哈尔滨期房管理办法

哈尔滨期房管理办法总则目的与依据为加强哈尔滨期房市场管理，规范期房交易行为，保障交易双方合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》《城市房地产开发经营管理条例》《商品房销售管理办法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在哈尔滨市行政区域内从事期房开发、销售及相关管理活动。基本原则期房管理应当遵循合法、公平、公正、公开的原则，保护当事人的合法权益，促进房地产市场健康有序发展。期房开发管理开发企业资质要求从事期房开发的企业，应当依法取得房地产开发企业资质证书，并按照资质等级承担相应的开发项目。资质证书实行年检制度，开发企业应当按照规定参加年检，未通过年检的，不得继续从事期房开发活动。项目立项与规划1.期房开发项目应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和房地产开发专项规划。开发企业应当按照规定办理项目立项、规划、土地等相关手续，确保项目建设符合规划要求。2.开发企业应当在项目开工建设前，将项目规划设计方案、建设进度计划等报房地产管理部门备案。房地产管理部门应当对备案内容进行审查，发现问题的，及时通知开发企业进行整改。建设资金监管1.开发企业应当按照项目建设进度合理安排建设资金，确保项目建设顺利进行。建设资金应当专款专用，不得挪作他用。2.房地产管理部门应当会同相关部门建立期房建设资金监管制度，对开发项目的建设资金进行监管。开发企业应当按照规定将建设资金存入监管账户，监管账户的资金使用应当按照工程进度和合同约定进行拨付。期房销售管理预售许可1.开发企业进行期房预售，应当向房地产管理部门申请预售许可。申请预售许可应当提交下列材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的证明材料；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.房地产管理部门应当自受理预售申请之日起10日内，对符合条件的，核发商品房预售许可证；对不符合条件的，应当书面通知开发企业并说明理由。销售广告与宣传1.开发企业发布期房销售广告和宣传资料，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。广告和宣传资料应当载明商品房的基本状况、销售价格、付款方式、交付日期、配套设施、物业管理等内容。2.开发企业不得利用虚假广告和宣传资料骗取消费者定金、预付款等费用。消费者因开发企业虚假广告和宣传资料遭受损失的，开发企业应当依法承担赔偿责任。销售合同1.开发企业与购房者应当签订书面商品房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本状况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。2.开发企业应当在签订合同前，向购房者明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》等相关规定，并按照规定将合同文本报房地产管理部门备案。3.合同履行过程中，双方应当按照合同约定履行各自的义务。开发企业不得擅自变更合同内容，确需变更的，应当与购房者协商一致，并签订书面补充协议。销售价格管理1.期房销售价格实行明码标价制度。开发企业应当在售楼处显著位置标明每套商品房的销售价格、总价、付款方式、优惠折扣等信息，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。2.开发企业调整销售价格的，应当提前30日通知已认购的购房者，并在售楼处显著位置公示调整后的价格。销售代理1.开发企业委托房地产中介服务机构代理销售期房的，应当签订委托代理合同。代理机构应当在委托范围内从事销售活动，不得超越代理权限。2.代理机构应当向购房者出示开发企业的授权委托书、营业执照和资质证书等相关证明文件，并如实向购房者介绍商品房的有关情况。代理机构不得采取不正当手段促销，不得与开发企业串通损害购房者利益。期房交易资金监管监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立期房交易资金监管账户，用于存放购房者支付的购房款。监管账户应当与开发企业的其他账户分开管理，专款专用。2.监管账户的名称应当为“[开发项目名称]期房交易资金监管账户”，并在账户名称中注明开发项目名称。资金缴存与使用1.购房者应当按照合同约定将购房款存入监管账户。开发企业不得另设其他账户收存购房款，不得直接收取现金。2.开发企业使用监管账户资金时，应当向监管银行提出用款申请，并提供相关证明材料。监管银行应当对用款申请进行审核，符合规定的，按照工程进度和合同约定拨付资金。3.监管账户资金应当优先用于项目建设，确保项目顺利竣工交付。在项目竣工备案前，监管账户资金不得挪作他用。监管期限与解除1.期房交易资金监管期限自购房款存入监管账户之日起，至开发项目竣工备案之日止。2.开发项目竣工备案后，开发企业应当向监管银行提出解除监管申请，并提供相关证明材料。监管银行应当对解除监管申请进行审核，符合规定的，解除对监管账户的监管。期房质量与交付管理质量责任1.开发企业应当对期房质量负责，按照国家和地方有关规定及合同约定，承担期房质量保修责任。2.施工单位应当按照工程建设强制性标准和合同约定进行施工，确保工程质量。施工单位对施工质量负责，应当建立质量责任制，确定工程项目的项目经理、技术负责人和施工管理负责人。质量监督1.房地产管理部门应当加强对期房质量的监督检查，定期对开发项目进行质量抽检。对发现的质量问题，应当责令开发企业限期整改。2.建设工程质量监督机构应当按照有关规定对期房建设工程进行质量监督，对工程竣工验收进行监督，并出具质量监督报告。交付条件1.开发企业应当按照合同约定的交付时间和条件交付期房。期房交付时，应当具备下列条件：取得建筑工程竣工验收备案表；取得房屋测绘报告；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套设施具备交付使用条件；其他合同约定的交付条件。2.开发企业应当在交付期房10日前，将交付时间、交付地点、交付手续等事项书面通知购房者。购房者应当按照通知要求办理交付手续。交付手续1.期房交付时，开发企业应当向购房者提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。住宅质量保证书应当包括工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修责任等内容。住宅使用说明书应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。2.购房者应当对房屋进行验收，发现质量问题的，应当在验收时书面提出。开发企业应当按照合同约定及时处理质量问题，并承担相应的责任。期房产权登记管理登记申请1.开发项目竣工后，开发企业应当按照规定申请办理房屋所有权初始登记。申请初始登记应当提交下列材料：登记申请书；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书；建设工程规划许可证；施工许可证；房屋竣工验收备案表；房屋测绘报告；其他必要材料。2.购房者应当在开发企业办理房屋所有权初始登记后，按照规定申请办理房屋所有权转移登记。申请转移登记应当提交下列材料：登记申请书；申请人的身份证明；商品房买卖合同；购房发票；契税完税证明；其他必要材料。登记审核与发证1.房地产管理部门应当对登记申请材料进行审核，符合规定的，予以登记，并颁发房屋所有权证书。不符合规定的，应当书面通知申请人并说明理由。2.房屋所有权证书是房屋所有权的合法凭证，购房者应当妥善保管。期房市场监督管理日常巡查1.房地产管理部门应当加强对期房市场的日常巡查，及时发现和处理期房开发、销售过程中的违法违规行为。2.巡查内容包括开发企业资质、项目建设进度、预售许可、销售广告、销售合同、交易资金监管、质量与交付等方面。投诉处理1.房地产管理部门应当建立期房市场投诉举报制度，公布投诉举报电话、邮箱等联系方式，及时受理购房者的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。对违法违规行为，应当依法予以查处。信用管理1.房地产管理部门应当建立期房开发企业和中介服务机构信用档案，记录其开发、销售、服务等行为信息。2.对信用良好的企业和机构，给予表彰和奖励；对信用不良的企业和机构，采取警告、公示、限制市场准入等措施，并依法予以处罚。法律责任开发企业违法责任开发企业有下列行为之一的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未取得预售许可擅自预售期房的；2.提供虚假材料骗取预售许可的；3.未按照规定使用预售款项的；4.擅自变更规划、设计，未按照规定通知购房者的；5.未按照合同约定交付期房的；6.房屋质量不符合规定的；7.未按照规定办理产权登记的；8.其他违法违规行为。中介服务机构违法责任中介服务机构有下列行为之一的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销营业执照：1.超越代理权限从事销售活动的；2.采取不正当手段促销的；3.与开发企业串通损害购房者利益的；4.未按照规定公示相关信息的；5.其他违法违规行为。购房者违法责任