济宁市住宅管理办法

济宁市住宅管理办法总则目的与依据为了加强济宁市住宅管理，规范住宅使用、维护和管理行为，保障住宅所有权人、使用人的合法权益，维护住宅区域的公共秩序和安全，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等相关法律法规和行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于济宁市行政区域内各类住宅的管理活动，包括新建住宅、已建成投入使用的住宅以及保障性住房等。管理原则住宅管理应当遵循政府监管、业主自治、专业服务、社会参与的原则，坚持依法管理、科学管理、民主管理，实现住宅的安全、舒适、整洁和可持续发展。管理主体及职责1.市住房和城乡建设局：是本市住宅管理的行政主管部门，负责全市住宅管理工作的指导、监督和管理，制定相关政策和标准，协调解决住宅管理中的重大问题。2.县（市、区）住房和城乡建设局：负责本行政区域内住宅管理工作的具体实施和监督管理，指导和监督业主大会、业主委员会的成立和运作，对物业服务企业的服务质量进行监督检查。3.街道办事处（乡镇人民政府）：负责组织、指导本辖区内业主大会的成立和业主委员会的选举工作，调解处理住宅管理中的矛盾纠纷，协调社区建设与住宅管理的关系。4.社区居民委员会：协助街道办事处（乡镇人民政府）开展住宅管理相关工作，引导业主参与社区治理，促进邻里和谐。5.业主大会和业主委员会：业主大会是住宅区域内全体业主组成的自治组织，代表和维护全体业主的合法权益。业主委员会是业主大会的执行机构，负责执行业主大会的决定，监督物业服务企业的服务活动。6.物业服务企业：接受业主大会或业主委员会的委托，按照物业服务合同的约定，提供住宅物业服务，包括房屋及配套设施设备的维修养护、环境卫生管理、安全防范等服务。住宅规划与建设管理规划要求1.住宅建设应当符合城市总体规划和土地利用总体规划的要求，合理布局，配套建设基础设施和公共服务设施。2.住宅项目的规划设计应当充分考虑居民的生活需求，注重居住环境的舒适性、安全性和便利性，合理确定住宅的户型、面积、层数等指标。3.新建住宅项目应当按照规定配套建设物业管理用房、社区服务用房、停车位等设施，其面积和位置应当在规划设计方案中明确标注。建设质量1.住宅建设单位应当严格按照国家和地方有关工程建设标准和规范进行建设，确保住宅工程质量。2.住宅建设单位在交付住宅时，应当向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，明确住宅的保修范围、保修期限和保修责任等内容。3.住宅建设单位应当按照规定对住宅工程质量进行保修，在保修期限内，对出现的质量问题及时进行维修。交付使用1.住宅建设项目竣工后，应当按照国家和地方有关规定进行竣工验收，经验收合格后方可交付使用。2.住宅建设单位在交付住宅时，应当与物业服务企业完成物业承接查验工作，移交相关资料和设施设备。3.住宅建设单位应当按照规定向物业服务企业移交物业管理用房和配套设施设备，并办理相关手续。住宅使用与维护管理业主权利与义务1.权利：业主对其住宅享有占有、使用、收益和处分的权利，有权依法参与住宅管理活动，监督物业服务企业的服务质量，提出意见和建议。2.义务：业主应当遵守国家和地方有关住宅管理的法律法规和规章，遵守业主公约和业主大会议事规则，按时交纳物业服务费用，合理使用住宅及配套设施设备，不得损害其他业主的合法权益。住宅使用限制1.业主不得擅自改变住宅的使用性质，不得将住宅改为经营性用房。确需改变的，应当经有利害关系的业主同意，并依法办理相关手续。2.业主不得擅自拆改房屋主体结构、承重结构和破坏房屋外貌，不得在住宅内从事危及房屋安全的活动。3.业主应当合理使用住宅的共用部位、共用设施设备，不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口、消防车通道等公共通道，不得在楼道、阳台等部位堆放易燃、易爆、有毒等危险物品。维修养护责任1.住宅的自用部位和自用设备由业主自行负责维修养护；住宅的共用部位、共用设施设备由物业服务企业按照物业服务合同的约定进行维修养护。2.住宅专项维修资金是专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主应当按照规定交纳住宅专项维修资金，专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。3.发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对住宅共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，可以按照规定申请使用住宅专项维修资金的应急维修资金。物业服务管理物业服务合同1.业主大会或业主委员会应当通过公开招标、邀请招标等方式选聘物业服务企业，并签订物业服务合同。物业服务合同应当明确服务内容、服务标准、服务费用、双方权利义务等内容。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业服务，不得擅自降低服务标准或减少服务内容。3.物业服务合同期限届满前，业主大会应当决定是否续聘物业服务企业。如决定续聘，应当与物业服务企业续签物业服务合同；如决定解聘，应当提前通知物业服务企业，并按照规定做好交接工作。服务内容与标准1.房屋及配套设施设备维修养护：物业服务企业应当定期对房屋及配套设施设备进行检查、维护和保养，及时发现和处理问题，确保房屋及设施设备的正常运行。2.环境卫生管理：负责住宅区域内的环境卫生清扫、保洁工作，定期清理垃圾，保持环境整洁卫生。3.安全防范：建立健全安全防范制度，配备必要的安全防范设施设备，加强巡逻检查，保障住宅区域的安全。4.绿化养护：对住宅区域内的绿化植物进行养护管理，定期修剪、浇水、施肥等，保持绿化景观的美观。5.其他服务：根据业主的需求，提供代收代缴水电费、车辆停放管理、家政服务等特约服务。服务费用1.物业服务费用应当按照物业服务合同的约定收取，收费标准应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。2.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。3.业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用，逾期不交纳的，物业服务企业可以通过催交、协商等方式解决，也可以依法向人民法院提起诉讼。监督管理1.市、县（市、区）住房和城乡建设局应当加强对物业服务企业的监督管理，建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、经营行为等进行考核评价。2.业主大会和业主委员会应当加强对物业服务企业的监督，定期对物业服务企业的服务质量进行评估，督促物业服务企业改进服务。3.物业服务企业应当接受业主和相关部门的监督检查，对发现的问题及时进行整改。住宅安全管理消防安全1.住宅建设单位、物业服务企业和业主应当遵守国家和地方有关消防安全的法律法规和规章，落实消防安全责任。2.住宅区域内应当按照规定配置消防设施设备，保持消防通道畅通，定期组织消防演练，提高居民的消防安全意识和应急处置能力。3.业主不得在住宅内私拉乱接电线、违规使用电器设备、存放易燃易爆物品等，不得损坏、挪用或者擅自拆除消防设施设备。电梯安全1.电梯使用单位（一般为物业服务企业）应当按照规定对电梯进行日常维护保养和定期检验检测，确保电梯的安全运行。2.电梯使用单位应当制定电梯安全应急预案，配备必要的应急救援设备和物资，及时处理电梯故障和突发事件。3.业主应当文明使用电梯，不得在电梯内吸烟、打闹、损坏电梯设施等，发现电梯异常情况应当及时告知物业服务企业。其他安全1.住宅区域内的其他设施设备，如燃气管道、给排水管道等，应当定期进行检查和维护，确保安全运行。2.物业服务企业应当加强对住宅区域的安全巡逻和监控，及时发现和处理各类安全隐患，保障居民的人身和财产安全。法律责任建设单位责任1.住宅建设单位未按照规定配套建设物业管理用房、社区服务用房、停车位等设施的，由相关部门责令限期改正，逾期不改正的，依法予以处罚。2.住宅建设单位未按照规定向业主提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，或者在保修期限内未履行保修责任的，由相关部门责令限期改正，并处以相应的罚款。物业服务企业责任1.物业服务企业未按照物业服务合同的约定提供服务，或者擅自降低服务标准、减少服务内容的，业主有权要求其限期改正，逾期不改正的，业主大会可以依法解除物业服务合同，并要求物业服务企业承担相应的违约责任。2.物业服务企业未按照规定对房屋及配套设施设备进行维修养护，导致发生安全事故的，应当依法承担相应的法律责任。3.物业服务企业未按照规定公布物业服务费用收支情况，或者挪用住宅专项维修资金的，由相关部门责令限期改正，并处以相应的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责