安徽省巢湖华邦世家豪宅-前期策划 99P

决胜巢湖楼市华邦世家工程二期决胜战略设想WINBONDARISTOCRATIC提案要点

PART1再看巢湖楼市

PART2再看华邦世家PART3决胜巢湖第一局部从宏观到微观再看巢湖楼市“后巢湖时代〞的为难一：上半年土地市场成交为零根据巢湖国土部门公布数据，巢湖撤市后，2021年上半年土地出让信息为零，开发商观望情绪加重。(参考数据：2021年上半年巢湖市出让的13宗土地.)2021年1月-2021年9月巢湖市居巢区住宅备案情况月度走势图2021年1月-2021年9月巢湖市居巢区住宅备案情况月度走势图2021年2021年“后巢湖时代〞的为难二：花炮渔网业受挫花炮和渔业素来是巢湖两大支柱产业之一，2021年7月23日，合肥市政府常务会正式提出今明两年合肥巢湖市的所有烟花爆竹企业将全部退出，今年退出的企业将不少于15家。2021年上半年以来，受到全球经济不景气影响，巢湖渔网出口受挫明显，很多企业纷纷减少生产、员工放假，降低本钱。“大合肥〞机遇锋芒晚露，巢湖楼市恢复原气只是时间问题尽管撤市对巢湖来说，引起了2021年短期动乱，无论从经济数据还是楼市数据来看，都不乐观，但对合肥来说，巢湖成了合肥市的内湖，合肥也因此成了唯一拥有内湖的省会城市，巢湖在城市空间布局和旅游资源开发等众多方面都将迎来新的机遇和开展前景。合肥区域面积扩大了，人口增加了，开展条件和环境都发生了变化，巢湖的变化需要时间。金玉堂观点一居巢区2012年1-9月住宅成交数据排名楼盘名称成交套数成交面积(㎡)成交均价(元/㎡)成交总额1东方新世界33322711.53354.41761837412华邦世家27328574.565018.151433915363碧桂园26828349.724127.751170206854嘉和花园22622357.624197.53938466845中凯·景湖豪庭20625415.774450.031131010346徽商御花园18217550.214984.51874792327中央领域14613024.764203.35547475618翡翠华庭137111003952.86438767639弘宇雍景湾12111312.824605.795210442710力和裕景10712368.394211.8852094115合计1999192765.443106.24833845778数据·解读1、2021年华邦世家量价位居巢湖第一；〔东方新世界备案系工程抵款，非现场成交〕；2、均价5000元/㎡楼盘仅华邦世家，均价4500元/㎡以上楼盘仅两个；3、前十名楼盘成交均价4325元/㎡华邦世家依然“鹤立鸡群〞，品质在巢湖无人超越华邦世家在巢湖因为产品的过硬，因此从规划设计、实景效果、价格、销量都稳居巢湖第一，无工程可超越，虽然各别下半年推出的新盘因为地段更具优势可能出现成交价高于本工程，但品质无人匹敌，未来，打好品质牌依然是我们营销致胜的关键。金玉堂观点二徽商御花园弘宇·雍景湾华邦世家竞争物业分布图徽商-御花园弘宇-雍景湾巢湖碧桂园东方新世界嘉和花园中央领域翡翠华庭力和裕景信泰-锦地华府东方新世界嘉和花园中央领域翡翠华庭力和裕景信泰·锦地华府主要住宅在售项目2011年2012年1~34~67~910~121~34~67~910~12徽商御花园6月22日12月20日3月3日10月20日弘宇雍景湾6月20日9月30日巢湖碧桂园6月5日9月29日2月5日4月29日10月1日华邦世家5月29日10月1日嘉和花园6月10日6月24日9月2日中央领域5月20日8月26日翡翠华庭4月26日力合裕景9月8日中凯·景湖豪庭1月17日项目持续入市竞争物业推盘时间节点巢湖2012年底前预期推盘项目竞品项目推盘时间推盘情况推盘户型年底推盘总量华邦世家12月8日加推11#88-130㎡14866㎡嘉和花园12月12#酒店式公寓30-70㎡20000㎡翡翠华庭11月份18#多层，共36套90-120㎡

4000㎡徽商·御花园10月20日E5#11层小高层，共66套118㎡、138㎡8500㎡雍景湾9月30日11#和17#，共324套

88-140㎡40000㎡碧桂园12月4栋11层的小高层，共176套88㎡、125㎡19000㎡锦地华府11月份2栋22层高层99㎡/124㎡/142㎡

17000㎡数据解读：从目前巢湖市区内各工程开工情况来看，预计今年四季度新入市货量约13万㎡，如果按巢湖今年1-9月统计数据，每月平均成交26639㎡计算，预计消化这些存量的时间约为4.8个月。巢湖新入市楼盘天龙华府刚拆迁，未动工20万方万锦国际已动工，预计明年开盘8.8万方德胜-中央城已动工，预计明年开盘住宅6.8万方、商业3.2万方东方曼哈顿刚拆迁，未动工18.6万方都市乐府刚拆迁，未动工1.7万方南波湾未动工占地168亩琥珀·香山美墅现房未售，预计明年开盘19万方数据解读：从目前巢湖市区内各工程开工情况来看，预计明年新入市的工程仅三个，如果按每个工程全部推向市场算，预计住宅新入市量约35万㎡,如果按2021年月成交平均面积计算,那么需要消化12个月.预计巢湖楼市2021以“恢复原气〞为主，2021必将焕然一新撤市的为难为巢湖带来了一系列的后遗症，花炮和渔网业受挫又拉长了巢湖经济恢复的时间，但是我们认为，“大合肥〞的机遇也会在2021年越来越有优势.从目前市场竞品入市情况来看，2021年新入市工程并不多，“消化库存〞将成为2021的主流行情，随着供给量的减少，未来市场形势将会进一步明朗，我们预计2021年将迎来巢湖大开展的一年。金玉堂观点三保守推进2021，蓄足能量备战20211、基于目前的市场情况，金玉堂建议开发商在采取保守战略开发华邦世家，明年以消化库存为主，根据消化速度确定三期开工时间和销售时间，如市场预期较好，可提前开工三期，如果市场预期差强人意，建议晚开三期，灵活机动；2、2021年将会面临一期交付并使用，对工程品质塑造眼见为实有极大推动作用，在市场不下滑的情况下，预计下半年销售形势会比上半年更有优势。金玉堂建议第二局部再看华邦世家销售业绩各面积户型去化情况销售亮点推广回放媒体分析客户分析销售业绩注:华邦世家10月份销售数据截止10月14日5-10月认购签约回款情况5月6月7月8月9月10月合计认购套数373328491917183认购面积（㎡）3641.543357.453204.615442.232204.451970.6619820.94签约套数44312451304184签约面积（㎡）4410.483062.532628.325745.163356.03483.7819686.3签约总金额（万元）2243.59531547.11295.82900.47411647.3233.89868.0694回款金额（万元）1609.8941247.31886.88912445.87411892.5156.89239.2572各类产品去化情况序号产品线推盘套数累计认购库存数量认购率1一期1#88户型36360100%2117户型3628878%3一期2#88户型72720100%4119户型3632489%5124户型1813572%6131户型1816289%7一期3#88户型72720100%8119户型36261072%9124户型1813572%10131户型1815383%11一期8#142-147户型96227423%12230户型606013一期9#88户型72720100%14113户型3628878%15118户型36261072%16一期10#88户型7269396%17113户型3629781%18118户型36261072%合计75059515579%数据解读：1、10号楼沿街产品因为外部环境去化较慢，3号楼位置较好但价格相对较高，去化速度较慢；2、88㎡小户型去化最快，140㎡以上大户由于总价较高去化较慢；月份销售套数月均销售套数备注18224688特价房223338419

1-4月合计88套55237春喜行动627

723

859

924一口价房源5-9月合计185套

华邦世家1-9月销售明细结论：1、1-4月份销售总套数88套，月均22套

2、5-9月份销售总套数185套，月均37套

工程5-9月推广活动总结5月6月7月8月9月10月母亲节暖场老业主回馈抽奖建军节到访有礼浪漫七夕，爱情许愿义诊+健康讲座吃西瓜赢格力空调家庭医生进社区包粽子比赛、龙舟赛宣传教师节回馈中秋节晚会推广回放营销节点阶段主题吃西瓜赢格力柜机

5月6月7月8月9月

一口价活动阶段主要活动家在巢湖-选择世家全年主题世代荣耀-此间传承5月6日进场样板房开放泳池开放优惠策略春喜行动1万抵9万五十套特价房优惠义诊+健康讲座十六万起买四房四十万起购三房八一、七夕购房最高优惠10万基础上，减2000元传奇百年，传世名宅回家置业选择华邦标杆巢湖泳池开放浪漫七夕爱情许愿教师节回馈一口价活动6月3日老业主集中闹事，吃西瓜大赛未能如期举行，但当日成交7套。8月23日七夕情人节主题活动，当日成交9套。销售亮点活动亮点直面老业主降价情绪，针对客群特点，集中击破，成功销售划归马鞍山的含山县林头镇及无为县，因不能办理按揭贷款，已不在本工程的销售范围，在其他工程获知该地有挖掘潜力后在不断深入“扫荡〞的情况下，已成交14套。银屏钓鱼乡，4次拜访，短期内成交5套3#119房号带“4〞户型，由于无赠送空中花园，总价较高，与124户型差价较小，长期滞销，在调整价格策略后，当月成交11套。销售亮点三大利器，披靡巢湖无惧撤市为难，深挖乡镇客群，调整销售策略，助力成功销售工程持销期二期蓄客期2021年5-9本案在推广方面都是怎么做的？线上宣传+线下推广线上宣传回忆：宣传内容要围绕工程卖点深入挖掘及提升。DM单页+短信+夹报+户外二期产品户型面积。报广+短信+DM单页+户外具体推货方案：

5.1

6.1

7.1

8.1

9.110.1

5月大事记：老业主聚集要求降价赔偿，干扰销售，销售端受影响很大5月12日母亲节鲜暖场活动5月26日配合光明世家摄影大赛活动

活动篇形象篇团队行销篇软文回忆6月大事记：1、6月3日老业主聚集要求降价赔偿，干扰销售及活动正常举办，销售端受持续干扰。2、6月唯一一场大活动，吃西瓜赢格力柜机比赛圆满举行3、夜间看房于6月10日起开始执行，销售员值班至完8:004、与卫生局联合举办“家庭医生进社区活动〞，设置展位宣传5、与体育局联合举办包粽子比赛、龙舟赛、设置展位宣传软文回忆6月吃西瓜赢格力柜机活动由于老业主情绪问题，未能在6月3日如期举行，但整个活动成交9套。整体来看，活动效果较好。5月、6月唯一现场活动活动回忆7月大事记：1、泳池免费预约开放，业主子女可享受免费游泳培训，客户反映良好，有效促进销售2、本月唯一现场活动，义诊+健康讲座，当天成交1套，第二天成交2套3、销售端分两组，每天一组销售员带9名学生暑假工下乡镇派单拉客户，覆盖每个角落软文回忆7月21日在销售中心举办了义诊加健康讲座的暖场活动，活动参与四十余人，活动当天成交1套，第二天成交2套。7月唯一现场活动：义诊加健康讲座活动回忆8月大事记：1、8月1-5日感恩建军节，看房享好礼活动，活动期间共成交7套2、8月23日七夕节送玫瑰活动成功举办，当天成交10套3、销售端分两组，每天一组销售员带9名学生暑假工下乡镇派单拉客户软文回忆8月1-5日

感恩建军节·礼献最可爱的人共成交七套，领取40份礼品8月1-5日共成交7套活动回忆8月23日七夕节

世家爱情树华美绽放999朵玫瑰浪漫呈现活动提前10天开始宣传炒作，到访量增大，客户对本次活动非常满意活动以3套价值4299元的婚纱照为噱头，促成客户成交活动当天成交共10套8月24日成交4套活动回忆软文回忆9月1-10日，教师节回馈活动，教师凭函领取电影票或大礼包客户留电846组，此群体无成交，局部客户表示剩余房源不在其意向之内，对二期意向较强，此群体可作为二期客户蓄水活动回忆7月8月主形象5月6月主形象9月10月主形象活动篇形象篇团队行销篇局部活动DM回忆不同群体分别撒网、市区、乡镇、村落、各民间协会、公检法、科教文卫体系、当地各支柱产业等全面覆盖。活动篇形象篇团队行销篇局部乡镇布点照片本案经过2021年5-9的营销推广，留给市场的印象是怎样的呢？我们的宣传推广打动了哪些人？他们在哪里？是否与我们的目标客群一致？他们认可的价值点是什么？让我们从成交客户入手分析……客户分析来电来访客户分析5-9月来电客户获知途径5-9月来访客户获知途径数据解读：短信、老带新、DM单页是最有效推广渠道，路过客户多以户外为主，在未来推广中不可无视。来访客户所在区域分析：1、市区客户占来访量的大半，巢湖撤市后，大批公务员调动，留下的企事业单位人员多持观望状态。市区客户成交有一大特性：成交率低，成交周期长。2、离市区较近的南向乡镇成为本工程的购房主力军，主要乡镇有：槐林、高林散兵、苏湾、银屏、含山。5-9月来访客户区域分析已成交客户分析一二客户主要分布在：上图一和图二分别为所有成交客户所在区域和2021年5月1日后成交客户所在区域比照可发现，1、划归合肥后，散兵、高林及含山无为客户成交量降低，含山无为在不断深入拓客和公司各部门共同努力解决按揭贷款情况下，已经出现良好成交。2、高林购置减少也直接反响出政府对花炮业的取缔影响。1-9月成交客户区域分析5-9月成交客户区域分析已成交客户行业分析上图为2021年5月1日至今成交客户的行业分析1、巢湖撤市后，个体经营者和外出务工者成为购置本工程的主力军，其特点为：购置需求明确，成交周期短。2、个体户成交得益于金玉堂团队不断针对手工作坊集中的村子做重点宣传。已成交客户年龄结构分析1、20-30岁之间，刚需首次置业以婚房为主，中小户型去化较快2、主力客户平均年龄在35-45岁之间，经济实力较强，多为首改及二改客户结论：本工程后期推广以中青年高端客户需求为出发点。1、2021年推广渠道可以加大DM派单、户外、短信的投放力度；2、推广活动仍需要不遗余力地继续推进，在市场保持一个热度；3、乡镇客户仍是我们的重点；4、“老带新〞依然是拓客的重要渠道；结论第三局部决胜巢湖一期销售现状一期存量房特性及推售策略二期销售目标二期定价策略二期形象定位二期推广策略二期活动主线一期剩余房源的营销策略

1-5F6-17F18F合计93㎡33113㎡11415

117㎡628

118㎡134421119㎡9413124㎡8210132㎡325合计：5042175目前未售房源共155套，其中80套为8#142㎡、147㎡大户型及顶层复式，75套中小户型房源多为低层和顶层，客户可选空间小，购置群体局限性大。8#大户型房源，由于其面积大，总价高〔78万-85万/套〕，共102套房源自2021年5月份开盘至今，只销售20套，剩余82套房源成为目前销售的“阻力军〞。通过对已成交的20组客户分析可看出，巢湖撤市后，个体营业者是大户型的主要购置群体。他们比较好面子，对生活环境和居住舒适度要求颇高。大户型去化建议:1、尽快完成8#1层架空层的包装，提升楼王品质感和客户尊崇感2、低、中、高三层楼的清水样板房，供客户感受交房实物3、提供装修效果图、单独包装的DM单页等宣传物料4、针对大户型业主尽快落实华邦大讲堂，开展风水讲座、金融讲座等针对性活动

二期推盘方案产品解析销售目标推盘节奏二期产品解析二期户型配比产品线各栋楼户型合计11#12#13#14#88-89㎡72727272288112㎡3636119-120㎡36363636144126㎡