福建省2025年房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围考试试卷

福建省2025年房地产估价师《理论与方法》：统一财产范围考试试卷本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、现有一宗规划用途为商住综合的城市土地，采用假设开发法估价，假设按纯商业用途的估算结果为800万元，按纯居住用途的估价结果为1000万元。该宗土地的评估价值应为__。

A．800万元

B．1000万元

C．1800万元

D．800万～1000万元2、2025年3月，李某购买一套普通住房，建筑面积为80㎡，单价为5000元／㎡，该住房属于李某家庭唯一的住房。李某应缴纳契税元。

A：4000

B：6000

C：12000

D：16000

E：执行层的组织协调3、个人住房抵押贷款的利率，我国目前采用的是可调的利率方式，即在给定利率调整时，于__开始，按新的利率规定计算利息。

A．下年初

B．下午第二季度

C．下年第三季度

D．下年第四季度4、李某继承了其父亲的一套房产。按照有关规定，李某应到当地房地产管理部门办理。

A：房屋总登记

B：房屋所有权初始登记

C：房屋所有权转移登记

D：房屋所有权变更登记

E：执行层的组织协调5、下列关于路线价法中，不正确的是__。

A．路线价法实质是一种市场法，其理论依据与市场法相近，是房地产价格形成的替代原理

B．路线价法适用于城镇街道两侧商业用地的估价

C．运用路线价法的前提条件是街道较规整，两侧临街土地的排列较整齐

D．路线价法是在特定的街道上设定标准临街宽度，从中选取若干标准临街宗地求基平均价格6、对于任意拍卖，下列说法错误的是__。

A．以生效的法律文书为依据

B．属于民事行为

C．必须以委托人对标的物拥有所有权或处分权为前提

D．目的在于将物品交换兑现7、下列关于合理使用征地补偿费问题，表述错误的是。

A：耕地占用税用于土地开发和农业发展

B：土地复垦费用于农业发展

C：菜田基金、土地复垦费、土地荒芜费、防洪费用于菜田开发建设和土地的调整和治理

D：征地管理费用于土地管理部门的各项业务开支

E：房地产估价机构必须加盖公章8、价格指数中如果是以上一时期作为基期的，称为。

A：前期价格指数

B：定基价格指数

C：长期价格指数

D：环比价格指数

E：工业用地的监测点评估价格9、房地产开发公司对商品住宅的保修期从商品住宅之日起计算。

A：竣工

B：竣工验收

C：入住

D：交付

E：执行层的组织协调10、职工上年结转的住房公积金按结息日挂牌公告的存款利率计息。

A：活期

B：3个月整存整取

C：6个月整存整取

D：一年整存整取

E：执行层的组织协调

11、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，估价专家委员会应当自收到申请之日起日內，对申请鉴定的估价报告的估价依据、估价技术路线、估价方法选用、参数选取、估价结果确定方式等估价技术问题出具书面鉴定意见。

A：5

B：7

C：10

D：15

E：房地产估价机构必须加盖公章12、某宗地面积为5000㎡，现状容积率为0．8，土地市场价值为4000元／㎡，拟进行改造．批准的规划容积率为5．0，楼面地价为1500元／㎡，则理论上应补交地价。

A：1250万元

B：1750万元

C：2050万元

D：2150万元

E：工业用地的监测点评估价格13、《城市房地产开发经营管理条例》规定，出让合同约定的动工开发期限一年未动工开发的，可征收土地闲置费。这里所指的满一年未动工开发的起止日是。

A：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月同日止

B：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月次日止

C：自土地使用权出让合同生效之日起至同年同月次日止

D：自土地使用权出让合同生效之日起至次年同月同日止

E：房地产估价机构必须加盖公章14、不仅应当作为房地产估价的基本原则，而且可以说是房地产估价的最高行为准则。

A：最高最佳使用原则

B：合法原则

C：替代原则

D：独立、客观、公正原则

E：工业用地的监测点评估价格15、对于一股的房地产投资项目，指标值应该大于2。

A：利息备付率

B：偿债备付率

C：流动比率

D：速动比率

E：借款合同16、在某居住区规划中，住宅建筑基底面积为400m2，住宅总建筑面积为1400m2，容积率为1.4，则住宅建筑净密度为__。

A．28.60%

B．35.00%

C．40.00%

D．50.00%17、某房地产开发公司通过招标出让方式取得了一宗毛地的使用权进行住宅和商业房地产开发。(2025年试题)该房地产开发公司未销售的已竣工商品房在会计科目中归为类。

A：负债

B：资产

C：成本

D：所有者权益

E：执行层的组织协调18、某块临街深度为50ft、临街宽度为30ft的矩形土地甲，总价为40万元。其相邻的矩形土地乙，临街深度为150ft，临街宽度为15ft，则运用四三二一法则计算土地乙的总地价为__万元。

A．23.4

B．28.6

C．33.4

D．46.819、某非经济特区的房地产估价机构完成本地一宗以房产为主的评估项目，评估的房地产价格为2000万元，按照原国家计委、建设部联合下发的《关于房地产中介服务收费的通知》规定的收费标准，估价收费最高为__万元。

A．1.60

B．3.00

C．4.25

D．5.0020、某地区房地产买卖中应由卖方缴纳的税费为正常成交价的7%，应由买方缴纳的税费为正常成交价格的5%。在某宗房地产交易中，买卖双方约定买方付给卖方2500元/m2，买卖中涉及的税费均由卖方负担。但之后双方又重新约定买卖中涉及的全部税费改由买方支付，并在原价格基础上相应调整买方付给卖方的价格，则调整后买方应付给卖方__元/m2。

A．2025.80

B．2214.29

C．2336.45

D．2447.3721、在存在房地产泡沫的情况下，国有土地上房屋征收估价，应采用的测算结果。

A：收益法

B：市场法

C：成本法

D：假设开发法

E：工业用地的监测点评估价格22、下列__种情况会导致房地产的价格偏高。

A．政府协议出让土地

B．购买相邻房地产

C．卖方不了解行情

D．设立抵押的房地产23、下列不属于耕地占用税免税范围的包括。

A：部队军事设施用地

B：炸药库用地

C：医院用地

D：农村居民占用耕地新建住宅

E：执行层的组织协调24、新建房地产项目的出租和销售，属于房地产的（）。

A．一级市场

B．二级市场

C．三级市场

D．存量市场25、已知某房地产40年收益价格为150万元，该房地产报酬率为10%，那么该宗房地产30年收益价格为__万元。

A．112.5

B．155.6

C．144.6

D．132.4二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5分）1、对于出租经营或自营的房地产投资项目，清偿能力指标之中的（）指标的计算非常重要。

A．借款偿还期

B．利息备付率

C．流动比率

D．偿债备付率

E．速动比率2、市场定位战略主要有几种。

A：产品差别化战略

B：服务差别化战略

C：主题差别化战略

D：人员差别化战略

E：形象差异化战略3、业主公约由__制定并修改。

A．业主大会

B．业主委员会

C．一半以上业主

D．全体业主和物业管理企业共同4、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在__监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。

A．建设单位或工程监理单位

B．建设单位

C．工程监理单位

D．建设单位和工程监理单位5、经济增长通常用一定时期内实际的平均增长率来衡量。

A：国內生产总值

B：国民生产总值

C：国民收入

D：国民消费水平

E：执行层的组织协调6、按使用功能不同，地下室可以分为。

A：普通地下室

B：砌体结构地下室

C：钢筋混凝土结构地下室

D：砖墙结构地下室

E：人防地下室7、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受的监督管理。

A：当地工商行政主管部门

B：当地计划行政主管部门授权机构

C：当地计划行政主管部门

D：当地建设行政主管部门授权机构

E：当地建设行政主管部门8、从宏观上说，在进行房地产市场结构分析时，除了要分析总量结构，通常还应分析。

A：价格结构

B：区域结构

C：产品结构

D：供求结构

E：投资结构9、城镇体系规划分为。

A：全国城镇体系规划

B：省域城镇体系规划

C：市域(镇域)城镇体系规划

D：县域城镇体系规划

E：乡镇体系规划10、下列贷款中，不属于房地产开发贷款的是（）。

A．土地购置贷款

B．土地储备贷款

C．土地开发贷款

D．建设贷款

11、在一幢住宅附近兴建一座有污染的化工厂可能导致该住宅的价值下降，而兴建一个花园则可能使其价值上升，这体现了房地产特性中的。

A：用途多样性

B：合法性

C：相互影响性

D：外部性

E：易受限制12、下列房屋租赁形式，是《城市房屋租赁管理办法》中规定的范围。

A：以房屋作价入股

B：将房屋出租给他人从事经营活动

C：将房屋以合作方式与他人从事经营活动

D：将房屋出租给他人居住

E：将房屋无偿借用给他人13、下列闲置土地的处置方式，正确的有。

A：延长开发建设时间，但最长不得超过两年

B：政府为土地使用者置换其他等价闲置土地

C：改变土地用途，办理有关手续后继续开发

D：延长开发建设时间，但最长不得超过一年

E：政府收回土地，并与土地使用者签订收回土地协议书14、在土地增值额扣除项目中，对从事房地产开发的纳税人可按取得建设用地使用权所支付的金额和开发土地和新建房及配套设施的成本两项规定计算的金额之和，加计__的扣除。

A．10%

B．15%

C．20%

D．25%15、拆迁计划和拆迁方案是拆迁申请的组成部分，其内容有。

A：确切地说明拆迁的范围、拆迁的对象、拆迁的实施步骤

B：对拆迁范围內被拆迁的居民、机关、团体、企事业单位提出补偿安置方案

C：安置房和临时安置周转房的房源情况

D：拆迁的各项补偿费及拆迁的各种补偿费来源

E：补助费的预算情况，以及拆迁期限、具体时间安排16、下列关于公共物品，表述正确的是。

A：公共物品是指那些在消费上具有竞争性和排他性的物品

B：公共物品是在消费上具有非竞争性和非排他性的物品

C：当公共物品用既定的生产成本生产出来后，增加消费者数量不需要额外增加成本

D：私人物品的特征显然不同于公共物品

E：公共物品的提供对社会福利是十分重要的17、房地产交易双方在合同完成后__天内，持有关证件向所在地房地产管理部门提出申请和申报成交价格。

A．120

B．90

C．60

D．3018、法的分类中，按法所规定的内容不同分为。

A：实体法

B：普通法

C：特殊法

D：程序法

E：一般法19、反映企业长期偿债能力的指标是__。

A．流动比率

B．速动比率

C．资产负债率

D．存货周转率20、反映社会经济现象总体在某一时点上的状况指标被称为（）。

A．时点指标

B．相对指标

C．时期指标

D．平均指标21、在地籍图中，属于地籍要素的有。(2025年试题)

A：土地的编号

B：土地的利用类别

C：地理名称

D：房屋、道路、水系

E：土地的面积22、租住房的租金实行政府定价，租金标准由__构成。

A．维修费

B．折旧费

C．税金

D．投资利息

E．管理费23、某租客5年支付的物业租金的现值