6月桂林临桂桂花酒厂项目提案53p

临桂桂花酒厂工程提案中国一品堂桂林公司市场概况桂林地产市场分析未来地产市场片区开展趋势预测片区开展对本工程的影响与对策1

PARTONE一、桂林地产市场分析市场需求旺盛，重心向新城转移；楼盘素质不断提高加速推动桂林地产开展。市场格局主城区临桂八里街主城区：景观优越、商业金融兴旺、生活配套成熟完善，高端置业首选的豪宅区。中小规模的工程为主，可开发资源日渐稀缺，开发逐步向主城边缘区域开展。临桂：新城区，未来城市开展重心，属于规划开展初期，中大型工程聚集，楼盘品质高。配套不完善，入住率不高，生活便利性弱。八里街：开发区，与主城无缝连接，人口密集。区域规划档次弱，楼盘品质不高，中小规模楼盘为主。商品房市场情况近两年各版块成交量比照商品房市场情况近两年各版块成交价格走势10年价格相比09年有着大幅度增长，临桂涨幅最小，竞争剧烈。临桂市场格局区域概况：老区以金水路与人民路两边辐射区域为主，人气旺、配套设施齐全等特点。新区是以西城大道与世纪大道为中心向外扩张，开展成集行政、商业、商贸和文化生活为一体的新城区。房产市场概述：老城房地产市场主要以中、小楼盘为主，小楼盘以一栋、两栋单体楼为主，无绿化和物业管理形象差，价格低，中等规模楼配套设施齐全，价格也是临桂最高的。新城房地产市场主要集中在西城北路片区，以大型楼盘为主，工程内各种配套设施齐全，有大型园林景观，封闭式物业管理。新城区老城区临桂市场格局新城板块在售工程均价比照新城区以大规模楼盘为主，具有配套齐全、居住环境宜人等优势，整体均价在3900-4000元左右。新城板块代表个盘案例项目名称奥林匹克花园开盘时间2005年地址西城区临桂世纪东路中段占地面积53万㎡建筑面积180万㎡楼户7000均价4100户型80-90㎡两房90-130㎡三房景观湖景、山景产品特色运动主题社区，有湖景、山景销售情况整体销售30%，后期大量货量待开发客户群：临桂、乡镇客群，桂林市客群热销户型三房旺销新城板块代表个盘案例项目名称碧园印象桂林开盘时间2005年地址机场路与西城北路交汇处占地面积34.8万㎡建筑面积86万㎡楼户6291均价4200户型82-87㎡两房100-126㎡三房130-150㎡四房景观水景、山景产品特色水景环绕小区内部销售情况整体销售50%客户群：县城客群、象山区客群，外地客户热销户型三房旺销，紧凑四房热销临桂市场格局老城板块在售工程均价比照老城区居住气氛浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。老城区居住气氛浓，以中、小楼盘为主，小规模一、两栋单体楼配套差，无小区管理，价格在3700-3800元，如一品尚城、云顶御峰。中型楼盘由于有物业管理，绿化等相关配套，价格在4200-4500元之间，如金水湾、香樟林等。老城板块代表个盘案例项目名称金水湾4期及第苑开盘时间2009年地址桂林临桂金水路口占地面积3.6万㎡建筑面积13.3万㎡楼户1000户均价4500户型130-140㎡三房景观水景产品特色入户花园赠送销售情况整体销售50%客户群：桂林市、临桂县城人员、外地人员热销户型三房老城板块代表个盘案例项目名称香樟林开盘时间2009年地址桂林临桂金水路口占地面积6.9万㎡建筑面积20万㎡楼户1800均价4300户型70-80㎡两房100-110㎡三房130-140㎡四房景观香樟树产品特色紧凑、实用销售情况整体销售60%。紧凑三房最受欢迎客户群：桂林市、临桂县客户热销户型三房、两房畅销老城板块代表个盘案例项目名称云顶御峰开盘时间2010年1月地址临桂县人民路占地面积1.1万㎡建筑面积9.6万㎡楼户950户均价3800户型30-31㎡一房75-84㎡两房95-120㎡三房景观无销售情况整体销售35%客户群：单位人员团购，县城客户。热销户型三房、两房畅销，一房投资为主销售不错老城板块代表个盘案例项目名称人民大厦开盘时间预计2011年底地址临桂县人民路126号占地面积3514㎡（一期）建筑面积9万㎡（一期）楼户980户均价3800户型39㎡单间45㎡一房66-85两房85-125三房景观高层可观临桂全景销售情况未售客户群：临桂、桂林市客群热销户型从代表性工程的销售看市场状况客群分析核心消费群主要消费群补充消费群临桂县、周边乡镇居民桂林市客群象山区、七星区客群，由于近两年来桂林市的房价涨幅大，大多数人选择临桂购房。目前市内消费群的构成临桂县政府、银行、医院、个体户、在外工作人员为主，以首次置业、改善型住房居多。客群取向产品结构研究产品结构图产品结构研究主力面积段结构两房单位以标准户型为主，主要集中72-89㎡的区间内，72-80之间户型是最畅销的，因为面积小，总价低。3房单位设计面积适中，以105-129㎡户型为主，根据市场了解紧凑型的95-110㎡户型是市场最畅销的，因为此类户型即到达居住的舒适性又到达了总价低的特点，主要来源于碧园印象桂林、香樟林、新城府邸等。分析：目前市场上消费人群主要以刚需客群为主，需求面积偏向于小户型，小户型是市场时机点。另外接受120-140㎡的客群主要是改善性需求客户，市场需求量小。从产品结构调研得到的启示1、户型面积适中，标准型产品成为市场主流临桂购置住宅主要以刚需客群为主，开盘商设计户型也偏向于2房、3房自住需求户型。一步到位的置业理念，使三房成为市场的绝对主流。2、面积偏小户型市场最畅销，但供货少临桂购置人群主要是中端人群居多，这局部人群对价格承受能力较低，对于总价低的户型最为热衷，所以面积偏小户型最为畅销，二、未来市场开展趋势新城继续发力，进入全面开展建设阶段新城规划概况桂林体育馆中央公园商贸城汽车站新老城交汇区域万福路区域中心区域新城楼盘开发状况万福路西城路人民路怡和云天碧园印象桂林把戏年万象芭提雅怡和云天碧园印象桂林怡和云天把戏年碧园印象桂林怡和云天万象芭提雅把戏年碧园印象桂林怡和云天耀辉美好家园远辰国际飞扬国际汇荣桂林桂林山水凤凰城长岛16区奥林匹克花园新城府邸昌浩愉景湾新城楼盘主要集中在西城北路两旁，主要以大规模楼盘为主，一般开发周期在8-10年左右，周边土地供给少。西城南路与万福路交汇处是目前市场新兴的开展点，最有代表性把戏年，作为上市公司其品牌效应将带动周边市场，使其成为临桂又一楼盘集中地。人民大厦新城楼盘开发状况新城楼盘供货量统计11年下半年-12年上半年新城楼盘预计供货量近100万平方米，供货量巨大。单盘推货量多在8-10万平方米，未来竞争压力巨大。11年下半年-12年上半年新城楼盘预计供货量近100万平方米，供货量巨大。单盘推货量多在8-10万平方米，未来竞争压力巨大。11年下半年-12年上半年新城楼盘预计供货量近100万平方米，供货量巨大。整体工程定位及策略思路工程分析竞争策略竞争价值点提炼整体定位，形象定位2

PARTTWO工程整体开发经营策略各期客户群、产品定位一、工程分析如何利用优势及时机点实现迅速走货是关键！工程区位临桂老城区临桂新城本工程位于人民路延长线，交通较为便利。属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域。本工程工程区位规划道路〔未建〕农民宅基地农民宅基地现状水渠待开发地块待开发地块民宅工程在人民路没有沿街面，地块东侧规划路修建时间未定，工程的商业价值不高。周边自然景观资源缺乏。毗邻规划中的商贸批发城、汽车站。拆迁待解决老城区新城板块本案本案备注区位865区位不成熟居住氛围1064新发展居住区域配套、交通765交通便捷，但配套不足自然景观555自然景观欠缺市场供应3106未来的居住趋势区域项目规划、规模3105项目规模不大价格优势556市场价格具有优势发展前景3106商贸批发城、汽车站的规划提升区域价值思考：临桂老城区及新区，我们的劣势是什么？比照同一板块的工程，我们如何提高工程竞争力？结论：工程的劣势——区位成熟度，居住气氛，配套，景观资源工程的时机点——区域开展潜力备注：以评分的方式比照优劣，10为最优，0为最差，依次类推。工程分析规划产品特点

2房：3房：4房=5:4:1产品线丰富，面积段分布广规划产品特点70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡150㎡69.2㎡76.5㎡72.3㎡2房1卫〔多层〕75.8㎡76.9㎡85.5㎡91.8㎡93.6㎡2房1卫〔小高层〕2房2卫3房1卫100.1㎡104.2㎡3房2卫107.5㎡109.1㎡111㎡121.3㎡4房2卫138.6㎡152.1㎡该面积段内各类户型形成内部竞争，局部产品有滞销风险。竞争策略优势：O位于临桂老城区，车性5分钟即可到达城区最繁华的金山广场区域；O坐拥人民路主大道，多路公交车通往市中心及新城区各处；O地块西面紧邻桂林职业名校，人文气氛浓厚；

劣势：O目前地块周边生活配套缺乏，并且周边未开工地块影响工程形象；O属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域；O地块周边缺乏商业人气，本案商业销售有一定的困难度；

竞争策略机遇：O地块周边目前在售楼盘较少，威胁较大的大型居住物业根本集中在新城区；O人民路附近一系列工程的工程的逐渐开发；使区域居住气氛逐步提高，无疑为该区增加了更多的升值筹码；O地块土地本钱较低，造就了目前低迷的市场环境下，工程可以以低价格进入市场，实现价格优势快速走货；

威胁：O目前新政形式下房地产市场较不明朗，多数客户持币观望等待置业时机；O临桂房地产市场已进入供过于求，实力外来开发商已逐步抢驻桂林，市场竞争剧烈，产品去化速度普遍较慢，对开发商资金回笼造成一定压力；

竞争策略总结：

工程处于临桂老城区，生活出行便捷，但属新老城的过渡带，即没有老城的成熟配套，也远离新城开发的热点区域；临桂房地产市场已进入供过于求，并且实力外来开发商已逐步抢驻桂林，在目前新政影响下全国房地产市场及其不明朗，但如桂林这等三线城市尚未受较大影响，我司建议工程应快速走货，回笼资金；

二、客户定位客户定位本案住宅物业客户定位：1、桂林市本地私营企业主。

2、市县政府机关单位领导群体。

3、市县政府公务员。

4、县乡镇小私营业主。

5、有一定经济收入的高级白领阶层。

住宅物业客户特点：

在目前新城影响的房地产市场下，为了实现一期快速回笼资金，客户定位应以刚需第一次置业人群为主，不太注重周边生活配套，但因工作需要注重出行便捷，有一定的经济来源。客户定位捕捉城市人群：23-30岁刚需人群刚需家庭购置诱因：利率低老城区租客城市方向未来潜力购置诱因：总价低紧邻老城区繁华中心出行便捷客户定位产品利益+族群个性市场以70平米左右的两房、90左右的小三房、100-110左右的舒适小三房在市场上形成面积及总价优势，抢占刚需人群三、工程定位走刚需产品策略是目前市场形势下快速走货的关键!工程定位紧凑户型,阶梯消费产品主要针对走中低端置业客户为主,以价格优势吸引刚需人群规划围绕产品定位能更好地实现资金投入回收平衡明确工程一期产品主要目标客户为一次置业人群园林规划建议园林规划应该紧扣产品定位的同时,结合年轻目标客户性格特点予以规划:四、工程整体开发经营策略从售楼部选址、户型配比等实现工程最大效益化经营！地块启动区建议及风险1区2区地块启动区建议及风险为了更快实现资金回笼，实现前期资金投入回报平衡点，我司建议将2区7#、8#、9#、10#共2.5万平米作为一期开发，1区地块随着本工程人气更加聚集，加上小区成型，人民路居住气氛逐步的改善，销售价格必定走高，获得更好的利益。1区地块：整地块规划地下室，如在1区拿出3万平米作为一期开发，那么需整体完成地下室施工前方可进行地上建筑建设，施工周期相对较长，前期投入本钱相对较大，较难到达一期资金投入与回收平衡点，并且2021年随着新政对二三线城市逐步渗透影响，桂林房地产市场日益不明朗。2区地块：临街面地块，居住价值受到一定影响，并且离中心园林相对较远，底层无地下室规划，如将此区域共2.5万平米作为一期开发，那么前期投入本钱相对较低，施工周期较短，较易完成资金投入回报平衡点，并且为二期居住价值较高的1区地块销售形成低开高走策略。一期启动区域分析：一期户型配比展示2区户型展示：栋号/面积3房2卫107.46㎡3房2卫109.06㎡2房1卫72.46㎡7#15套15套30套8#15套15套30套9#11套11套22套10#11套11套22套建议：在目前刚需市场占主导的形式下，一期所推户型应以紧凑实用为主，走中低端产品定位策略,以总价优势赢得市场，迅速走量。地块启动区经济分析方案二〔推荐〕：如选择启动2区共2.5万平米作为一期销售，底下无地下车库制约，建安本钱共约3千万，建筑周期相对较短，2021年年底能实现第一批货量销售，2021年年前可实现约8000千万销售。地块启动区经济分析年度第一年（2011）第二年（2012）第三年（2013）总计投资计划销售面积200006000020000（住宅）、5000（商铺）105000销售额72000000(3600均价）240000000（4000均价）120000000432000000销售中心选址建议由于本工程离老城区中心金山广场约2.5公里，并且地块周边居住气氛缺乏，因此我司提出以下选址建议：

建议一〔推荐〕：在人民路鑫源广场区域选择门面作为销售接待中心，能更有效宣传及推广本工程，并设置看房车来回接送客户往返。建议二：在地块现场搭建临时接待中心积累有效客户，待以后迁进一期底层商铺作为正式销售中心。看房车:临时售楼部:一品堂介绍资源优势效劳范围3

PARTTHREE一品堂资源优势——全城性营销的保障：外乡6年沉淀，多个中高端楼盘的成功操盘经验5万组客源的迅速导入，大幅缩短工程启动的蓄客和资金回笼周期。各区域均有在操作楼盘，全城客源实现共享主城现有两家，2年内新增10家二手房门店近百人的销售团队的全