山西省拆迁管理办法

山西省拆迁管理办法一、总则（一）目的与依据为加强山西省城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》及有关法律、法规的规定，结合本省实际，制定本办法。本办法适用于在本省城市规划区内国有土地上实施房屋拆迁，并需要对被拆迁人补偿、安置的活动。（二）基本原则1.依法拆迁原则拆迁活动必须严格依照法律、法规规定的程序进行，确保拆迁行为的合法性。拆迁人、被拆迁人以及相关单位和个人都应当遵守法律规定，依法履行各自的权利和义务。2.公平公正原则拆迁补偿安置应当遵循公平、公正的原则，保障被拆迁人的合法权益。拆迁人应当按照本办法规定的标准和方式，对被拆迁人给予合理补偿和安置，不得损害被拆迁人的利益。3.等价有偿原则拆迁补偿应当体现等价有偿的原则，对被拆迁房屋及附属物等给予合理的经济补偿。拆迁人应当按照市场价格对被拆迁人的损失进行补偿，确保被拆迁人在拆迁后能够得到相应的经济补偿，维持原有的生活水平或达到合理的安置标准。（三）管理部门职责1.省建设行政主管部门负责全省城市房屋拆迁工作的监督管理。其主要职责包括制定本省城市房屋拆迁管理的相关政策和规范性文件；指导、监督全省城市房屋拆迁工作；协调解决全省城市房屋拆迁中的重大问题等。2.市、县（市、区）房地产管理部门负责本行政区域内城市房屋拆迁工作的具体管理和监督。其职责包括核发房屋拆迁许可证；对拆迁活动进行监督检查；调解拆迁纠纷；查处违法拆迁行为等。3.其他相关部门发展和改革、规划、国土资源、财政、公安、工商、税务等部门应当按照各自职责，协同做好城市房屋拆迁管理工作。例如，发展和改革部门负责对拆迁项目的立项审批；规划部门负责对拆迁项目的规划审查；国土资源部门负责对拆迁土地的权属管理等。二、拆迁管理（一）拆迁计划与拆迁方案1.拆迁计划拆迁人应当根据城市建设需要和批准的拆迁项目，制定详细的拆迁计划。拆迁计划应当包括拆迁范围、拆迁期限、拆迁实施步骤、拆迁补偿安置资金预算等内容。拆迁计划应当报当地房地产管理部门备案。2.拆迁方案拆迁人应当根据拆迁计划，制定具体的拆迁方案。拆迁方案应当包括拆迁补偿安置方式、补偿安置标准、产权调换房屋的地点和面积、临时过渡方式和过渡期限等内容。拆迁方案应当经当地房地产管理部门审核批准。（二）拆迁许可证的申领与发放1.申领条件拆迁人申领房屋拆迁许可证，应当向房屋所在地的市、县（市、区）房地产管理部门提交下列资料：（1）建设项目批准文件；（2）建设用地规划许可证；（3）国有土地使用权批准文件；（4）拆迁计划和拆迁方案；（5）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。2.审核与发证市、县（市、区）房地产管理部门应当自收到申请之日起30日内，对申请事项进行审查。经审查符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；不符合条件的，应当书面通知拆迁人，并说明理由。（三）拆迁公告与通知1.拆迁公告房屋拆迁管理部门在发放房屋拆迁许可证的同时，应当将房屋拆迁许可证中载明的拆迁人、拆迁范围、拆迁期限等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁公告应当张贴于拆迁现场及相关地点，同时在当地主要媒体上发布。2.通知被拆迁人拆迁人应当在房屋拆迁公告发布之日起10日内，将拆迁许可证复印件、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方案等事项，以书面形式通知被拆迁人。（四）拆迁范围的确定与冻结1.拆迁范围确定房屋拆迁管理部门根据建设项目的规划要求和土地使用性质，确定拆迁范围。拆迁范围一经确定，不得擅自扩大。2.拆迁范围冻结在拆迁范围内，房屋拆迁管理部门应当通知有关部门暂停办理下列事项：（1）新建、扩建、改建房屋；（2）改变房屋和土地用途；（3）租赁房屋。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。三、拆迁补偿与安置（一）补偿方式1.货币补偿拆迁人可以根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格为基础，对被拆迁人给予货币补偿。货币补偿的金额，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房地产市场评估价格确定。2.产权调换拆迁人可以提供与被拆迁房屋建筑面积相当的房屋，与被拆迁人进行产权调换。产权调换的房屋应当符合国家质量安全标准，并具备办理房屋产权登记的条件。（二）补偿标准1.房屋补偿标准被拆迁房屋的补偿标准，应当根据房屋的结构、用途、建筑面积等因素，按照房地产市场评估价格确定。对于住宅房屋，应当考虑房屋的地段、楼层、朝向等因素；对于非住宅房屋，应当考虑房屋的经营用途、收益状况等因素。2.附属物补偿标准拆迁房屋附属物的补偿标准，由市、县（市、区）人民政府根据当地实际情况制定。附属物包括围墙、门楼、厕所、水井、炉灶等。（三）安置方式1.原地安置拆迁人应当按照规划要求，在拆迁范围内或就近地段为被拆迁人提供安置房屋，实行原地安置。原地安置应当考虑被拆迁人的生活习惯和工作便利等因素。2.异地安置在符合城市规划和土地利用总体规划的前提下，拆迁人可以在其他地段为被拆迁人提供安置房屋，实行异地安置。异地安置应当提供交通便利、配套设施完善的安置地点，并给予被拆迁人相应的补偿。（四）补偿安置协议1.协议签订拆迁人与被拆迁人应当就拆迁补偿安置事宜签订书面协议。协议应当包括拆迁补偿方式、补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等内容。2.协议履行拆迁补偿安置协议签订后，拆迁人与被拆迁人应当按照协议约定履行各自的义务。拆迁人应当按照协议约定及时支付补偿款、提供安置房屋；被拆迁人应当按照协议约定按时搬迁。四、拆迁评估（一）评估机构的选择1.协商选定拆迁人与被拆迁人应当在房屋拆迁管理部门公布的具有相应资质的房地产价格评估机构中协商选定评估机构。协商应当在拆迁公告发布之日起10日内完成。2.投票确定拆迁人与被拆迁人不能协商选定评估机构的，由房屋拆迁管理部门组织被拆迁人按照少数服从多数的原则投票确定评估机构。3.随机选定拆迁人与被拆迁人不能协商选定评估机构，且投票确定不成的，由房屋拆迁管理部门在公布的评估机构中随机抽取确定评估机构。（二）评估程序1.评估委托拆迁人或被拆迁人应当与选定的评估机构签订评估委托合同，明确评估机构的权利和义务。2.实地查勘评估机构应当对被拆迁房屋进行实地查勘，做好实地查勘记录，并由拆迁人、被拆迁人签字确认。实地查勘记录应当包括房屋的区位、用途、建筑面积、结构、装修、附属物等内容。3.评估报告出具评估机构应当根据实地查勘结果和有关规定，在规定的时间内出具评估报告。评估报告应当包括评估对象、评估目的、评估时点、评估依据、评估方法、评估结果等内容，并由注册房地产估价师签字、评估机构盖章。（三）评估异议处理1.异议提出被拆迁人对评估结果有异议的，可以自收到评估报告之日起5日内，向原评估机构书面申请复核评估。原评估机构应当自收到书面复核评估申请之日起5日内对评估结果进行复核，并出具复核报告。2.专家鉴定被拆迁人对复核结果仍有异议的，可以自收到复核报告之日起5日内，向被拆迁房屋所在地的房地产价格评估专家委员会申请鉴定。房地产价格评估专家委员会应当自收到鉴定申请之日起10日内，对评估报告进行鉴定，并出具鉴定报告。五、拆迁实施（一）拆迁实施单位拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。接受委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。拆迁人委托拆迁的，应当向被委托的拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。（二）拆迁工作人员培训拆迁工作人员应当经过专业培训，取得房屋拆迁管理部门颁发的拆迁岗位证书后，方可从事拆迁工作。拆迁单位应当定期组织拆迁工作人员参加培训，提高拆迁工作人员的业务水平和职业道德素质。（三）拆迁实施要求1.文明拆迁拆迁工作人员应当文明拆迁，不得采取暴力、威胁等手段强迫被拆迁人搬迁。拆迁单位应当做好拆迁现场的安全保卫工作，确保拆迁工作安全、有序进行。2.拆迁档案管理拆迁单位应当建立拆迁档案管理制度，对拆迁过程中的有关文件、资料进行整理、归档。拆迁档案应当包括拆迁计划、拆迁方案、拆迁补偿安置协议、评估报告、拆迁许可证等内容。拆迁档案应当妥善保管，不得丢失、损毁。六、拆迁纠纷处理（一）行政裁决1.申请裁决条件拆迁人与被拆迁人就拆迁补偿安置事宜达不成协议的，经当事人申请，由房屋拆迁管理部门裁决。申请裁决应当符合下列条件：（1）申请人是拆迁当事人；（2）有明确的被申请人；（3）有具体的裁决请求和事实、理由；（4）属于房屋拆迁管理部门管辖范围；（5）已向被申请人送达房屋拆迁裁决申请书副本，并组织当事人调解不成。2.裁决程序房屋拆迁管理部门受理裁决申请后，应当在30日内作出裁决。裁决应当包括拆迁补偿方式、补偿金额、安置用房面积和地点、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等内容。当事人对裁决不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。（二）强制拆迁1.强制拆迁条件被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内未搬迁的，由房屋所在地的市、县（市、区）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。实施强制拆迁前，拆迁人应当就被拆除房屋的有关事项，向公证机关办理证据保全。2.强制拆迁程序强制拆迁应当严格按照法律、法规规定的程序进行。实施强制拆迁时，应当通知被拆迁人到场，并邀请有关部门和基层组织人员到场见证。强制拆迁过程中，应当做好证据保全和现场记录工作。七、法律责任（一）拆迁人违法责任1.未取得拆迁许可证擅自拆迁的由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。2.以欺骗手段取得拆迁许可证的由房屋拆迁管理部门吊销拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。3.未按拆迁许可证规定的拆迁范围实施拆迁的由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁许可证。4.委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销拆迁许可证。5.擅自延长拆迁期限的由房屋拆迁管理部门责令改正，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款。（二）被拆迁人违法责任1.违反拆迁公告规定，拒绝搬迁的由房屋拆迁管理部门责令限期搬迁；逾期不搬迁的，由市、县（市、区）人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。2.在拆迁过程中，采取暴力、威胁等手段阻碍拆迁工作的由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的规定予以处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）评估机构违法责任1.出具虚假评估报告的由房地产管理部门责令改正，没收违法所得，并处评估费用1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.与拆迁当事人一方串通，损害对方合法权益的由房地