房地产估价理论与实务课件：成本法及其应用

《房地产估价理论与实务》2025/7/241

2025/7/242成本法及其应用

江西宜黄拆迁冲突事件

2025/7/243导入案例

江西省宜黄县因建设需要对包括钟某在内的居民房屋进行拆迁。但是双方经过五十余次协商仍无法就拆迁安置条件达成一致。2010年9月10日，宜黄县对钟某的住房进行强制拆迁，最终引发钟家三人自焚并造成一人死亡、两人重伤的惨剧，引发舆论广泛关注。新华社和《人民日报》也对当地政府的不当做法提出尖锐批评。

引发该事件的直接原因是双方在拆迁补偿与安置条件上的巨大分歧。政府认为，钟某的房屋位置偏僻，市场价格不高，42万拆迁补偿款已经超过其房屋的建设成本，钟某不应“漫天要价”。钟某认为，其房屋有约400平方米，但拆迁补偿款只够购买100多平方米商品房，难以解决钟家十几口人的居住问题，因此补偿条件无法接受，要求在此基础上再增加三块宅基地用于自建房。双方的巨大分歧在强制拆迁等因素的刺激下，最终酿成了一起“多输”的社会悲剧。根据上述案例材料，请从房地产估价的角度分析我国当年房屋拆迁冲突频发的原因。2025/7/244第一节成本法概述第二节房地产的成本构成第三节

选择成本法估价公式第四节

测算重新购建成本第五节

测算房地产折旧第六节

成本法的应用与问题

本章目录一、成本法的含义

成本法是预测估价对象在价值时点的重新购建成本和折旧，将重新购建成本减去折旧或乘以成新率得到估价对象价值的方法。成本法是以成本为导向来求取房地产价值的方法。采用成本法测算的估价对象价值称为成本价值。

成本法中的“成本”不完全是通常意义上或会计上的成本费用的概念，主要体现在两个方面：一是成本法中的“成本”包括了开发估价对象房地产应得的正常利润，成本法的“成本”可以理解为“价格构成要素”，因此成本法也可以理解为“价格累加法”；二是成本法中的“成本”不是估价对象的实际成本和会计成本，而是客观成本。2025/7/245第一节成本法概述2025/7/246二、成本法的理论依据

成本法的理论依据体现在估价原理和估价技术两个层面。

在估价原理层面，成本法的理论依据是劳动价值理论。根据基于马克思主义劳动价值理论的生产价格理论，商品生产价格等于成本价格与平均利润之和。房地产的成本价格包括土地、建筑原材料与半成品、建筑设备以及各种人工费用。

在估价技术层面，成本法的理论依据是产生费用价值理论。从卖方角度看，其愿意接受的最低价格不能低于开发建设该房地产的生产费用及应得利润之和；从买方角度看，其愿意支付的最高价格不能高于重新开发建设该房地产的生产费用及应得利润之和。买卖双方都以估价对象的生产费用及应得利润之和为基础进行协商和讨价还价，因此估价对象的价值可以根据重新开发建设估价对象的必要支出及应得利润来求取。三、成本法的适用对象

《房地产估价规范》第4.1.2条规定：“估价对象可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设的，宜选用成本法，当估价对象的同类房地产没有交易或交易很少，且估价对象或其同类房地产没有租金等经济收入时，应选用成本法。”在实际估价中，成本法主要适用于以下三类房地产估价：

①既无现实或潜在直接收益又很少发生交易的房地产；②设计独特或只针对特定使用者特殊需要而开发的房地产；③整体房地产中的建筑物或其组成部分。如果估价对象过于老旧，则测算其重新购建成本和折旧的难度与误差较大，不适合采用成本法进行估价。2025/7/247四、成本法适用的条件

基于成本法的房地产价值形成机理是“价值等于成本加平均利润”，而实际的房地产价值取决于其效用而非成本。因此，保证成本法估价结果的合理性需要满足以下假设前提：

①房地产开发成本是有效成本而非无效成本，即房地产开发成本与其效用成正比，投入的成本都能成比例地提高效用；②房地产市场是供求平衡的市场，具体又包括两个方面：一是房地产市场是自由竞争的市场，市场主体有进出市场的自由；二是该类房地产可以大量重复开发建设。

在实际估价中，上述条件很难同时满足或者需要在较长时间内才能得到满足，导致成本法估价结果与市场价值出现偏差，需要根据实际情况对成本法的估价过程与结果进行适当调整。2025/7/248五、成本法的基本步骤

运用成本法估价主要有以下四个基本步骤：①根据估价对象状况选择成本法公式；②测算重新购建成本，可选择房地分估或房地合估的估价路径；③测算房地产折旧，包括土地折旧和建筑物折旧；④利用相应成本法估价公式计算成本价值。六、成本法的重点难点

成本法估价的重点在于房地产重新购建成本和折旧的测算。成本法估价的难点在于房地分估或房地合估路径的运用、房地产价格构成要素的确定、房地产折旧的处理等。2025/7/2492025/7/2410第一节成本法概述第二节房地产的成本构成第三节

选择成本法估价公式第四节

测算重新购建成本第五节

测算房地产折旧第六节

成本法的应用与问题

本章目录2025/7/2411

本节以“房地产开发企业取得开发用地进行商品房开发然后销售”这一典型的房地产开发经营模式为例，分析房地产成本的构成要素，包括土地成本、建设成本、管理费用、销售费用、投资利息、销售税费和开发利润。第二节房地产的成本构成2025/7/2412一、土地成本

土地成本也称为土地取得成本，是指购置土地的必要支出或开发土地的必要支出与应得利润。根据土地开发成熟程度和取得土地的途径不同，土地成本的构成和大小也有所不同。

1.市场购买土地的成本

市场购买是指通过“招拍挂”方式出让或者向其他房地产开发企业转让已完成征收补偿的建设用地使用权。通过市场购买的土地通常为熟地，其土地成本包括土地购置价款和相关税费。土地购置价款是指购买建设用地使用权的价格，可通过比较法、基准地价修正法、成本法来测算。相关税费包括契税、印花税、手续费等，通常根据相关税法以及中央和地方政府的有关规定，按照土地购置价款的一定比例来测算。2025/7/2413

2.征收集体土地的成本

土地取得成本土地征收补偿费土地补偿费、安置补偿费、农房补偿费、其他附着物和青苗补偿费、被征地农民的社会保障费相关税费耕地开垦费、耕地占用税、新菜地开发建设基金、征收评估费、征收管理服务费、政府规定的其他税费其他费用地上物拆除费、废弃物和渣土清运费、场地平整费、城市市政基础设施建设费（“大市政”建设费）、建设用地使用权出让金2025/7/2414

3.征收国有土地上房屋的成本

土地取得成本房屋征收补偿费房屋补偿费(含装饰装修)、搬迁费、临时安置费、停产停业损失补偿费(生产性房地产)、补助和奖励相关税费房屋征收评估费、征收管理服务费和政府规定的其他有关费用其他费用地上物拆除费、废弃物和渣土清运费、场地平整费、城市市政基础设施建设费（“大市政”建设费）、建设用地使用权出让金等

房地产开发企业不能直接参与土地和房屋的征收工作，征收工作通常由政府征收部门或委托非盈利征收实施单位来完成。2025/7/2415

二、建设成本序号项目组成内容1前期工程费项目市调、可研、策划、环评、交评、勘察、规划设计、招标、临水临电等费用2建筑安装工程费包括房屋建筑及其附属工程的建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等3市政基础设施建设费建筑物外墙1.5米以外和项目用地范围以内的“小市政”设施建设费、城市规划要求配套的项目用地范围外的“大市政”建设费或接口费4公共配套设施建设费城市规划要求配套的教育、医疗卫生、文化体育、社区服务、物业管理等非营业性设施的建设费用5其他工程费如工程监理费、工程检测费、竣工验收费等6开发期间的税费由建设单位承担的人防工程费、水电增容费、白蚁防治费等，不含施工单位承担的税费注：避免漏算与重复计算。2025/7/2416三、管理费用

管理费用是房地产开发企业为组织和管理房地产开发经营活动的必要支出，包括房地产开发企业的人员工资及福利费、办公费、差旅费等。管理费用可按照土地成本与建设成本之和的一定比例来计算，实际估价中通常取3%-5%。四、销售费用

销售费用包括广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房（间）建设费、销售人员费用或销售代理费等，一般按照开发完成后的房地产价值或房地产销售价格的一定比例来测算，一般取2%-5%。为计算销售费用的利息，销售费用应区分为销售完成之前发生的费用和销售完成时发生的费用。广告费、销售资料制作费、售楼处建设费、样板房（间）建设费一般在销售完成之前发生，销售代理费一般在销售完成时发生。2025/7/2417五、投资利息1.计息项目

估价中的投资利息与会计上的财务费用不完全相同。无论是借贷资金还是自有资金都应计算利息。计息项目包括土地成本、建设成本和管理费用。销售实现之前发生的销售费用需要计算利息；销售实现之时发生的销售费用无需计算利息。

2.计息周期与计息期计息周期是计算利息的单位时间，可以是年、半年、季、月等，通常为年。计息期也称为计息周期数，等于计息时间除以计息周期。某项计息费用的计息时间应该是从该项费用发生的时点起至房地产投资回收即房地产销售完成之时。2025/7/2418

在实际估价中，为简化计算通常做如下假设：

①房地产开发完成后全部进行销售，不考虑出租和自营情况；②在房地产开发完成时集中完成销售，不考虑预售和延期销售情况；③对于分散在一段时间内不断发生的费用，如建设成本、管理费用等，假设其在该时间段内均匀发生且等价于在期中集中发生；④不考虑房地产开发期中的特殊情况。

3.计息方式：通常采用复利计算方式。4.利率类型：通常采用类似房地产开发贷款的平均利率。2025/7/2419六、销售税费

销售税费是预售或销售房地产应由卖方缴纳的税费，包括增值税、城市维护建设税和教育费附加、印花税等，前三项通常简称为“两税一费”。销售税费不包含应由买方缴纳的契税等税费以及应由卖方缴纳的土地增值税、企业所得税。

销售税费一般按照房地产销售收入的一定比例计取。在成本法估价中，通常是以开发完成后的房地产价值即估价对象成本价值的一定比例来测算（5-6%左右）。2025/7/2420七、开发利润

开发利润是典型房地产开发企业开发房地产应得的利润。测算开发利润应注意以下几点：第一，开发利润是税前利润，即开发利润不扣除土地增值税和企业所得税；第二，开发利润是典型的房地产开发企业在正常情况下应得的该类房地产项目的平均利润即客观利润，不是个别房地产开发企业的实际利润或期望利润（投资价值评估除外）；第三，开发利润可按一定基数乘以同一市场上类似房地产项目的平均利润率计算；第四，注意开发利润率与开发利润计算基数的对应关系。开发利润率对应的计算基数直接成本利润率土地成本、建设成本投资利润率土地成本、建设成本、管理费用和销售费用成本利润率土地成本、建设成本、管理费用、销售费用和投资利息销售利润率销售价格（成本价值）2025/7/2421第一节成本法概述第二节房地产的成本构成第三节选择成本法估价公式第四节

测算重新购建成本第五节

测算房地产折旧第六节

成本法的应用与问题

本章目录2025/7/2422

成本法估价的基本思路是估价对象成本价值等于房地产重新购建成本减去房地产折旧，具体可分为土地成本法、建筑物成本法、房地成本法和在建工程成本法等公式。第三节选择成本法估价公式2025/7/2423一、土地成本法估价公式

土地成本价值=土地重新购建成本-土地折旧二、建筑物成本法估价公式

建筑物成本价值=建筑物重新购建成本-建筑物折旧三、房地成本法估价公式

房地成本价值=房地重新购建成本-房地折旧

上式中，房地重新购建成本可以按照房地合估或房地分估的路径分别测算，房地折旧包括土地折旧和建筑物折旧。四、在建工程成本法公式

在建工程成本价值=在建工程重新购建成本-土地折旧2025/7/2424第一节成本法概述第二节房地产的成本构成第三节选择成本法估价公式第四节测算重新购建成本第五节

测算房地产折旧第六节

成本法的应用与问题

本章目录一、重新购建成本的概念

房地产重新购建成本是指假设在价值时点重新开发建设全新状况的估价对象的必要支出及应得利润，或者重新购置全新状况的估价对象的必要支出，有重置成本或重建成本两大类。

房地产重置成本包括为土地重置成本和建筑物重置成本。土地重置成本是指在价值时点重新购置土地的必要支出或重新开发土地的必要支出及应得利润；建筑物重置成本是指采用价值时点的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物具有相同效用的全新建筑物的必要支出及应得利润。建筑物重建成本是指采用与估价对象中的建筑物相同的建筑材料、建筑构配件和设备及建筑技术、工艺等，在价值时点的国家财税制度和市场价格体系下，重新建造与估价对象中的建筑物完全相同的全新建筑物的必要支出及应得利润。采用重置成本还是重建成本据估价目的和估价对象的具体情况确定。2025/7/2425第四节测算重新购建成本

理解重新购建成本的内涵需要把握以下几点：

①重新购建成本是在价值时点的价格。

②重新购建成本是客观成本而非实际成本。

③重新购建成本是估价对象“全新”状况下的成本，包括土地的“全新”状况和建筑物的“全新”状况。土地的“全新”状况是指在估价对象现有条件下具有法定最高出让年限的土地状况；建筑物的“全新”状况是指新开发的与估价对象建筑物完全相同或具有相同效用的全新建筑物状况。相应地，土地重新购建成本是指在价值时点估价对象土地状况下且具有法定最高出让年限、为进行土地年限修正的土地价格；建筑物的重新购建成本是指全新状况下、未扣除建筑物折旧的价格。2025/7/2426二、重新购建成本的测算1.土地重新购建成本

土地重新购建成本是指在价值时点重新购置土地的必要支出或重新开发土地的必要支出及应得利润。

(1)重新购置

土地重新购建成本=土地购置价款+相关税费(2)重新开发

土地重新购建成本=土地取得成本+土地开发成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润上式适用于整体开发的土地，如果估价对象是整体开发地块中的某一宗土地，则该宗土地单价的计算公式为：某宗土地单价=整体土地的重新购建成本÷（土地开发总面积×开发完成的可转让土地面积的比率）×宗地区位、用途、使用期限、容积率、形状等因素调整系数2025/7/2427

2.建筑物重新购建成本

建筑物重新购建成本是指建造与估价对象建筑物相同或具有同等效用的全新建筑物的必要支出及应得利润，有重置成本和重建成本之分。一般的建筑物宜测算重置成本；对具有历史、艺术、科学价值或代表性的建筑物，宜测算重建成本。

在实际估价中，测算建筑物重置成本有两种方式：一是利用当地政府或相关部门公布的相应类型的房屋重置成本扣除其中包含的土地价值并进行适当调整后确定；二是利用建筑物的成本构成公式进行测算，其公式为：

建筑物重新购建成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

上式中的“建筑物建设成本”可参照本章第二节有关“建设成本”的相关规定执行，其中“建筑安装工程费”可以采用单位比较法、分部分项法、工料测量法和指数调整法测算。2025/7/24282025/7/2429单位比较法

单位比较法是以建筑物为整体，选取与该类建筑物的建筑安装工程费密切相关的某种计量单位为比较单位，调查在价值时点的近期建成的类似建筑物的单位建筑安装工程费，对其进行处理后得到建筑物建筑安装工程费的方法，实质上是比较法。分部分项法

分部分项法是把建筑物分解为各个分部或分项工程，测算每个分部或分项工程的数量，调查各个分部或分项工程在价值时点的单位价格或单位成本，将各个分部或分项工程的数量乘以相应的单位价格或单位成本后相加得到建筑物建筑安装工程费的方法。工料测量法

工料测量法是把建筑物还原为建筑材料、建筑构配件和设备，测算重新建造该建筑物所需的建筑材料、建筑构配件、设备的种类和数量、施工机械台班数、人工时数，调查在价值时点相应的单价和人工费标准，将各种建筑材料、建筑构配件、设备、施工机械台班的数量和人工时数乘以相应的单价和人工费标准后相加，并计取相应的措施项目费、规费和税金等得到建筑物建筑安装工程费的方法指数调整法

指数调整法也称为成本指数趋势法，是利用建筑安装工程费的有关指数或变动率，将估价对象建筑物的历史建筑安装工程费调整到价值时点的建筑安装工程费来求取估价对象建筑安装工程费的方法。

3.房地重新购建成本

求取房地重新购建成本有房地分估或房地合估两个估价路径。根据《房地产估价规范》，应优先选择房地合估路径。

(1)房地分估

房地分估是把房地产分为土地和建筑物两个相对独立的物，分别测算其重新购建成本，然后将两者相加得到估价对象重新购建成本的估价路径，其估价公式为：

房地重新购建成本=土地重新购建成本+建筑物重新购建成本

(2)房地合估

房地合估是把土地当做房地产开发的“原材料”，通过模拟房地产开发建设过程测算估价对象重新购建成本的估价路径，其估价公式为（一般的新开发房地产成本法公式）：

房地重新购建成本=土地成本+建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润2025/7/2430

4.在建工程重新购建成本

求取在建工程重新购建成本有房地分估或房地合估两个估价路径。根据《房地产估价规范》，应优先选择房地合估路径。

(1)房地分估

房地分估时，在建工程重新购建成本为土地重新购建成本与在建工程建筑物重新购建成本之和，其中土地重新购建成本课参照前述公式计算，在建工程建筑物重新购建成本公式为：

在建工程建筑物重新购建成本=已投入的建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润

(2)房地合估

采用房地合估求取在建工程重新购建成本的公式为：

在建工程重新购建成本=土地成本+已投入的建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润2025/7/24312025/7/2432第一节成本法概述第二节房地产的成本构成第三节选择成本法估价公式第四节测算重新购建成本第五节测算房地产折旧第六节

成本法的应用与问题

本章目录一、房地产折旧的概念

折旧分为会计折旧和估价折旧两种类型。会计折旧包括固定资产折旧和无形资产摊销。会计折旧注重的是固定资产和无形资产历史成本的分摊、补偿或回收，扣除折旧以后的资产价值称为账面价值，它无需与资产的市场价值一致。

估价折旧是指因各种原因造成的资产价值减损，本质上是减价修正，注重的是资产市场价值的真实减损，扣除折旧以后的资产价值是实际价值，它必须与资产的市场价值一致。

房地产折旧是房地产在价值时点的重新购建成本与其市场价值之差，房地产折旧包括土地折旧与建筑物折旧。2025/7/2433第五节测算房地产折旧二、土地折旧

1.土地折旧的含义

从自然属性看，土地不可毁灭或“变旧”，因此不存在折旧。但是我国实行有偿有期限的土地使用制度，土地价值随着时间推移逐渐减少，因此从价值属性看，土地存在折旧。

由于行业惯例，土地折旧在不同领域有特定的称谓。在会计领域，土地使用权属于无形资产，土地折旧被称为土地费用摊销。在估价领域，土地折旧通常被称为土地价值的年限修正。土地费用摊销和土地价值的年限修正两个概念都反映了土地价值随着其剩余期限的减少而减少的事实，本质上就是折旧。

土地折旧是一个综合的价值减损概念，全面考虑了各种造成土地价值减损的因素，而不仅仅是使用期限减少的因素，因此土地折旧的概念比土地价值的年限修正更为科学。2025/7/2434

2.土地折旧的内容

土地折旧本质上就是土地价值的减损。土地价值的减损主要包括两个方面：一是土地使用权剩余期限的减少引起的土地价值减少；二是土地以外的各种不利因素造成的土地价值减损。前者可称之为期限折旧，后者可称之为外部折旧。

外部折旧是指土地以外的自然、经济、社会以及制度政策等不利因素造成的土地价值的减损，相应的外部折旧可称为自然折旧、经济折旧、社会折旧以及制度政策折旧。分析外部折旧应重点考虑两个方面：一是横向比较，即通过与周边其他地区进行比较，分析估价对象所在地区的不利外部环境因素；二是纵向比较，即通过与近几年的经济、社会以及制度政策进行比较，分析估价对象目前的不利外部环境因素。2025/7/2435

3.土地折旧的计算方法(1)土地期限折旧的计算方法

①直线法

直线法是将土地重新购建成本在土地使用期限内平均分摊来计算土地年折旧额的方法，通常用于会计领域。

d=C/N

Dt=d×t

Vt=C-Dt

上式中，d是土地年折旧额；C是土地重新购建成本；N是土地折旧年限，即土地使用期限；Dt是土地折旧额；t是土地已使用期限；Vt是使用t年后的土地市场价值。

按照直线法计算的土地年折旧额在土地使用期限内每年相等，土地折旧额随着土地已使用期限的增加按比例递增，土地市场价值随着土地已使用期限的增加逐渐递减。2025/7/2436

②年限修正法

年限修正法是利用报酬资本化法中不同期限房地产价格之间的换算公式来直接求取扣除折旧以后的土地市场价值即土地现值的方法，通常用于房地产估价领域。

上式中，Kt是土地年限修正系数，r是土地报酬率，dt是第t年的土地折旧额，其余参数含义同前。

年限修正法是一种非线性折旧法，土地年折旧额在土地使用期限内每年不相等，刚开始时土地年折旧额较小，随着土地使用期限的增加，土地年折旧额也逐渐增大。2025/7/2437

(2)土地外部折旧的计算方法

外部折旧就是根据环境、经济、社会以及制度政策等外部不利因素对土地价值进行减价修正。

土地外部折旧通常是永久性的价值损害。可以利用损失资本化法求取各种外部不利因素导致的未来每年净收益损失的现值之和作为折旧额，也可通过条件价值评估等方法直接测算。2025/7/2438三、建筑物折旧

1.建筑物折旧的含义

估价上的建筑物折旧是指因各种原因造成的建筑物的价值减损，其折旧额为建筑物在价值时点的重新购建成本与在价值时点的市场价值之差。将建筑物重新购建成本减去建筑物折旧，相当于把建筑物在其全新状况下的价值调整为在价值时点状况下的价值，调整后的结果为建筑物的市场价值。2025/7/2439

2.建筑物折旧的内容

建筑物折旧包括物质折旧、功能折旧和外部折旧三个部分。(1)物质折旧。物质折旧又称为物质损耗、有形损耗、物质性价值减损，是因自然或人为原因引起建筑物老化、磨损或损坏而造成的建筑物价值减损，包括自然老化折旧、使用磨损折旧、意外损坏折旧以及延迟维修损坏折旧。

(2)功能折旧。功能折旧又称为无形损耗、功能性价值减损，是由科技进步、消费观念改变、建筑标准过低、设计缺陷等原因导致建筑物功能不足或功能过剩，从而造成建筑物价值减损，包括功能缺失折旧、功能落后折旧和功能过剩折旧。

(3)外部折旧。外部折旧是指建筑物以外的各种不利因素造成的建筑物价值减损。2025/7/2440

3.建筑物折旧的计算方法建筑物折旧的方法有年限法、市场提取法和分解法。年限法主要适用于建筑物物质折旧，市场提取法和分解法可以用来求取建筑物物质折旧、功能折旧和外部折旧。

1)年限法

年限法也称为年龄-寿命法，是指根据建筑物的有效年龄和预期经济寿命或预期剩余经济寿命来测算建筑物折旧的方法，具体又分为直线法和成新折扣法。(1)折旧年限的概念

①建筑物年龄：建筑物年龄分为实际年龄和有效年龄，实际年龄是指建筑物自竣工时起至价值时点止的年数；有效年龄是指根据价值时点的建筑物实际状况判断的建筑物年龄。2025/7/2441

②建筑物寿命

建筑物寿命也称为建筑物使用寿命、使用期限、耐用年限等，分为自然寿命和经济寿命。

建筑物自然寿命是指建筑物自竣工时起至其主要结构构件自然老化或损坏而不能保证建筑物安全使用时止的时间，也称为建筑物物理寿命，通常以设计使用年限作为建筑物自然寿命。

建筑物经济寿命是指建筑物对房地产能够产生正价值贡献的时间，即建筑物自竣工时起至其不再有正价值贡献时止的时间。建筑物经济寿命可在建筑物设计使用寿命的基础上，根据建筑物的施工、使用、维护和更新改造等状况，以及周围环境、房地产市场状况等进行综合分析判断后确定。

建筑物经济寿命短于建筑物自然寿命。建筑物剩余寿命是指建筑物寿命减去建筑物年龄后的寿命，分为剩余自然寿命和剩余经济寿命。剩余自然寿命是指建筑物自然寿命减去实际年龄后的寿命，剩余经济寿命是建筑物经济寿命减去有效年龄后的寿命，即自价值时点起至建筑物经济寿命结束时止的时间。2025/7/2442

③建筑物折旧年限

求取建筑物折旧年限应注意土地使用期限对建筑物经济寿命的影响，具体分为以下几种情况：

第一，住宅建筑物不论其经济寿命是早于还是晚于土地使用期限而结束，其折旧年限均为建筑物经济寿命。因为“住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。”

第二，非住宅建筑物经济寿命早于土地使用期限而结束的，其折旧年限为建筑物经济寿命。

第三，非住宅建筑物经济寿命晚于土地使用期限而结束的，又分为两种情况：一是土地出让合同约定建设用地使用权期限届满时无偿收回建设用地使用权但根据收回时建筑物的残余价值给予土地使用者相应补偿的，其折旧年限为建筑物经济寿命；二是土地出让合同约定建设用地使用权期限届满时无偿收回建设用地使用权及其地上建筑物的，其折旧年限为建筑物经济寿命减去其晚于土地使用期限的那部分年限后的寿命。2025/7/2443(2)直线法

直线法是指根据建筑物的有效年龄和经济寿命来测算建筑物折旧额的方法，主要适用于建筑物物质折旧的测算。具体是将建筑物重新购建成本在建筑物经济寿命期内进行平均分摊来计算建筑物年折旧额的方法，其计算公式为：

d=(C-S)/N=C(1-R)/N

Dt=d×t

Vt=C-Dt

上式中，d是建筑物年折旧额，C是建筑物重新购建成本，S是建筑物净残值，是建筑物经济寿命结束时，预计拆除的旧料价值减去拆除清理费用后的余额，N是建筑物折旧年限，R是建筑物残值率，是指建筑物的净残值与其重新购建成本的比率，Dt是建筑物折旧额，t是建筑物有效年龄，Vt是使用t年以后的建筑物市场价值，即扣除折旧以后的建筑物现值。2025/7/2444(3)成新折扣法

成新折扣法是指通过建筑物成新率与其重新购建成本的乘积来求取建筑物市场价值的方法，建筑物成新率是指建筑物市场价值与其重新购建成本的比值，其计算公式为：

V=C×qD=C(1-q)

上式中，V是扣除折旧以后的建筑物市场价值即建筑物现值，C是建筑物重新购建成本，q是建筑物成新率，D是建筑物折旧额。在实际估价中，建筑物成新率q可以利用直线法并结合实地查勘的估价对象建筑物实际新旧程度以及建筑物建成时间和使用、维护、更新改造等情况综合确定。

成新折扣法比较粗略，主要用于建筑物物质折旧的初步测算，或者同时需要对大量建筑物进行估价的场合，尤其是在大范围内开展建筑物现值摸底调查。

2025/7/2445

2)市场提取法

市场提取法是指通过与估价对象建筑物具有类似折旧状况的可比实例建筑物折旧来求取估价对象建筑物折旧的方法。类似折旧状况是指可比实例建筑物折旧类型(如物质折旧、功能折旧、外部折旧)和折旧程度与估价对象建筑物相同或相当。

从估价对象所在地的房地产市场中搜集并选取不少于3个与估价对象建筑物具有类似折旧状况的可比实例建筑物，测算各个可比实例建筑物折旧。将各个可比实例建筑物折旧除以其建筑物重新购建成本，得到各个可比实例的总折旧率：

总折旧率=建筑物折旧/建筑物重新购建成本

将各个可比实例的总折旧率除以其建筑物年龄，得到各个可比实例的年折旧率：年折旧率=总折旧率/建筑物年龄。

采用适当方式将各个可比实例的年折旧率调整为估价对象的年折旧率，再将估价对象建筑物重新购建成本乘以年折旧率再乘以建筑物年龄，就可得到估价对象建筑物折旧：估价对象建筑物折旧=建筑物重新购建成本×年折旧率×建筑物年龄。2025/7/2446

3)分解法

分解法是指把建筑物折旧分为物质折旧、功能折旧、外部折旧等各个组成部分，再分别测算出各个组成部分折旧额后相加得到建筑物折旧额的方法。分解法是求取建筑物折旧最详细、最复杂的方法，适用于建筑物整体或局部折旧的测算。

各项折旧的相关概念及测算方法详见教材。2025/7/24472025/7/2448第一节成本法概述第二节房地产的成本构成第三节选择成本法估价公式第四节测算重新购建成本第五节测算房地产折旧第六节成本法的应用与问题

本章目录2025/7/2449一、成本法的应用

1.成本法应用算例

某宗工业房地产的总建筑面积为5000平方米，占地面积为1200平方米。据调查，建设单位于10年前以出让方式取得该房地产土地使用权，土地出让年限为50年，土地使用权出让合同内约定土地使用权期限届满后不可续期，土地使用期限届满时如果建筑物经济寿命未结束的可以获得相应补偿。当时取得该土地的成本为1000元/平方米，目前取得该类土地50年使用权的市场价格为4000元/平方米。该房地产为钢筋混凝土框架结构，开发期2年，目前已使用8年，据悉当初建设成本与管理费用为1500元/平方米，目前该类建筑物的市场平均建设成本与管理费用为2000元/平方米，该建筑物经济寿命为50年、残值率为0。假设该类房地产的销售费用和销售税费各为100元/平方米，另假设销售费用和销售税费在销售时发生且开发完成即完成销售，年利率为8%，年投资利润率为10%，不动产投资报酬率6%。采用成本法测算该房地产的市场价值。第六节成本法的应用与问题2025/7/2450

【解】该房地产的市场价值测算过程如下：

(1)土地重新购建成本=1200×4000=480(万元)(2)建筑物重新购建成本=建筑物建设成本+管理费用+销售费用+投资利息+销售税费+开发利润①建筑物建设成本与管理费用=5000×2000=1000(万元)②销售费用与销售税费=5000×100×2=100(万元)③投资利息=480×[(1+8%)2-1]+1000×[(1+8%)-1]=159.87(万元)④开发利润=(480+1000+50)×10%×2=306(万元)则建筑物重新购建成本=1000+100+159.87+306=1565.87(万元)(3)土地折旧=480×[1-((1+6%)10-1)÷(1+6%)50-1))×(1+6%)40]=255.86(万元)(4)建筑物折旧=1565.87÷50×8=250.54(万元)则估价对象成本价值=480+1565.87-255.86-250.54=1539.47(万元)该成本价值就是成本法求取的房地产市场价值。2025/7/2451

2.成本法应用实例

某工业房地产抵押价值评估，估价对象坐落于××市××区××街道××村工业园，估价对象建筑面积为