完稿02-辽宁省营口市鲅鱼圈区房商品住宅市场调研报告-40p

1辽宁省营口市鲅鱼圈区商品住宅市场调研报告苏州伟业集团战略开展部2CONTENTS内容目录1城市开展研究

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房产市场环境3工程战略思考>>>>>>>>>>>>>>>>>>3【城市概况】辽东经济区重要窗口，城市地位显著，综合实力处于东北领先水平市区鲅鱼圈区67KM4【经济开展】近年来经济总量稳健上扬，为房地产业开展提供良好的支撑，外来人口向心力强于其他地区截止2021年底，营口市地区生产总值达1381.2亿元，鲅鱼圈区地区生产总值达600亿元，占比全市经济总量达43%；从近几年鲅鱼圈区和营口市的地区生产总值比照来看，鲅鱼圈区的经济总量在营口市的比重越来越大，增幅高于全市水平，未来开发区相对于营口市的其他地区对于外来人口的吸引力将更大。【备注：以上数据来源于政府统计部门信息】5宏观经济增长房地产业发展状况小于4%萎缩4-5%停滞5-8%稳定发展大于8%高速平稳发展2021年鲅鱼圈区城镇人均GDP超40000元，根据房地产开展阶段与人均GDP关系国际通用衡量标准判断，房地产市场主要以改善性需求为主；鲅鱼圈区人口数量较少，产业以石油、化工、电力、钢铁等为主体，城市人口对于房地产需求逐步向改善型需求转变，从实际来看，城市房地产市场处于平稳开展阶段。800-4000US$4000-8000US$8000-20000US$0-800US$启动期快速开展期平稳开展期减缓开展期人均GDP与房地产开展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型2021年，鲅鱼圈区的GDP增速为20％，近几年连续保持了20%以上的增速，经济开展势头良好；从国际惯例来看，当GDP增速在8%以上时，该地区宏观经济与房地产业开展将处于高速平稳开展期。【经济开展】鲅鱼圈区房地产市场处于高速开展阶段，购房需求逐步向改善型需求阶段过渡，市场需求处于结构性调整期6【经济开展】辽宁“五点一线〞沿海经济带和沈阳经济区双重国家战略的唯一叠加区域，港口、旅游、交通、资源等优势明显港口优势：东北第二大港口，营口港吞吐量达1.75亿吨，全国排名第六；电力优势：华能营口电厂，发电能力180千万瓦；旅游优势：依山傍海，温带季风季候，四季分明；交通优势：哈大高铁、沈大高速、哈大公路等；资源优势：自然资源种类丰富，拥有矿产，稻米，水果，盐业，温泉，水产等多种形态的资源。熊岳温泉山海广场营口港哈大高铁华能电厂双重战略7【产业结构】产业结构稳定，第二产业占据主导，第三产业得到一定开展，私营企业有所增加，农业比重逐步下降2007年产业结构比重2012年产业结构比重鲅鱼圈区产业格局二产独大，三产次之，农业最少，其中其中工业的增加值占GDP比例始终在50%以上，占据绝对优势，充分说明鲅鱼圈区是以大型工业产业的传统产业城市；目前阶段，第三产业无法取代第二产业在产业结构中的优势地位。工业明显的结构优势导致第三产业比重上升不快的主要原因；第三产业近年来得到一定的发展，与之相应的是私营业主比例有所增加，扩大城市中层人群的规模，未来这部分人群有望成为本地中高端住宅市场的主力购买群体。【备注：以上数据来源于政府统计部门信息】8【城市人口】鲅鱼圈区现有总人口43万，占营口市总人口比例约

15%，未来不断呈增长趋势。由开发区众多企业的工薪阶层、白领及当地住宅人口构成，整体年龄构呈中青年化开发区企业工薪阶层白领及以上人次住宅区家庭消费人流根据营口市总体开展规划，至2021年开发区人口到达74万人、2025年开发区人口到达94.4万人，成为百万人口城市。【备注：以上数据来源于政府统计部门信息〔11-12年数据无〕】9【收入支出】鲅鱼圈区城镇人均可支配收入不断增加，社会零售品总额不断增长，人民生活水平日益提高鲅鱼圈区城镇人均可支配收入近几年来一直保持在13%以上的增长幅度，截止2021年底达25059元，高于营口全市水平；鲅鱼圈区社会零售品总额近年来一直保持15%以上的增长幅度，截止2021年底达61.5亿，消费品市场稳定开展。【备注：以上数据来源于政府统计部门信息〔11-12年数据无〕】10【城市规划】辽宁省“五点一线〞战略实施，在多重利好合力作用下，营口成为辽东地区重要经济增长极，鲅鱼圈经济地位更加突出花园口产业园长兴岛产业园营口产业基地丹东产业园锦州湾经济区五个重点开展区域：大连长兴岛临港工业区、营口沿海产业基地、辽西锦州湾经济区、丹东产业园区和大连花园口工业园区；以城镇体系建设为载体，打造沿海宜居地带：打造大连、锦葫兴凌〔锦州、葫芦岛、兴城、凌海〕、营盘鲅〔营口、盘锦、鲅鱼圈〕等3个都15市区。把大连建成国际化城市，逐步把丹东、锦州开展为特大城市；加强与辽东湾、辽西良性互动：根据“五点一线〞战略部署，辽宁省加快环黄、渤海滨海公路建设。滨海公路的全面贯穿，把沿海“五点〞从陆路联系起来，形成“沿海经济带〞。11【城市规划】全市实施“南进〞、“东拓〞开展战略，遵循均衡布局、主次有别原那么，由老城区、新城区、大石桥区城区和盖州市城区构成“大三角〞形状，最终将营口市开展成为具有多核结构的组合型特大城市，开展战略使鲅鱼圈区成为核心开展地区老城区大石桥区盖州市新城区东拓南进南进12【城市规划】鲅鱼圈区近期西向适度开发，北向受工业污染影响，南部将是城市长期主力开展区域五区：主城区、新城区、熊岳区域、芦屯红旗区域、望海新区五大片区；三带：指城市三条旅游开展带，既西部海滨旅游带、中部城市旅游带、东部特色旅游带；四廊：指城市的四条沿河生态绿廊，既沙河生态绿廊、红海河生态绿廊、二道河生态绿廊、熊岳河生态绿廊；两园：指城市的两大工业园区，既临港工业区和滨海工业区；城南片区重点城市规划地带南部新城重点规划配套南扩西港东进北调中心组团地带13【产业经济】营口港作为东北第二大港口，吞吐量高速增长带动鲅鱼圈区经济开展港区简介——营口新港1982年兴建，是我国沿海10个主枢纽港之一。目前有生产性泊位27个，万吨级泊位16个，拥有成品油化工、汽车滚装、散粮、集装箱、客轮等专业码头，每月内外贸集装箱班轮70余航次，地理位置优越，曾以“东方贸易之良港”闻名中外；距东北腹地最近的海港，东北第二大港口——我国北方地区最近的深水不冻港，较大连缩短了210多公里的车程运输距离，该港口腹地纵深涉及辽宁、吉林、黑龙江三省及内蒙古东部三盟一市，对刺激内陆经济起到了关键性作用；港口经济直接带动了鲅鱼圈区（经开区）的城市化发展——自1984年建港以来，鲅鱼圈区依托港口经济，从一个小渔村发展成具有独立城市功能组织的城市新区。14【交通环境】营口拥有不可复制的海陆空立体交通的地理优势，增强城市影响力和经济、文化辐射力交通方式路线公路沈大高速公路、哈大公路(202国道)、庄林公路(305国道)、营大公路、盖岫公路铁路长大铁路、哈大高铁、大营铁路港口营口港、大连港航空沈阳桃仙国际机场、大连周水子国际机场、营口机场（在建中）营口市地理位置优越，交通十分便捷。南接东北第一大港大连港，北依省会沈阳，东临丹东，西与锦州接壤。长大铁路、沈大高速公路贯穿南北，辽溪铁路横跨东西；距大连港175公里，鲅鱼圈港在其辖区内，距桃仙国际机场145公里；还有沈营、沈环等干线公路交织网，水陆交十分便捷。15【高铁影响】鲅鱼圈区在高铁拉动下迅速崛起，催生新的资源组织、新的空间分布和新的生活方式哈大高速铁路在营口设两个车站：营口东站(老边)和营口南站〔开发区〕。鲅鱼圈区区站位于熊岳西，山海大道以南、高速公路以西；促进旅游业的开展，吸引力与知名度增加，城市辐射范围与能力增加；哈大高铁的开通将扩大鲅鱼圈区临海旅游资源及港口优势，推动开发区商务、旅游业的开展，同时吸引外地买家对开发区住宅的需求。与此同时，便利的交通也将促进开发区内与区外人力资源的流动，加快地区经济开展；营口市区至鲅鱼圈区50公里城际铁路建设正在规划建设中，该线路的开通将进一步加快城市开展和对外开放程度。时间/地点鲅鱼圈区至沈阳鲅鱼圈区至大连火车需要时间2.5小时2小时高铁需要时间45分钟35分钟至沈阳、大连时间缩短：16【研究总结】宏观经济的快速开展推动了城市置业需求规模的增加，为未来开展提供了市场开展潜力国家政策国家级经济技术开发区为鲅鱼圈区的发展带来了动力辽宁沿海经济带“五点一线”的和沈阳经济区规划为鲅鱼圈区经济发展带来了机遇港口及支柱产业的快速发展为鲅鱼圈区经济注入了活力区域经济产业发展鲅鱼圈区经济的快速稳定发展，使其经济地位在营口市占据主导地位；交通路线的增加、改善。港口吞吐量的增加，推动地区经济发展同时也将带来外来人口的涌入；稳定而持续走高的居民收入，带来的是居民消费能力的增强；城市人口的年轻化趋势，为本地经济发展带来丰富的人力资源，同时也为房地产行业带来大量置业需求。17CONTENTS内容提要1城市开展研究

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房产市场环境3工程战略思考>>>>>>>>>>>>>>>>>>18【备注：以上数据来源于政府统计部门信息〔11-12年数据无〕】19【市场运行】7月鲅鱼圈区商品房量价在营口市各区域处于中间水平，但仍低于营口全市平均水平7月营口全市商品房销售额29亿元，销售面积62万平米，销售均价4677元/㎡；7月鲅鱼圈区销售面积65638平米，销售均价4274元/㎡，在营口市各区域中处于中间水平，但仍低于营口全市平均水平。【备注：以上数据来源于搜房网-截止2021.08】20年份房屋施工面积（万㎡）房屋竣工面积（万㎡）商品房销售面积（万㎡）商品房成交额（亿元）2009年758.8321.2152.247.12010年1186.2433.6203.978.22011年无相关信息2012年无相关信息【市场运行】商品房施工量增幅迅猛，而竣工量缺乏导致整体开发周期不断延长，预示未来市场压力较大施工和竣工量增长态势不一。鲅鱼圈区商品房施工量保持了较快的增长，随着南部新城建设的开发启动，09-10年两年施工面积增幅出现明显放大，累计商品房施工面积达1186万㎡；而竣工面积虽然也在这期间有较大的增长，但仍只占施工量的17%；从开发周期角度考虑，较快的施工量对鲅鱼圈区房地产市场未来市场供给较大，竞争日趋剧烈；年度成交量稳步增长，市场开展速度平稳。鲅鱼圈房地产市场近2年出现了持续增长态势，2021年以来表现尤为明显,据最新统计数据显示，2021年全区商品房销售面积约达203.9万㎡，同比增长33.9%，主要原因一方面是由于房地产市场大环境的刺激，另一方面鲅鱼圈区开展前景未来可期。【备注：以上数据来源于政府统计部门信息〔11-12年数据无〕】21【板块划分】城北板块占据优势资源，环境较好；城中板块开展成熟，土地日益稀缺；城南板块新城规划，板块价值有待提升城南板块4400-10000元/㎡城中板块4590-10000元/㎡城北板块4400-5900元/㎡根据城区区域特征，以闽江路与蝴蝶泉路为界限，将鲅鱼圈主城大概的分为：闽江路以北区域为城北区、闽江路以与蝴蝶泉路之间区域为城中区、蝴蝶泉路以南为城南新区：城南板块：作为政府未来着重打造的区域，随着政府规划的逐步实施，城南新区在商业、交通、教育、医疗、自然环境等配套方面的完善，该板块价值将进一步表达，竞争力也将得到巨大提升；城中板块：作为主城所在地，其相对成熟的商业、交通、教育、医疗等配套是其他两个区域暂时无法望其项背。但是由于主城开展成熟，可开发利用土地相对稀缺，因此在未来的市场竞争中将难以对其他两个区域构成威胁；城北板块：地势就整个鲅鱼圈来说相对较高，可以居高临下，附近又有青龙山公园等旅游景区，该区域整体环境较好，因此城北板块将是城南新区的主要竞争板块。【备注：以上数据以普通住宅各类型产品衡量-截止2021.08】22板块项目

名称开发

商建筑

面积

万㎡住宅

产品

类型建筑

风格销售

面积

㎡销售

价格

元/㎡最早

开盘城南

板块中南世纪城中南集团84高层西班牙64-1363800起，均价45002011.09万科海港城万科地产120高层/多层加勒比海高层39-90洋房40-150高层均价4900-6300（含精装）

多层均价7000-10000（含精装）2012.12城中

板块昌宇星河湾昌宇建设22（小）高层地中海81-168均价6000(准现房）2010.09恒基海韵东方恒基地产20（小）高层地中海45-139高层3980起(准现房）2011.05七星公馆三合实业3酒店式公寓ARTDECO43-885800起，均价6200（含1200元/㎡精装标准）——世贸皇冠花园世贸地产18高层现代简约51-138均价52002011.03中房金沙滩蓝湾中房集团157高层现代简约42-125均价5700-65002009.08中房观蓝12中房集团10(小）高层现代简约高层49-90高层均价5500（含精装）2010.08金泰城珑悦府金泰房产18.9多层/（小）高层西班牙洋房120-200洋房8000-12000，均价100002013.06金泰城一期金泰房产12.7多层/小高层西班牙144-200一期均价7000（已售罄）2010.07金泰城二期金泰房产16.8高层现代简约100-280二期毛坯6000，精装88002012.04金泰城三期金泰房产36.7高层现代简约49-144三期毛坯5500，精装66002012.04华海城华海集团60高层新古典主义50-241一期4590起，均价5500/二期尚未开发2010.06海楹台嘉里建设41高层法式86-179预计均价6000预计2013.08底城北板块万隆广场中冶置业36SOHO现代简约40-100均价59002010【在售情况】高层为市场主力产品，主力均价集中在5000-6000元/㎡，欧式风格占据市场主流，总体去化周期较长，后续存量大【备注：政府网签无数据】23【城南新城-中南世纪城】84万方西班牙纯高层社区所属板块城南新城项目名称中南世纪城售楼地址市区售楼处：辽东湾大街与蝴蝶泉路交汇处往南100米场现场：辽东湾大街与熊岳河路交汇处（山海广场东南侧）开发商中南集团-营口中南世纪城房地产开发有限公司占地面积423，000㎡建筑面积840,000㎡产品类型高层总户数8200户开盘日期2010.09销售价格3980元/㎡起，均价4500元/㎡物业管理营口中南物业有限公司物业费1.9元/㎡·月户型组成户型结构户型面积户型结构户型面积2+1-2-1104㎡2-2-179-100㎡户型结构户型面积户型结构户型面积1-1-164㎡3-2-2136㎡销售进度1-4#在售，5-6待售，其余待定。总体销售速度缓慢规划配套小区以西班牙风情为主导，以绿色生态生活、人居品质生活为景观主题。水景广场、怡景连廊、下沉式花园、建筑小品、小桥、凉亭相映成趣。小区内配套完善，室外游泳馆、羽毛球场、高档会所等设施相应俱全；小区南端规划为一所幼儿园和学校，满足业主文化教育的需求客源组成以地域性客户为主（含盖州市），以东北黑龙江、吉林及周边郊县人口为辅24A1,104㎡,2+1/2/1A2,66㎡,1/1/1A3,96㎡,2+1/2/1C1,130㎡,3+1/2/2C2,80㎡,2/2/1C3,105㎡,2+1/2/125【城南新城-万科海港城】120万方加勒比海全家全享海社区所属板块城南新城项目名称万科海港城售楼地址鲅鱼圈区平安大街，红旺广场东侧，红海新区A区，42-43号门市开发商营口万科海港城房地产开发有限公司占地面积540，000㎡建筑面积120，000，0㎡产品类型高层/多层总户数10000户开盘日期2012.12（高层）销售价格高层4900起，均价6300洋房7000-10000物业管理万科物业物业费待定户型组成（高层）户型结构户型面积户型结构户型面积1-1-139㎡2-2-163-67㎡户型结构户型面积户型结构户型面积2-2-191㎡3-2-2150㎡销售进度一期1-4#在售，5-10#待定。总体销售速度缓慢规划配套整体规划三大主题景观区，各具特色：加勒比海风情沙滩及游艇码头、社区中央超长轴线景观、熊岳河滨河风情商业区，多主题景观客源组成以地域性客户为主（含盖州市），以东北黑龙江、吉林及周边郊县人口为辅26【城南新城-万科海港城】面积控制合理，户型设计一般，小户型南北不通透，附加值低B1,67㎡,2/2/1A6,91㎡,2/2/1B3,39㎡,1/1/127【城中板块-华海城】60万方新城核心新古典主义高品质纯高层社区所属板块城中板块项目名称华海城售楼地址鲅鱼圈平安大街和文德路交汇处开发商营口华海（集团）有限公司开发项目占地面积186，800㎡建筑面积600，000㎡产品类型高层总户数2337开盘日期2010.06销售价格高层4590起，均价5500（现房销售）物业管理世邦魏理仕物业物业费待定户型组成

高层户型结构户型面积户型结构户型面积2-1-150-60㎡2-2-1102-112㎡户型结构户型面积户型结构户型面积3-2-2147-159㎡3+1-2-2161-241㎡销售进度一期1-9#在售，二期待定。总体销售缓慢规划配套社区园林整体采用巴洛克园林风格。流线的花床，曲折的河道，精美的雕塑，在静谧的园林中和谐灵动地搭配在一起。每一步每一景都别有情趣。在园林植被的选择上，华海城遵循四季观赏性原则，即无论春夏秋冬都有对应的观赏性植物组群，并符合整体园林规划。距区政府仅一河之隔，周边环绕中心医院、两万平欧陆商街、区图书馆、省重点中小学、大剧院等。内部配套41600平的地下车库，6000平综合温泉会所，3000平双语幼儿园。客源组成以核心区中高端人群为主28【城中板块-华海城】产品线丰富，强调居住舒适性，均南北通透，性价比及附加值较低D5，126㎡，2/2/1G2，189㎡，3/2/2H1，241㎡，3+1/2/2F2，161㎡，3/2/2F1，158㎡，3/2/2E2，151㎡，3/2/2E1，147㎡，3/2/2D2，110㎡，2/2/129客源来源购房者状况置业状况置业关注点区域内

客户首次置业客户区内企亊业单位刚参加工作的年轻人首次置业，之前没有房产，可能做为婚房。年轻人经济收入有限，但部分人癿父母会给予经济支持单价、总价敏感，生活基本配套齐全，追求生活居住品质改善型客户区内及附近区域，企亊业单位的中层以上管理人员二次或多次置业、多为二次置业舒适的居住感，崇尚生活品质且优秀的社区环境区域外

客户首次置业客户市区其它区域、区域临近刚参加工作的年轻人以及外来务工人员首次置业总价十分敏感、公共交通便利、基本生活配套齐全改善型客户市区其它区域以及周边市县企亊业卑位领导及私营企业主多次置业秲缺的产品形式，不同于城市核心区的生活方式、居住的品质且舒适感区域内

外客户投资型客户区域、本地及外地专业投资客（东北黑龙江、吉林及周边郊县人口）多次置业，多地区置业升值潜力、资源价值、无明显的产品类型偏好30从产品表现来看，工程产品线丰富，以高层为主，区域内客户对中小户型面积产品接受度高；从户型配比来看，受宏观环境影响和城市开展的推进以及土地资源的节约，高层工程开发量逐步增加，目前热销户型偏向中小面积段的户型，针对首置和首改客户，而高端产品去化相对较慢；从销售价格来看，目前城中板块价值最高，城南板块属于新兴开展区域，配套不健全，板块价格低于城北板块、城中板块，可见城南板块总体还存在较大的升值空间；从供给格局来看，目前大量新盘主要集中在城南和城中，城北供给量相对偏少，局部楼盘开发品质较高。伴随政治中心的南迁，商业配套的逐步完善，城南板块的开展潜力巨大；从建筑风格来看，主流市场普遍认可异域风情，将持续影响市场；从附加值上来看，会所、智能化管理普遍采用，科技元素未充分使用；从客群构成来看，中高档楼盘的购置力根本集中企业高管、公务员、私企老板等客群。高层+二房和三房户型为主流产品形态，但区域人口基数偏低和客群构成相对单一，短期外来人口导入有限，未来市场存量巨大，存在系统风险。【市场总结】31