滁州项目市场及投资分析报告50p

第一局部市场调查研究3PART1城市解读1、地理区位滁州市位于北纬31°51′一33°13′、东经117°09′一119°13′之间。滨临长江，坐落于安徽省东部，是六朝古都南京的江北门户，素有“江淮翡翠、金陵锁钥〞之称。东与江苏省南京市、扬州市、淮安市接壤，西与安徽省淮南市、合肥市毗邻，南与巢湖市相连，北与蚌埠市交界。处于长江三角洲向中西部内陆延伸的过渡带上，具有承东启西、贯穿南北、联系沿海、开展中原的区位特征。城市解读2、交通状况城市解读滁州的交通四通八达，京沪铁路、宁西铁路、京沪高铁、沪汉蓉高速铁路、水蚌铁路贯穿境内，宁洛高速、沪陕高速、马滁扬高速公路连接其中，所有县市区均可在半小时内驶上高速。滁宁快速通道、南京长江隧道、104国道三条快速道路不仅实现了滁州与南京的无缝对接，也加速了滁州全面融入长三角地区的步伐。滁州的附近有南京禄口国际机场，南京马鞍机场航空港。水运依托滁州港，清流河-滁河航道直入长江。城市解读

城市解读3、环境情况滁州市地处江淮之间丘陵地带，为北亚热带湿润季风气候，四季清楚，温暖湿润，气候特征可概括为：冬季寒冷少雨，春季冷暖多变，夏季炎热多雨，秋季晴朗气爽。全市年平均气温15.4℃，年平均最高气温20.1℃。

城市解读滁州湖光山色秀美，既富江南美景，又有淮左秀色，旅游资源十分丰富。有国家级风景名胜区、国家级森林公园、国家级重点文物保护单位7处，省级自然保护区和重点文物保护单位11处，有名山、名亭、古关、古寺、历史文化遗址等自然人文景观100多处。其中琅琊山、醉翁亭、凤阳明皇陵、白鹭岛风景区、皇甫山国家森林公园自然保护区等景观著名中外。

城市解读4、综合经济5、城市规划

城市解读滁城总体布局结构：规划滁城为三大片区六个组团和一个风景区构成的开放型、生态化的城市总体布局结构。三大片区是滁西、滁东、滁南，片区之间由铁路、河流、生态绿地分隔，并由环路和城市快速道路相连；六个组团是老城区组团、城西组团、城南组团、高速铁路站前组团、城东组团、城北组团；一个风景区是琅琊山风景区。功能如下：老城区组团：铁路以西、明光路以北划为老城区，是一个特别的城市组团。对于老城来说，主要是疏解中小学校，市级办公和大型的商业设施。规划疏通环城水系，保护老城的道路网格局。老城中主要是安排旅游、文化、休闲、居住、小型商业设施用地。城西组团：铁路以西、明光路以南、花园路以北的用地为城西组团，是居住、工业、公共设施综合片区。城南组团：环滁西路与京沪铁路、花园路与外环路之间的用地是城南组团，主要布置市级公共设施用地，居住、工业、仓储用地。新城市中心区布置在城南组团城市双中轴线之间。城东组团：铁路以东、外环北路以南为城东组团，是以工业为主的组团。高速铁路站前组团：高速铁路站前为高速铁路片区，主要布置工业、公共设施、居住用地。城北组团：外环北路以北、蚌宁高速公路以南为城北组团，主要布置工业、物流、居住用地。琅琊山风景区：是国家森林公园、城市郊野公园。

城市解读6、高铁组团规划

城市解读高铁站前区位于六个组团之一的高速铁路站前组团内，用地范围是以滁州高铁站为核心，北至恒丰路和昌辉路延伸段、西至丰乐大道、南到高速铁路、东临规划中的永乐路和儒林路，用地规模为821.5公顷，规划人口容量约为14万人。随着京沪高速铁路的运行，必然促使滁州市融入长三角城镇群及南京都市圈的步伐加快，因此滁州市高铁站前区开发时机日趋成熟。高铁新区规划

城市解读依据滁州市城市总体规划“建设山水、生态、园林式城市〞这一目标的前提下，将该组团功能定位为：滁州市高铁站前区，集交通、商贸、文化娱乐、居住功能为一体的城市新区。规划该区总体形成三中心、两轴线、三片区的空间结构；三中心：一个核心区，即依托高铁站形成以交通、商业、商务、宾馆酒店等为主的交通枢纽中心；两个居住区内形成的社区中心；两轴线：由水面、渠道、绿地形成的两条绿化景观轴线；

三片区：由大片的绿地、水面、渠道隔成的三个居住片区。高铁新区规划

城市解读高铁新区规划

城市解读高铁新区规划

城市解读高铁新区从文化建筑、商务办公建筑、商业建筑、居住建筑四个方面规划，充分打造集交通、商贸、文化娱乐、居住为一体，功能设施配套完善，人居环境优美的现代化、生态化山水新城区，为本案带来全面的开展依托。高铁新区规划

房地产市场分析PART2（一）房地产政策限制救市遏制2021年4月17日，新政“国十条〞，主要针对房价上涨过快的一线城市，重点遏制投机性购房，同时防范房地产泡沫向二三线城市蔓延。（二）房地产市场运行情况（二）房地产市场运行情况（二）房地产市场运行情况三、商品房销售面积及销售额持续增长2021年，全市共批准商品房预售面积278.73万平方米，其中市本级批准商品房预售面积153.33万平方米，同比上升82.34%。2021年，全市商品房销售面积282.59万平方米，居全省第4位，同比增长32.92%，较全国高23个百分点，较全省高21个百分点。市本级商品房销售面积102.37万平方米，同比增长109.77%。12月当月，全市商品房销售面积70.61万平方米，同比增长13.70%，环比增长218.35%。2021年，全市商品房销售收入97.44亿元，居全省第3位，比上年上升三个位次，同比增长54.42%，较全国高36个百分点，较全省高29个百分点。市本级销售收入41.48亿元，同比增长127.04%。全市2021年房屋空置面积25.99万平方米，同比下降5.32％。12月当月，全市商品房销售收入24.1亿元，同比增长26.38%，环比增长175.74%。（二）房地产市场运行情况四、市本级房地产交易情况分析〔一〕商品房成交量情况据市商品房网上签约系统统计，2021年市本级商品房成交量首次突破15000套大关，到达15057套，同比增长133.99%，成交面积为121.26万平方米，同比增长91.14%，其中住宅成交10361套，同比增长89.03%，成交面积97.77万平方米，同比增长72.1%。12月当月，市本级商品房成交2167套，环比减少21.94%，同比增长86.81%；成交面积为20.44万平方米，环比增长32.04%，同比增长75%。其中住宅成交1182套，环比增长30.46%，同比增长11.72%；成交面积为12.51万平方米，环比增长38.23%，同比增长15.3%。〔二〕住房成交均价情况2021年，滁州市每月楼盘成交均价同比情况如下：2021年商品住房成交均价为3869元/平方米，较2021年成交均价3391元/平方米，增长14%。其中，12月份商品住房成交均价为4269元/平方米，环比上涨2.55%，同比上涨23.31%。（二）房地产市场运行情况（二）房地产市场运行情况（二）房地产市场运行情况（三）土地市场情况滁州市发能房地产有限公司

南谯南路与龙山路交叉口东北侧

8.4457公顷

2010.10.22成交

30200万元

拍卖

商业、住宅

安徽卓耕投资置业有限公司

金陵路与龙山路交叉口西北侧

6.7552公顷

2010.10.22成交

24200万元

拍卖

商业、住宅

滁州市琅琊区国有资产运营有限公司

三里亭路与西涧路交叉口东北侧

0.4551公顷

2010.10.22成交2250万元

拍卖

商业丰乐大道与西涧路之间，明光路南侧122206平方米（183.31亩）2010/12/1363000万元

拍卖丰乐大道与西涧路之间，天长路北侧79223平方米（118.83亩）2010/12/1365000万元

拍卖丰乐大道与西涧路，天长西路南侧34175平方米（51.26亩）2010/12/1340600万元

拍卖（三）土地市场情况序号竞得人宗地位置宗地面积（公顷）用地性质容积率成交价（万元）拍卖公告号1安徽君安房地产开发有限公司龙蟠大道南侧、南谯南路东侧9.6657居住、商业≤2.533100滁土拍告字[2010]24号2安徽省正东投资有限公司南谯南路与同乐路交叉口东北侧7.7680居住、商业≤2.526000滁土拍告字[2010]24号3滁州市琅琊投资发展有限公司扬子路南侧、菱溪路东侧1.6958居住、商业（市场）≤2.52600滁土拍告字[2010]24号4滁州宁德汽车销售服务有限公司金陵路东侧、撇洪沟南侧1.0165商业≤1.0700滁土拍告字[2010]24号5滁州宁德汽车销售服务有限公司东风日产汽车店西侧、撇洪沟南侧1.0986商业≤1.0760滁土拍告字[2010]24号6安徽亚东工程建设发展有限公司龙蟠大道南侧、南谯南路东侧1.02商务办公≤2.81550滁土拍告字[2011]1号7滁州禧徕乐实业有限公司南谯南路与中都大道之间、东坡路南侧12.1392商业、商务办公、旅馆≤3.725600滁土拍告字[2011]1号（三）土地市场情况序号竞得人宗地位置宗地面积（公顷）用地性质容积率成交价（万元）拍卖公告号8滁州中普置业有限公司中都大道东侧、南谯南路西侧、醉翁路北侧10.5498商业、商务办公、旅馆≤3.120300滁土拍告字[2011]1号9安徽大雄华东投资发展有限公司乌衣镇双郢路与雪枫路交叉口西南侧0.83商业、居住≤3.9860滁土拍告字[2011]1号10安徽大雄华东投资发展有限公司乌衣镇曲阳路与雪枫路交叉口西北侧7.2984商业、居住≤1.056750滁土拍告字[2011]1号11安徽大雄华东投资发展有限公司乌衣镇曲阳路与雪枫路交叉口西南侧4.533商业、居住≤1.44150滁土拍告字[2011]1号12安徽西苑置业有限公司丰乐大道与花园路交叉口西北侧5.5119商业、居住≤1.41490013凯迪控股有限公司永乐路西侧、东坡路北侧、龙蟠大道南侧、全椒路东侧14.0746商业、居住、五星酒店≤2.8≤2.525400

在售楼盘状况PART3在售楼盘情况当前滁州房地产市场区域划分为城南、城中、城东规模分别为15万平米以下、15-30万平米，30万平米以上。性质主要有公寓综合体、花园社区两种类型；价格根本分为4300以下、4300、4900、5500、6000四个区间。城南区域楼盘：泰鑫城市星座、天安都市花园、天逸华府、发能国际城、浩然国际、山水人家、盛辉广场、长江财富广场15—30万平米：中环国际广场、现代城、金域豪庭、天安都市花园、浩然国际、水岸帝景花园社区：天逸华府、百合花园、金域豪庭、清流水韵、水岸帝景、发能国际城、天安都市花园、浩然国际价格在4300-4900元区间：城市星座、天逸华府、金域豪庭、发能国际城、天安都市花园、浩然国际、长江财富广场据统计，市场上在售销售面积约400多万平米，其中住宅近300万平米，另初步了解约有100多万平米即将上市销售，如天安的四个地块及地中海、天逸杏园等。价格区间根本集中在4400—5200元〔均价4500—4700元〕，另城东的清流水韵工程价格3900元以下，城中的现代城、中环国际广场价格在6000以上。公寓〔盛辉99广场、财富广场、山水人家〕户型集中35—90平米；社区花园根本上集中在110--130平米左右的三室户型结构，供给均十分充足，市场竞争也到达了白热化。总体集中在2021年底开盘、2021年下半年交付，市场较为同步；推盘风格根本上均为局部有限，三五栋楼。物业费平均起来均在1.2元左右。市场上小高层的板式楼极少〔多层楼盘仅百合花园现已售完〕，根本上都在15-19层的高层以及28—33层的高层。在售楼盘情况较为市场成熟的开发商：新纪元、宇业、泰鑫销售情况感觉较好的楼盘是：中环国际广场、天逸华府、百合花园、金域豪庭、发能国际城；销售案场及人员较为专业标准的楼盘：中环国际广场、现代城、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城；销售现场包装良好的楼盘：泰鑫3个楼盘、天逸华府、金域豪庭、水岸帝景、发能国际城、天安都市花园在售楼盘情况工程分析PART1区位示意本案高铁新区规划蓝图宏伟，但落实尚需时日高铁滁州站本案侏罗纪文化科技产业园高铁新区规划高铁开通，开展步入快车道侏罗纪公园携手主题公园，造一座生活城侏罗纪文化科技产业园位于滁州腰铺开发区，临京沪高铁滁州站，本案为其中一块规划区。工程总占地面积800000平方米，有停车场、小镇、发现学院、恐龙节、恐龙野生动物保护区、模拟乐园、酒店等。园区方案通过5-10年努力，打造成中国最大的侏罗纪系列产品产销、侏罗纪时代文化科技产业园为主，相关配套旅游、娱乐、住宿等综合效劳为一体的大型产业园式旅游基地。规划想象图地块周边实景写真交通快捷，但配套不完善SWOT分析优势Strength劣势Weak环境优势：紧邻京沪高铁滁州站，周边环境优美地块优势：地块平整，略有起伏，规划空间大交通优势：洪武路、中都大道连接四方，高铁通车发展步入快车道规模优势：体量大，带动性强位置影响：与城南新区尚有断带，与主城区更远配套不足：配套近距离欠缺规划未知：侏罗纪文化科技产业园规划还处于初始阶段机会Opportunity结合项目条件，打造项目特色，做足项目附加值规划契机：高铁新区规划起点高，规划功能完善公园联动：项目地块隔壁将建侏罗纪文化科技产业园，为本案提供优越配套板块联动：城南新区建设如火如荼，区域联动渐现竞争较少：目前区域市场供应量较少规模效应：领航区域乃至滁城地产，引导新居住理念公园主题：大主题公园相邻，享优越生活之上交通概念：大滁城优越交通，快捷通达八方健康理念：新品质舒适健康生活示范全景配套：随着高铁运行，周边建设将加快，配套成熟可待威胁Threaten宏观调控：政策调控在未来一年内可能持续对房地产市场压制供应量大：目前滁州市场供应量较大，未来土地供应较大，市场前景不明确。项目地块分析SWOT分析项目定位分析寻求高铁新区最理想居住情节的环境提升和认同；

将大滁城区域中的经典栖居升华为一种理想生活方式；

中高档、高附加值的稀缺品质生活之城项目客群分析客户类别具体构成核心客群政府机关公务员、事业单位；企业主、企业高级经营管理层及高收入白领、蓝领；外拓成功族群的留守人群；副核客群当地及周边的中等收入以上家庭；南京的工薪阶层及远见卓识投资人士；异地在滁州发展的的人群；其他客群满足基本居住需求家庭；改善居住家庭；追求理想生活方式人群；项目价格分析本案利润最大化将来自于“体量最大化〞与“产品附加价值最大化〞利润影响最大的因素是“销售价格〞提升价格提升依靠产品定位品质配置以及市场认可度PART2项目投资分析项目投资分析三、地块情况简介地块为净地；南侧洪武路正在施工，局部完工。四、周边工程价格及市场预测城南新区楼盘价格为4300-4900元/㎡，本工程预计售价可达3500-3800元/㎡。五、工程本钱及利润预测工程单价按3500元/㎡计算，本钱控制为2900元/㎡，利润为600元/㎡，共计总利润约为13亿，税后利润10亿元以上。通过以上分析可以看出，本工程属于潜力较大的工程，体量巨大，效益比较乐观。但由于区域刚刚开展，滁州市场整体供给量大，周期相对较长，也存在一定风险。项目投资分析附表一、基础数据序号项目面积单位备注1占地面积1334000平米约2000亩2总建筑面积2134400平米

3容积率1.6

4地价2000亩55万/亩项目投资分析附表二、财务分析项目名称建筑面积单位成本成本合计备注一、土地成本土地出让金2134400515.37

1,100,000,000.00按每亩55万计算契税213440015.46

33,000,000.00土地出让金金额3%其他21344001.00

2,134,400.00宗地图费、地形测绘费等小计

531.83

1,135,134,400.00

二、政府规费及配套人防易地建设费213440036

76,838,400.00

白蚁预防费21344002

4,268,800.00

水土保持补偿费21344001

2,134,400.00

城市施工道路占用费21344000.42

896,448.00

垃圾处理费21344001

2,134,400.00

城市道路挖掘修复费2134400355

757,712,000.00

城市基础设施配套费213440050

106,720,000.00

墙改基金21344008

17,075,200.00

散装水泥专项资金21344001.5

3,201,600.00

城市规划技术服务费用21344000.7

1,494,080.00

房产测绘费21344001

2,134,400.00

地籍测绘费21344000.22