北海房地产管理办法

北海房地产管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强北海市房地产市场管理，规范房地产开发、经营、交易等行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于北海市行政区域内国有土地上房地产开发、经营、交易、服务及相关管理活动。（三）基本原则房地产管理应当遵循合法、公正、公开、便民的原则，实行统一管理与分级负责相结合，保障房地产市场的公平竞争和规范有序运行。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.资质条件设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公场所；（3）有符合规定额度的注册资本和流动资金；（4）有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员；（5）法律、法规规定的其他条件。2.资质等级划分房地产开发企业资质等级分为一、二、三、四级。不同等级的企业承担不同规模的房地产开发项目。3.资质申请与审批新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持下列文件到房地产开发主管部门备案：（1）营业执照复印件；（2）企业章程；（3）验资证明；（4）企业法定代表人的身份证明；（5）专业技术人员的资格证书和劳动合同；（6）房地产开发主管部门认为需要出示的其他文件。房地产开发主管部门应当在收到备案申请后30日内向符合条件的企业核发《暂定资质证书》，暂定资质的有效期1年。有效期满后，企业可申请核定相应的资质等级。（二）项目建设管理1.项目立项与规划房地产开发项目应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度建设用地计划。开发企业应当按照规定办理项目立项、规划选址、建设用地规划许可、建设工程规划许可等手续。2.土地取得开发企业取得土地使用权应当通过出让、划拨等合法方式。以出让方式取得土地使用权的，应当按照出让合同约定支付土地出让金，并按照约定的动工开发期限开发土地。超过出让合同约定的动工开发日期满一年未动工开发的，可以征收相当于土地使用权出让金百分之二十以下的土地闲置费；满二年未动工开发的，可以无偿收回土地使用权。3.工程建设开发项目应当按照建设工程规划许可和施工许可进行建设。施工企业应当具备相应的资质等级，并按照工程建设质量、安全标准和施工规范进行施工。开发企业应当对工程质量和安全负责，建立健全工程质量和安全管理制度。4.竣工验收开发项目竣工后，开发企业应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用。开发项目竣工验收合格后，开发企业应当在30日内将竣工验收报告及有关资料报送房地产开发主管部门备案。三、房地产交易管理（一）商品房预售管理1.预售条件房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2.预售许可申请开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当向房地产开发主管部门提交下列证件（复印件）及资料：（1）商品房预售许可申请表；（2）开发企业的《营业执照》和资质等级证书；（3）土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；（4）投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；（5）工程施工合同及关于施工进度的说明；（6）商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3.预售合同备案开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，将预售合同报房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门备案。（二）二手房交易管理1.交易流程二手房交易包括买卖、赠与、互换等形式。交易双方应当签订书面合同，并按照规定办理房屋所有权转移登记手续。2.交易资金监管为保障交易安全，推行二手房交易资金监管制度。交易双方可以将交易资金存入监管账户，在完成房屋所有权转移登记后，按照约定划转资金。3.中介服务管理从事二手房中介服务的机构应当具备相应的资质，并按照规定办理备案手续。中介机构应当如实提供房源、客源等信息，不得隐瞒、欺诈、误导交易当事人。（三）房屋租赁管理1.租赁合同登记备案房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。2.租赁当事人权利义务出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途。承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，应当按照租赁物的性质使用。3.租金管理房屋租金由租赁当事人协商确定，但不得违反国家和地方有关规定。实行政府指导价的房屋租赁，租金标准由价格主管部门会同房产管理部门制定。四、房地产权属登记管理（一）登记种类与程序1.初始登记新建房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。2.转移登记因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。申请转移登记，权利人应当提交房屋权属证书以及相关的合同、协议、证明等文件。3.变更登记房屋所有权人变更姓名、名称或者房屋状况发生下列情形之一的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请变更登记：（1）房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称发生变更的；（2）房屋面积增加或者减少的；（3）房屋翻建的；（4）法律、法规规定的其他情形。4.他项权利登记设定房屋抵押权、典权等他项权利的，权利人应当自事实发生之日起30日内申请他项权利登记。申请他项权利登记，权利人应当提交房屋权属证书、设定房屋抵押权、典权等他项权利的合同书以及相关的证明文件。5.注销登记经登记的房屋发生下列情形之一的，登记机关应当依法办理注销登记：（1）房屋灭失的；（2）土地使用年限届满的；（3）他项权利终止的；（4）法律、法规规定的其他情形。（二）登记效力与证书管理1.登记效力房屋权属证书是权利人依法拥有房屋所有权并对房屋行使占有、使用、收益和处分权利的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律保护。2.证书管理房屋权属证书由国务院建设行政主管部门统一制作。房屋权属证书破损，经登记机关查验需换领的，予以换证。房屋权属证书遗失，权利人应当及时登报声明作废，并向登记机关申请补发，由登记机关作出补发公告，经6个月无异议的，予以补发。五、房地产服务管理（一）物业服务企业管理1.资质管理物业服务企业应当按照规定取得相应的资质等级。资质等级分为一、二、三级，不同等级的企业承接不同规模的物业服务项目。2.服务合同业主委员会应当与业主大会选聘的物业服务企业订立书面的物业服务合同。物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。3.服务内容与标准物业服务企业应当按照物业服务合同约定，提供相应的服务。服务内容包括房屋及配套设施设备的维修、养护、管理，环境卫生清扫，绿化养护，秩序维护等。服务标准应当符合国家和地方有关规定以及合同约定。（二）房地产中介服务管理1.资质条件房地产中介服务机构包括房地产咨询机构、房地产价格评估机构、房地产经纪机构等，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、法规规定的其他条件。2.业务规范房地产中介服务机构应当依法开展业务，诚实守信，为委托人提供真实、准确、完整的信息。房地产中介服务人员应当具备相应的职业资格，遵守职业道德和执业规范。六、房地产市场监督管理（一）监督检查职责房地产管理部门应当加强对房地产市场的监督检查，依法查处房地产开发、经营、交易等活动中的违法行为。监督检查的内容包括开发企业资质、项目建设、交易行为、权属登记、服务质量等方面。（二）违法行为查处1.开发企业违法行为对开发企业未取得资质证书从事房地产开发经营、超越资质等级从事房地产开发经营、擅自转让房地产开发项目等违法行为，房地产管理部门应当依法责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书。2.交易违法行为对商品房预售中未取得预售许可擅自预售、隐瞒真实情况、欺诈、未按规定备案等违法行为，以及二手房交易中的虚假信息、欺诈等违法行为，房地产管理部门应当依法责令改正，没收违法所得，并可处以罚款；给当事人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。3.其他违法行为对房地产中介服务机构违规经营、房地产权属登记中的违规行为等，房地产管理部门应当依法予以查处，维护房地产市场秩序。七、法律责任（一）行政责任违反本办法规定，房地产开发企业、中介服务机构、物业服务企业等单位和个人未履行法定义务的，由房地产管理部门或者其他有关部门依法给予行政处罚；对直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予行政处分。（二）民事责任房地产开发企业、中介服务机构、物业服务企业等违反本办法规定，给他人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。（三）刑事责任违反本办法规定，构成犯罪的，依法追究刑事责任。例如，开发企业在房地产开发过程中，采取欺骗手段取得土地使用权、擅