城市预销售管理办法

城市预销售管理办法一、总则（一）目的为了加强城市预销售管理，规范预销售行为，保护预购人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家有关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内城市房地产的预销售活动及其相关管理。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规及相关行业标准，对城市预销售活动进行规范管理，确保各项活动合法合规。2.公平公正原则保障预购人与开发企业在预销售过程中的平等地位，维护市场公平竞争环境，公正处理预销售纠纷。3.保护权益原则重点保护预购人的合法权益，确保其在预购过程中的知情权、选择权、安全权等得到充分保障。4.促进发展原则在加强管理的同时，积极引导和促进房地产市场健康有序发展，推动城市建设和经济繁荣。二、预售许可管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业向市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请与受理1.开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.房地产管理部门对开发企业提交的申请材料进行审查。材料齐全的，应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（三）审核与决定1.房地产管理部门对受理的申请，应当在10日内作出决定。经审查符合预售条件的，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，应当作出不予许可的书面决定并说明理由。2.房地产管理部门作出的准予预售许可的决定，应当予以公开，公众有权查阅。（四）预售许可证的使用与管理1.《商品房预售许可证》是开发企业进行商品房预售的法定凭证，不得伪造、涂改、出租、出借、转让。2.开发企业应当在预售场所显著位置公示《商品房预售许可证》等相关证件及资料。3.房地产管理部门应当建立商品房预售许可档案管理制度，将预售许可申请材料、审核结果等资料归档保存。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业预售商品房时，应当与预购人签订书面预售合同。预售合同应当采用统一的示范文本，并明确双方的权利和义务。2.预售合同应当包括以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。（二）合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。3.商品房预售合同登记备案后，房地产管理部门应当及时向开发企业出具《商品房预售合同登记备案证明》。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除预售合同。变更或解除预售合同的，开发企业应当在变更或解除之日起30日内，到原登记备案机关办理变更或解除登记备案手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需变更或者解除预售合同的，开发企业应当及时通知预购人，并在通知到达之日起15日内，到原登记备案机关办理变更或者解除登记备案手续。四、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。2.监管账户应当与开发企业其他资金账户分开，专款专用。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存比例应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。具体比例由房地产管理部门会同相关部门根据项目建设成本、建设周期等因素确定。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料。2.监管银行应当对开发企业提交的用款计划进行审核，对符合规定的用款申请，应当在3个工作日内予以拨付。3.预售资金应当优先用于项目工程建设，确保工程顺利竣工交付。（四）监督管理1.房地产管理部门应当会同相关部门对预售资金监管情况进行监督检查，确保预售资金专款专用。2.开发企业违反预售资金监管规定的，房地产管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，可暂停其预售项目网签备案，并可处1万元以上3万元以下的罚款。3.监管银行违反预售资金监管规定的，房地产管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，可暂停其预售资金监管业务，并可建议相关部门依法追究其责任。五、销售行为规范（一）明码标价1.开发企业预售商品房时，应当按照国家有关规定实行明码标价，在预售场所显著位置公示商品房价格、收费标准及相关情况。2.明码标价内容应当真实、准确、完整，不得在标价之外加价出售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（二）广告宣传1.开发企业发布预售商品房广告，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.预售商品房广告应当载明商品房的基本情况、销售价格、付款方式、交付日期、配套设施、物业管理等内容。3.预售商品房广告中涉及规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施及其他市政条件的，应当在广告中注明“规划中”或“建设中”字样。（三）禁止违规销售1.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2.开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.开发企业不得分割拆零销售商品住宅。六、预购人权益保护（一）知情权保障1.开发企业应当向预购人如实披露预售商品房的相关信息，包括土地情况、建设进度、配套设施等。2.预购人有权查阅与预售商品房有关的文件资料，开发企业应当予以配合。（二）质量保障1.开发企业应当按照国家和地方有关规定及合同约定，确保预售商品房的质量。2.预购人发现预售商品房质量问题的，有权要求开发企业按照合同约定承担维修、更换等责任。（三）面积误差处理1.预售商品房交付时，实测面积与合同约定面积发生误差的，按照合同约定处理；合同未约定的，按照下列原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%的，预购人有权退房。预购人退房的，开发企业应当在预购人提出退房之日起30日内将预购人已付房价款退还给预购人，同时支付已付房价款利息。预购人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由预购人补足；超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归预购人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由开发企业返还预购人；绝对值超出3%部分的房价款由开发企业双倍返还预购人。2.面积误差比=（实测面积合同约定面积）÷合同约定面积×100%（四）投诉处理1.房地产管理部门应当建立健全预购人投诉处理机制，及时受理和处理预购人的投诉。2.对于预购人投诉的问题，房地产管理部门应当进行调查核实，并依法依规作出处理决定。七、监督检查（一）部门职责1.房地产管理部门负责本市城市预销售活动的监督管理工作，依法查处预销售违法行为。2.发展改革、城乡建设、国土资源、物价、工商等部门按照各自职责，协同做好城市预销售管理工作。（二）检查内容1.开发企业的预售许可情况，包括是否取得《商品房预售许可证》、是否按照规定条件预售等。2.预售合同签订及备案情况，包括是否签订书面合同、是否及时备案等。3.预售资金监管情况，包括是否设立监管账户、是否足额缴存预售资金、是否专款专用等。4.销售行为规范情况，包括明码标价、广告宣传、禁止违规销售等情况。5.预购人权益保护情况，包括知情权保障、质量保障、面积误差处理、投诉处理等情况。（三）检查方式1.定期检查：房地产管理部门会同相关部门定期对城市预销售活动进行全面检查。2.不定期抽查：根据群众举报、媒体曝光等情况，对重点区域、重点项目进行不定期抽查。3.专项检查：针对预销售活动中存在的突出问题，开展专项检查。（四）处罚措施1.开发企业违反本办法规定的，由房地产管理部门或其他相关部门依法责令其改正，并可根据情