崆峒区物业管理办法

崆峒区物业管理办法总则目的与依据为了规范崆峒区物业管理活动，维护业主和物业服务企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《甘肃省物业管理办法》等法律法规，结合本区实际，制定本办法。适用范围本办法适用于崆峒区行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务与依法监管相结合的原则，实行社会化、专业化、市场化运作。鼓励采用新技术、新方法，提高物业管理和服务水平。管理体制区住房和城乡建设局是本区物业管理的行政主管部门（以下简称区物业主管部门），负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。发展改革、公安、民政、司法行政、财政、自然资源、生态环境、市场监管、城市管理综合执法等部门按照各自职责，做好物业管理的相关工作。业主、业主大会及业主委员会业主房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定以下事项：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；8.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区物业主管部门备案。业主委员会履行下列职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当建立健全各项制度，定期召开会议，实行少数服从多数的原则。业主委员会会议应当有过半数委员出席，作出的决定必须经全体委员半数以上同意。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员的提议，应当在七日内召开业主委员会会议。业主委员会应当于会议召开三日前，在物业管理区域内公告业主委员会会议的内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区物业主管部门办理备案手续：1.业主大会成立和业主委员会选举的情况；2.管理规约；3.业主大会议事规则；4.业主委员会委员名单。街道办事处、乡镇人民政府和区物业主管部门应当自收到前款规定的备案文件之日起十日内，出具书面回执。业主委员会任期届满前三个月，应当组织召开业主大会会议进行换届选举，并报告物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府和区物业主管部门。业主委员会委员资格在任期内自行终止的，业主委员会应当在其资格终止之日起三日内，以书面形式在物业管理区域内公告。业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2.丧失民事行为能力的；3.依法被限制人身自由的；4.被依法追究刑事责任的；5.以书面形式向业主委员会提出辞职的；6.业主大会议事规则约定的其他情形。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于全体业主所有的财物移交业主委员会。前期物业管理前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区物业主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。承接查验在物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与建设单位签订承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方的权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业服务企业应当自承接查验协议签订之日起十日内，将承接查验情况书面报告区物业主管部门。物业服务物业服务企业从事物业管理活动的企业应当具有独立的法人资格，并依法取得物业服务企业资质证书。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业应当按照国家有关规定和物业服务合同的约定，建立健全物业管理档案资料管理制度，妥善保管物业承接查验资料、业主资料、物业服务记录等档案资料。物业服务企业应当定期公布物业服务费用收支情况，接受业主的监督。物业服务内容与质量物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供下列服务：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生清扫保洁、垃圾收集、清运及雨、污水管道的疏通；4.公共绿化的养护和管理；5.公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理；6.装饰装修管理服务；7.物业档案资料管理；8.物业服务合同约定的其他事项。物业服务企业应当按照国家和地方有关标准，制定物业服务质量规范，明确服务内容、服务标准、服务流程等，并向业主公开。区物业主管部门应当建立物业服务质量监督考核制度，定期对物业服务企业的服务质量进行监督检查和考核评价，并向社会公布。物业服务费用物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业的使用与维护物业使用业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。确需改变的，应当依法办理相关手续，并告知物业服务企业。业主、物业使用人应当遵守法律、法规、管理规约的规定，合理使用物业，不得损害公共利益和他人合法权益。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并与其签订装饰装修管理服务协议。物业服务企业应当按照装饰装修管理服务协议进行现场检查，发现违反法律、法规、管理规约或者装饰装修管理服务协议的，应当及时制止；已经造成事实后果或者拒不改正的，应当及时报告有关部门依法处理。物业维护物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：1.专有部分由专有部分业主承担；2.部分共有部分由部分共有的业主承担；3.全体共有部分由全体业主承担。物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用不足时，按照国家和地方有关规定，可以申请使用专项维修资金。专项维修资金属于业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。业主委员会应当定期公布专项维修资金的使用情况，接受业主的监督。因物业维修、养护等需要，临时占用、挖掘道路、场地的，应当及时恢复原状。造成损失的，应当依法承担赔偿责任。供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等专业经营单位，应当依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。法律责任业主、业主大会及业主委员会的法律责任业主、业主大会、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由区物业主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：1.未按照规定召开业主大会会议的，处五千元以上一万元以下的罚款；2.未按照规定选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不符合法定要求的，责令限期选举；逾期仍不选举产生的，处一万元以上三万元以下的罚款；3.业主委员会未按照规定备案的，处五千元以上一万元以下的罚款；4.业主委员会委员资格终止未按照规定移交有关财物的，责令限期移交；逾期仍不移交的，处二千元以上一万元以下的罚款；5.业主委员会作出的决定违反法律、法规规定或者业主大会决定，给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，处五千元以上一万元以下的罚款。物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由区物业主管部门或者其他有关部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书：1.未按照规定通过招投标的方式选聘物业服务企业或者未经批准，擅自采用协议方式选