房地产投资分析课件：房地产投资项目的不确定性分析

房地产投资项目的不确定性分析房地产投资项目的不确定性分析任务1房地产投资项目临界点分析任务2房地产投资项目敏感性分析任务1房地产投资项目临界点分析房地产投资项目的不确定性分析一、不确定分析的概念、目的和作用不确定性分析的概念不确定性分析是指对决策方案受到各种事前无法控制的外部因素变化与影响所进行的研究和估计。决策在实施过程中，将受到许多因素的影响。产生不确定性的因素有：通货膨胀和物价变动，技术装备和生产工艺变革，生产能力的变化，建设资金和工期的变化，国家经济政策和法规、规定的变化。任务1房地产投资项目临界点分析一、不确定分析的概念、目的和作用不确定分析的目的和作用可以帮助投资者做出正确的投资决策可以预测投资项目的抗风险能力任务1房地产投资项目临界点分析一、不确定分析的概念、目的和作用房地产不确定分析的方法计算方案的损益值计算方案的后悔值运用概率求出期望值综合考虑决策的准则要求，不偏离规则盈亏临界点分析敏感性分析概率分析任务1房地产投资项目临界点分析二、临界点分析的概念、目的和作用临界点的概念临界点分析，也称盈亏临界点分析，是测算一个或多个不确定性因素变化时，房地产项目达到允许的最低经济效益时的极限值，并以不确定性因素的临界值组合显示项目的风险程度。不确定性因素临界值的分析计算可以采用列表或图解的方法。任务1房地产投资项目临界点分析二、临界点分析的概念、目的和作用临界点分析的目的和作用临界点分析的目的是确定投资活动的盈亏临界点，以及有关因素变动对盈亏临界点的影响等问题。通过临界点分析，投资者可以判断投资项目对市场需求变化的适应能力、盈利能力和抗风险能力。它特别适用于先开发后出售的投资项目的经济评价。任务1房地产投资项目临界点分析二、临界点分析的概念、目的和作用临界点的基本规律盈亏临界点不变，销售量越大，能实现的利润越多，或亏损越少销售量不变，盈亏临界点越低，能实现的利润就越多，或亏损越少产品单价越高，表现为销售总收入线的斜率越大，盈亏临界点就越低固定成本越多，或单位产品的变动成本越多，盈亏临界点就越高任务1房地产投资项目临界点分析三、临界点分析的因素选择最低售价和最低销售量、最低租金和最低出租率最高土地取得价格最高工程费用任务1房地产投资项目临界点分析四、临界点分析的方法线性盈亏平衡分析方法指收入、成本、利润等均和产量呈线性关系的盈亏平衡分析。固定成本和可变成本费用分解法高低点法回归分析法任务1房地产投资项目临界点分析按投资项目实际的成本项目构成来分别确定哪些成本项目属于固定成本，哪些属于可变成本以项目产量最高和最低两个时期的成本数据为样本，通过求出单位变动成本来推求固定成本和可变成本采用一元线性回归方程来描述成本和产量之间的线性关系四、临界点分析的方法线性盈亏平衡分析方法线性盈亏临界图盈亏临界图是围绕盈亏点，将影响企业利润的有关因素及其相应关系，集中在一张图上，形象而具体地表现出来。任务1房地产投资项目临界点分析四、临界点分析的方法线性盈亏平衡分析方法数学模型用实际产量（或销售量）表示的盈亏临界点用销售额表示的盈亏临界点以生产能力利用率表示的盈亏临界点经营安全率任务1房地产投资项目临界点分析任务1房地产投资项目临界点分析四、临界点分析的方法非线性盈亏平衡分析求出盈亏临界点

后就知道了盈利区的具体范围，在该范围内，可以求出企业最大利润时的产量。有时盈利区和亏损区是不易看出来的，所以，求出的产量是否对应着利润最大还无法判别，必须通过二次微分加以判定。任务2房地产投资项目敏感性分析房地产投资项目的不确定性分析一、敏感性分析的概念、目的和作用敏感性分析的概念敏感性因素：有些因素可能仅发生较小幅度的变化就能引起经济评价指标发生大的变动。敏感性分析是通过预计房地产项目不确定性因素发生的变化，分析对项目经济效益产生的影响；通过计算这些因素的影响程度，判断房地产项目经济效益对于各个影响因素的敏感性，并从中找出对于房地产项目经济效益影响较大的不确定性因素。任务2房地产投资项目敏感性分析一、敏感性分析的概念、目的和作用敏感性分析的目的和作用通过敏感性分析，寻找敏感性因素，观察其变动范围，了解项目可能出现的风险程度，重点研究敏感因素产生的可能性，并制定出应变对策。通过敏感性分析，计算出允许这些敏感性因素变化的最大幅度，以此判断项目是否可行。通过敏感性分析，可以对不同的投资项目进行选择，一般应选择敏感程度小、承受风险能力强、可靠性大的项目或方案。任务2房地产投资项目敏感性分析二、敏感性因素的选择租金和售价开发成本时间因素利率因素任务2房地产投资项目敏感性分析三、敏感性分析的步骤确定用于敏感性分析的经济评价指标确定不确定性因素可能的变动范围计算不确定性因素变动对评价指标的数量效果通过评价指标的变动情况，找出敏感因素，作进一步分析任务2房地产投资项目敏感性分析四、房地产项目敏感性分析的方法单变量敏感性分析与分析多变量敏感性列表法和分析图法任务2房地产投资项目敏感性分析五、敏感性分析的局限性敏感性分析对项目的不确定因素只能作程度上的评价，不能测定大小对各种风险因素变化范围的确定是模糊的、人为的，主观性强，缺乏科学性，它