3月份青州住宅市场市调59p

青州市住宅市场调研筹划效劳：中览地产二0一四年三月本年度土地市场概况第一局部土地市场Marketanalysis2021年-2021年1月5号青州土地成交情况出让结果出让结果2021年-2021年1月5号青州土地成交情况出让结果2021年-2021年1月5号青州土地成交情况出让结果2021年-2021年1月5号青州土地成交情况出让结果2021年-2021年1月5号青州土地成交情况〔不完全统计〕截至2021年1月5日的成交结果显示：2021年以来，青州共成交土地面积:1294768.86㎡〔合计1941.18亩〕；折合建筑面积:1807985.19㎡；平均容积率为:1.4；土地总成交价格：140094.0991万元；平均土地成交价格：1082元/㎡；平均楼面地价：774.8元/㎡。其中7月份没有土地出让，8月仅出让住宅土地1宗,9月份出让1宗，10月份2宗，11月份1宗。出让结果小结2021年-2021年1月5号青州土地成交情况青州住宅市场工程第二局部工程分布青州住宅工程分布图尾期工程中期工程初期工程

新三中东部片区工程分布图龙苑个案如何表现第三局部典型个案调研Marketanalysis东部板块典型个案展诚·世纪星城、平章府、世纪鸿基花苑、佳华香墅、海天文华苑、海天辰韵、大益华府、凌云居、丛亿龙苑……多层/小高层——展城·世纪星城物业简介开发商：青州展城房地产开发工程位置：海岱路与粮市街交汇处西南角建筑面积：14.5万㎡〔含地下〕占地面积：66667㎡〔100亩〕物业类别：13栋6+1多层住宅、5栋9+1小高层住宅和沿街商铺、户型面积以98-140㎡为主。容积率：1.59主题推广语：以心筑家，品位生活销售场指标目前均价：小高层：3800-3900元/㎡多层：4300元/㎡车库均价8-12万，车位6.5万-8万。优惠措施：贷款99折，全款97折。总房款优惠3000元/套开盘时间：2021年6月底开盘，多层9月16日开盘.销售动态：多层9#、10#、14#、15#、16#、17#6栋多层2021年8月31日开盘。均价4300-4400元/㎡开始推售商铺，均价约8000元/㎡。工程分析工程优势：工程位置优越；工程以多层为主，辅以9层小高层，接受程度高；人车分流，绿化率高，社区档次高；准现房出售。工程劣势：外来开发商，知名度不高；典型个案调研物业简介开发商：青州华业地产开发工程位置：范公亭东路新拟建公检法办公大楼以北建筑面积：31万㎡〔西〕共60余万㎡占地面积：245亩〔西区〕共400余亩物业类别：多层、小高层、高层住宅、商超、写字楼。主力户型面积80-140㎡。容积率：1.9市场指标工程分析工程优势：大规模社区，配套相对完善；地处东部城区，位置较佳，升值潜力大；社区较成熟，口碑好；中小户型设计。工程劣势：价格较高；楼座兵营式排布，无明显特色；典型个案调研多层/高层——平章府物业简介市场指标目前均价：约3600-3800元/㎡〔优惠后〕车位7.8万/个；储藏室2400元/㎡。优惠措施：优惠150元/㎡，局部楼座再减1万(还可以优惠)每天1套特价房，3059元/㎡起。开盘时间：2021年9月11日销售情况：2021年底交房。销售动态：11月份起局部房源开始执行：赠送50年物业费巨额惠；工程分析工程优势：地段好；纯剪力墙结构，工程质量好；优惠后价格较低。户型两山带270°外飘窗。工程劣势：户型面积偏大，局部结构有缺陷；不能办理按揭贷款，客户群体小；时间太长，工程进度慢，工程形象和客户口碑较差。典型个案调研高层——世纪鸿基花苑1#7#3#高层/联排——佳华香墅物业简介开发商：青州佳华置业工程位置：青州市益王府路与青州南路东二街交叉处物业类别：别墅、5栋18层高层户型面积：高层90-130㎡联排别墅在200-300㎡。市场指标目前均价：高层：起价3200元/㎡。均价：3700-3900元/㎡。联排别墅均价7000元/㎡，186万/套起价，现余200万-256万/套。车位、储藏室价格未定。多层4200元/㎡。开盘时间：两栋高层5月份开盘；4400元/㎡销售情况：目前低层房源销售进度较快，剩余房源多以10层以上为主。优惠措施：定房减20000元。工程分析工程优势：位处东部核心区，升值潜力大；西班牙风情社区，风格独特；东部稀缺别墅社区。工程劣势：高层接受程度稍差；典型个案调研物业简介开发商：青州市青建房屋建设综合开发工程位置：益王府南路与凤凰山东路交界处西北角。建筑面积：32608平方米占地面积：80410㎡物业类别：4栋小高层，写字楼、宾馆等。户型面积：68-143㎡销售热线：3299915市场指标目前均价：约3800-3900元/㎡，储藏室：面积：10-30㎡含公摊，价格2800元/㎡，有产权；

车位：8.5万元/个，有产权开盘时间：2021年，交房时间：2021年下半年销售动态：1〕凭单页到售楼处享受2000元优惠；2〕“老带新〞均可获赠1000元；工程分析工程优势：周边有海岱小学，教育资源优异；青建公司为本地开发公司，口碑较好；地处东部城区，位置好，升值潜力大；中小户型设计，总价低；自身配套建设大型商超，购物方便。准现房出售。工程劣势：中小户型结构不够合理；典型个案调研小高层——海天文华苑物业简介工程分析工程优势：紧邻文化中心，泰华城，位置优越；青建为本地开发公司，口碑较好；目前工程已经封顶，进度快；价格较低，性价比高。工程劣势：高层建筑，市场接受程度仍然相对较低。典型个案调研高层——海天辰韵开发商：青州市青建房屋建设综合开发工程位置：昭德路与范公亭路交界处西南角。物业类别：15栋，17层高层、公建等。工程进度：开工5栋高层8#\9#\11#\12#\13#已封顶。占地面积：79415㎡建筑面积：222362㎡容积率：2.8户型：90-110㎡两室，127-145㎡三室。目前均价：约3800-3900元/㎡；标价约4000-4100元/㎡开盘时间：2021年8月4日。开盘前排号至80左右，扣除空号当天解筹率按照70%算约为销售40-50套。优惠措施：1、10月份开始做“低首付〞：首付5万，其余首付2021年底缴清。；2、总房款优惠20000元。市场指标物业简介工程分析工程优势：紧邻规划新市中心，位置优越；华业为本地较大开发公司，口碑较好；价格低，性价比超高。工程劣势：高层建筑，市场接受程度仍然相对较低；工程进度较慢，交房时间晚；户型90,140㎡，较为单一。典型个案调研高层——凌云居开发商：山东华业地产开发工程位置：仙客来路与瓜市路交叉口东30米。物业类别：18栋18-30层的高层，户型90-140㎡为主。占地面积：33334㎡〔首期出让面积〕建筑面积：103335.4㎡〔首期建筑面积〕容积率：3.1户型：90-140㎡高层。目前均价：标价约3100元/㎡；起价2815元/㎡开盘时间：2021年6月份优惠措施：9折销售动态：1〕工商、办事中心等单位团购，均价2600元/㎡；2〕销售南面三排12栋；市场指标8#物业简介开发商：青州泰华城房地产开发经营工程位置：范公亭路与昭德路东南侧。建筑面积：120万平方米物业类别：住宅、酒店、写字楼、商业广场、商业街户型面积：80-130㎡〔一期大益华府〕销售热线：3895666市场指标目前均价：高层3700-3800元/m²多层4400-4500元/m²小高层约3900-4000元/㎡开盘时间：2021年1月20日。35#，4.23开盘，最高优惠8000元。共推出103套，当日成交约60-70套。8#、33#楼7.13开盘。32#、18#年9月8日开盘。商铺11月16开盘。销售动态：1〕元旦左右多层19#、11层小高层11#楼开盘；活动：认筹客户送200元油卡；住宅交5000顶15000，打99折。工程分析工程优势：城市综合体，规模、配套优势明显；泰华城实力雄厚，口碑较好；地处东部城区，位置好，升值潜力大；地暖采用地源热泵，分户记暖，循环系统，节能环保。可视系统代替传统门铃，可视对讲，外立面真实漆。工程劣势：期房，交房时间晚；高层认可程度相对较低。典型个案调研综合体——泰华城·大益华府〔一期〕物业简介开发商：山东丛亿置业工程位置：范公亭路与昭德路西北侧。建筑面积：约40万平方米物业类别：高层住宅、沿街商业户型面积：106-160㎡销售热线：35155666/777市场指标目前均价：标价4100元/㎡，实价约3900元/㎡。开盘时间：2021年11月16日。当日成交约60套左右销售动态：1〕106㎡户型去化较快，120㎡以上户型去化缓慢；活动：购房客户可以抽宝马；买房即送Iphone5S〔土豪金〕工程分析工程优势：ARTDECO风格独特，建筑有特点；地处东部城区，位置好，升值潜力大；品质较高，价格低，性价比很高；工程劣势：户型面积偏大；期房，交房时间晚；高层认可程度相对较低。典型个案调研高层——丛亿龙苑南部板块典型个案云门山花园东苑、四季花城、云门世泰园、御星宸苑……物业简介市场指标目前均价：约为3800-4000元/㎡；储藏室〔半地下〕2800元/㎡，车位7.5万元/个。销售动态：二期定房优惠150元/㎡〔90㎡交20万，130㎡的交30万。〕工程分析工程优势：临近云门山风景区，环境好；多层为稀缺产品；户型设计合理，且配比中小户型居多；云门山花园已经入住，社区成熟。工程劣势：周边生活配套不够齐全；‘规划设计无亮点；形象包装和销售执行力一般。典型个案调研多层/小高层——云门山花园东苑物业简介开发商：青州市山河房地产开发

工程位置：青州市云门山南路〔云门山花园东苑南邻〕物业类别：8栋6层电梯洋房，8栋联排别墅〔3层〕480㎡占地面积：36996㎡建筑面积：约40000㎡容积率：1.1推广主题：现代中式，古风新雅定位语：云门山东麓-领秀官邸-庭院别墅：0536-35079993786988市场指标目前均价：标价5000元/㎡左右，优惠后价格约4500-4600元/㎡。1、2层复式带院标价6500元/㎡，优惠后约6000元/㎡〔220-270㎡。〕优惠：定房总房款再减20000元。一次性付款，96折；按揭贷款，98折开盘时间：2021年6月份。工程分析工程优势：多层洋房和联排别墅全部带电梯；全部采用框架剪力墙结构；门窗：断桥隔热彩铝门窗；电梯多层的一二层为跃层带小院，三四层为平层，五六层为跃层工程劣势：周边生活配套不够齐全；规划设计无亮点；形象包装和销售执行力一般。典型个案调研电梯多层、联排——四季花城物业简介开发商：青州亿海诚房地产开发

工程位置：青州市云门山南路6369号物业类别：多层花园洋房占地面积：27652㎡建筑面积：62878㎡容积率：1.295推广主题：云门山下，世泰人家定位语：云门山下，高档生态园洋房：3850088市场指标工程分析工程优势：多层低密度产品，居住舒适度高；欧式风格，建筑特色明显；工程劣势：周边生活配套不够齐全；社区规模小，社区配套不全；规划设计无明显亮点；形象包装和销售执行力一般。典型个案调研花园洋房——云门世泰园物业简介开发商：山东华业地产开发

工程位置：将军山庄北侧，云门山花园小区南侧物业类别：多层住宅、花园洋房、平层大宅、联排、双拼占地面积：10万㎡建筑面积：13万㎡容积率：0.9推广主题：尊贵大宅自然天成：市场指标工程分析工程优势：1、环境较好，居住舒适度高；

2、低密度高端社区，以别墅、洋房等高端物业类型为主；

3、华业地产本地开发商，实力强，口碑较好；工程劣势：1、周边生活配套不够齐全；

2、期房；3、单价过高，性价比低。典型个案调研别墅、花园洋房——御星宸苑北部板块典型个案大福地、雅居园、富盈嘉园、颐德花园、荣兴国际城……物业简介开发商：青州筑金置业

工程位置：青州市益王府北路与益都东路交汇处物业类别：高层住宅、沿街商业工程概况：工程由9栋18层高层组成；户型定位:90-108两室两厅，115-125㎡三室两厅建筑风格：现代简约推广主题：尚品生活，人居典范市场指标目前均价：在售1#楼和3#楼1#楼均价约3400元/㎡，3#楼均价约3500元/㎡商铺约8000元/㎡。开盘时间：未定优惠措施：1〕交2万，优惠12000元；销售动态：一个月以后交首付，不签合同，约2021年7月份办贷款。工程分析工程优势：中小户型为主，符合市场需求；价格惠后约3300元/㎡，性价比高；区域工程少，竞争力度小。工程劣势：高层市场接受程度低；户型结构较差；交房时间晚。典型个案调研高层——锦绣乾城1#2#3#4#5#6#7#8#9#物业简介市场指标目前均价：优惠后约3400元/㎡，一层带院3500元/㎡；车库〔地下3500元/㎡〕储藏室：2800元/㎡开盘时间：2021年11月5号开盘优惠措施：1〕清盘特惠起价3000元/㎡；2〕低首付〔首付20%，开发商垫付10%，2年内还清〕销售动态：1〕一期将近100栋多层，现售14栋2〕七夕节相亲活动；3〕每周业主和周边孩子的免费音乐培训活动。工程分析工程优势：体量大，社区配套齐全；多层产品为主；户型设计合理，且配比中小户型居多；价格较低，性价比高。地源热泵系统，夏天免费使用，冬天收费。现房出售。工程劣势：位置太偏远；典型个案调研多层/高层——国程大福地物业简介市场指标工程分析工程优势：社区规模大；多层产品为主；户型设计合理，且配比中小户型居多；绿化率高，低密度社区，舒适性高；现房出售。工程劣势：位置太偏远，生活配套欠缺；楼座兵营式排列，无特色；社区配套缺乏。典型个案调研多层——圣和·雅居园物业简介开发商：青州华业地产开发工程位置：309国道与工业北路交叉口北300米路东建筑面积：42.8万㎡，占地面积435亩物业类别：5+1多层、11+1小高层住宅、沿街商业容积率：1.4工程概况：西一、二期已经如期交房，西三期：多层6月20日完工月底交房。市场指标目前均价：3400-3600元/㎡；〔优惠后〕车库2500元/㎡开盘时间：2021年优惠措施：五户以上组团95折优惠，一次性付款还有优惠塑钢窗工程分析工程优势：临近工业路和309国道，交通便利；社区成熟，口碑佳；户型结构和比例合理，符合市场需求；价格相对较低，性价比高。工程劣势：目前生活配套较少；社区档次不高。典型个案调研多层/小高层——富盈嘉园高层/洋房——荣兴国际城物业简介开发商：山东荣兴置业工程位置：益王府北路与309国道交界处西北建筑面积：70000万㎡物业类别：9栋复式花园洋房、3栋17F高层住宅、3栋商铺户型面积60-150㎡，一室一厅到四室两厅。市场指标目前均价：高层均价3300-3400元/㎡开盘时间：2021年销售情况：房源充足，销售情况不好，剩余150㎡以上大户型居多，一次性付款97折优惠。中空玻璃塑钢窗。工程分析工程优势：紧邻益王府路和309国道，交通便利；复式花园洋房物业类型稀缺；工程劣势：目前生活配套匮乏，居住不便利；噪音污染较为严重；高层市场接受程度较差，销售难度较大。典型个案调研中心板块典型个案中央华府、颐锦园、范公亭文苑、东方御园、新世纪花园、国际花园……小高层/高层——中央华府物业简介开发商：青州市恒昌置业

工程位置：范公亭路以北、朝阳街以南、石坊路以东、冠街以西建筑面积：25万㎡，占地面积150亩物业类别：小高层和高层住宅容积率：2.5工程概况：22栋11层、3栋19层板式住宅，户型以120㎡以上大户型为主。建筑风格：新古典主义风格。主题推广语：上层建筑.中央奢享城市场指标目前均价：约5500元/㎡。层差50-100元/㎡。 车位8.3万-8.9万〔不能贷款〕开盘时间：2021年优惠措施：一次性9.7折，按揭付款9.9折工程动态：目前余房已经较少，面积130-140㎡塑钢窗工程分析工程优势：10000㎡欧式风情园林与中央泳池，景观好；五星级豪华会所涵盖商业、休闲、娱乐多种功能，品质高；市中心位置，地段好；形象包装到位，品牌力强；一期已经交房，口碑好。工程劣势：高层住宅，认可度依旧不如多层；户型偏大，总价过高；价格高，客户群体相对较小。典型个案调研15#26#16#物业简介开发商：山东恒亿置业

工程位置：范公亭路与驼山路交界处向东100米物业类别：多层住宅工程概况：社区由普通5+1多层、6层电梯多层组成。局部产品为一层带小院，实现了产品的差异化。建筑面积：9.9万㎡推广主题：君顶皇城市场指标目前均价：多层：5200-5400元/㎡高层：6楼以下4500-4800元/㎡，6楼以上5200-6100元/㎡。车位9万/个-9.2万/个车库4700元/㎡20㎡-50㎡左右〔可贷款〕储藏室必选，28-29㎡，4100元/㎡销售动态：1、2期同时销售。面积从111—170㎡。目前房源所余不多，根本处于尾期。优惠措施：一次性100元/㎡，按揭50元/㎡开盘时间：2021年工程分析工程优势：工程位置较好，各项生活配套齐全；多层产品接受度高。交通便利；工程劣势：价格太高；现场销售执行力太差；典型个案调研多层——范公亭文苑19#18#2#多层洋房/小高层——东方御园物业简介开发商：山东东方置业

工程位置：南临南阳河东临古街西靠衡王府建筑面积：45378㎡，占地面积约60亩物业类别：多层洋房和小高层住宅容积率：1.2工程概况：23栋5+1多层洋房、2栋19层板式住宅，户型以80-140㎡中小户型为主。建筑风格：现代中式。主题推广语：东方有大美市场指标目前均价：多层约5500元/㎡，小高层约5000元/㎡一层带院约6800元/㎡储藏室：1998元/㎡〔3-8㎡，含公摊，有产权〕；车位：8.5万元/个，12.48㎡，有产权。开盘时间：2021年5月6日销售情况：多层销售率已经到达90%以上，目前所余多为顶层。优惠措施： 一次性付款97折，按揭贷款99折工程分析工程优势：工程位置好，周边生活配套齐全；多层洋房，市场接受程度高；中小户型设计，降低了总价；纯粹现代中式风格，市场接受程度相对较高；盛世东方工程及开发公司口碑较好。准现房出售。工程劣势：价格估计偏高；户型配比偏小，损失局部高端客户；典型个案调研多层/高层洋房——颐锦园典型个案调研物业简介开发商：青州恒大置业

工程位置：衡王府路盛世华庭小区对面建筑面积：45300㎡，占地面积约2.5万㎡物业类别：多层洋房和高层住宅容积率：1.79工程概况：1#、2#、3#为13-14层高层住宅，4#、5#为多层电梯洋房。建筑风格：现代中式。市场指标目前均价：多层价格5000-5500元/㎡，高层约4700-4800元/㎡。地下车位：8-10万/个开盘时间：2021年8月户型结构：1#楼：-1层：140㎡，1层：160㎡，2-10层：165㎡11-12,13-14为复式305㎡。2#楼：120-125㎡；3#楼：80-100㎡4#楼：130-140㎡5#楼：1层：120-130㎡，2-6层：110-120㎡。销售动态：1〕按揭打99折；工程分析工程优势：工程位置好，周边生活配套齐全；户型结构丰富、多样；涵盖多层和高层住宅，客户包容性强。工程劣势：高层中小户型设计不合理；中小户型配比偏小；单价、总价高，客户群小。物业简介开发商：青州联升置业

工程位置：尧王山西路与石坊路交界处建筑面积：12万㎡，占地面积：3.8万㎡物业类别：高层住宅、商业容积率：3.15工程概况：由8栋19层的高层住宅和2.8万平方米的商业活动中心组成。市场指标目前均价：约4100-4300元/㎡；价格区间3800元/㎡-5100元/㎡。开盘时间：2021年5月份销售动态：1-8号楼在售，其中1、2、7、8是期房，面积：46-116㎡。3、4、5、6是现房。十七层的小高层。剩余主要是14-19楼。主推50㎡左右一室一厅、75㎡两室、110、120、130㎡三室优惠措施：89折优惠。尾期工程分析工程优势：位置好，地段优；生活和各种配套设施齐全；准现房销售；工程劣势：高层认可度相对多层差；户型设计偏大；临街噪音污染问题突出；典型个案调研高层——联升富贵苑物业简介开发商：青州市鑫源置业

工程位置：青州市海岱路工会北邻建筑面积：58458㎡，占地面积：40016㎡物业类别：电梯多层〔4F、5F、6F〕、沿街商业容积率：1.46工程概况：由14栋4F、5F、6F的电梯多层住宅和沿街商业组成。市场指标目前均价：对外输出约4600-4700元/㎡。一层带院约6000-6200元/㎡开盘时间：对外输出约2021年底销售动态：目前认购中，交20万元定房优惠措施：交10万元定房，打99折交20万元定房，打98折；工程分析工程优势：靠近市中心、工程位置好，周边生活配套齐全；多层洋房，市场接受程度高；中小户型设计，降低总价；工程劣势：定价偏高，性价比低；期房，交房时间太晚；开发公司首次开发，实力和口碑有限。典型个案调研多层——新世纪花园物业简介开发商：上海三一地产

工程位置：海岱路北段〔原老汽车站〕物业类别：电梯多层、小高层工程概况：17栋6层的电梯多层和4栋高层组成。市场指标目前均价：具体未定。近期开盘，对挖输出起价4200-4300元/㎡开盘时间：对外输出约2021年10月份销售动态：目前认购中，交5万抵5.5万，交10万抵11万。优惠措施：1)交首付-10000元，交20万减15000元，一次性付款减30000元；2)推出婚房概念，合计最高优惠可达700元/㎡。3〕买房送装修，最高达40000元工程分析工程优势：区位优势较为明显，周边生活配套齐全；电梯多层，市场接受程度高；中小户型设计，低总价；地上车库。工程劣势：定价太高，性价比低；期房，交房时间太晚外地开发公司，实力和口碑有限。典型个案调研多层——三一/国际花园西部板块典型个案书香门第、旭景园、花都文苑、文华佳苑……物业简介开发商：青州市惠金置业工程位置：驼山中路金天地超市西〔原双喜家具〕建筑面积：约8万㎡物业类别：普通多层、电梯多层工程概况：14层栋多层及局部沿街商铺主题推广语：青州首席文脉私属领地。市场指标目前均价：约4500元/㎡。开盘时间：2021年12月22号销售动态：销售状况较好，去化率70%以上。优惠措施：售楼处开放抽奖：空调、IPAD。工程优势：教育资源丰富；紧邻金天地，购物便捷；低密度社区，多层为主，符合市场需求；88、106、125㎡中小户型设计，总价低。工程劣势：社区规模小；地块不规那么；价格较高，性价比较差。工程分析典型个案调研电梯多层——书香门第多层/别墅——旭景园典型个案调研物业简介开发商：青州华业房地产开发

工程位置：东至驼山路，西临海军路〔二中对过〕建筑面积：约30万㎡物业类别：多层、别墅、洋房、底商主题推广语：天赋王者，高度领航。市场指标目前均价：约4400-4600元/㎡；〔1F：4400,2F：4700；3F：4800；4F：4500；5F:5100,阁楼赠送，高度1.8m-4.2m〕地下车库3800元/㎡；开盘时间：2021年7月优惠措施：暂无2021年6月份交房.塑钢窗工程优势：紧邻二中，教育资源丰富；紧邻尧