惠阳区预售管理办法

惠阳区预售管理办法总则制定目的为加强惠阳区房地产市场预售管理，规范房地产开发企业预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合惠阳区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在惠阳区行政区域内从事房地产开发经营活动，进行商品房预售的房地产开发企业及其开发建设的商品房项目。基本原则1.依法依规原则：房地产预售活动必须严格遵守国家法律法规及本办法规定，确保预售行为合法合规。2.公开公平公正原则：预售信息应全面、真实、准确地公开，保障购房人知情权，维护市场公平竞争环境，确保交易公正。3.保障权益原则：充分保障购房人的合法权益，规范预售资金监管，确保预售项目顺利建设交付。预售许可管理预售条件1.土地及规划条件已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。持有建设工程规划许可证和施工许可证。2.工程进度要求按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。3.其他条件开发企业应当制定预售方案，预售方案应当说明商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。申请材料1.申请表：如实填写《惠阳区商品房预售许可申请表》。2.土地证明文件：土地使用权证书。3.规划建设文件：建设工程规划许可证、施工许可证。4.预售方案：包括项目基本情况、预售房屋明细、工程进度计划、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。5.其他材料：法律、法规、规章规定的其他相关材料。审批程序1.受理：区住房和城乡建设局收到预售申请后，对申请材料进行初步审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理，并出具受理通知书；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性告知申请人需要补正的全部内容。2.审核：受理后，对申请事项进行审核，包括对项目的土地、规划、工程进度等情况进行实地核查。3.许可决定：经审核符合预售条件的，在10个工作日内作出准予预售许可的决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的决定，并书面说明理由。预售许可变更1.变更情形：已取得预售许可的商品房项目，有下列情形之一的，开发企业应当在变更确立之日起10日内，向原许可机关提出变更申请：变更规划设计方案影响房屋结构、户型、空间尺寸、朝向的；变更预售房屋面积的；变更预售房屋套数的；变更项目名称的；法律、法规、规章规定的其他需要变更的情形。2.申请与审批：开发企业提交变更申请及相关证明材料，原许可机关按照预售许可审批程序进行审核，经审核符合变更条件的，予以变更许可；不符合变更条件的，不予变更，并书面说明理由。预售合同管理合同签订1.示范文本：商品房预售合同应当采用统一的示范文本，开发企业和购房人应当按照示范文本的内容协商订立合同。2.合同内容：预售合同应当明确双方当事人的基本信息、商品房基本状况、商品房价款及计价方式、付款方式及期限、交付使用条件及日期、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法以及违约责任等内容。合同备案1.备案要求：开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向区住房和城乡建设局办理合同备案手续。2.备案材料：提交商品房预售合同一式四份及电子文本、购房人身份证明等材料。3.备案效力：经备案的预售合同具有对抗第三人的效力，未经备案的合同不得对抗善意第三人。合同变更与解除1.变更程序：预售合同双方当事人协商一致需要变更合同内容的，应当签订书面变更协议，并在10日内到原备案机关办理变更备案手续。2.解除程序：预售合同解除的，开发企业应当自解除合同通知送达之日起15日内，到原备案机关办理注销备案手续。预售资金监管监管账户设立1.账户开设：开发企业应当在项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，监管账户应当与项目预售许可证载明的建设项目名称一致。2.账户管理：监管账户应当专款专用，不得擅自挪用。开发企业应当将预售资金存入监管账户，不得以任何形式另设其他账户收存预售资金。资金缴存1.缴存比例：预售资金缴存比例根据项目建设进度分阶段按不同比例留存使用，具体缴存比例由区住房和城乡建设局会同相关部门根据项目情况确定。2.缴存方式：开发企业应当按照预售方案中明确的缴存方式，将预售资金足额缴存至监管账户。资金使用1.使用计划：开发企业应当根据项目建设进度编制预售资金使用计划，报区住房和城乡建设局审核。2.使用审批：区住房和城乡建设局按照项目建设进度对开发企业提交的资金使用申请进行审核，审核通过后，出具同意使用意见，银行凭区住房和城乡建设局出具的同意使用意见拨付相应资金。3.使用范围：预售资金应当优先用于支付项目建设所需的建筑材料、设备款、施工进度款、法定税费及其他相关费用，确保项目顺利建设交付。监督管理1.定期检查：区住房和城乡建设局会同相关部门定期对预售资金监管账户资金缴存、使用情况进行检查。2.违规处理：开发企业未按照本办法规定使用预售资金的，由区住房和城乡建设局责令限期改正，并处以违规使用资金金额5%以上10%以下的罚款；情节严重的，暂停该项目的预售资金拨付。预售信息公开公开内容1.项目基本信息：包括项目名称、位置、开发企业名称、预售许可证号、预售房屋栋号、户型、面积、套数、预售价格等。2.预售资金监管信息：包括监管账户信息、缴存比例、使用计划及使用情况等。3.合同备案信息：包括已备案的预售合同编号、购房人姓名、房屋坐落、面积、价款等。公开方式1.政府网站：区住房和城乡建设局应当在官方网站设立商品房预售信息专栏，及时公开预售相关信息。2.售楼场所：开发企业应当在售楼场所显著位置公示预售项目相关信息，接受购房人查询。法律责任开发企业责任1.违规预售责任：开发企业未取得预售许可擅自预售商品房的，由区住房和城乡建设局责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.虚假宣传责任：开发企业在预售过程中进行虚假宣传，误导购房人的，由市场监管部门依法予以处罚。3.合同违约及欺诈责任：开发企业违反预售合同约定的，应当承担违约责任；构成欺诈的，依法承担相应法律责任。4.预售资金违规责任：开发企业违反预售资金监管规定的，按照本办法相关规定进行处罚。购房人责任1.合同履行责任：购房人应当按照预售合同约定履行义务，按时足额支付购房款。2.违规行为责任：购房人采取欺诈手段签订预售合同的，应当承担相应法律责任