记应当依照法定程序进行，遵循有关法律法规和政策规定。2.属地管理原则：房地产登记由房屋所在地的市、县人民政府房地产管理部门负责办理。3.公开、公平、公正原则：登记机构应当依法履行职责，公开登记程序，保证登记结果的公正性，接受社会监督。（四）登记机构职责1.负责办理房地产登记手续，包括受理、审核、记载于登记簿、发证等工作。2.对房地产登记资料进行管理，建立健全登记档案，妥善保管登记资料。3.依法查处房地产登记中的违法行为，维护房地产市场秩序。二、房地产登记类型（一）初始登记1.申请条件在依法取得的土地上新建房屋的，应当申请房屋所有权初始登记。申请人应当提交土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料等相关文件。2.办理程序申请人向登记机构提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，符合条件的，记载于登记簿，并颁发房屋所有权证书。（二）转移登记1.申请条件因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使房地产权利发生转移的，当事人应当申请转移登记。申请人应当提交房地产权属证书、相关合同、协议、证明等文件。2.办理程序申请人提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，审核内容包括房地产权属是否清晰、相关合同是否有效等。审核通过的，办理转移登记手续，记载于登记簿，并颁发新的房地产权属证书。（三）变更登记1.申请条件房地产权利人的姓名或者名称、身份证明类型或者身份证明号码发生变更的；房屋坐落、面积、用途等自然状况发生变化的；房地产权利期限、来源等状况发生变化的，应当申请变更登记。申请人应当提交相关证明文件。2.办理程序申请人提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，符合条件的，办理变更登记手续，记载于登记簿，并换发房地产权属证书。（四）注销登记1.申请条件房地产灭失的；土地使用年限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的；房地产被依法没收、征收或者收回的；因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书致使房地产权利消灭的，应当申请注销登记。申请人应当提交相关证明文件。2.办理程序申请人提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，审核通过的，办理注销登记手续，将房地产权利从登记簿上注销，并收回房地产权属证书。（五）预告登记1.申请条件当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人书面同意，处分该不动产的，不发生物权效力。申请人应当提交买卖房屋或者其他不动产物权的协议、双方身份证明等文件。2.办理程序申请人提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，符合条件的，办理预告登记手续，记载于登记簿，并发放预告登记证明。（六）更正登记1.申请条件权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。2.办理程序申请人提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，经核实确有错误的，办理更正登记手续，记载于登记簿，并换发房地产权属证书。（七）异议登记1.申请条件利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误，而权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。异议登记期间，不动产登记簿记载的权利人处分该不动产的，不发生物权效力。申请人应当提交利害关系证明材料、权利人不同意更正的证明文件等。2.办理程序申请人提出申请，提交申请材料。登记机构受理后，进行审核，符合条件的，办理异议登记手续，记载于登记簿，并发放异议登记证明。异议登记申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记失效。异议登记失效后，申请人就同一事项以同一理由再次申请异议登记的，登记机构不予受理。三、申请与受理（一）申请材料1.申请人身份证明：申请人为自然人的，应当提交身份证；申请人为法人或者其他组织的，应当提交营业执照、组织机构代码证等有效证明文件。2.房地产权属证书：如房屋所有权证、土地使用权证等。3.相关合同、协议、证明等文件：根据不同的登记类型，提交相应的合同、协议、证明等文件，如买卖合同、赠与合同、继承证明等。4.其他必要材料：根据具体情况，登记机构可能要求提供其他相关材料，如完税证明、测绘报告等。（二）申请方式申请人可以通过现场申请、邮寄申请、网上申请等方式提出房地产登记申请。现场申请的，应当到登记机构指定的地点提交申请材料；邮寄申请的，应当将申请材料邮寄至登记机构指定的地址；网上申请的，应当通过登记机构指定的网上平台提交申请材料。（三）受理程序登记机构收到申请材料后，应当对申请材料进行查验。申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理，并出具受理通知书；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在五日内一次性告知申请人需要补正的全部内容，逾期不告知的，自收到申请材料之日起即为受理。申请事项不属于本机构登记范围或者不符合受理条件的，应当即时作出不予受理的决定，并告知申请人向有管辖权的机构申请。四、审核与记载（一）审核内容1.申请人资格审核：审核申请人是否具备申请资格，身份证明是否真实有效。2.房地产权属审核：审核房地产权属是否清晰，是否存在查封、抵押等限制情况。3.申请材料审核：审核申请材料是否齐全、符合法定形式，相关合同、协议、证明等文件是否真实有效。（二）审核方式登记机构可以通过实地查看、查询档案、询问当事人等方式进行审核。实地查看主要针对房屋的实际状况、土地的使用情况等进行核实；查询档案主要查阅房地产登记档案，核实房地产权属的历史情况；询问当事人主要了解申请登记的相关情况，核实当事人的陈述是否真实。（三）记载于登记簿经审核符合登记条件的，登记机构应当将房地产登记事项记载于登记簿。登记簿是房地产权利归属和内容的根据，房地产登记机构应当建立健全登记簿制度，保证登记簿的真实、准确、完整和安全。登记簿应当采用电子介质，同时可以采用纸质介质。采用电子介质的，应当定期进行异地备份，并具有唯一、确定的纸质转化形式。五、发证（一）证书种类房地产登记机构颁发的证书包括房屋所有权证、土地使用权证、房地产权证等。房屋所有权证是证明房屋所有权归属的证书；土地使用权证是证明土地使用权归属的证书；房地产权证是证明房屋所有权和土地使用权归属的证书。（二）发证程序登记机构在将房地产登记事项记载于登记簿后，应当根据登记簿的记载内容，缮写并向权利人发放房地产权属证书。房地产权属证书应当加盖登记机构的印章，并由登记机构法定代表人或者其授权的工作人员签字。房地产权属证书应当在规定的时间内发放给权利人，不得无故拖延。（三）证书补发与换发房地产权属证书遗失、灭失的，权利人可以申请补发。权利人应当提交补发申请书、身份证明等文件。登记机构受理后，经审核符合条件的，在登记簿上注明补发情况，并在当地公开发行的报刊上刊登遗失声明。自公告之日起六个月无异议的，予以补发。房地产权属证书破损的，权利人可以申请换发。权利人应当提交换发申请书、身份证明、原房地产权属证书等文件。登记机构受理后，经审核符合条件的，予以换发。六、登记信息查询（一）查询主体1.权利人：房地产权利人可以查询、复制其房地产登记资料。2.利害关系人：因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、抵押、租赁等涉及房地产的利害关系人，可以查询、复制相关房地产登记资料。3.国家机关：司法机关、行政机关因执行公务需要，可以查询、复制与案件相关的房地产登记资料。（二）查询内容查询主体可以查询房地产的基本状况、权利状况、限制状况等登记信息。具体包括房屋的坐落、面积、用途、所有权人、共有情况、抵押情况、查封情况等，土地的地号、面积、用途、使用权人、使用期限、抵押情况、查封情况等。（三）查询程序查询主体应当向登记机构提出查询申请，提交查询申请书、身份证明等文件。登记机构受理后，对查询申请进行审核。符合查询条件的，登记机构应当提供查询服务，并出具查询结果证明。查询结果证明应当加盖登记机构的印章，并由登记机构法定代表人或者其授权的工作人员签字。查询主体应当按照规定的方式和要求使用查询结果，不得泄露查询获得的登记信息，不得用于除查询目的以外的其他用途。七、法律责任（一）登记机构及其工作人员责任登记机构及其工作人员有下列行为之一的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予处分；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.对符合登记条件的登记申请不予登记，或者对不符合登记条件的登记申请予以登记的；2.擅自涂改、毁损、伪造房地产登记簿的；3.泄露房地产登记资料、登记信息的；4.无正当理由拒绝申请人查询、复制登记资料的；5.违反本办法的其他行为。（二）申请人责任申请人提交虚假材料申请房地产登记的，登记机构不予登记，并给予警告；申请人给他人造成损失的，应当依法承担赔