上海市华漕镇闵北路项目前期定位报告71p

上海/华漕华漕镇闵北路工程前期定位报告2021/6工程核心问题研判工程核心目标本案作为闵行区北部重要门户及金丰社区居住核心，区域形象一直是区域开展的重要瓶颈。工程目标解析1本案需要在区域限制、市场现状及开发商利益之间寻找平衡点！区域限制作为北青公路以北区域内的商用型物业，寻找切实可行的开展方向，实现工程价值最大化开发商利益区域内住宅开发早期开展迅速，但闵北路商业气氛匮乏，主要形式以小型零售店为主市场现状如何克服目前市场现状，在满足开发商利益的情况下实现本工程的利益最大化？工程面临问题解析2本案在操作中需要翻越三座大山：区域突破、形式创新、产品塑造区域突破形式创新产品塑造区域“开展瓶颈〞所带来后遗症如何医治？如何解决区域外商业及工业区对本案产生的客户截流现象？片区商业形式单一，消费人群外溢，工程配套型商业价值如何表达？片区内部商业如何创新，力求满足区域及工程内部需求？传统的研发型办公楼不适应工程开展的情况下，寻找工程开展新模式？塑造工业配套型商业模式，以满足市场及工程开展需要？工程市场分析寻找客户分析客户迎合客户微观市场研究的出发点1、区域概述闵行区北部，东与长宁区和龙柏街道相接，西与青浦区相连，南与七宝镇相邻，北以吴淞江与嘉定区为界；属于上海外围区域。2、工程整合分析土地用途：商办用地物业形态：1-3层为商场、4-12层为办公或商业用房工程位于华漕镇商业中心开展规划中的核心位置国际学校闵北工业区金丰国际社区本案闵北工业区概况闵北工业区主要内资实体企业企业名称投资额（万人民币）主营业务上海热浪饮料有限公司5000饮料、食品上海英孚特电子有限公司1000在微电子、信息、节能专业领域内的技术性服务等，以及新产品的研制销售上海绿彬环保设备有限公司2000环保设备生产、销售上海仓颉后投资管理有限公司1500企业投资管理咨询上海吴宇机械有限公司2000仓储、建筑机械设备的租赁上海华皓通信有限公司2000通信工程施工安装、调试；高压电缆安装调试；电网通信工程建设上海方耐实业发展有限公司2000不锈钢阀门等上海逵噢特实业有限公司2000不锈钢阀门等上海美琳实业发展有限公司1000电脑刺绣，有色金属销售

上海吉盛投资有限公司4000各类电子产品的研发、设计制造等上海瀚豪置业发展有限公司1200房地产开发，装潢材料、建材等闵北工业区概况闵北工业区主要外资实体企业企业名称投资额（万美元）主营业务意露冷藏（上海）有限公司1800冷冻仓储、设备制造和冰块生产上虎精密工具（上海）有限公司150生产各种精冲模、精密型腔模、模具标准件及相关零配件上海佛吉亚红湖排气系统有限公司210生产、组装汽车排气系统零部件及尾气净化剂上海斯特福德置业有限公司1866从事房地产的租赁，物业管理和房地产咨询及相关服务上海普闵仓储有限公司1250物流工业区内没有规模型企业，没有附属的小型企业产生；目前区域内均为生产基地型企业，这些企业的办公场所都设置在生产基地内。工业区内没有对办公楼物业的稳定需求金丰国际社区概况金丰国际社区经过多年的开展，已经形成了一个的成熟别墅与高级公寓区。租户大多以欧美外籍人士和中国港澳台地区人士为主，一般是周边国际学校的管理人员、学生家长，以及在古北、虹桥上班的外资公司高层。区域内的租金一般在5000-10000美金/月之间，租户4000-8000美金/月的住房补贴指导着租赁价格。

金丰国际社区概况金丰国际社区别墅及公寓一览名称地址建筑面积占地面积容积率产品类型总户数西郊庄园金丰路588号14.6660.25独栋324万科红郡诸新路388弄550.8联排、叠拼231上海年华瑞生花园保乐路358号411.30.35独栋96凯德林荫湖畔幸乐路500弄10.915.30.7联排、多层429万科兰乔圣菲金辉路333号9.3320.27独栋305网球俱乐部和公寓金丰路555号多层409近两千户住宅内的国际居民具有强大的高端商业消费能力与需求。国际学校区概况本工程周边紧贴上海美国学校、上海英国学校、上海新加坡学校、上海韩国学校等4所外籍学校与上海台商子女学校。近几年，上海的国际学校生源一直在以20%以上的速度递增，本工程周边的5个学校的规模与教师数量均在不断扩大。国际学校所有外籍教师均可享受学校的住房补贴，多数普通教师的每月的住房补贴额度一般在3000-6000元之间；各国际学校的一般不配置教师宿舍，外籍教师大多自行在外租赁房屋居住。

国际学校区概况国际学校规模与教师数量学校名称招生范围学生数量教师数量外籍教师数量上海美国国际学校小学部、初中部、高中部2000200160上海新加坡学校幼儿部、小学部、初中部、高中部5008050上海英国学校幼儿部、小学部、初中部、高中部80012060上海韩国学校幼儿部、小学部、初中部、高中部60010070上海台商子女学校幼儿部、小学部、初中部、高中部4006030（台湾地区）目前区域内国际学校的外籍与台湾地区教师人数近400人，为稳定的酒店式公寓需求客群商业现状区域内的商业主要集中在北青公路的南侧，即国际居住社区范围内，而北青公路的工业区内商业几乎空白，所以本案的业态定位将直接影响本案未来商业运营的客流导入问题商业现状目标客源以金丰社区居民为主，档次中等经营业态建筑形态租金水平美容美发、西式简餐、超市、银行、足浴、干洗等二层沿街商铺，单套面积在135平方米1.5-2.5元/平方米/天以生活配套为主的社区型商业汉堡王、papajohes比萨、华岛咖啡、星巴克克里缇娜美容、west美发上海银行、正章干洗联华超市……商业现状目标客源华漕本地居民，档次偏低经营业态建筑形态租金水平美容美发、服饰、餐饮、超市、网吧、小百货等单层沿街商铺，单套面积在25-30平方米5-6元/平方米/天华漕镇中心的零售型商业大润发、家得利超市联华超市、迪信通、光大通信麦当劳、东北饺子馆、湘里人家土菜馆、重庆鸡公堡、国大药房、惠友网吧、宝岛眼镜、佳茗美发、航天证券……商业现状目标客源华漕本地居民，档次中等经营业态建筑形态租金水平餐饮、超市、浴场、药房、网吧单层商铺，单套面积在50-100平方米一层沿街3.7元/平方米/天餐饮、娱乐型商业四季王朝大酒店、梦亭宾馆、繁兴浴场、东方网点、快客、乐港茶餐厅、馨田湘菜馆、九州通大药房、舒美佳超市、真依快足浴……商业现状纪翟路沿线是华漕镇的主要商业区，人流量充足，单铺面积小，支撑其高租金水平；金丰路沿线人流量较少，影响到商铺经营，这直接反映在租金水平上；区域内商业市场现状

华漕镇常驻居民超过20万人。目前区域内没有符合现代商业理念的社区型商业中心出现，现有的老式商业无法满足区域内大量居民日常购物、餐饮的需求。区域内居民的购物、餐饮需求主要被引导至北新泾的西郊百联购物中心、世纪联华、易初莲花与江桥的江桥商业中心、沃尔玛等相近的社区型商圈。目前区域市场内经营状况较好的商铺租金主要集中在3-4元/㎡天。华漕镇目前迫切需要一个地标性的社区型商业中心华漕镇20余万常住人江桥商业中心、沃尔玛西郊百联劣势附近人口杂乱道路交通设施较差周边商业气氛较差时机本案完全可以根据周边的市场状况来确定采用差异化的定位模式，寻找市场空白点，与同类商家共赢，获得更多的利润空间。威胁周边商业设施分流本案的主力客源，如何寻求突破式工程开展的重点工程SWOT分析工程片区开展趋势预测本工程位于居住区与工业区交汇处，居住区向高端居住区开展，暂时无法成为商业核心区域，预计未来，随着周边道路交通的日益完善，将会进一步增加本片区客源导入能力片区转型即将开始，未来将会有大规模人口导入目前整个片区住宅存量将会逐步开发完毕，进入到配套商业大规模开发阶段，这些配套商业的开发将促使区域进一步发展为成熟的高端区域；1片区短时间内难以一跃成为商业核心，北青公路以南商圈仍是绝对核心虽然有大体量社区商业开发，但是由于受工业去影响，整个片区大型商业及商务氛围难以建立。目前华漕的核心区域仍然集中在国际居住区范围内，本片区短时间难以撼动其核心地位；2华漕商业中心的建设发展将大大增加本片区客源导入能力华漕商业中心的建设刚刚开始，它的日益完善，将有效增加本片区客源导入的能力，更多市区其他区域客户会关注到本片区的发展。3对本项目的思考思考一：一个成功的房地产项目必须对其潜在客户进行研判，片区道路交通建设将会带来大量导入型客源，深度挖掘这部分客户的核心需求及挖掘项目价值，是本项目重大任务；思考二：价值是什么？这无疑是项目需要重点关注的问题。片区内餐饮酒店稀缺，那么有没有消费群体对酒店经营的支撑？周边现状片区特性工程所在片区紧邻高尚居住区，邻近高端居住区的优势、片区楼盘的依次入住和配套商业的次第开发将使片区越发向成熟高端居住区转型。项目竞争片区商务设施及商务气氛缺失，商业多为社区配套商业，但区域内的商务活动较少，本工程须从商业配套入手，带动商务活动需求地块周边具有诸多优势：依托大润发的大型配套商业、住宅工程的客户及品牌积累，这些对工程形成正面促进作用片区交通未来道路交通的改善及周边道路设施的完善，将为工程带来更为广泛的市区价差导入客源。工程地块特点总结及思考工程及所在片区特点可以总结如下：产品的适应性分析根据我司对本案地块性质、周边环境的综合评判，对以下两种适合本案的物业定位类型：工业办公型的物业类别和配套型的商业物业类别进行分析，以寻求最适合本案的产品定位方向。商业物业可行性分析本案的1-3层作为大型商场设计，我们是将其定位为工业区内配套型百货类商业还是餐饮类中高端酒店，我们就工程目前的周边情况，及市场研究入手，判断本案业态的适应性本工程所在位置规划为公寓式办公规划为餐饮休闲娱乐街规划为滨水商业街大型百货和超市有助于人流导入。华漕镇现代商务区详细规划

闵北大厦由于缺乏有效的招商渠道，一直难以租售。本案华漕时尚生活中心详细规划运乐路金辉路金丰路本案作为百货类配套型商场的可行性纪翟路本段沿线车流为主，而人流稀少闵北路尚未完全贯穿，一定意义上造成人流节流本案不适合做工业区配套型商业业态本案周边人流稀少，作为配套型商用物业，对于工程未来经营有一定难度，之前我们在市场局部分析到，区域内的购物类消费根本被区域周边的别的镇区分流，而本案独立的商业业态难以形成人流，所以经营风险按较大中、高端餐饮消费力研究区域内中、高端餐饮的市场容量是多少？我们对华漕地区目前的消费情况以问卷形式进行调查。选择范围：年龄段在20岁-50岁， 华漕本地居民。调研地点：华漕主要商业街沿线 华漕本地居民区内样本总量：合计收集样本合格问卷105份。对现有餐饮业的态度外出就餐的需求外出就餐的频率外出就餐的地点外出就餐的消费水平对本项目做餐饮趋向性85.6%认为不能满足中高水平的消费需要91.9%会在朋友聚会、纪念日、节假日外出就餐61.5%至少1月1次以区域周边为主人均消费集中在50-80元和80-100元月消费集中在100-200元和200-500元51.4%认同问卷结果表达出本地居民对于中、高端餐饮的明显的喜好！中、高端餐饮消费力研究为保证餐饮美食广场整体性，1-3层做餐饮，面积约4500平米；租金水平以3.5元/平方米/天计租金以营业额30%提计月营业收入底线：0.45万平方米×3.5元/平方米/天÷30%×30天=157.5万元本工程设置餐饮美食广场需到达多少营业收入可运营成功？本工程设置餐饮美食广场需到达月营业收入157.5万元以上！中、高端餐饮消费力研究需要消费人次157.5万元÷50元/人=3.15万需要消费人次157.5万元÷100元/人=1.58万区域内外出就餐人均消费50元以上85.6%以人均消费50元计算以人均消费100元计算本工程设置餐饮美食广场需多少人流量能到达月营业收入157.5万元以上？人均消费50元以下14.4%人均消费50-80元37.5%人均消费80-100元31.7%人均消费100元以上16.3%以人均消费50元底线计算，需月消费人次3.15万!中、高端餐饮消费力研究区域内居民月均消费人次底线：26万人×32.7%

=8.5万人政府公务餐饮消费企业商务餐饮消费区域内中高端消费的需求量能否到达月均3.15万人次的消费水平？区域内61.5%居民每月外出用餐1次以上28.8%每周外出用餐一次以上32.7%每月外出用餐一次以上9.6%每季外出用餐一次以上28.8%按需要区域中高端餐饮消费明确需求可支撑4500平方米餐饮美食广场！中、高端餐饮消费力研究金丰国际社区内也会有同类餐饮商业分占市场。本案餐饮物业价值高同类产品竞争风险较高

优势区域内餐饮业态尚未饱和，规模性餐饮存在需求量本案1-3层作为餐饮酒店租售经营的成功概率较高，从市场需求看，我们只要占到市场消费力的30%即可满足本案的运营，从本案1-3层的建筑形态来看，也适合做中高端的餐饮酒店。三层可设置包间二层可设置局部包间及大堂一层可设置接待区水产区及大堂分析说明，本案更适合做餐饮类酒店，酒店业态收地理位置影响较小，且能满足本区域内消费特征需求，短期内能经营起来，同时对人流的导入相比照较容易。结论4-12层物业可行性分析商业规模确实定在目前区域内消费特征及区域内现有商业业态的存在本工程合理的工业型配套物业的出路在何方？理性分析理性分析另谋出路？——业态差异化、但又符合办公配套需求的经济型酒店或配套型办公是工程开展的主要动力源，它们谁更适合？酒店市场分析经济型酒店市场上海整体经济型酒店市场环境上海已开业经济型酒店总量为444家，与去年同期相比增加了124家，同比增加39.30%；客房总数为54907间，比上一季度增加了1663间，与去年同一季度同比增长39.30%，客房数的平均季度增长率为8.74%;平均房价为224元，与去年同一季度同比增加2.75%。1主要酒店分布经济性酒店的入住率非常高经济型酒店市场环境莫泰168，锦江之星、泰姆24H宾馆的年入住率到达80％。尤其是周六、日，入住率到达100％。经济型酒店主要分布在本案周边地区，本案所处区域酒店较少工程周边的居民及工业园区的商务人口非常多，访客的住宿将有较大需求。市场空间与进入时机在兴旺国家，经济型酒店非常普及，其市场份额约占整个酒店市场７０％左右，属于住宿市场的主流。而在华漕区域，这个比例却是倒置的，市场份额尚缺乏4０％。因此，酒店行业的这种结构的不平衡，直接决定了经济型酒店巨大的市场前景。数据显示，近一年来酒店旅游旺季的入住率高达９０％以上，即便淡季也到达了７０％以上。按照国际上星级酒店与经济型酒店３比７的比例，华漕镇经济型酒店至少还有60%的市场空白。工程开展经济型酒店的市场空间巨大经济型酒店消费动因根据随机抽样调查统计数据分析，区内由于工业园区的开展，带来的商务出差人士入住率最高，占到37%，其次是外来在当地经商的人员占了35%，这些人群的消费目的主要以娱乐休闲为主，例如：开房打牌、休息、招待等需求，而由于区内近年来住宅的大量开发，使得区域内的访客不断增多，他们的居住需求有很大的提升。因为本次调查的样本全部是区域内的经济型酒店客人，及局部星级酒店客人中随机抽样的，因此被访问者的构成及根本特征根本代表了当前经济型酒店消费人群状况。统计显示，当前区域内经济型酒店的核心消费群大体表达以下结构性特征：消费人群构成及特征受访者年龄五成以上的受访者表示将来外出会更偏好经济型酒店，五成以上的受访者表示未来的差旅频次会增加，20—40岁的受访者中认为将来差旅住宿本钱会增高的接近六成。53.4%的受访者表示私事外出会优先选择经济型酒店，亲戚朋友家已经不是首选，对于公务出差，44.7%的人会选择三星级酒店，40.5%的人表示会选择经济型酒店受访者性别消费人群构成及特征随着华漕镇城市化进程的加快和人群向城市边缘的集中，中产阶层迅速崛起。这一新兴的阶层不仅在经济上寻求突破，而且正在构建属于他们自己的文化体系。在这个过程中，频繁的商务和社交活动构成他们生活的主要内容。一为挣钱开展，二为交友找到同路人。其中25岁到35岁的年轻族群表现的最为积极活泼。这是最需要我们聚焦的人群，我们把他们定义为“先锋人群〞。我们确信，未来十年，这个人群所发起的扩展物质和精神边疆的行动将极大改变华漕的社会生态。锁定他们入住过程的核心需求，即休息和交友，我们就有可能打造出一个全新的市场，创造一个新业态，改变当前同质化竞争的格局。更重要的，我们得到了他们的忠诚支持，我们就得到了未来。经济型酒店为我们提供了开展方向我们有了市场根底，暨消费人群，那么接下来要做的就是行动工程整体市场定位工程用途定位办公物业+配套餐饮+经济型酒店工程用途方向定位4-12层的体量约1.8万平米，整体体量也符合区域经济型酒店开展的需求在垂直电梯处设立经济型酒店大堂，与餐饮酒店入口别离，但留出通道，满足入住酒店客人的饮食需要4层-12层客房设置四层—十二层总建筑面积约1.8万平方米。按照平均每间房间50平米计算，共可设置360间客房。客房占酒店建筑总面积的80%以上；一个前厅(大堂)。酒店的运营、调度、监控、财务功能都设在前台区域。

社会化效劳配套系统的支持和保障：酒店首层休息区方案向快餐店、茶室、咖啡店等招商租赁，既能补充功能，又方便客人。

根本标准：平安、卫生、方便。经济型酒店财务预算经济型酒店财务预算评价指标：上表折旧固定资产未含建筑物固定资产折旧年限：设备10年、设施3年折旧预算采用平均折旧法：年度折旧额=固定资产原价-残值+清理费/固定资产使用年限酒店运营固定资产折旧经济型酒店财务预算工程财务收益经济型酒店财务预算经济型酒店开发模式市场上的经济型酒店的规模参差不齐，依据地段，人流，会有不同客房数量需求的酒店，假设在整个招商过程中，本案的4-12层面积大于酒店市场需求的话，我们怎么办？备选方案，与工业园区内企业有业务往来的配套型企业的办公基地，拿出9-12层作为办公用房招租办公功能创新SVO〔效劳式写字楼〕概念诠释集中商务代理效劳,成为入驻企业腾飞的助推器24小时开放,满足成长型号企业降低动作本钱提升企业形象的需求,提供设备出租临时商务秘书,商务用车出租,临时会客厅、会议室等多种效劳SVO办公创新功能SVO，效劳式写字楼是指采用全装修并配备效劳人员和设施的写字楼。各项的效劳可以包含在一次性支付的租金内,也可单独计算。而在租赁年限上一般可以少于常规写字楼3年的租赁期。虽然效劳式写字楼的租金远高于传统的写字楼,在同一栋写字楼内效劳式的租金是普通写字楼租金的2至3倍。对于中短期内的租户,特别是只有少数员工的公司来说,租用效劳式写字楼比普通写字楼更为经济。引入SVO概念，在前期可能需要增加一些装修及设备本钱，但这些本钱相对式有限的，此类本钱的增加，可以提升工程的口碑，为后期的租金提升奠定根底SVO办公装修本钱室内装修费用：500元/平方米设备费用〔含机、复印机、打印机等〕约30000元以最小面积50㎡租赁，创业者承受得起的办公楼。为新锐公司效劳，将他们从琐碎的日常行政工作中